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2025年問題で不動産価格が暴落?2つのデカイ影響

2025年問題コラム

2025年問題とは、

 

・約800万人いる団塊の世代が、75歳以上の後期高齢者に突入する

   ↓

・社会保障費が今よりも約20兆円増える

   ↓

・公共サービスが破綻(または大幅な縮小)する

 

と言われている問題です。

 

日本の社会保障費の推移

(出典:厚生労働省 「社会保障給付費の推移(PDF)」 内閣府 「2040年を見据えた社会保障の将来見通し(PDF)」

 

働く人が減っていく一方なのに、高齢者が増えていけば、税収は減るし、社会保障費は増える一方となります。

 

そのため、医療費、介護費用の抑制のために病院や介護施設が足りなくなったり、年金の支給開始年齢が引き上げられたりなど、公共サービスが大きく変わろうとしています。

 

2019年4月からは、介護の人材が足りないため、医療や介護で外国人を受け入れることになりました。

水道の民営化が衆議院本会議で可決されて、2020年以降から自治体によって選択可能になりますが、水道管を交換するお金がない自治体が多いため、この法律が可決されたのです。

 

すでに、「働く人が足りない」「自治体にお金がない」といった事情で、社会がどんどん変わっているのです。

 

この記事では、その中でも「不動産市場への影響」という部分に絞って、2025年問題の影響を解説していきたいと思います。

 

2025年問題の不動産市場への影響

不動産市場への影響は、2つ考えられます。

 

①空き家が増え、相続による売却が増える

団塊の世代が75歳以上になるため、この頃から本格的に相続件数が増えてきます。

そのため、相続した空き家も増えるでしょうし、空き家の売却も増えます。

 

2013年現在の日本の空き家率は、平均13.5%ですが、2033年には30%を超えると言われています。

 

全国の空き家率の推移

 

2025年はおそらく20%を確実に超えているでしょうから、今よりも多くの不動産が売りに出されるはずです。

 

また、それとは逆に、家を買う中心世代である30代人口はどんどん減っていきます。

東京ですら、2025年には2015年に比べて20万人減ってしまうのです。

 

東京の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

売り物は多いのに、買う人が少なければ、不動産価格は下落しやすくなるでしょう。

 

②自治体の予算が減って、公共施設が削減・統合される

少子高齢化が進んでいるため、2018年に生まれた赤ちゃんの数は94.6万人まで減りました。

団塊の世代が生まれた第1次ベビーブームの時は、1年間に270万人生まれたそうですから、3分の1まで減ったことになります。

 

そのため、子供の減ってしまった地方では、幼稚園や小中学校の統廃合がどんどん進んでいます。

わたしは岩手の生まれですが、通っていた学校は統合され、7つあった小学校は1つに統合されてしまい、現在はバス通学になっています。

 

通学にはかなり不便になりましたので、家を建てる人は小学校のある中心部に引っ越してしまいました。

当然、買い手はほとんどいませんし、同じ敷地の隣に子供が家を建てるぐらいで、他から引っ越してくる人はいません。

 

この例は子供の数が減ってしまったことで、統合を余儀なくされているケースですが、2025年問題によって、財政的に余裕がなくなって、統合を余儀なくされるケースが増えるはずです。

 

横須賀市では、3分の1の施設が統合

その兆候は、すでに一部の自治体で出ています。

例えば、神奈川県の横須賀市では、高齢者率が30%を超え、財政的に苦しくなってきたことで、市内にある約3分の1の公共施設を統廃合することが決まっています。

 

横須賀市の施設配置適正化計画

(出典:横須賀市 施設配置適正化計画)

 

ご覧の通り、幼稚園や小中学校、図書館や体育館など、多くの施設が統廃合されていきます。

当然ですが、このような施設がなくなった場所に家を建てる人はあまりいません。

 

そのため、統廃合されてしまう地域では、買い手が一気に減ってしまい、不動産価格の下落が予想されます。

 

2025年問題で影響を受けるエリアはどこか?

