千葉県の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

千葉県の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

千葉県の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し千葉県

この記事では千葉県の

  1. この8年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去8年間の千葉県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、2013年に始まった日銀による異次元緩和以降、この8年間で千葉県内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

 

千葉県の土地価格は、国が出している公示地価によると、この8年間で住宅地で+2.3%、商業地で+12.3%と、商業地で大きく上昇していました。

 

千葉県の公示地価の推移

 

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ですが、もちろん地域によって、動きに大きな差があります。そこで、まずはコロナ以前の2013〜20年までの7年間について、住宅地の変化率を市区町村別にまとめてみました。

 

コロナ前(住宅地):船橋〜千葉エリアと木更津〜君津エリアで大きく上昇

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧の通り、都心に近い船橋市や市川市などで上昇しているだけでなく、木更津市や君津市などの内房エリアでも、大きく上昇していました。

 

なぜ千葉県では、都心に近いエリアと木更津周辺が上昇しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 共働き世帯の増加によって、都心に近いエリアに住む人が増え、土地価格も上昇してきた
  3. また、内房エリアでは、アクアラインの開通によって、雇用が増えて土地価格の上昇につながった
  4. その一方で、農地の宅地化が進んでいることもあって、通勤に不便な郊外の土地価格は下落傾向にある

という、都心に近いエリア(とアクアラインの恩恵を受けるエリア)と、そうでないエリアとの間で、土地価格の二極化が進んでいたと考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

 

不動産向けの貸出残高

(参考:国土交通省 土地白書)

 

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

 

なので、そもそも千葉県内でも、上がりやすい環境にあったのです。

では、なぜ船橋や市川などの都心に近いエリアと、君津市・木更津市のあたりだけが、上昇率が高いのでしょうか?

 

②共働きの増加によって、職住近接の動きが進んだ

まず、都心に近いエリアが上昇している理由は、共働き世帯の増加です。

2013年からアベノミクス政策によって円安や株高が進んだことで、都内の大企業の業績が好調になったことで、都心で働く人が増えました。

 

その結果、都内の土地価格が大きく上昇しました。23区内では、7年間で20%以上も上昇している地区がたくさんあります。

そのため、都内よりも安く家が持てる千葉県に人が移り住んできたわけです。

 

市区町村別の人口の変化(2013〜2020年)

増減数:赤色(+1万人以上)>オレンジ色(+5,000〜9,999人)>緑色(+1〜4,999人)>青色の↙️(−1〜4,999人)>紫色の↙️(−5,000人以上)

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ご覧の通り、東京23区を囲むように、赤色、オレンジ色のマーク(+5,000〜1万人以上)が分布しています。都内に通勤するために、都内に近いエリアほど人口が増えているわけですね。

 

その一方で、都心への通勤に時間がかかる、または外房エリアでは、ほとんどの市町村で減少していました。

このように、人口が増えているところほど、土地価格も上がりやすく、そうでないエリアでは下落しやすい状況になっているわけですね。

 

③アクアライン効果で、木更津市周辺の雇用が増加

また、木更津市や君津市で大きく上昇していますが、そもそも「土地価格が安すぎた」という話があります。

坪10〜12万だったのが、坪15〜18万ぐらいになったレベルなので、50坪でもまだ1,000万円行きませんからね。

 

それと、アクアラインの通行料金が値下げされてからは、三井アウトレットパークもできて、神奈川県からくるお客さんも増えています。

 

アクアラインの利用者数

 

そのため、木更津市、君津市で働く人が増え、この7年間で人口も3,000〜4,000人ほど増えています。

その結果、中心部の住宅地で人気化し、土地価格が大きく見直されてきたわけですね。

 

④農地から宅地への転用が進んでいる

しかし、都内への通勤に便利で人口が増えている流山市や松戸市、柏市などでは、それほど土地価格が上昇していませんね。

 

その理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、千葉県内の農地は、約1.4万ヘクタール(ha)も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約140万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

千葉県の農地面積の推移

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

例えば、都心に近い流山市、松戸市、柏市でも、多くの農地が残っています。

 

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減り、土地価格が下がってきました。

そのため、都心に近いエリアでも、市全体で見ると土地価格があまり上昇していないように見えているわけですね。

 

コロナ以降(住宅地):コロナ前と傾向は変わらず

千葉県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

新型コロナが拡大した昨年から今年にかけての住宅地の土地価格の動きを見ると、やはり都内に近い市川市〜千葉市ぐらいまでのエリアと、君津市・木更津市の周辺では安定しているものの、それ以外のエリアでは下落していました。

 

ホテルや飲食店の多い商業地では、影響が出ているものの、失業率が大きく悪化しているわけでもないため、土地の取引件数も回復傾向にあり、住宅地においては、それほど影響が出ていないようです。

 

3、これからどうなるのか?

