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この記事では、東京都における2022年問題の影響について解説していきます。(※1)
2022年問題とは、
「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、2022年以降に宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
【こんな感じの農地が、宅地に変わっていきます】
(画像出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)
約3,900万坪、30坪の戸建てで約130万戸分の土地なので、1〜2割が宅地になるだけでも、かなりの影響が出ると心配されています。
生産緑地はどこにあるのか?
では、東京都の生産緑地は、具体的にどこにあるのでしょうか?
赤色、ピンク、オレンジのエリアは要注意
(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)
ご覧のように、西側の23区外に多く集中しています。
ちなみに、
1ヘクタール(ha)= 約3,000坪 = 30坪の戸建て100戸
になります。
東京都の生産緑地面積ランキング
*1ha=3,025坪
順位 | 市区町村 | 面積(ha) | 30坪の戸建てで何戸分? |
---|---|---|---|
1 | 八王子市 | 242.5 | 24452 |
2 | 町田市 | 232.1 | 23403 |
3 | 立川市 | 206.7 | 20842 |
4 | 練馬区 | 187.1 | 18866 |
5 | 清瀬市 | 177.3 | 17878 |
6 | 小平市 | 172.9 | 17434 |
7 | 東久留米市 | 146.6 | 14782 |
8 | 三鷹市 | 141.1 | 14228 |
9 | 青梅市 | 134.3 | 13542 |
10 | 東村山市 | 133.8 | 13492 |
11 | 国分寺市 | 129.9 | 13098 |
12 | 調布市 | 125.7 | 12675 |
13 | 西東京市 | 122.2 | 12322 |
14 | 日野市 | 116.6 | 11757 |
15 | 稲城市 | 113.5 | 11445 |
16 | 府中市 | 100.9 | 10174 |
17 | 武蔵村山市 | 97.2 | 9801 |
18 | 世田谷区 | 91.1 | 9186 |
19 | あきる野市 | 69.8 | 7038 |
20 | 小金井市 | 65.1 | 6564 |
21 | 昭島市 | 48.7 | 4911 |
22 | 国立市 | 46.7 | 4709 |
23 | 東大和市 | 45.7 | 4608 |
24 | 江戸川区 | 36.6 | 3691 |
25 | 杉並区 | 34.7 | 3499 |
26 | 足立区 | 33.2 | 3348 |
27 | 羽村市 | 32.6 | 3287 |
28 | 狛江市 | 31.2 | 3146 |
29 | 多摩市 | 28.4 | 2864 |
30 | 武蔵野市 | 27.7 | 2793 |
31 | 葛飾区 | 26.9 | 2712 |
32 | 板橋区 | 10.8 | 1089 |
33 | 福生市 | 6.5 | 655 |
34 | 目黒区 | 2.6 | 262 |
35 | 中野区 | 2.4 | 242 |
36 | 大田区 | 2.3 | 232 |
37 | 北区 | 0.3 | 30 |
生産緑地の調べ方
生産緑地は、各自治体の「都市計画図」から調べることができます。
著作権の関係で、この記事では地図画像を載せることができませんが、「自治体名 + 都市計画図」で検索すると、各自治体の検索システムが出てきますので、そこから調べてください。
町田市を例にとると、上の画像の「生産緑地地区」という部分をクリックすると、生産緑地を確認できます。
緑色の線で、地図上に細かく点在しているのがそれです。
住まいのお近くにあるかどうかを確認してみてください。
(その他の地域では、「地区計画その他地域地区等」を選択しないと出てこない場合もあります)
危ないのは郊外の戸建て
この生産緑地の影響を大きく受けるのは、郊外の戸建てエリアです。
駅前などの市街地の中心部には、ほとんど農地が残っていないですからね。
その反面、河川敷の近くや、高速道路の周辺、山や丘などで多く見られます。
困ったことに、このようなエリアでは、不動産バブルと言われたこの5年間でもあまり上がっていません。
というのも、家を建てる中心年代である30代の人口は、東京都ではすでに2007年ごろにピークをつけて、すでに約40万人も減っているからです。
東京都内の30代人口は、10年間で40万人減った
通勤に便利な駅近のエリアでは、買い手もつきますが、郊外の戸建てエリアでは今後はもっと売れにくくなります。
実は2022年問題だけではない
「生産緑地が解禁されれば、土地価格が下がるエリアが結構ありそう。」
というイメージは持たれたかもしれませんが、実はこれだけではないのです。
この5年間で土地価格が大きく上昇して不動産バブルと言われていますが、その理由は日銀による異次元緩和のおかげで金利が下がったためでした。
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
そのため、人気の高い駅近エリアを中心に上昇してきたわけですが、この異次元緩和の副作用が出てきました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
巷で「オリンピックが終わったら、不動産価格が下がるのでは?」という話題が何度も取り上げられますが、1番怖いのはこの「異次元緩和の終了→金利の上昇→不動産価格の下落」でしょう。
2022年問題は、このような状況にさらに追い討ちをかけるということになるのです。
買うなら:基本的に待つ必要はない
2022年問題で土地価格が下がるのであれば、「今はまだ買わない方がいい」という判断に傾きそうなものですが、基本的には待つ必要はありません。
というのも、2022年問題まであと3年以上あります。
坪100万円以上するようなエリアであれば話は別ですが、郊外の戸建てエリアでは坪50万円未満のところが大半です。
仮に30坪だとしても1,500万円ですから、1割下がったとしても150万円しか安くならないわけです。待っている間の家賃を考えたら、自宅住まいでない限りはこのタイミングで買った方がトクな人の方が多いはずです。
金利が低い今がチャンス
そして、もう1つ重要なポイントが、現在の金利が過去最低水準だということです。
金利が上がれば、土地価格は下がりますが、その時には支払う利息も増えますので、どちらが得になるのかは微妙です。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。
一括査定を使えば、高く売れるかがわかる
そう考え始めると、まず気になるのは価格だと思いますが、実は公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「代田(だいた)」という、世田谷代田駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:221万円/坪
- 実際の取引価格:220〜290万円/坪
と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の1.3倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、高層マンションは建てられない、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?
【世田谷区代田の土地取引】
- 世田谷代田駅から徒歩6〜11分のエリアで、220〜290万円/坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
東京都23区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
東京都23区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
東京都23区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか?
答えは不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。
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