愛知県の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

愛知県の土地価格の今後の見通し

愛知県の土地価格の今後の見通し愛知県

この記事では愛知県の

  1. 公示地価の変化率
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、市区別の公示地価の変化率

*単位 %

 前年比H25比
愛知県1.26.5
名古屋市2.313.4
豊橋市-0.2-0.9
岡崎市1.89
一宮市1.35.4
瀬戸市0.93.7
半田市0.1-1.3
春日井市2.29.2
豊川市-0.7-4.7
津島市-0.5-3.4
碧南市0.82.8
刈谷市3.117.6
豊田市3.321.4
安城市2.314
西尾市-0.5-1.5
蒲郡市-1-7.8
犬山市-0.2-2.4
常滑市-0.5-8.9
江南市0.35.7
小牧市0.33.7

(参考:国土交通省 地価公示)

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、過去7年間の愛知県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この7年間で愛知県内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の愛知県の公示地価を調べてみると、東京都が15.2%の上昇に対して、6.4%の上昇となっていました。

意外なことに、外国人観光客が増えて賑わっている大阪では、ほぼ横ばいとなっていました。

 

愛知県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

不動産バブルとも言われる今回の土地価格の上昇ですが、住宅地で見ると東名阪では異なった事情で動いているようです。

 

では、愛知県の住宅地は、具体的にどのようにして上昇しているのか?

今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

愛知県で住宅地が上昇しているエリアは、名古屋市〜西三河地区に集中

愛知県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、オレンジ・赤の10%以上の上昇をしているエリアは、名古屋市〜西三河地区に集中しています。

トヨタ自動車などの製造業が好調なため、このエリアで雇用が増えているためです。

 

そもそも、今回の土地価格の上昇は、何が理由なのか?

そもそも、今回の土地価格の上昇は、2013年4月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

 

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として1万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

 

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい!」

とやってしまったのです。

 

異次元緩和

 

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この5年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金(設備資金と言います)は、なんとその8割近くが不動産関連だったのです。

 

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

異次元緩和後の設備資金の増加業種

(参考:日銀 貸出先別貸出金)

 

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているものもありますし、現在も名古屋市内でのビルやマンションの工事につながっているわけです。

 

低金利によって、買い手の購買力が上がった

しかし、戸建ての住宅地のエリアでも1〜2割上昇している地域もあります。

そのようなエリアでは、なぜこれほど上昇したのでしょうか?

 

その理由は金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約1%下がったのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は1.4万円も減りました。

 

異次元緩和前後のフラット35の返済額

*融資手数料:2.16%として計算

 

①緩和前

(2013年3月)

②緩和後

(2019年1月現在)

②ー①

フラット35の金利

(団信込み)

2.27%1.33%-0.94%
月々の支払額103,500円89,400円-14,100円
総支払額4,415万円3,819万円-596万円

 

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

 

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

異次元緩和の値上がり効果

 

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

 

なぜ、上昇しているエリアが偏っているのか?

一方で、なぜ土地価格の上昇している地域が偏っているのでしょうか?

その理由は、愛知県の人口が増えにくくなっているからです。

 

この5年間の愛知県の人口変化を見ると、三重県寄りの西側のエリアや、静岡県寄りの東側のエリア、名古屋市でも南区や港区がすでに減少しているのです。

 

愛知県の5年間の人口変化:名古屋市〜西三河地区に人口が集中

愛知県の5年間人口変化率

 

それとともに、家を建てる中心年代である30代人口は、10年ぐらい前にピークを打ってからは減り続けています。

そのため、今回のバブルでも、家を建てる戸数はほとんど増えていません。

 

愛知県の30代人口は2007年から大きく減少している

愛知県の30代人口と建設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

つまり、家を買う人が少なくなって、人の流れも名古屋市〜西三河地区に集中しているため、それ以外の地域では人口が減ったり、土地価格が下げたりしているんですね。

 

このように、

  • 名古屋市〜西三河地区
  • それ以外のエリア

の間で二極化が起こっていたのです。

 

そのため、県単位で上昇率を出すと、プラスとマイナスが平均されるので、結果的に4.0%の上昇に落ち着いているわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

愛知県では、名古屋〜西三河エリアが特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、名古屋市から刈谷市、安城市、豊田市などの西三河エリアで特に大きな影響を受けていました。

トヨタ関連企業の決算が好調で雇用が増えたことや、名古屋駅周辺を中心に、商業施設の開発が活発化していましたが、海外への輸出も厳しい状況となり、一気に景気が冷え込んでしまっています。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

では、愛知県ではどうなっているのか?

市区町村別に色分けしてみました。

 

愛知県の生産緑地の分布図:名古屋市が最も多く、次いで一宮市、豊田市、岡崎市の順

愛知県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ご覧のように、名古屋市や一宮市では100ha単位で残っています。

1ha=3,000坪ですから、30坪の戸建てが100件建つと計算すると、100haならば1万軒分の土地になります。

 

その全てが農地になるわけではありませんが、数年で1〜2割は宅地へと変わるでしょう。

生産緑地制度が始まった時に、この制度を使わなかった農地がそれぐらいの割合で宅地へと変わったからです。

 

また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

郊外の土地への需要は、これまでずっと減り続けてきましたが、さらに追い討ちを受けることになりそうです。

 

5、愛知でこれから上がりそうな地域は?

