2022年問題で生産緑地が解禁|影響のあるエリアはどこ? | イエ&ライフ

2022年問題で生産緑地が解禁|影響のあるエリアはどこ?

生産緑地 2022年問題

(画像出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、2022年以降に宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

このサイトでは、47都道府県・400以上の市区の土地価格の動きについて分析記事を書いています。

その結果、わかったことなのですが、生産緑地が多くあるエリアは、この5年間の「不動産バブル」にもあまり乗れず、むしろ下がっているエリアに多くある傾向でした。

 

つまり、2022年問題は、そこにさらに追い打ちをかける問題なのです。なので、まずは早めに確認をしておいて、対策を考えておくことが正解だと思います。

 

そこで、この記事では、

  1. 生産緑地が解禁になると、どれほどの影響があるのか?
  2. 生産緑地がどこにあるのか?(都道府県別・市区町村別に解説)
  3. どうすればいいのか?(売る場合・買う場合)

について解説していきます。

 

1、生産緑地が解禁になったら?過去の例を検証

 

生産緑地は農家の方が農業をしている土地ですし、解禁になったからといってすぐに全ての土地が宅地になるわけではありません。

ですが、その割合は、一体どのぐらいなのでしょうか?

この点について、「生産緑地を利用しなかった農地」のその後が参考になります。

 

税金の高い宅地化農地は、1年で1割減った

宅地化農地の推移

(出典:ニッセイ基礎研究所 生産緑地法改正と2022年問題)

 

この表は、「生産緑地」と高い税金を払い続けた「宅地化農地」のその後の面積を調べたものです。

宅地化農地は、いつでも売却できるため、どんどん農地から宅地化されていってますよね。

で、1992年からおよそ1年で1割、4年で2割減っていました。

 

と言うことは、今回も同じような状況が考えられます。

全国に約13,000ヘクタール(ha)ある生産緑地は、

「1年で1,300ha、4年で2,600haぐらいは、宅地となる可能性が高い」

と言えそうです。

 

1年で1,300ha増えるとどうなるか?

1,300haは、30坪の戸建てで約13万戸分となります。

また、現在でもすでに相続税対策として、農地に賃貸アパートや賃貸マンションを建てている人もいますよね。

「ご先祖様から受け継いだ土地を守らなければ」と考える人もいますから。

 

そうすると、戸数はもっと増えます。

少なくても20万戸分にはなるでしょう。

 

また、現在の新築の着工戸数は1年間で約90万戸ですが、消費税が増税されるたびに、ガクッと戸数を落としてきました。

8%増税の時は減っていませんが、この時はそれ以上に住宅ローンの金利が下がったからです。

 

増税すると着工戸数は減少してきた

消費税と新設着工住宅戸数

 

ですが、今回は確実に影響があります。だって、これ以上金利が下がりようがないですから。それに若い人の人口は年々減っていますからね。

おそらく80万戸ぐらいに下がるでしょう。

 

さらに、次章で詳しく説明しますが、生産緑地は東名阪の三大都市圏に集中しています。

なので、その地域だけで考えれば、40〜45万戸分の新築需要に対して、20万戸分の戸建て・マンションが放出される計算になります。

 

最初の1年はこれぐらいですが、年を追うごとに供給量は増えていきます。

そう考えると、対象となるエリアでは、相当の数の不動産が売れ残りそうです。

土地価格もそうですが、家賃もかなり下がるはずですので、大家さんや不動産投資家の多くが苦しくなってくるでしょう。

 

2、生産緑地はどこにあるのか?

では、この生産緑地とは、具体的にどこにあるのでしょうか?

