この記事では千葉県の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、過去５年間の千葉県の不動産の動き
千葉県の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.3％、商業地も＋2.9％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋4.4％、商業地で＋11.3％と、商業地での伸びが大きかったようです。
ですが、もちろん地域によって、動きに大きな差があります。
そこで、この５年間の住宅地の変化率を市区町村別に表してみました。
【住宅地】千葉県の５年間の土地価格の変化率
市川市、浦安市などの２３区に近いエリアと、木更津市、君津市などの内房エリアで大きく上昇していました。
逆に外房エリアや内陸の市町村では下落傾向にありました。
【商業地】千葉県の５年間の土地価格の変化率
商業地の方が、より内房エリアでの上昇が鮮明になっていますね。
商業地は、お店だけでなく、オフィスや高層マンションも立ち並ぶエリアですので、駅周辺や国道沿いなどの、人の集まる場所で上昇していることになります。
特に内房エリアは、東京方面への鉄道が走っていますので、通勤需要もあって、上昇率が高いのでしょう。
なぜ新型コロナ以降も、鉄道沿線は高いのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、世界的にモノ不足が広がった結果、物価上昇が続いています。
日本の建築費も例外ではなく、特に新型コロナ以降は、マンション、戸建てそれぞれ２〜３割も上がっているのです。
建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、戸建てやマンション価格も大きく上昇しています。
特に千葉県内の新築マンションの平均価格は、18〜21年ぐらいまでは4,300万円台だったものが、22年〜23年で4,700万円台にまで上がりました。
この2年弱で約１割上がっているのです。
もちろん中古価格も上昇中です。
2018年から比べて、中古マンションでは約30%、中古戸建てでも約34%上昇しているのです。
このように住宅価格が上昇した結果、周辺の土地価格も連れ高しているわけです。
特に、昨年から今年にかけての土地価格の上昇率が、過去に比べて高いのは、建築費の上昇によるためでしょう。
③千葉県では、人口増加も追い風に
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、千葉県では、人口・世帯数ともに増加傾向にあります。
2018年〜22年の４年間で、人口は約1.2万人、世帯数は13.5万世帯も増えているのです。
人口よりも世帯数の方が多いのは、子供が一人暮らしを始めたり、県外から引っ越して来た人がいる一方で、高齢者の減少が起こっているからでしょう。
しかし、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということでもありますので、不動産価格は上がりやすくなっているわけです。
では、具体的に、どこで人口が増えているのか？
この４年間の人口の変化を、市区町村別に調べてみた結果がこちらです。
特徴を整理すると、
- 流山市、柏市、船橋市などの、首都圏へ通勤しやすい市区町村で、人口が大きく増加
- 千葉市でも、東京方面への通勤に便利な美浜区、中央区などで人口が増加
- それ以外のエリアでは、減少傾向の市町村がほとんど
といったことがわかります。
特に住宅地においては、土地価格が上昇しているエリアと、人口が増えているエリアの傾向は、だいたい似たような形になっていました。
というわけで、千葉県の土地価格の傾向をまとめると、
- 金利低下、変動金利の利用増加によって、返済額を増やさずに、高い物件を買えるようになっている
- 建築費の上昇で、新築価格が上がり、中古価格にまで波及している
- 人口が増えているエリアでは、需要が増えていることもあって、土地価格も上がっているが、そうでない場所では、買い手がつきにくく、下落しているところも多い
という、土地価格の二極化が起こっていると言えるでしょう。
３、これからどうなるのか？
千葉県の土地価格に関して、今後注意すべきリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）2024年問題で、建築費がさらに上がる
この2024年問題とは、簡単にいうと、
「建設業・運送業の従業員に対して、残業の規制が厳しくなることで、今まで以上に人件費の負担が上がり、建設費に跳ね返ってくる」
という問題です。
これまで、運送業や建設業は、中小企業が多く、競争が激しかったこともあって、安い価格で建設工事・運送業務を行っていた会社がたくさんありました。
しかし、2024年4月以降は、従業員に同じような働き方をさせることができなくなります。
1日８時間、１週間で40時間、残業は年720時間（運送業は年960時間）という上限が決まり、違反すると雇用者は罰せられることになるのです。
建設業の労働時間の規制
そのため、資材の運搬や、建設の工期の長期化によって、建設費の上昇がほぼ確実に進むことになります。
それ以外にも、省エネ基準への適合が必須に
さらに、25年からは、省エネ基準への適合義務付けが始まります。
これによって、
- 省エネ基準を満たすための建築申請業務が増えるので、その分の人件費・申請費用が、建築コストに上乗せされる
- 省エネ基準を満たすために、追加費用がかかる（主に断熱性能の強化のために、約87万円／120㎡の住宅）
といったことも予想されます。
そのため、一般世帯の戸建て住宅を購入するハードルは、さらに高くなるでしょう。
４、千葉でこれから上がりそうな地域は？
千葉県内で、これから不動産価格が上昇しそうな場所は、大きく２種類に分けられます。
①東京方面への通勤に便利なエリア（市川市〜千葉市など）
１つは、東京方面への通勤に便利なエリアです。
都心部のマンション価格の高騰によって、２３区から引っ越してくる人たちは、これらの市の駅近マンションを求める傾向にありますからね。
ここ数年の人口変化を見ても、これらのエリアの多くで、著しい人口の増加も見られますから、今後も住宅需要は増え続けると考えられます。
②木更津、君津、袖ヶ浦市周辺
２つ目が、木更津市や君津市、袖ヶ浦市の周辺です。
アクアラインの通行料が安くなったことで、神奈川方面からの観光客が増え、ショッピングモールを中心に賑わいを取り戻しています。
その影響もあって、特に君津市や木更津市では、ここ数年で土地価格が大きく上昇しました。
そして、その波は、袖ヶ浦市にまで広がって来ています。
ここ数年の人口変化を見ると、袖ヶ浦市は、2,000人以上も増えており、土地価格もあまり上がっていないため、１番の狙い目は袖ヶ浦市かもしれません。
結論：売るなら？買うなら？
というわけで、千葉県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。
- 現在の不動産価格の高騰は、①金利の低下、②建築費の上昇、③人口の増加、が進んだことによって、引き起こされている
- ただし、その恩恵を受けているのは、東京方面への通勤に便利な市川市〜千葉市ぐらいまでのエリアであり、それ以外の大半のエリアでは、人口減少も進んでいるため、むしろ土地価格は下落している
- 今後も、一部のエリアへの人口集中は続きそうだが、金利が上昇して来ているため、高値で買える人は減っていきそう
と言えそうです。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに準備を
特に一般世帯が買い手になるようなエリアは、物価上昇による影響を受けているものの、賃金はそれほど上がっていないため、金利が上昇してくると、ローン負担についていけず、購入を諦める人が増えて来ます。
そのため、売却を検討しているのであれば、低金利が続いているうちに準備をしたほうがいいでしょう。
不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、柏市内に「今谷上町（いまやかみちょう）」という、南柏駅の南側のエリアがあります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：49万円／坪
- 実際の取引価格：39〜85万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.２倍の価格差があります。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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