茨城県の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

茨城県の土地価格の今後の見通し

茨城県の土地価格の今後の見通し茨城県

(画像出典:ウィキペディア Qurren 水戸芸術館より南方面を望む。

この記事では茨城県の

  1. この7年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去7年間の茨城県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この7年間で茨城県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の茨城県の公示地価を調べてみると、栃木県と並んで住宅地は7.9%の下落をしていました。

 

茨城県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

「オリンピック期待で土地価格が上昇している」という話も聞きますが、茨城県では全く上昇していないのでしょうか?

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

茨城県で住宅地が上昇しているのは、守谷市のみ

茨城県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、守谷市だけが上昇しており、それ以外は全て下落しています。

 

なぜ茨城県では、都心に近いエリアだけが上昇しているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 共働き世帯の増加によって、都心に近いエリアに住む人が増えた
  3. その一方で、農地の宅地化が進んでいることもあって、通勤に不便な郊外の土地価格は下落傾向にある

という、都心に近い駅近エリアと、そうでないエリアとの間で、土地価格の二極化が進んでいたと考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも茨城県内でも、上がりやすい環境にあったのです。では、なぜほとんどのエリアでは、土地価格が下落しているのでしょうか?

 

②共働きの増加によって、職住近接の動きが進んだ

その理由は、共働き世帯の増加によって、職場に近いエリアに住む人が増えた(職住近接)ことです。

2013年からアベノミクス政策によって円安や株高が進んだことで、都内の大企業の業績が好調になったことで、都心で働く人が増えました。

しかも、共働き世帯の増加によって、通勤、買い物、子育てに便利な都内の駅近エリアに住む人が増えてきたのです。

 

市区町村別の人口の変化(2013〜2020年)

増減数:赤色(+1万人以上)>オレンジ色(+5,000〜9,999人)>緑色(+1〜4,999人)>青色の↙️(−1〜4,999人)>紫色の↙️(−5,000人以上)

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ご覧の通り、都心へ通勤しやすい守谷市、つくばみらい市、つくば市で4,000〜1万人以上の人口が増えている以外は、ほとんどのエリアで減少に転じています。

 

このように、人口が増えているところほど、土地価格も上がりやすく、そうでないエリアでは下落しやすい状況になっているわけですね。

 

③農地から宅地への転用が進んでいる

ところが、市町村単位で見ると、守谷市しか土地価格が上昇していません。つくば市でさえ、自然体で見るとマイナスとなっています。

 

その理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、茨城県内の農地は、約1.7万ヘクタール(ha)も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約170万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

茨城県の農地面積の推移

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減り、土地価格が下がってきました。

 

つまり、駅近エリアは上昇して、郊外では下落しているため、市全体で見ると土地価格があまり上昇していないように見えているわけですね。

 

2、新型コロナの影響はどうなのか?

茨城県の住宅地では、あまり影響がなかった

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

茨城県の住宅地のコロナによる影響(1月→7月の変化率)

変化率:赤色(+0.1〜1%)>緑色(変化なし)>青色の↙️(-0.1〜0.9%)>紫色の↙️(-1.0〜1.9%)>黒色の↙️(-2〜3.9%)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、1月→7月の土地価格の変化を見ると、つくばエクスプレス沿線から少し離れた、都心に近いエリアで大きく下落していました。

 

今回のコロナによって影響を受けているのは、主に飲食店や観光業、ホテルなどの一部の業種ですので、商業地では大きな影響を受けています。

ですが、住宅地に限って見てみると、それ以外の業種で勤めている人の住宅に対する需要はそれほど下がっておらず、通勤に便利な都心に近いエリアほど影響が少なかったようです。

 

3、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから茨城県の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した茨城県の人口の見通しによると、2025年までに16.7万人減少するそうです。

 

茨城県の人口は、2025年までに16.7万人減る

茨城県の総人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2030年までに17.5万人減る見通しです。

 

茨城県の20〜40代人口は、2030年までに17.5万人減少

茨城県の20-40代人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりも2割減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、茨城県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 茨城県内では人口の減少が進んでいるため、都心への通勤に便利なエリアとの二極化が進んでいる
  • 新型コロナが長期化すると、製造業で働く人たちの雇用が不安定化し、家を買う人が減る

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ家造り

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、古河市内に古河駅の東口側に広がる住宅地(東1丁目〜)があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:24万円/坪
  • 実際の取引価格:11〜36万円/坪

なんと、公示地価の約0.6〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約3倍です。

 

【古河市東の公示地価】

古河市東の公示地価

  • 古賀駅から800mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 73,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =24万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【古河市東の土地取引(過去2年間)】

古河市東の土地取引

  • 古賀駅から徒歩8〜12分のエリアで、11〜36万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市大野原7.5万円7.9〜15万円1.05〜2倍
茨城県龍ケ崎市佐貫町10万円11〜18万円1.1〜1.8倍
茨城県石岡市旭台10万円7.1〜12万円0.71〜1.2倍
茨城県笠間市平町9.3万円6.5〜13万円0.7〜1.4倍
茨城県鹿嶋市宮中9.3万円3.1〜13万円0.33〜1.4倍
茨城県常総市内守谷町きぬの里10.5万円11〜16万円1.05〜1.52倍
茨城県守谷市松ケ丘30万円27〜37万円0.9〜1.23倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
群馬県桐生市宮本町11.6万円4.7〜15万円0.41〜1.29倍
群馬県渋川市金井15.7万円0.82〜30万円0.05〜1.91倍
群馬県館林市富士見町12万円14〜22万円1.17〜1.83倍
群馬県藤岡市藤岡11万円9.9〜14万円0.9〜1.27倍
群馬県安中市中宿9万円3.1〜15万円0.34〜1.67倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市埼玉5.3万円0.62〜10万円0.12〜1.89倍
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市平ケ崎9万円5.9〜16万円0.66〜1.78倍
栃木県真岡市並木町12.5万円7.1〜32万円0.57〜2.56倍
栃木県大田原市本町8.3万円2.1〜11万円0.25〜1.33倍
栃木県下野市緑26万円24〜38万円0.92〜1.46倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

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