地図上に整理すると、このようになります。

 

生産緑地は、東名阪の3大都市圏に集中

生産緑地_全国

(出典:国土交通省 「都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況」)

 

ご覧のように、東京、大阪、名古屋とその周辺の県に集中しています。

都道府県別の面積ランキングを作成してみました。

 

生産緑地ランキング

 

東京、大阪、埼玉のあたりがかなり面積が多いですね。

市区町村別に見ると京都市が1番多く、今後の影響が心配されます。

 

また、それぞれの地域によって、生産緑地の分布の仕方に特徴があります。

そこで、都道府県別に分布図を作成してみました。

1つ1つ見るのが面倒な場合は、こちらのリンク(↓)をクリックすると見たい都道府県にスキップできます。

 

 

①東京都は、23区外に集中

東京都の生産緑地の分布

 

東京都は、47都道府県の中でもっとも生産緑地の多く、約3,200ha、30坪の戸建てで32万戸分の面積が残っています。

 

八王子市、立川市、町田市の周辺では200ha以上残っており、西側に多い印象がありますが、西東京市や三鷹市などの東側でも、面積が広くない割に100ha以上あるので、かなり影響は大きいと予想されます。

 

特に駅から離れたエリアでは、この5年間の土地価格もあまり上がりませんでした。

そういった場所で、追い打ちをかけるように生産緑地が解禁されることになります。

 

東京都の生産緑地面積ランキング

*1ヘクタール(ha)=3,025坪

 

順位市区町村面積(ha)30坪の戸建てで何戸分?
1八王子市242.524452
2町田市232.123403
3立川市206.720842
4練馬区187.118866
5清瀬市177.317878
6小平市172.917434
7東久留米市146.614782
8三鷹市141.114228
9青梅市134.313542
10東村山市133.813492
11国分寺市129.913098
12調布市125.712675
13西東京市122.212322
14日野市116.611757
15稲城市113.511445
16府中市100.910174
17武蔵村山市97.29801
18世田谷区91.19186
19あきる野市69.87038
20小金井市65.16564
21昭島市48.74911
22国立市46.74709
23東大和市45.74608
24江戸川区36.63691
25杉並区34.73499
26足立区33.23348
27羽村市32.63287
28狛江市31.23146
29多摩市28.42864
30武蔵野市27.72793
31葛飾区26.92712
32板橋区10.81089
33福生市6.5655
34目黒区2.6262
35中野区2.4242
36大田区2.3232
37北区0.330

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②神奈川県は、川崎市、横浜市に集中

神奈川県の生産緑地

 

神奈川県は、横浜市、川崎市に多く残っていますね。

駅から遠い郊外エリアが危ないのは共通しています。

また、大田区や世田谷区はあまり生産緑地がありませんが、川崎市、横浜市の影響を受ける可能性があるでしょう。

 

神奈川県の生産緑地面積ランキング

*1ヘクタール(ha)=3,025坪

 

順位市区町村面積(ha)30坪の戸建てで何戸分?
1横浜市301.630411
2川崎市287.228959
3相模原市131.113219
4秦野市10310386
5藤沢市98.59932
6小田原市66.36685
7大和市59.66010
8茅ヶ崎市59.35979
9平塚市43.44376
10厚木市28.92914
11海老名市26.52672
12横須賀市25.12531
13綾瀬市24.12430
14南足柄市232319
15伊勢原市22.22239
16座間市21.62178
17三浦市20.92107
18鎌倉市17.11724
19逗子市1.3131

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③埼玉県は、さいたま市の周辺に集中

埼玉県の生産緑地面積

 

埼玉県では、市区町村の面積で2位のさいたま市の周辺に多くあります。

川越、川口、上尾などでも100ha以上残っていますので、この周辺では今後、より多くの住宅地が開発されていくでしょう。

 

また、23区と隣接する川口や新座も100ha以上あるので、北区や練馬区に家を持ちたい人が、こちらに流れてくる可能性もあります。

 

さいたま市の生産緑地面積ランキング

*1ヘクタール(ha)=3,025坪

 

順位市区町村面積(ha)30坪の戸建てで何戸分?
1さいたま市352.435534
2川越市139.614076
3川口市132.113320
4上尾市119.312029
5新座市102.310315
6草加市87.28793
7富士見市82.48309
8所沢市81.78238
9鴻巣市717159
10朝霞市66.86736
11和光市43.64396
12飯能市38.53882
13志木市38.33862
14狭山市36.53680
15北本市363630
16春日部市32.43267
17三郷市313126
18八潮市29.72995
19ふじみ野市28.82904
20越谷市26.52672
21桶川市242420
22入間市21.52168
23行田市21.22138
24坂戸市18.11825
25日高市17.61775
26熊谷市16.21634
27加須市14.41452
28鶴ヶ島市12.81291
29蓮田市11.11119
30久喜市5.5555
31幸手市4.5454
32羽生市4.4444
33東松山市4.2424
33白岡市4.2424
35戸田市4.1413
36蕨市2.7272
37吉川市2.2222

