青森県の土地価格の７年間の動きと、今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons Kaburamata,青森県弘前市にある繁華街のひとつ、「鍛冶町」の様子）

この記事では青森県の

の２点について解説しています。

１、過去８年間の青森県の土地価格の動き

青森県の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で１１.８％下落しました。

今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比０.８%のマイナス、商業地では１.１％のマイナスと、特に住宅地においては、コロナ以前からの下落ペースと変わらず、影響は小さかったようです。

（参考：国土交通省　地価公示）

今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

十和田市、三沢市を除いて５％以上の大きな下落

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、十和田市、三沢市を除いて、大きく下落していることがわかります。

なぜ、青森県はこれほど下げているのか？

理由は大きく２つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

青森県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

青森県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。

この１０年だけでも88,000人も減少しているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

このような状況が重なってしまい、青森県内の土地価格は上がりにくくなってしまったのです。

２、これからどうなるのか？

青森県の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

（１）そろそろ低金利が終わりそう？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

このような状況もあって、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから青森県の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、２０１８年に発表した青森県の人口の見通しによると、2025年までに15.1万人減少するそうです。

青森県の人口は、2025年までに15.1万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに92,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも２割近く減るので、下落に拍車がかかるでしょう。

青森県の２0〜４０代人口は、2025年までに約92,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、青森県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

また、青森県全体に言えることですが、土地価格は下落傾向にあるものの、今が買い時だと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、50坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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売るなら：この低金利はチャンス

特に住宅地において、土地価格の上昇にもっとも影響があったのは、この低金利です。１％下がったことで、同じ返済額で２割近く高い物件を買えるようになったわけですからね。

ですが、金利はもうこれ以上、下りようがありません。

そのため、これ以上の価格上昇は、富裕層や高所得層に人気のエリアに限られてくるでしょう。

また、この金利低下を進めてきた日銀の黒田総裁は、任期が2023年までなので、もし売却を考えているのであれば、それまでに準備を進めた方がいいでしょう。

不動産会社選びを間違えると損する？

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

例えば、青森市内に「三内（さんない）」という地区があります。

新青森駅の南側に広がる住宅地です。

この三内の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.５〜１.４倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約２.６倍です。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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