青森県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し | イエ&ライフ

青森県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し

青森県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し青森県

(画像出典:wikimedia commons Kaburamata,青森県弘前市にある繁華街のひとつ、「鍛冶町」の様子)

 

この記事では青森県の

  1. この7年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去8年間の青森県の土地価格の動き

青森県の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で11.8%下落しました。

今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比0.8%のマイナス商業地では1.1%のマイナスと、特に住宅地においては、コロナ以前からの下落ペースと変わらず、影響は小さかったようです。

 

青森県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

十和田市、三沢市を除いて5%以上の大きな下落

青森県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、十和田市、三沢市を除いて、大きく下落していることがわかります。

 

なぜ、青森県はこれほど下げているのか?

理由は大きく2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

青森県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

青森県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。

この10年だけでも88,000人も減少しているのです。

 

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

このような状況が重なってしまい、青森県内の土地価格は上がりにくくなってしまったのです。

 

2、これからどうなるのか?

青森県の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ低金利が終わりそう?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

このような状況もあって、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから青森県の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した青森県の人口の見通しによると、2025年までに15.1万人減少するそうです。

 

青森県の人口は、2025年までに15.1万人減る

青森県の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2025年までに92,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも2割近く減るので、下落に拍車がかかるでしょう。

 

青森県の20〜40代人口は、2025年までに約92,000人減少

青森県の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、青森県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
  • 青森県内では人口の減少が進んでいるため、土地価格はむしろ下がってしまった
  • 今後は若い世代の人口がさらに減ることと、企業の業績の悪化も進みそうなため、一部の人気エリアを除いて、買い手がつきにくくなりそう

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

また、青森県全体に言えることですが、土地価格は下落傾向にあるものの、今が買い時だと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、50坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:この低金利はチャンス

特に住宅地において、土地価格の上昇にもっとも影響があったのは、この低金利です。1%下がったことで、同じ返済額で2割近く高い物件を買えるようになったわけですからね。

 

ですが、金利はもうこれ以上、下りようがありません。

そのため、これ以上の価格上昇は、富裕層や高所得層に人気のエリアに限られてくるでしょう。

 

また、この金利低下を進めてきた日銀の黒田総裁は、任期が2023年までなので、もし売却を考えているのであれば、それまでに準備を進めた方がいいでしょう。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、青森市内に「三内(さんない)」という地区があります。

新青森駅の南側に広がる住宅地です。

 

この三内の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:10万円/坪
  • 実際の取引価格:5.4〜14万円/坪

と、公示地価の約0.5〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2.6倍です。

 

【青森市大字三内の公示地価】

青森市大字三内の公示地価

  • 新青森駅から2,900mの距離、徒歩約36分(1分=80m)
  • 29,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =10万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【青森市大字三内の土地取引(過去2年間)】

青森市大字三内の土地取引

  • 新青森駅から徒歩30〜60分のエリアで、5.4〜14万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県横手市梅の木町7.4万円5.5〜8.2万円0.74〜1.11倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県花巻市松園町6.5万円6〜12万円0.92〜1.85倍
岩手県北上市中野町11万円9.1〜12万円0.83〜1.09倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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