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不動産はその名の通り「動かせない資産」ですから、１回買ってしまえば、何十年とその場所で起こるいろいろなリスクに晒されることになります。
例えば、2018年は大雨や台風がすごかったですよね。
西日本ではあちこちで家が流されるなどの大きな被害が出ました。
また、北海道でも地震が起こり、停電が続きましたし、札幌市清田区では道路が陥没したりして、築10年未満の家があちこちで傾いている映像が流れました。
もし、こういったリスクを事前に知ることができれば、その場所を選ばなかった人もいたはずです。
そこで、この記事では、事前に調べることで避けられる３つのリスクについて解説します。
もし気になるエリアの土地、家があるのならば、事前に知っておいて損はないでしょう。
１、災害リスク：ハザードマップ
ハザードマップとは、自治体が津波や洪水、大雨による冠水などが起こる可能性のある地域を地図上で確認できるサービスのことです。
各自治体でもハザードマップを公表していますが、国土交通省が運営している「ハザードマップ・ポータルサイト」の重ねるハザードマップが使いやすくて便利です。
例えば、銀座の洪水・浸水リスクを調べると、このような形で表示されます。
黄色や赤で囲まれたエリアが、洪水になった場合に浸水可能性のある場所になります。
洪水だけでなく、土砂災害や津波など、さまざまなハザードマップを重ねて表示できるため、いろいろな災害リスクに対してチェックができるのは心強いですね。
２、行政サービスの削減リスク
2025年問題という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
「団塊の世代が後期高齢者になることで、今よりも社会保障費（医療費・年金・介護費用など）が20〜30兆円増えて、行政サービスが回らなくなる可能性がある」
と言われている問題です。
この2025年問題で予想されているのが、行政サービスの削減です。
例えば、横須賀市では財政難から、幼稚園や学校、体育館などの公共施設を約３分の１削減、統合しようと計画しています。
横須賀市では、１３７の公共施設を統合・廃止予定
当然ですが、幼稚園や学校がなくなった地域は、かなり生活が不便になりますよね。
また、除雪費用もかなりかかりますから、財政難になった雪国の自治体では、かなり不便な生活を強いられるでしょう。
このように「家を買ってみたものの、公共サービスが削られて、すごい不便な思いをする」という状況がこれから起こる可能性があるのです。
では、具体的にどのエリアがそうなのでしょうか？
そのヒントが、約200の自治体が現在作成している「立地適正化計画」です。
立地適正化計画とは、自治体が数十年単位で時間をかけて、「住んで欲しいエリア」へ住民を誘導させようという計画です。
「コンパクトシティ」という言葉を聞いたことがある人もいるでしょう。
街を小さくして、行政コストを減らしながら、住みやすい街づくりをしようという計画ですが、その具体的な計画がこの「立地適正化計画」なわけですね。
自治体が誘導エリアを決めて、そのエリアを優遇していく
この計画は、事前に市民に意見募集を行いますし、「２０〜３０年かけてゆっくりやります」という説明もされているので、「しょうがないよな」とみんな納得しています。
ですが、それは余裕のある今だから言える話であって、財政難になれば、おそらくもっと劇的に公共サービスを削減していくことになるはずです。
そして、この立地適正化計画で決めた「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」が、行政サービスを削減するかどうかの線引きになる可能性が十分にあります。
名古屋市の立地適正化計画図：青枠の中がエリア内
2025年と言えば、あと6年ぐらいですから、
「家を買って子供も生まれたと思ったら、財政難で学校が統合されてバス通学になった」
という可能性は十分にあります。
そのため、土地を選ぶ前に、立地適正化計画のエリア内かどうかの確認をすべきでしょう。
「お住いの自治体名 立地適正化計画」で検索すれば、計画を作っている自治体であれば、簡単に調べられますので、１度チェックしておくべきでしょう。
立地適正化計画については、こちらの記事でも詳しく解説しました。
３、資産価値の下落リスク
2008年から日本の人口が減少し始めています。
そのため、この５年間で東京を中心に土地価格は上昇していますが、人口が減少している地方都市では逆にマイナスの地域が多いのが現状です。
最初から売るつもりで買う人は少ないでしょうが、老後の資金対策として「リバースモーゲージ」を利用したいのであれば、考えておくべきでしょう。
リバースモーゲージとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算する」
という仕組みのローンのことです。
リバースモーゲージの仕組み
東京スター銀行の「充実人生」が有名ですが、それはこういう仕組みのサービスなんですね。
これは主に土地を担保にお金を借りるので、土地価格が下落していけば、担保割れになる可能性があります。
担保割れになったら、割れた分だけ返済を生きている間に返済をしなければいけません。８０〜９０代になって借金の返済で悩むなんて嫌ですよね。
そのため、土地価格が下落するような場所では、使ってはいけないサービスなのです。
では、具体的にどういったエリアが値持ちするかといえば、
- 大都市の駅周辺
- 大きなショッピングセンターの近く
- 大企業の工場の近く
あたりが候補になるでしょう。
何十年後でも誰かが買いたいと思うような場所をイメージして探すしかありませんが、老後の資金対策も考えるのであれば、このような視点で土地探しを検討する価値はあるでしょう。
リバースモーゲージを利用できる条件については、こちらの記事で詳しく解説しました。
まとめ
というわけで、土地探しで後悔しないためのポイントとして、
- 災害リスク
- 行政サービスの削減リスク
- 資産価値の下落リスク
の３点について解説してみましたが、いかがだったでしょうか。
いずれもここ数年ぐらいで認知されてきたリスクなので、調べたことも考えたこともない人の方が多いと思います。
１、２については、検索すれば簡単に確認できますので、ちょっと気になる物件が見つかった場合には、これらのリスクに照らしてみて判断してみてください。
＜参考＞買うまでの最初のステップ
特に地方や郊外でそうなのですが、「不動産を売ること＝恥ずかしい」と考える人が多いため、ネット上に掲載しない「非公開物件」が多くあります。
そのような物件は多くの人の目に留まらないので、価格を安くしないと買い手が見つかりません。
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