千葉県の土地価格の今後の見通し｜なぜ今回の相場の波に乗れていないのか？

オリンピック後は下がるのか？

「今、不動産がバブルです。」

そう言われても、千葉市や船橋市の中心部に住んでいるのならば別ですが、実感できる人はあまりいないのではないでしょうか？

ましてや、

「不動産バブルが、オリンピック後に崩壊する。」

と言われても、「そもそも上がっている実感がないのに、下がるとはどういうこと？」と思う人もいるでしょう。関係ないだろう、と決めてかかる人もいると思います。

ですが、これは決して他人事ではないのです。

というのも、今回の土地価格の上昇は「金利の低下」が１番の理由だからです。

本題に入る前に、ちょっと自己紹介を

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

このサイトでは、約５万地点の公示地価・基準地価を調べた上で、４７都道府県・４００以上の市区の土地価格の動きについて解説しています。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

そこで、この記事では、「これまで上がってきた理由」と、雑誌やネット上で語られる「暴落する理由」について、１つ１つ詳しく調べて検討していきたいと思います。

それでは参りましょう。

１、過去６年間の千葉県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、２０１３年に始まった日銀による異次元緩和以降、この６年間で千葉県内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

この６年間の千葉県の公示地価（住宅地）を調べてみると、東京都では１２％以上の上昇をしていますが、住宅地はわずか１.５%の上昇しかしていませんでした。

これは千葉県に限らず、神奈川、埼玉にも共通しています。

（参考：国土交通省　地価公示）

ですが、千葉県内でも駅前にたくさんタワーマンションができてますよね？

マンション価格も上昇していますし、わずか１.５%程度の上昇とはとても思えないという人もいるでしょう。

しかも、これは千葉県に限らず、神奈川や埼玉も同様なわけですから、何か理由があるはずです。

そこで、今度は市区町村別に、この５年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

千葉県で住宅地が上昇しているエリアは、君津市、木更津市

（参考：国土交通省　地価公示）

東京２３区が激しく上昇しているなら、市川市や船橋市の方に恩恵があるのでは？と思いがちですが、千葉県に限っていうと意外にも君津市・木更津市なんですね。

ランキングにしてみると、このようになります。

（参考：国土交通省　地価公示）

そもそも、君津市や木更津市では、「土地価格が安すぎた」という話があります。

坪1０〜12万だったのが、坪15〜18万ぐらいになったレベルなので、50坪でもまだ1,000万円行きませんからね。

また、アクアラインの通行料金が値下げされてからは、三井アウトレットパークもできて、神奈川県からくるお客さんも増えています。

そのため、木更津市、君津市で働く人が増え、土地価格の上昇へと繋がったわけですね。

そもそも、今回の土地価格の上昇は、何が理由なのか？

そもそも、今回の土地価格の上昇は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この５年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているものもありますし、現在も船橋市や市川市などの至る所で見られるタワーマンションの工事につながっているわけです。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

しかし、戸建ての住宅地のエリアでも１〜２割上昇している地域もあります。

そのようなエリアでは、なぜこれほど上昇したのでしょうか？

その理由は金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

２、なぜ、都心に近いエリアでは、それほど上昇していないのか？

市区町村別に見ると、船橋市が４位に入っていますが、市川市や浦安市などの都心に近いエリアがランキング外になっています。

人口は増えていますし、駅前にマンションができて、しかもかなり価格も上昇しているのに？不思議ですよね。

その理由は、郊外のエリアが下落しているからです。

この２０年ぐらいの新築のマンション・戸建ての戸数（持ち家のみ）を見ると、年を追うごとにどんどん減っているのがわかります。

（ピンクの線）戸建てとマンション（持ち家のみ）の新築の戸数は、年々減少傾向

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

つまり、家を買う人が少なくなって、駅周辺だけに人気が集中してしまうため、駅近のマンションは高くなるけど、郊外の戸建ては安くなっているんですね。

さらに、今回の駅近のマンションに求められているのは、「仕事場である都心へのアクセス」です。

そのため、船橋市でも東側の新京成線沿いや、市川市の北側の武蔵野線沿いでは、都心へのアクセスが面倒なため、人気がなく土地価格が下がっているのです。

地価マップ：船橋市の土地価格の５年間上昇率

*上昇率：赤色（+30〜50%）＞オレンジ色（+10〜30％）＞緑色（0〜10%）＞青色（-10〜0%）

*新京成線ぞいの東側のエリアを中心に下落（青いマーク）

その点、習志野市は都心から遠いものの、都心へアクセスできる駅ばかりですし、内陸部にはユトリシアという1,400戸以上のマンション群があり、県内で仕事をしている人たちの需要をうまく取り込んでいるため、下落しているエリアがありませんでした。