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④千葉県は、千葉市、つくばエクスプレス沿線で多い

千葉県の生産緑地

 

千葉県でも、船橋市、松戸市、柏市などの都心への通勤エリアに多く残っています。

特に柏市、松戸市の郊外の戸建てエリアでは、この5年間で住宅地が大きく下落しています。

そこに追い打ちをかけるように、生産緑地が解禁になってくるでしょう。

 

千葉県の生産緑地面積ランキング

*1ヘクタール(ha)=3,025坪

 

順位市区町村面積(ha)30坪の戸建てで何戸分?
1船橋市189.219078
2柏市172.517394
3松戸市135.913703
4千葉市103.510436
5市川市95.79650
6流山市82.38299
7鎌ケ谷市68.66917
8八千代市52.25264
9白井市42.14245
10野田市34.53479
11我孫子市29.72995
12成田市27.52773
13市原市22.22239
14四街道市20.92107
15習志野市16.41654
16富津市12.91301
17富里市11.41150
18木更津市10.91099
19袖ケ浦市8.8887
20佐倉市3.8383
21君津市3.7373
22印西市2.6262

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⑤愛知県では、名古屋市、一宮市に多く残っている

愛知県の生産緑地

 

愛知県では、名古屋市と一宮市に多いですね。

トヨタなどの製造業が好調で、名古屋市〜三河エリアの住宅地が大きく上昇しているので、生産緑地の解禁によっても、これらのエリアでは需要を吸収してしまうかもしれません。

 

ですが、その一方で西側では、駅近のエリアは強いものの、郊外のエリアでは下落している地点が多くあります。

一宮市も100ha単位で残っているので、駅から遠いエリアでは影響を受けるでしょう。

 

愛知県の生産緑地面積ランキング

*1ヘクタール(ha)=3,025坪

 

順位市区町村面積(ha)30坪の戸建てで何戸分?
1名古屋市270.227245
2一宮市138.713986
3岡崎市92.79347
4豊田市535344
5小牧市50.25062
6碧南市47.54790
7西尾市454538
8刈谷市44.94527
9春日井市33.73398
10日進市333328
11東海市30.53075
12知立市303025
13津島市25.52571
14大府市22.52269
15瀬戸市21.72188
16犬山市20.62077
17知多市19.71986
18北名古屋市19.61976
19高浜市191916
20安城市16.51664
21稲沢市131311
22清須市12.71281
23江南市12.21230
24岩倉市10.61069
25あま市9.6968
26豊明市9908
27半田市6605
28尾張旭市5.3534
29弥富市3.7373
30愛西市3303
31大口町2.4242
32常滑市2.2222
33長久手市1.2121
34みよし市0.661

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⑥大阪府は、ほぼ全域に広がっている

大阪府の生産緑地

 

大阪府は、2番目に面積が狭い都道府県ですが、生産緑地は2番目に多く残っているため、かなり影響が広がるエリアと言えます。

また、この5年間の住宅地の価格を比較すると、東京や愛知が上昇したのに対して、大阪府では0.2%のマイナスでした。

 

大阪市の商業地は外国人観光客で賑わっているものの、大阪市以外の住宅地では、人口も減少し始めているので、下落が進んでいるんですね。

 

大阪府の公示地価

 

特に赤色のエリア(東大阪、八尾、堺、岸和田、泉佐野)では、100ha以上も残っているため、かなり影響が大きいかもしれません。

 

大阪府の生産緑地面積ランキング

*1ヘクタール(ha)=3,025坪

 