ここからは、2025年問題で影響を受けやすいエリアについて解説します。

 

①高齢者率の高いエリア

高齢者が多い地域ほど、今後は空き家も増えやすくなりますし、不動産の売却件数も増えてきます。

現在の日本の高齢化率(65歳以上の比率)は、全国平均で約27.7%ですが、この比率が高いエリアでは注意が必要でしょう。

 

ちなみに、高齢化率が25%以下の若い世代の多い都道府県は、

  • 東京(23%)
  • 神奈川(24.8%)
  • 愛知(24.6%)
  • 沖縄(21%)

の4都県のみとなっています。

 

②立地適正化計画の「対象外」のエリア

立地適正化計画という言葉をご存知でしょうか?

「自治体が『住んで欲しいエリア』を設定して、そこに誘導しようとしている計画」

のことです。

 

立地適正化計画のイメージ

立地適正化計画のイメージ

 

人が住むエリアが狭くなれば、ごみ収集や除雪、道路や上下水道の維持など、公共サービスの費用が少なくて済むようになります。

そのため、現在約200の自治体がこの計画を作って、「住んで欲しいエリア」を設定しているのです。

 

ただし、そうはいっても強制的に住む場所を移ってもらうことはできませんから、数十年かけて自発的に移り住んでもらうような計画となっています。

 

立地適正化計画は、2025年問題の布石

ですが、ここに落とし穴があるのです。

2025年問題が勃発すれば、横須賀市のように財政的に余裕のない自治体では、前倒しで公共サービスの統廃合が始まるはずです。

その時に、この立地適正化計画で決めた「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きが、統廃合の基準となる可能性はかなり高いでしょう。

 

では、どういったエリアが「そうでないエリア」になるのか?

例えば、こちらの地図は、熊本市の立地適正化計画になります。

 

熊本市の立地適正化計画:赤色で囲まれたエリアが「住んで欲しいエリア」

熊本市の立地適正化計画

(出典:熊本市 立地適正化計画)

 

ご覧の通り、赤色で囲まれたエリアは、熊本市内の市街地(青や緑、黄色などで塗られているエリア)の7割程度しかカバーしていません。

それ以外のエリアは「そうでないエリア」になるのです。

 

もし、2025年問題から熊本市の財政状況がやばくなった場合には、この対象外のエリアではバス便がなくなったり、公共施設が統合になったりなど、いろいろと不便になっていく可能性があるのです。

 

立地適正化計画の対象外エリアの特徴とは?

熊本市の立地適正化計画図から、何となく郊外のエリアは対象外になる可能性が高いとイメージできた方もいるでしょう。

それ以外にも、対象外になるエリアの特徴をまとめました。

  • 工業地帯
  • 洪水や津波、土砂崩れなどの災害の危険性の高い地域
  • 人口の少ないエリア
  • 市街地の中心部から離れたエリア
  • 駅やバス停から遠いエリア

 

これらの特徴に当てはまる場合には、対象外となる可能性が高いので注意が必要です。

 

2025年問題だけじゃない。これから起こる不動産市場の懸念材料

2025年といえば、まだ6〜7年も先の話なので、まだ時間はあるだろうと考えている人も多いと思います。

ですが、不動産価格という点から見ると、2025年問題よりも前にいろいろと危ないイベントが目白押しです。

主なイベントを2つご紹介します。

 

①消費税増税は、確実に影響が出る

10月から上がる消費税は、確実に影響が出てくるでしょう。

というのも、過去の増税後の住宅の着工戸数を見ると、その後に大きく減少しているからです。

 

消費税と新設着工住宅戸数

 

ちなみに、2014年の5→8%の増税時には影響がないように見えますが、この時はそれ以上に金利が下がって、住宅ローンを組みやすくなった時期だからです。

金利が1%下がると、5,000万円のローンを35年返済する場合は1,000万円ほど金利負担が減ります。

5,000万円に対して3%の増税分は150万円アップなので、金利低下の恩恵の方が大きかったんですね。

 

しかし、マイナス金利まで下がった現在、これ以上住宅ローン金利が下がることはありませんので、増税の影響は確実に出てきます。

 

②2022年に生産緑地が宅地に解禁になる

 

2022年問題とは、

 

・2022年に都市部の農地の税金が上がる

   ↓

・後継者不足から、宅地やアパートへ変える農地が増える

   ↓

・周辺の土地価格が下落する

 

という問題です。

 

