千葉県の土地価格の今後の見通し|なぜ今回の相場の波に乗れていないのか? | イエ&ライフ

千葉県の土地価格の今後の見通し|なぜ今回の相場の波に乗れていないのか?

千葉県の土地価格の今後の見通し|なぜ今回の相場の波に乗れていないのか?千葉県

この記事では千葉県の

  1. この7年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去7年間の千葉県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、2013年に始まった日銀による異次元緩和以降、この7年間で千葉県内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の千葉県の公示地価(住宅地)を調べてみると、東京都では15%以上の上昇をしていますが、住宅地はわずか2.2%の上昇しかしていませんでした。

これは千葉県に限らず、神奈川、埼玉にも共通しています。

 

千葉県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

千葉県で住宅地が上昇しているエリアは、君津市、木更津市

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧の通り、都心に近い船橋市や市川市などで上昇しているだけでなく、木更津市や君津市などの内房エリアの方が、むしろ大きく上昇していました。

 

なぜ千葉県では、都心に近いエリアと木更津周辺が上昇しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 共働き世帯の増加によって、都心に近いエリアに住む人が増え、土地価格も上昇してきた
  3. また、内房エリアでは、アクアラインの開通によって、雇用が増えて土地価格の上昇につながった
  4. その一方で、農地の宅地化が進んでいることもあって、通勤に不便な郊外の土地価格は下落傾向にある

という、都心に近いエリア(とアクアラインの恩恵を受けるエリア)と、そうでないエリアとの間で、土地価格の二極化が進んでいたと考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも千葉県内でも、上がりやすい環境にあったのです。

では、なぜ船橋や市川などの都心に近いエリアと、君津市・木更津市のあたりだけが、上昇率が高いのでしょうか?

 

②共働きの増加によって、職住近接の動きが進んだ

まず、都心に近いエリアが上昇している理由は、共働き世帯の増加です。

2013年からアベノミクス政策によって円安や株高が進んだことで、都内の大企業の業績が好調になったことで、都心で働く人が増えました。

しかも、共働き世帯の増加によって、通勤、買い物、子育てに便利な都内の駅近エリアに住む人が増えてきたのです。

 

市区町村別の人口の変化(2013〜2020年)

増減数:赤色(+1万人以上)>オレンジ色(+5,000〜9,999人)>緑色(+1〜4,999人)>青色の↙️(−1〜4,999人)>紫色の↙️(−5,000人以上)

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ご覧の通り、東京23区を囲むように、人口が5,000〜1万人以上増えている市が分布しています。また、木更津市、君津市も増加していますね。

その一方で、都心への通勤に時間がかかる、または外房エリアでは、ほとんどの市町村で減少していました。

 

このように、人口が増えているところほど、土地価格も上がりやすく、そうでないエリアでは下落しやすい状況になっているわけですね。

 

③アクアライン効果で、木更津市周辺の雇用が増加

また、木更津市や君津市で大きく上昇していますが、そもそも「土地価格が安すぎた」という話があります。

坪10〜12万だったのが、坪15〜18万ぐらいになったレベルなので、50坪でもまだ1,000万円行きませんからね。

 

それと、アクアラインの通行料金が値下げされてからは、三井アウトレットパークもできて、神奈川県からくるお客さんも増えています。

 

アクアラインの利用者数

 

そのため、木更津市、君津市で働く人が増え、土地価格の上昇へと繋がったわけですね。

 

④農地から宅地への転用が進んでいる

その一方で、主に郊外の土地価格に逆風だったのが、農地の宅地化です。

実は、この10年で、千葉県内の農地は、約1.4万ヘクタール(ha)も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約140万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

千葉県の農地面積の推移

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

都心に近い船橋市や流山市、柏市などでも、多くの農地が残っており、宅地化が進んでいます。

 

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減り、土地価格が下がってきました。

そのため、都心に近いエリアでも、市全体で見ると土地価格があまり上昇していないように見えているわけですね。

 

2、新型コロナの影響はどうなのか?