そのため、意外にも習志野市が３位という結果だったんですね。

地価マップ：習志野市の土地価格の５年間上昇率

*上昇率：赤色（+30〜50%）＞オレンジ色（+10〜30％）＞緑色（0〜10%）＞青色（-10〜0%）

*習志野市は、ほとんどマイナスのエリアがない

このように、

の間で二極化が起こっていたのです。

そのため、市区町村単位、または県単位で上昇率を出すと、プラスとマイナスが平均されるので、あまり上昇していないように見えていたんですね。

３、気になる暴落リスクを検証

ここからは、千葉の不動産に関係する、今後起こるリスクについて１つずつ検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）オリンピックが終わると不動産が下がるって？

2013年から始まった不動産バブルとも言われている今回の土地価格の上昇ですが、オリンピック期待で上がってきたと思っている人も多いため、「オリンピックが終わったら、下がるのでは？」と不安に感じている方も多いようです。

そこで、実際にいろいろなエリアの上昇している理由を調べてみたのですが、千葉県内に影響がありそうなのは、

「オリンピック後に選手村がマンションとして安く放出されることで、周辺のマンション需要がそっちに行ってしまう。」

という問題でしょう。

「お買い得マンション」が五輪後にかつてないほど増えそうな理由

2020年の東京五輪・パラリンピックを機に、東京では過去に例がないほど大量のマンション供給が行われる可能性がある。しかもそれはかなり「お買い得」なはずだ。公開抽選で誰にでもチャンスが生まれる可能性が高い。どうしてそうなりそうか、説明しよう。

diamond.jp

ここ５年間で土地価格が上昇しているのは、都心への通勤需要によって駅近のマンションが高値でも売れているからです。

しかし、江東区に5,000戸以上のマンションが、しかも安い価格で新しくできるとなれば、都心周辺のエリアでは、かなりの影響があると予想されます。

このマンションへの入居は2023年以降ですが、売り出しは今年の５月から始まります。消費税増税の前に売ってしまいたいということでしょう。

そのため、思ったよりも早く影響が出てきそうです。特に湾岸エリアで注意が必要ですね。

（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

では、千葉県ではどうなっているのか？

市区町村別に色分けしてみました。

千葉の生産緑地の分布図：都心に近いエリアほど多く残っている傾向

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

船橋市や千葉市の湾岸ラインだけでなく、松戸市と柏市の常磐線のラインでも多く残っていました。

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

郊外の土地への需要は、これまでずっと減り続けてきましたが、さらに追い討ちを受けるになりそうです。

今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、千葉県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、それ以外のエリアでは「今が買い」という選択肢もあり得ます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪でも3,000万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして300万円ぐらいしか安くなりませんから、２〜３年分の家賃でペイできてしまいますよね。

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、３００社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

売ろうか迷っている人も１番気をつけなければいけないことは「金利」です。

金利とは金融機関の取り分なわけですから、この金利が低い時の方が、買い手も高い価格で買ってくれるので、売り手にとってもいい時期だからです。

異次元緩和はいつまでも続くわけではありません。

アメリカもEUも同じ政策をしていましたが、すでにやめていますからね。

日本でもオリンピック以降は注意が必要です。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、柏市内に「今谷上町（いまやかみちょう）」という、南柏駅の南側のエリアがあります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、２.２倍の価格差があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。

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市区町村別の土地価格の分析はこちら

千葉県全体ではこのような傾向ですが、市区町村別に詳しくみていくと、それぞれの地域で特徴が違う場合もあります。

そこで、市区町村別に土地価格と人口の動きを分析した記事を作りました。

ご興味のある方は、こちらもご参考ください。

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