【こんな感じの農地が、宅地に変わっていきます】

生産緑地(画像出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

約3,900万坪、30坪の戸建てで約130万戸分の土地なので、1〜2割が宅地になるだけでも、かなりの影響が出ると心配されています。

 

生産緑地のある地域は、東名阪に集中しているため、地方ではあまり影響がないですが、都心部の郊外エリアでは大きな影響が出てくるものと予想されます。

 

生産緑地は農地ですから、駅近のエリアよりも、少し離れた郊外エリアに多い傾向にあります。

この5年間の不動産バブルの恩恵を受けたのは、都心部の駅近のエリアがほとんどですから、あまり上がらなかった、または下がったエリアで追い打ちをかけることになるでしょう。

 

 

このようなイベントを経た上で、2025年問題に突入することになります。

売るに売れない不動産もかなり増えてくるのではないでしょうか?

 

土地価格が上がる地域はないのか?

しかし、「これからの土地価格には、全く希望が持てないのか?」というと、そんなことはありません。

 

このサイトでは、全国の市区町村の5年間の土地価格の動きを調べてきましたが、人口が減って土地価格が下落している自治体でも、上昇しているエリアをいくつも見つけてきました。

 

その理由を調べたところ、

  1. 人が集まるような商業施設が作られている
  2. 業績の良い会社の近く
  3. 外国人観光客に人気のスポット

の3つのどれかに当てはまる場合には、必ず土地価格が上昇していました。

 

また、先ほどご紹介した「立地適正化計画」でも、「住んで欲しい地域」では住みやすくなるので、土地価格は上がりやすくなります。

 

つまり、人が減っていくことで全ての地域が上がることはなくなるものの、

  • 上がる地域:2〜3割
  • 下がる地域:7〜8割

二極化が進むのです。

 

ですから、もしあなたの自宅や、相続した実家や土地がこれからどうなるか気になるのであれば、

  • 再開発計画や新しい商業施設が近くにできないか?
  • 立地適正化計画の「住んで欲しいエリア」に入っているか?
  • 外国人が来るような人気スポットが近くにないか?

といったことを調べてみると、今後も上がるかどうかが分かるでしょう。

 

不動産会社の査定も参考になる

また、「餅は餅屋」ということわざがあるように、不動産会社に聞いてみるのもありでしょう。

 

しかし、まだ売るつもりもないのに、不動産会社に相談に行くのは気も引けるでしょうから、一括査定サービスを利用してみてはいかがでしょうか?

不動産の一括査定サービスは、無料で複数の不動産会社から査定書がもらえるサービスで、2001年から始まって以降、数百万人が利用しているサービスです。

 

【4社からもらった査定結果】

一括査定こんな感じで、査定書がもらえます。

 

 

人気の理由は、「机上査定」というメールや郵送で査定書を送ってもらえる査定方法が選べること。

不動産会社の営業員に会うことなく、あなたの不動産の価格や周辺の相場についての情報を調べることができるのです。

 

机上査定の入力例

 

○ホームズホームズの机上査定
○イエウールイエウールの机上査定

 

その中でも、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

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参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

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イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

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イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

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あなたはこれまで、

  • どの学校に進学するか
  • どの会社に就職するか
  • いつ、誰と結婚するか
  • どこに家を建てるか

などなど、たくさんの大きな決断をしてきたことでしょう。

 

そして、そのたびに「これからもっと、いいことがありそうだ」と感じながら、時には苦しくても充実した人生を送ってきたのではないでしょうか?

 

飛んでるビジネスマン

 

2025年問題も含めて、これから起こることの多くは、不動産市場に対してマイナスの影響を与えます。

しかし、これから不動産価格が上がる地域は、住みやすく、刺激的で退屈することがなく、便利なエリアへと集中していきます。

 

今、多くの方がそのようなエリアへ住み替えをして、充実した人生を送られています。

幸い、今は消費税の増税前であり、オリンピック開催前の不動産価格が1番高い時期でもあります。

 

数百万〜数千万円高く売れるとわかれば、

  • 新しい家に住み替えができたり
  • 老後の心配から解放されたり
  • お金が理由で情けない思いをすることもなくなったり

いろいろ楽しいことが待っていそうですよね。

 

 

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