千葉県の住宅地では、あまり影響がなかった

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

千葉県の住宅地のコロナによる影響(1月→7月の変化率)

変化率:赤色(+0.1〜1%)>緑色(変化なし)>青色の↙️(-0.1〜0.9%)>紫色の↙️(-1.0〜1.9%)>黒色の↙️(-2〜3.9%)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、1月→7月の土地価格の変化を見ると、野田市や市川市などの都心への通勤圏で大きく下落している地点がある一方で、ほとんどのエリアでは横ばい、市原市〜君津市にかけては、むしろ上昇している地点が目立ちました。

 

今回のコロナによって影響を受けているのは、主に飲食店や観光業、ホテルなどの一部の業種ですので、商業地では大きな影響を受けています。

ですが、住宅地に限って見てみると、それ以外の業種で勤めている人の住宅に対する需要はそれほど下がっておらず、通勤に便利な都心に近いエリアほど影響が少なかったようです。

 

3、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

では、千葉県ではどうなっているのか?

市区町村別に色分けしてみました。

 

千葉の生産緑地の分布図:都心に近いエリアほど多く残っている傾向

千葉県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

船橋市や千葉市の湾岸ラインだけでなく、松戸市と柏市の常磐線のラインでも多く残っていました。

 

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

郊外の土地への需要は、これまでずっと減り続けてきましたが、さらに追い討ちを受けるになりそうです。

 

今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。

 

4、千葉でこれから上がりそうな地域は?

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか?」も気になりますよね。

新型コロナで「駅近の商業地を中心に土地価格が上がる」というシナリオが崩れ、在宅勤務(リモートワーク)が増えていく流れを考えると、住環境を重視していく方向へと進んでいくはずです。

 

先ほどコロナで影響を受けていないエリアを確認しましたが、西船橋や流山、柏の葉キャンパス、市川などの駅近エリアでは、コロナの影響も少なく、人口も増加傾向にあるため、土地価格の上昇が続きそうです。

 

というのも、通勤に便利である駅近エリアは、同時に買い物にも子育てにも便利なエリアだからです。

共働き世帯が増えていく流れは変わりませんし、一時的に商業施設が減っても、その後はマンションができるでしょうから、土地価格は下がりにくいと考えられます。

 

結論:売るなら?買うなら?

というわけで、千葉県の土地価格は、

  • 職住近接の流れから、都内に近いエリアの人口が増え、住宅地の価格が上昇してきた
  • その一方で、都心から離れたエリアでは、人口の減少や、農地の宅地化も進んできたため、郊外の戸建てエリアを中心に下落が進む二極化が起こっていた
  • 新型コロナが長期化した場合でも、勤務地が変わるわけではないため、通勤と買い物や子育てのバランスの良い環境が求められるだろう

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、柏市内に「今谷上町(いまやかみちょう)」という、南柏駅の南側のエリアがあります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:49万円/坪
  • 実際の取引価格:39〜85万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.2倍の価格差があります。

 

【柏市今谷上町の公示地価】

柏市今谷上町の公示地価

  • 南柏駅から500mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 148,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =49万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【柏市今谷上町の土地取引(過去2年間)】

柏市今谷上町の土地取引

  • 39〜85万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県千葉市稲毛区小仲台70万円57〜82万円0.81〜1.17倍
千葉県千葉市若葉区若松町24万円19〜35万円0.79〜1.46倍
千葉県千葉市美浜区幕張西52万円49〜70万円0.94〜1.35倍
千葉県千葉市緑区あすみが丘25万円7.6〜30万円0.3〜1.2倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
千葉県野田市清水公園東22万円13〜27万円0.59〜1.23倍
千葉県我孫子市我孫子33万円51〜83万円1.55〜2.52倍
千葉県木更津市ほたる野20万円19〜26万円0.95〜1.3倍
千葉県成田市公津の杜37万円39〜59万円1.05〜1.59倍
千葉県鎌ケ谷市南初富32万円20〜41万円0.63〜1.28倍
千葉県茂原市茂原11万円8〜22万円0.73〜2倍
千葉県君津市南久保16万円20〜23万円1.25〜1.44倍
千葉県印西市東の原25万円18〜33万円0.72〜1.32倍
千葉県四街道市美しが丘33万円35〜38万円1.06〜1.15倍
千葉県香取市玉造11万円9.3〜18万円0.85〜1.64倍

 

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