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか?」も気になりますよね。

新型コロナで「駅近の商業地を中心に土地価格が上がる」というシナリオが崩れ、在宅勤務(リモートワーク)が増えていく流れを考えると、住環境を重視していく方向へと進んでいくはずです。

 

ということは、商業施設や学校、病院などが充実しているエリアが人気化していくと考えられます。

しかし、ここに来てもう1点、大きなポイントが加えられることになりました。

それが水害リスクです。

 

2020年8月28日からハザードマップの説明義務化

台風19号

2019年の台風19号によって、武蔵小杉のタワーマンション が一部水没したことで、かなり大きな話題となりました。

愛知県でも20年前に東海豪雨がありました。24時間で534ミリの雨が降り、荒川の堤防が決壊するなどして、約7万棟が床上・床下浸水をしました。

 

地球温暖化が原因なのか分かりませんが、今年の8〜9月も「観測史上最高」というフレーズをニュースで頻繁に聞きましたし、実際に被害に遭われた地域もたくさん出ています。

 

そして、もし地球温暖化が原因であれば、この傾向はずっと続くはずですので、都内でも水害による被害を受けるエリアは増えていくでしょうから、被害に遭いにくいエリアは今よりも人気が高まる可能性が高いでしょう。

 

では、具体的にどのようなエリアが安全性が高いかというと、

  1. 河川から離れている
  2. 標高が高い

の2点を満たすエリアです。

 

濃いピンクのエリアは、浸水リスクが大きい

愛知県のハザードマップ

(参考:国土交通省「ハザードマップ ポータルサイト 重ねるハザードマップ」 )

 

上の地図は、愛知県内のハザードマップです。

ぱっと見ですが、

  • 名古屋では、庄内川周辺(春日井市〜守山区〜大治町)
  • 西三河地区では、矢作川周辺(豊田市〜岡崎市〜西尾市)
  • 東三河地区では、豊川周辺(豊川市〜豊橋市)

あたりで濃いピンクのエリアが集中しているように見えますね。

 

ハザードマップの説明義務化で、今後は土地価格に反映

このハザードマップは、「洪水浸水想定区域(想定最大規模)」のものなので、よほどの雨量でなければ、浸水することはないです。

 

それよりもむしろ重要なのは、これまで水害リスクについて、不動産業者から買い手に対して説明する義務がなかったことです。

それが、今年の8月28日から義務化されました。逆を言えば、これまでは水害リスクを踏まえて土地価格が決められてこなかったということです。

(参考:「物件は水害ハザードマップのここです。」不動産取引の際に不動産会社による説明を義務化)

 

しかし、今後は買い手の判断基準の中に、この「水害リスク」が徐々に反映されてきますから、リスクの低いエリアほど人気が高まっていくでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

というわけで、愛知県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
  • トヨタなどの製造業が好調で名古屋〜三河エリアを中心に土地価格が上昇してきたが、新型コロナの影響が長期化すると、買い手の減少から土地価格の下落へつながる可能性が高い
  • これから特に気をつけたいのは「金利」。特に日銀の異次元緩和が終了すれば、金利上昇で土地価格は下がる

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、40坪でも2,000万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして200万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、岡崎市に「大和町(だいわちょう)」という、西岡崎駅の近くの住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:37万円/坪
  • 実際の取引価格:43〜51万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.2倍の価格差があります。

 

【岡崎市大和町の公示地価】

岡崎市大和市の公示地価

  • 西岡崎駅から590mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 112,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =37万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【岡崎市大和町の土地取引(過去2年間)】

岡崎市大和市の土地取引

  • 徒歩4〜8分のエリアで、43〜51万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県一宮市花池36万円23〜43万円0.64〜1.19倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
愛知県豊田市井上町34万円11〜43万円0.32〜1.26倍
愛知県春日井市小野町38万円29〜56万円0.76〜1.47倍
愛知県安城市安城町37万円22〜44万円0.59〜1.19倍
愛知県刈谷市板倉町51万円58〜60万円1.14〜1.18倍
愛知県西尾市今川町29万円20〜34万円0.69〜1.17倍
愛知県豊川市新青馬町28万円18〜33万円0.64〜1.18倍
愛知県小牧市小松寺26万円20〜39万円0.77〜1.5倍
愛知県瀬戸市石田町20万円7.3〜32万円0.37〜1.6倍
愛知県江南市高屋町24万円20〜29万円0.83〜1.21倍
愛知県日進市浅田町33万円29〜46万円0.88〜1.39倍
愛知県尾張旭市旭ヶ丘町27万円13〜35万円0.48〜1.3倍
愛知県半田市有楽町21万円9.3〜27万円0.44〜1.29倍
愛知県稲沢市祖父江町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県大府市柊山町44万円45〜59万円1.02〜1.34倍
愛知県北名古屋市沖村36万円30〜42万円0.83〜1.17倍
愛知県東海市荒尾町30万円16〜36万円0.53〜1.2倍
愛知県あま市本郷30万円29〜40万円0.97〜1.33倍
愛知県蒲郡市水竹町26万円9〜30万円0.35〜1.15倍
愛知県犬山市大字犬山18.5万円1.5〜22万円0.08〜1.19倍
愛知県碧南市幸町26万円30〜32万円1.15〜1.23倍
愛知県豊明市阿野町32万円34〜45万円1.06〜1.41倍
愛知県知立市池端49万円49〜60万円1〜1.22倍
愛知県清須市清洲31万円6.5〜41万円0.21〜1.32倍
愛知県津島市愛宕町19.7万円10〜27万円0.51〜1.37倍
愛知県愛西市諏訪町20.8万円8.5〜27万円0.41〜1.3倍
愛知県田原市田原町22万円9.3〜30万円0.42〜1.36倍
愛知県みよし市黒笹いずみ47万円22〜57万円0.47〜1.21倍
愛知県常滑市飛香台22万円20〜28万円0.91〜1.27倍
愛知県長久手市岩作35.6万円52〜75万円1〜2.11倍

 

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