（画像出典：ウィキペディア Qurren 水戸芸術館より南方面を望む。）
この記事では茨城県の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、茨城県の土地価格の動き
茨城県の土地価格は、この１年間で、住宅地で0％、商業地も+0.1％と、ほぼ横ばいでした。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-2％。商業地で-1.7％と、平均すると、ちょっと下げているような状況です。
では、具体的にどのあたりが、どれだけ下がっているのか？
市区町村別に見てみましょう。
上昇しているのは、古河市、つくば市、阿見町、神栖市の４市町のみで、それ以外は下落していますね。
なぜ、ほとんどの市町村で下落しているのか？
理由は、大きく２つあります。
１つは、人口の減少です。茨城県では、2018〜22年の４年間で、約6.1万人も減っているのです。
そのため、住宅に対する需要も減っており、土地も上がりにくくなっているのです。
そして２つ目が、農地の宅地化です。
全国的に、高齢化が進んでいることもあって、後継者のいない農家が、自分の農地を宅地へと変えているのです。
茨城県では、2010〜20年までの10年間で、約1.7万ヘクタールの農地が減りました。その大部分が、工場や宅地へと変わっているわけです。
３０坪の戸建てにして、約170万戸分もの広さになりますので、かなりの規模ですよね。
人口が減って買い手が減っているのに、農地がどんどん宅地化されて、新しい住宅地ができれば、古い住宅地の買い手はつきにくくなります。
そのため、古くからある、その街の中心部の住宅地ほど、買い手がつきにくくなり、土地価格の下落が止まらないわけですね。
つくば市や古河市などで、上昇している理由は？
ただし、つくば市や古河市では、土地価格が上昇しています。
その理由は、東京２３区の土地価格が上がりすぎたため、通勤しやすい駅近エリアを中心に、人気が上がっているからです。
実際、この２市の上昇している地点を見てみると、駅近エリアに集中しています。（詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。）
駅近エリアは、農地が近くに農地がないため、近くに新しい住宅地ができにくいです。そのため、駅を利用する人が多いエリアでは、土地価格が上がりやすいわけですね。
３、これからどうなるのか？
茨城県の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
これから茨城県の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した茨城県の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約23.8万人減少するそうです。
茨城県はこれから10年で約23.8万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口も、2025→35年の10年間で約10.5万人減る見通しです。
茨城県の３０〜４０代人口は、これから１０年で約10.5万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後はさらに買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、茨城県の土地価格は、
- 人口減少と、農地の宅地化が進んでいるため、古い住宅地の需要が下がっており、土地価格の下落が続いている
- 今後は、さらに人口減少も進むため、買い手がつきにくくなるエリアが増えていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：人口減少で買い手がつかなくなる前に
茨城県の土地価格は、人口減少や、農地の宅地化によって、古い住宅地の人気が回復する見込みはあまりなく、年を追うごとに、下落が進んでいきそうです。
そのため、売却を検討している人は、早めに対策を練っておいた方がいいでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「白梅（しらうめ）」という、水戸駅の南側、水戸高校の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：19万円／坪
- 実際の取引価格：18〜25万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。
どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てや１０階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
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- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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