2025年問題まであと1年。不動産市場への影響について解説 | イエ&ライフ

2025年問題まであと1年。不動産市場への影響について解説

コラム

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この記事では、この2025年問題が、不動産市場にどのような影響を与えるのか?について、解説していきます。

 

1、2025年問題とは?

2025年問題とは、

「団塊世代(1947〜49年生まれ)の全員が、75歳以上になることで、医療・介護・年金などの社会保障費が大きく増加し、社会のあちこちで維持できないものが増えていく」

という問題です。

 

すでに、団塊世代の一部の方は、後期高齢者になっているわけですが、それに合わせて、社会保障費も増え続けています。

2023年時点で、約134兆円と、国内総生産のうちの2割以上を占めています。

 

社会保障費の推移 2023年まで

(参考:内閣府 全世代型社会保障構築会議 第14回 基礎資料4)

 

このように増え続ける社会保障費ですが、2040年には、189兆円にまで増えると予想されています。

特に介護・医療の費用が大きく増えるようです。高齢者が増えるわけですから、当然と言えば当然かもしれません。

 

社会保障費の予測

(参考:内閣府 全世代型社会保障構築会議 第15回 基礎資料7)

 

また、日本では少子高齢化と言われて久しいですが、その割合はどのように変化していくのでしょうか。

2025年問題が心配される2025年時点では、後期高齢者である75歳以上の比率は15%になりますが、10年後には19%、20年後には20.6%にまで上がります。

 

日本の年齢別の構成比の予測

(参考:国立社会保障・人口問題研究所)

 

つまり、2025年問題とは、来年から始まるわけではなくて、これまでもその傾向があったものが、加速していく、というイメージのものです。

では、具体的にどのようなことが起こるのか?不動産に関わる部分を中心に、取り上げてみたいと思います。

 

2、高齢化が加速することで起こる問題について

(1)路線バスの縮小・鉄道の廃線

一つ目が、路線バスの縮小・鉄道の廃線です。

そもそも、75歳以上の方を後期高齢者と国が設定したのは、体力的に衰えてきて、医療・介護のサービスを受ける頻度が増えてくるからです。

 

なので、このぐらいの歳になってくると、旅行や外食、レジャーなどにお金を使う頻度が減ってきます。

特に、2020年に新型コロナが流行したことで、高齢者の感染リスクが高いということで、外出・旅行を控えた人も多かったため、多くの企業の経営が厳しくなっていきました。

 

このような事情もあって、路線バスや鉄道などの(準)公共サービスの利用者も減少しており、全国各地で路線バスの減便、鉄道の廃線も増加しています。

また、2024年問題と言われる、運転手や建設関係の人に対する残業規制が強化されることで、今まで以上に人件費の負担が大きくなりますので、それも追い討ちとなっているのでしょう。

 

路線バスへのヒアリング調査 帝国データバンク

(参考:帝国データバンクのプレスリリースより「路線バス 8割で今年「減便・廃止」 2024年問題への対応、運転手不足でダイヤ維持困難」)

 

路線バスや鉄道などのサービスは、国や自治体からの補助金が入っているものの、民間企業ですから、赤字が続けば、サービスを縮小せざるを得ません。

後期高齢者の割合が今後も増えるのは避けられませんので、バスや鉄道会社では、さらに路線を減便、廃線を進めていくと考えられます。

 

そうなると、郊外のバス路線もないエリアでは、車がなければ生活ができなくなります。

不動産価格もさらに下落しやすく、または買い手が付かなくなるところも増えるでしょう。

 

(2)病院・介護施設の統廃合が進む

今後も社会保障費の増加は続くわけですが、そのまま放置していれば、財政破綻してしまいます。

日本の一般会計の中で、社会保障費が占める割合は約32%で、年間約37兆円もかかっています。これに借金の返済(国債費)を合わせると、国の予算の半分にもなります。

 

日本の一般会計 2023年

(参考:財務省 令和5年度一般会計予算*PDFファイル)

 

国の借金の残高は、2023年末に1283兆円にまで膨らんでおり、減る気配はありませんし、金利も上昇してきているため、今後はさらに利息の支払い負担が増え、借金が雪だるま式に増えていくことになります。

 

そのため、医療費の抑えることが重要になってくるわけですが、具体的に、どのようにすれば、医療費を抑えることができるのでしょうか?