順位市区町村面積(ha)30坪の戸建てで何戸分?
1堺市166.216759
2八尾市146.614782
3泉佐野市146.214742
4岸和田市11811898
5東大阪市116.611757
6枚方市97.49821
7和泉市90.29095
8貝塚市808067
9大阪市76.57714
10高槻市727260
11河内長野市69.36988
12泉南市64.96544
13寝屋川市64.46494
14交野市64.36484
15箕面市64.16463
16富田林市60.36080
17茨木市50.85122
18吹田市49.85022
19大阪狭山市47.54790
20阪南市464638
21柏原市44.54487
22松原市44.44477
23羽曳野市434336
24豊中市414134
25泉大津市30.63086
26大東市22.82299
27藤井寺市22.42259
28四條畷市20.12027
29門真市17.91805
30摂津市16.21634
31高石市13.11321
32池田市121210
33守口市10.11018
34千早赤阪村0.330

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⑦兵庫県は、神戸より東側に集中

 

兵庫県の生産緑地

 

兵庫県では、神戸よりも東側に集中しています。

神戸市でも海沿いのエリアでは土地価格も堅調ですが、山側の住宅地ではすでに人口減少と土地価格の下落が進んでいます。

また、それ以外のエリアでも駅から遠いエリアでは、すでに下落している場所も多くあるため、注意が必要でしょう。

 

兵庫県の生産緑地面積ランキング

*1ヘクタール(ha)=3,025坪

 

順位市区町村面積(ha)30坪の戸建てで何戸分?
1神戸市106.110698
2伊丹市98.99972
3川西市787865
4尼崎市77.47805
5宝塚市757563
6西宮市74.77532
7三田市6.5655
8芦屋市2.1212

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⑧京都府は、京都市に集中

 

京都府の生産緑地の分布

 

京都府では、市区町村でもっとも生産緑地の多い京都市に生産緑地が集中しています。

 

京都市では建築制限が厳しいため、マンションやアパートが建てにくく、この40年間ほとんど人口が増えませんでした。

また、開発が進みにくかったこともあって、そこそこ市街地のエリアでも農地が散見されるのが特徴です。(桂や北山あたりでも生産緑地が見られます)

 

農家はこの30年でほぼ半分に減りましたので、これを機に宅地へ転換する人も増えるでしょう。

30坪の戸建て6万戸分の農地のうち、1割が宅地へ転換されても、かなりの影響が出てくるはずです。

 

京都府の生産緑地面積ランキング

*1ヘクタール(ha)=3,025坪

 

順位市区町村面積(ha)30坪の戸建てで何戸分?
1京都市599.560450
2長岡京市64.76524
3宇治市50.95132
4亀岡市353529
5向日市15.71583
6八幡市14.21432
7城陽市13.71381
8南丹市10.11018
9大山崎町6.3635
10京田辺市5.2524
11木津川市5.1514

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⑨その他の都道府県で多い都市

これ以外の都道府県で多い都市もあります。

50ha以上の都市はこちらの4都市です。

 

都道府県市区町村面積(ha)30坪の戸建てで何戸分?
静岡県静岡市220.822264
三重県四日市市154.315559
奈良県奈良市10510588
和歌山県和歌山市75.27583

 

3、実は2022年問題だけではない

「生産緑地が解禁されれば、土地価格が下がるエリアが結構ありそう。」

というイメージは持たれたかもしれませんが、実はこれだけではないのです。

 

そもそも、この5年間で土地価格が大きく上昇して不動産バブルと言われていますが、その理由は日銀による異次元緩和のおかげで金利が下がったためでした。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気の高い駅近エリアを中心に上昇してきたわけですが、この異次元緩和の副作用が出てきました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

巷で「オリンピックが終わったら、不動産価格が下がるのでは?」という話題が何度も取り上げられますが、1番怖いのはこの「異次元緩和の終了→金利の上昇→不動産価格の下落」でしょう。

 

2022年問題に該当するエリアでは、この金利の低下によってもあまり反応がなかったところが多いですが、金利が上がれば間違いなく、さらに土地価格が下がります。

そのため、売るかどうかを迷っている人は、2022年問題が起こる前から準備をしておいた方が後悔しないでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?活用するなら?