千葉県の土地価格に関して、今後注意すべきリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃から徐々に減ってきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

また、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

 

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも1%程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が1%上昇すると、不動産価格は約15%下落する

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

では、千葉県ではどうなっているのか?

市区町村別に色分けしてみました。

 

千葉の生産緑地の分布図:都心に近いエリアほど多く残っている傾向

千葉県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

船橋市や千葉市の湾岸ラインだけでなく、松戸市と柏市の常磐線のラインでも多く残っていました。

 

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

郊外の土地への需要は、これまでずっと減り続けてきましたが、さらに追い討ちを受けるになりそうです。

 

今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。

 

4、千葉でこれから上がりそうな地域は?

新型コロナの影響が、住宅地に関しては、それほど心配するものではないようなので、今後も上昇するエリアは出てくるでしょう。

 

新型コロナの影響が心配された昨年から今年にかけての住宅地の動きを市区町村別に調べてみたものの、コロナ以前と傾向はほとんど変わっていませんでした。

一時期は「リモートワーク(在宅勤務)が増えて、地方都市に移住する人が増えるのでは?」とも言われていましたが、在宅勤務ができる職種の人は、ほんの一部に限られますし、土地価格にも人口にも影響が出ていないようです。

 

では、具体的にはどこなのか?

あくまで私見ではありますが、「西船橋駅や南流山駅、柏の葉キャンパス駅、市川駅などの駅近エリア」では、コロナの影響も少なく、人口も増加傾向にあるため、土地価格の上昇が続きそうです。

 

というのも、通勤に便利である駅近エリアは、同時に買い物にも子育てにも便利なエリアだからです。

共働き世帯が増えていく流れは変わりませんし、一時的に商業施設が減っても、その後はマンションができるでしょうから、土地価格は下がりにくいと考えられます。

 

結論:売るなら?買うなら?

というわけで、千葉県の土地価格は、

  • 職住近接の流れから、都内に近いエリアの人口が増え、住宅地の価格が上昇してきた
  • その一方で、都心から離れたエリアでは、人口の減少や、農地の宅地化も進んできたため、郊外の戸建てエリアを中心に下落が進む二極化が起こっていた
  • 新型コロナが長期化した場合でも、勤務地が変わるわけではないため、通勤と買い物や子育てのバランスの良い環境が求められるだろう

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの8年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

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公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、柏市内に「今谷上町(いまやかみちょう)」という、南柏駅の南側のエリアがあります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:49万円/坪
  • 実際の取引価格:39〜85万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.2倍の価格差があります。

 

【柏市今谷上町の公示地価】

柏市今谷上町の公示地価

  • 南柏駅から500mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 148,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =49万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【柏市今谷上町の土地取引(過去2年間)】

柏市今谷上町の土地取引

  • 39〜85万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県千葉市稲毛区小仲台70万円57〜82万円0.81〜1.17倍
千葉県千葉市若葉区若松町24万円19〜35万円0.79〜1.46倍
千葉県千葉市美浜区幕張西52万円49〜70万円0.94〜1.35倍
千葉県千葉市緑区あすみが丘25万円7.6〜30万円0.3〜1.2倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
千葉県野田市清水公園東22万円13〜27万円0.59〜1.23倍
千葉県我孫子市我孫子33万円51〜83万円1.55〜2.52倍
千葉県木更津市ほたる野20万円19〜26万円0.95〜1.3倍
千葉県成田市公津の杜37万円39〜59万円1.05〜1.59倍
千葉県鎌ケ谷市南初富32万円20〜41万円0.63〜1.28倍
千葉県茂原市茂原11万円8〜22万円0.73〜2倍
千葉県君津市南久保16万円20〜23万円1.25〜1.44倍
千葉県印西市東の原25万円18〜33万円0.72〜1.32倍
千葉県四街道市美しが丘33万円35〜38万円1.06〜1.15倍
千葉県香取市玉造11万円9.3〜18万円0.85〜1.64倍

 

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