この点について、開業医向けのコンサルサービスを提供している医歯薬ネットという会社が、Youtubeで解説しており、参考になります。

 

 

40分近い内容なので、私なりの解釈ですが、簡単にまとめます。

まず、日本の医療費は増加傾向にあるわけですが、その中でも最も割合が高いのが、入院を伴う診療です。

全体の約4割を占め、年間18兆円にもなります。

 

日本の医療費推移

(参考:厚生労働省 令和4年度医療費の動向)

 

また、1日あたりの医療費を見ても、ベッド代などの施設の使用料や、人件費などがかさむため、平均4.2万円もかかっており、さらに高齢化のため、年々上昇傾向にあります。

 

日本の1日あたりの医療費

(参考:厚生労働省 令和4年度医療費の動向)

 

そのため、厚生労働省は、この入院を伴う医療サービスの削減を通じて、医療費の抑制を行おうとしているのではないか?

というのが、上の動画の中で語られていることです。

 

では、具体的にどうするのか?というと、

  • 長期入院による治療から、リハビリ機能を持って短期入院で自宅復帰させる仕組みへ
  • 入院を伴う延命治療から、在宅の看取りサービスへ転換
  • 人手不足の解消のために、看護師の役割拡大

などが挙げられます。

 

年代別に医療費を見てみると、高齢者ほど医療費が多くかかりますし、その大部分が入院を伴うものになっています。

 

年代別の医療費

(参考:厚生労働省 年齢階級別の医療費*PDFファイル)

 

そのため、この部分を抑えるために、上記のような方向にしようとしているのが、今回の診療報酬の改定だ、と解釈しました。

 

中小・個人の病院や介護施設の再編が起こる

また、このような厚労省の政策の先にあるのは、介護業者・病院の整理統合による、コスト削減を視野に入っています。

 

もともと、日本の医療制度は、敗戦によって、資源もお金も乏しかったため、民間の開業医を増やすことで、全国の医療制度を整備してきました。

ですが、新型コロナが拡大したときに、多くの民間病院が、患者の受け入れを拒否したため、「こんなに病院があっても、機能しないんじゃ意味ないのでは?」という疑問の声があちこちから出ています。

 

厚生労働省としても、高齢化が進んでいく日本において、本当に必要とされるのは、今のような状況ではなくて、いろいろな病気を治療して、リハビリもできる医療・介護体制です。

 

そのためには、今の中小・個人の病院や介護施設を統合して、総合的な医療体制を作る必要があります。

具体的には、①訪問診療もするクリニックと、②治療からリハビリまで行う地域包括ケア病棟をもっと増やそう、ということですね。

 

診療報酬改定 2024年

(参考:厚生労働省 「令和6年度診療報酬改定説明資料等について」全体概要版)

 

「訪問診療もするクリニック」を増やすということは、「かかりつけ医」化を進めるということに近いと思います。

ちなみに、日本医師会では、「かかりつけ医」制度の導入に反対しており、自民党の支援団体でもあるため、「かかりつけ医」制度を進めることは難しいです。

 

ですから、診療報酬の改定を通じて、「訪問診療もするクリニック(実質的なかかりつけ医化)」にしないと生き残れないように、毎年少しずつ、誘導するという方向性なのではないかと思われます。

 

将来的には、地方の不動産にはプラスか?