というわけで、ここまでのことをまとめると、

  • 生産緑地の解禁によって、最初の1年間で全体の1割、1,300ha程度(30坪戸建てで13万戸分)は宅地に変わる可能性が高い。しかも、地域が限られているので、影響は大きい
  • この5年間で上昇してきた駅周辺ではなく、郊外に多く点在しているため、不動産バブルに乗れなかったエリアが、さらに追い打ちをかけられる形になりそう
  • 2022年問題の前に、金利が上昇する可能性もある。そうなれば、買い手の負担が上がるので、さらに下がる

と言えるでしょう。

 

活用するなら:アパートは危ない

生産緑地を所有しているのであれば、まずは活用を考える人が多いでしょう。

ですが、すでに空き家が820万戸以上もあり、家があまっている状況なのに、何千万〜何億円という借金をしてアパートを建てることは自殺行為です。

 

「カボチャの馬車」「サブリース問題」「レオパレス問題」などなど、不動産投資で騙されている人が多いのは、借りる人がいないのに、無理やり借金をして建ててしまったことが原因なわけですからね。

 

とは言っても、「そのまま農業を続けるのも辛いし、相続税もかかるから何とかしたい」という場合には、アパート以外の活用方法を検討してみることをお勧めします。

例えば、

  • 駐車場であれば、少額の投資で始められますし、小規模宅地の特例が使えます
  • 太陽光発電であれば、売電収入が得られますし、相続時に借り入れが残っていれば、相続税評価額から差し引きできます
  • トランクルームであれば、賃料収入が得られますし、小規模宅地の特例が使えます

 

このように、「相続税対策=賃貸経営」とは限らないのです。

ただし、不動産評価額を引き下げる「小規模宅地の特例」は、3年以上事業を継続していることが条件となるため、相続税対策で行うならば、早めに準備をしておくべきでしょう。

 

タウンライフ 土地活用

 

こちらのタウンライフ 土地活用を使えば、さまざまな土地活用の方法について資料請求できますので、気になっている方は1度調べる価値はありますよ。

 

アパート以外の活用方法を調べるならこちら

 

 

売るなら:低金利の今がチャンス

2022年問題以上に怖いのは、金利の上昇です。

金利が上がれば、間違いなく土地価格は大きく下がりますので、売却を考えている人はなるべく早めに動いた方がいいでしょう。

 

そう考え始めると、まず気になるのは価格だと思います。

1番活用されている価格情報は、国が出している公示地価ですが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、神奈川県の茅ヶ崎市に十間坂(じゅっけんざか)という地区があるのですが、こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:65万円/坪
  • 実際の取引価格:57〜100万円/坪

なんと、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.75倍です。

 

どちらも駅から徒歩12分ぐらいの住宅地なのに、これほどの価格差で取引されているのです。

 

【茅ヶ崎市十間坂の公示地価】

茅ヶ崎市十間坂の公示地価

  • 茅ヶ崎駅から1,000mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 196,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =65万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【茅ヶ崎市十間坂の土地取引(過去2年間)】

