千葉県の土地価格の今後の見通し｜なぜ今回の相場の波に乗れていないのか？

この記事では千葉県の

の３点について解説しています。

１、市区別の公示地価の変化率

＊単位　％

（参考：国土交通省　地価公示）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

この記事では、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の千葉県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、２０１３年に始まった日銀による異次元緩和以降、この７年間で千葉県内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

この７年間の千葉県の公示地価（住宅地）を調べてみると、東京都では１５％以上の上昇をしていますが、住宅地はわずか２.２%の上昇しかしていませんでした。

これは千葉県に限らず、神奈川、埼玉にも共通しています。

（参考：国土交通省　地価公示）

ですが、千葉県内でも駅前にたくさんタワーマンションができてますよね？

マンション価格も上昇していますし、わずか２.２%程度の上昇とはとても思えないという人もいるでしょう。

しかも、これは千葉県に限らず、神奈川や埼玉も同様なわけですから、何か理由があるはずです。

そこで、今度は市区町村別に、この５年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

千葉県で住宅地が上昇しているエリアは、君津市、木更津市

（参考：国土交通省　地価公示）

東京２３区が激しく上昇しているなら、市川市や船橋市の方に恩恵があるのでは？と思いがちですが、千葉県に限っていうと意外にも君津市・木更津市なんですね。

そもそも、君津市や木更津市では、「土地価格が安すぎた」という話があります。

坪1０〜12万だったのが、坪15〜18万ぐらいになったレベルなので、50坪でもまだ1,000万円行きませんからね。

また、アクアラインの通行料金が値下げされてからは、三井アウトレットパークもできて、神奈川県からくるお客さんも増えています。

そのため、木更津市、君津市で働く人が増え、土地価格の上昇へと繋がったわけですね。

そもそも、今回の土地価格の上昇は、何が理由なのか？

そもそも、今回の土地価格の上昇は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この５年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているものもありますし、現在も船橋市や市川市などの至る所で見られるタワーマンションの工事につながっているわけです。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

しかし、戸建ての住宅地のエリアでも１〜２割上昇している地域もあります。

そのようなエリアでは、なぜこれほど上昇したのでしょうか？

その理由は金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

なぜ、都心に近いエリアでは、それほど上昇していないのか？

市区町村別に見ると、船橋市や市川市や浦安市などの都心に近いエリアでも、それほど上昇しているわけではないようです。

人口は増えていますし、駅前にマンションができて、しかもかなり価格も上昇しているのに？不思議ですよね。

その理由は、郊外のエリアが下落しているからです。

この２０年ぐらいの新築のマンション・戸建ての戸数（持ち家のみ）を見ると、年を追うごとにどんどん減っているのがわかります。

（ピンクの線）戸建てとマンション（持ち家のみ）の新築の戸数は、年々減少傾向

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

つまり、家を買う人が少なくなって、駅周辺だけに人気が集中してしまうため、駅近のマンションは高くなるけど、郊外の戸建ては安くなっているんですね。

このように、

の間で二極化が起こっていたのです。

そのため、市区町村単位、または県単位で上昇率を出すと、プラスとマイナスが平均されるので、あまり上昇していないように見えていたんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

千葉県では、都心への通勤エリアとアクアライン周辺が危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、船橋市や浦安市などの都心に近いエリアと、君津市や木更津市などのアクアライン周辺のエリアで、特に大きな影響を受けていました。

都心に近いエリアでは、通勤需要から駅近のマンションや商業施設の開発が活発化し、土地価格が大きく上昇してきました。

また、アクアライン周辺では、県外客が増えたことで雇用が増え、新興住宅地を中心に土地開発が進んできました。

これらの動きが、新型コロナによってストップしてしまったのです。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

（中略）

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

では、千葉県ではどうなっているのか？

市区町村別に色分けしてみました。

千葉の生産緑地の分布図：都心に近いエリアほど多く残っている傾向

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

船橋市や千葉市の湾岸ラインだけでなく、松戸市と柏市の常磐線のラインでも多く残っていました。

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

郊外の土地への需要は、これまでずっと減り続けてきましたが、さらに追い討ちを受けるになりそうです。

今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。

５、千葉でこれから上がりそうな地域は？

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか？」も気になりますよね。

新型コロナで「駅近の商業地を中心に土地価格が上がる」というシナリオが崩れ、在宅勤務（リモートワーク）が増えていく流れを考えると、住環境を重視していく方向へと進んでいくはずです。

ということは、商業施設や学校、病院などが充実しているエリアが人気化していくと考えられます。

しかし、ここに来てもう１点、大きなポイントが加えられることになりました。

それが水害リスクです。

2020年8月28日からハザードマップの説明義務化

２０１９年の台風１５号以降、千葉県内では停電や浸水の被害があちこちで起こっています。

地球温暖化が原因なのか分かりませんが、今年の８〜９月も「観測史上最高」というフレーズをニュースで頻繁に聞きましたし、実際に被害に遭われた地域もたくさん出ています。

そして、もし地球温暖化が原因であれば、この傾向はずっと続くはずですので、千葉県内でも水害による被害を受けるエリアは増えていくでしょうから、被害に遭いにくいエリアは今よりも人気が高まる可能性が高いでしょう。

では、具体的にどのようなエリアが安全性が高いかというと、

の２点を満たすエリアです。

濃いピンクのエリアは、浸水リスクが大きい

（参考：国土交通省「ハザードマップ ポータルサイト　重ねるハザードマップ」 ）

上の地図は、千葉県内のハザードマップです。

ぱっと見ですが、

あたりで濃いピンクのエリアが集中しているように見えますね。

ハザードマップの説明義務化で、今後は土地価格に反映

このハザードマップは、「洪水浸水想定区域（想定最大規模）」のものなので、よほどの雨量でなければ、浸水することはないです。

それよりもむしろ重要なのは、これまで水害リスクについて、不動産業者から買い手に対して説明する義務がなかったことです。

それが、今年の８月２８日から義務化されました。逆を言えば、これまでは水害リスクを踏まえて土地価格が決められてこなかったということです。

（参考：「物件は水害ハザードマップのここです。」不動産取引の際に不動産会社による説明を義務化）

しかし、今後は買い手の判断基準の中に、この「水害リスク」が徐々に反映されてきますから、リスクの低いエリアほど人気が高まっていくでしょう。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、千葉県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、柏市内に「今谷上町（いまやかみちょう）」という、南柏駅の南側のエリアがあります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、２.２倍の価格差があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

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