「訪問診療もするクリニック」が増えれば、医者の方が家に来てくれるため、よほどの僻地でなければ、今よりも不便は解消されるかもしれません。

 

(3)若い人が、大都市へ移住していく

これも既に起こっていることですが、今後さらに加速していきそうです。

大学・短大・専門学校への進学率は、2023年時点で約84%と、8割以上の人が、高校卒業後に進学をしています。

 

そのため、地方都市では、多くの若い人が、進学を機に地元を離れます。

また、高齢化が進んでいる地方では、大学や専門学校を卒業しても、それを活かす職場が少なく、知られていない中小企業が多いため、どうしても移住先で就職をしてしまいがちです。

 

わたし自身、岩手県の田舎町が実家なのですが、先日帰省して、県内をいろいろドライブしてみたところ、田舎町で残っているのは、

  • JAコープ(農協が運営していて、農家向けの肥料などの売り上げがある)
  • ドラッグストア(薬の利益率が高い)
  • 道の駅(産直があって、集客力がある)

ぐらいでした。

 

人口が少なくなって、高齢者ばかりになると、食品だけのスーパーでは売り上げが立たず、飲食店は客が来なくなります。

若い人は1時間ぐらいかけて車でイオンなどのショッピングモール で遊ぶしかないので、なかなか地元に戻ってくることもなくなりますよね。

 

地方はこのような状況がさらに進むことが予想されます。

若い世代は、さらに県庁所在地や政令指定都市などの、大都市へと移住が増えていくでしょう。

そのため、県庁所在地ではない地方都市では、「大企業の工場がある」などの、特別な理由がない限り、若い人の数はさらに減り、買い手がつきにくい不動産が増えていくと予想されます。

 

(4)行政サービスの縮小

75歳以上の後期高齢者が増えるということは、自治体の税収が減ることにもつながります。

消費よりも医療や介護にお金を使うようになりますからね。企業は儲かりにくくなり、仕事も減り、若い人が減って、さらに人口も減ります。

 

このようにな事態は、既に全国の地方都市で起こっているわけですが、政府としても、何の指導もしていないわけではありません。

国土交通省が、各自治体に「立地適正化計画」という計画を作るように促しています。

 

立地適正化計画とは?

立地適正化計画とは、簡単に説明すると、「人口が減少しても、医療や教育、福祉、買い物、路線バスなどの行政サービスを維持するエリア」を決めるということです。

例えば、熊本市では、以下の赤い斜線の部分を「住んで欲しいエリア(居住誘導区域)」として設定しています。

 

熊本市の居住誘導地域

(参考:熊本市 立地適正化計画)

 

全国的に路線バスの減便が行われていますが、このエリアの中であれば、維持される可能性が高いわけです。

そのほかにも、開発業者が新興住宅地を作る場合にも、このエリア外に作ろうとすると届出が必要になったりしますので、自然とエリア外では、人口が減りやすくなるようになっています。

 

このような計画は、2023年7月時点で、全国で527の都市で作られています。

人口が少ない都市だけでなく、札幌や名古屋などの大都市でも作られています。作られていないのは、東京23区や横浜、福岡ぐらいですね。

 

2025年以降、高齢者の割合が増えるにつれて、税収が減るため、自治体の財政はどんどん厳しくなっていきます。

そのため、立地適正化計画で設定されたエリアを参考に、路線バスや病院、学校、市営住宅などなど、さまざまなサービスの縮小・削減が進むことになるでしょう。

 

そうすると、生活の利便性は下がりますから、不動産価格も下落しやすくなるのではないかと予想されます。

 

まとめ

というわけで、2025年問題と、不動産への影響について、現時点で予想できることを解説してみました。

基本的には、今既に起こっていることが、加速していくようなイメージだと思いますが、病院や介護施設の統廃合は、5〜10年単位の長い期間で起こるようなものだと思われます。

 

また、地域によって、高齢化の進み具合はかなり異なりますので、不動産市場の動向も、地域によって大きく変わりますので、気になる方は、地域に詳しい不動産会社に聞いてみるのも手でしょう。

 

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