茅ヶ崎市十間坂の土地取引 1種住居

  • 徒歩12〜14分のエリアで、57〜100万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区文京区千石241万円85〜350万円0.35〜1.45倍
東京都23区台東区池之端227万円170〜300万円0.75〜1.32倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都23区江東区永代179万円300〜390万円1.68〜2.18倍
東京都23区品川区東五反田330万円350〜520万円1.06〜1.58倍
東京都23区目黒区下目黒229万円200〜370万円0.87〜1.62倍
東京都23区大田区久ヶ原173万円110〜220万円0.64〜1.27倍
東京都23区世田谷区代沢228万円200〜310万円0.88〜1.36倍
東京都23区中野区東中野187万円220〜310万円1.18〜1.66倍
東京都23区杉並区松庵170万円200〜270万円1.18〜1.59倍
東京都23区豊島区千川195万円210〜290万円1.08〜1.49倍
東京都23区北区西ヶ原151万円48〜300万円0.32〜1.99倍
東京都23区荒川区西日暮里190万円220〜360万円1.16〜1.89倍
東京都23区板橋区高島平108万円96〜140万円0.89〜1.3倍
東京都23区練馬区石神井町132万円94〜160万円0.71〜1.21倍
東京都23区足立区谷中99万円140〜170万円1.41〜1.72倍
東京都23区葛飾区西亀有125万円74〜280万円0.59〜2.24倍
東京都23区江戸川区北葛西111万円95〜170万円0.86〜1.53倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
東京都三鷹市牟礼111万円90〜150万円0.81〜1.35倍
東京都調布市上石原92万円70〜120万円0.76〜1.3倍
東京都府中市多磨町80万円85〜120万円1.06〜1.5倍
東京都小金井市中町116万円76〜160万円0.66〜1.38倍
東京都青梅市東青梅58万円34〜71万円0.59〜1.22倍
東京都西東京市芝久保町82万円50〜130万円0.61〜1.59倍
東京都町田市相原町37万円36〜61万円0.97〜1.65倍
東京都小平市仲町77万円53〜92万円0.69〜1.19倍
東京都日野市東豊田71万円47〜88万円0.66〜1.24倍
東京都東村山市秋津町62万円35〜120万円0.56〜1.94倍
東京都国分寺市東恋ヶ窪90万円170万円1.89倍
東京都東久留米市中央町73万円110万円1.51倍
東京都多摩市永山69万円110万円1.59倍
神奈川県横浜市鶴見区豊岡町115万円200〜210万円1.74〜1.83倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
神奈川県藤沢市本鵠沼70万円58〜96万円0.83〜1.37倍
神奈川県茅ヶ崎市小和田68万円38〜120万円0.56〜1.76倍
神奈川県平塚市北金目29万円18〜35万円0.62〜1.21倍
神奈川県大和市中央林間85万円12〜130万円0.14〜1.53倍
神奈川県厚木市恩名58万円30〜100万円0.52〜1.72倍
神奈川県小田原市飯泉30万円24〜37万円0.8〜1.23倍
神奈川県鎌倉市材木座71万円4.6〜92万円0.06〜1.3倍
神奈川県秦野市南矢名27万円5.3〜31万円0.2〜1.15倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県川越市石原町37万円33〜47万円0.89〜1.27倍
埼玉県上尾市上町52万円71〜75万円1.37〜1.44倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
埼玉県鴻巣市氷川町27万円21〜33万円0.78〜1.22倍
埼玉県草加市高砂64万円79〜110万円1.23〜1.72倍
埼玉県朝霞市岡55万円32〜89万円0.58〜1.62倍
埼玉県新座市新堀66万円39〜78万円0.59〜1.18倍
埼玉県富士見市鶴馬73万円52〜89万円0.71〜1.22倍
埼玉県戸田市上戸田83万円77〜110万円0.93〜1.33倍
埼玉県和光市白子69万円62〜100万円0.9〜1.45倍
埼玉県越谷市東越谷40万円39〜60万円0.98〜1.5倍
埼玉県春日部市備後東33万円16〜47万円0.48〜1.42倍
埼玉県熊谷市中央26万円24〜34万円0.92〜1.31倍
埼玉県入間市扇台37万円18〜47万円0.49〜1.27倍
埼玉県久喜市吉羽28万円24〜85万円0.86〜3.04倍
埼玉県三郷市中央49万円36〜70万円0.73〜1.43倍
埼玉県狭山市富士見44万円22〜57万円0.5〜1.3倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道函館市柏木町20万円15〜21万円0.75〜1.05倍
北海道帯広市白樺16条9万円7〜12万円0.78〜1.33倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
北海道千歳市北陽9万円7.8〜11万円0.87〜1.22倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
福島県会津若松市山鹿町20万円20〜28万円1〜1.4倍
福島県須賀川市森宿10万円10〜14万円1〜1.4倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市東原1.0〜39万円
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市板橋0.1〜38万円
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市土合本町5〜18万円
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県一宮市花池36万円23〜43万円0.64〜1.19倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
愛知県豊田市井上町34万円11〜43万円0.32〜1.26倍
愛知県春日井市小野町38万円29〜56万円0.76〜1.47倍
愛知県安城市安城町37万円22〜44万円0.59〜1.19倍
愛知県刈谷市板倉町51万円58〜60万円1.14〜1.18倍
愛知県西尾市今川町29万円20〜34万円0.69〜1.17倍
愛知県豊川市新青馬町28万円18〜33万円0.64〜1.18倍
愛知県小牧市小松寺26万円20〜39万円0.77〜1.5倍
愛知県瀬戸市石田町20万円7,3〜32万円0.37〜1.6倍
愛知県江南市高屋町24万円20〜29万円0.83〜1.21倍
愛知県日進市浅田町33万円29〜46万円0.88〜1.39倍
愛知県尾張旭市旭ヶ丘町27万円13〜35万円0.48〜1.3倍
愛知県半田市有楽町21万円9.3〜27万円0.44〜1.29倍
愛知県稲沢市祖父江町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県大府市柊山町44万円45〜59万円1.02〜1.34倍
愛知県北名古屋市沖村36万円30〜42万円0.83〜1.17倍
愛知県東海市荒尾町30万円16〜36万円0.53〜1.2倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
三重県伊勢市御薗町高向9万円11〜13万円1.22〜1.44倍
三重県松阪市嬉野中川町10万円8〜16万円0.8〜1.6倍
三重県鈴鹿市江島台17万円24〜28万円1.41〜1.65倍
三重県名張市桔梗が丘7.5〜14万円
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県富士市松岡24万円17〜32万円0.71〜1.33倍
静岡県富士宮市黒田15万円5〜18万円0.33〜1.2倍
静岡県沼津市東椎路27万円18〜31万円0.67〜1.15倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
静岡県磐田市国府台27万円27〜32万円1〜1.19倍
静岡県焼津市塩津20万円2.8〜22万円0.14〜1.1倍
静岡県掛川市中宿13〜21万円
静岡県藤枝市高岡25万円9.5〜29万円0.38〜1.16倍
静岡県袋井市高尾5〜18万円
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府堺市北区新金岡町66万円50〜84万円0.76〜1.27倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
大阪府豊中市緑丘78万円54〜98万円0.69〜1.26倍
大阪府東大阪市衣摺47万円27〜58万円0.57〜1.23倍
大阪府枚方市楠葉並木79万円64〜120万円0.81〜1.52倍
大阪府八尾市東山本新町47万円35〜56万円0.74〜1.19倍
大阪府吹田市佐井寺62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府寝屋川市豊野町58万円50〜85万円0.86〜1.47倍
大阪府岸和田市池尻町23万円16〜37万円0.7〜1.61倍
大阪府和泉市はつが野22万円16〜52万円0.73〜2.36倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
兵庫県西宮市仁川町83万円74〜99万円0.89〜1.19倍
兵庫県明石市朝霧町39万円30〜50万円0.77〜1.28倍
兵庫県加古川市尾上町21万円13〜31万円0.62〜1.48倍
兵庫県宝塚市伊孑志60万円51〜94万円0.85〜1.57倍
兵庫県伊丹市安堂寺町68万円45〜87万円0.66〜1.28倍
兵庫県川西市大和東18万円16〜24万円0.89〜1.33倍
兵庫県三田市天神20万円25〜38万円1.25〜1.9倍
兵庫県芦屋市岩園町101万円75〜130万円0.74〜1.29倍
兵庫県高砂市阿弥陀町20万円2.7〜65万円0.14〜3.25倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

イエウールの机上査定

 

今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

「あなたの不動産の評価額」を調べるならこちら

 

 

買うなら:基本的に待つ必要はない

2022年問題で土地価格が下がるのであれば、「今はまだ買わない方がいい」という判断に傾きそうなものですが、基本的には待つ必要はありません。

 

というのも、2022年問題まであと3年以上あります。

坪100万円以上するようなエリアであれば話は別ですが、郊外の戸建てエリアでは坪50万円未満のところが大半です。

 

仮に30坪だとしても1,500万円ですから、1割下がったとしても150万円しか安くならないわけです。待っている間の家賃を考えたら、自宅住まいでない限りはこのタイミングで買った方がトクな人の方が多いはずです。

 

金利が低い今がチャンス

そして、もう1つ重要なポイントが、現在の金利が過去最低水準だということです。

金利が上がれば、土地価格は下がりますが、その時には支払う利息も増えますので、どちらが得になるのかは微妙です。

 

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、300社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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コメント

  1. […] 出典:イエ&ライフ […]