香川県の土地価格の９年間の動きと、今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons ラハール,　香川県高松市伏石町付近から西側、高松自動車道伏石高架橋を見る）

この記事では香川県の

の３点について解説しています。

１、香川県の土地価格の動き

香川県の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で９.３％下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.７%のマイナス、商業地は０.８％のマイナスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

なぜ、これほど下げているのでしょうか？

そこで、今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

高松市の周辺で下落率が小さい

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、４０万人都市の高松市と、隣の三木町が下落率の小さい結果でした。

全域で下落しています。

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか？

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この７年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

なぜ、これほど下がっているのか？

その理由は、大きく２つあります。

①公共事業の減少で、地方経済が疲弊

１つ目は、公共事業の減少です。

この２０年で、香川県の公共事業は半分以下に減少したため、土地価格も大きく下げ続けてきたのです。

赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分以下に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

また、９０年代から２０００年代の公共事業では、バイパスなどの道路の拡張工事が行われました。

そのため、国道などの大きな通り沿いに大きなお店が出店しやすくなったため、郊外に住む人が増えて、中心街がどんどん廃れてしまう原因となったのです。

②家を建てる中心年代の２０〜４０代人口が減少

２つ目が、家を建てる年代の人口減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、年々減少傾向にあるため、家を建てる件数もそれに合わせてどんどん減っているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

このような要因が重なったことで、家を建てる人が減って買い手がいないため、土地価格の下落が進んでいるのです。

２、新型コロナの影響はどうなのか？

（１）金利が上がり始めている

日銀による異次元緩和政策で、住宅ローンの金利が下がったことから、全国的に不動産市場が大きく上昇してきました。

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利が、22年5月分から1.48%と、６年ぶりの水準にまで上がってきているのです。

（参考：財務省、ARUHI）

理由はいろいろ考えられますが、物価上昇によって、世界中で金利が上昇していることも影響しているのでしょう。

日銀は、必死になって低金利を維持しようとしていますが、このまま物価上昇が続けば、いずれ金利の引き上げて、物価上昇を抑えなければいけません。

民間の金融機関は、このような状況を踏まえて、住宅ローンの金利を徐々に引き上げていると考えられます。

どれぐらいまで上がるのか？

問題は、「どの程度まで上がるのか？」ですが、異次元緩和をする前の水準までは戻るでしょう。具体的には、約１％程度の上昇が予想されます。

１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。そのため、不動産の価格も１５〜２０％程度下げるでしょう。

金利が１％上昇すると、不動産価格は１５〜２０％下落する

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

３、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）金利が上がり始めている

日銀による異次元緩和政策で、住宅ローンの金利が下がったことから、全国的に不動産市場が大きく上昇してきました。

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利が、22年5月分から1.48%と、６年ぶりの水準にまで上がってきているのです。

（参考：財務省、ARUHI）

理由はいろいろ考えられますが、物価上昇によって、世界中で金利が上昇していることも影響しているのでしょう。

日銀は、必死になって低金利を維持しようとしていますが、このまま物価上昇が続けば、いずれ金利の引き上げて、物価上昇を抑えなければいけません。

民間の金融機関は、このような状況を踏まえて、住宅ローンの金利を徐々に引き上げていると考えられます。

どれぐらいまで上がるのか？

問題は、「どの程度まで上がるのか？」ですが、異次元緩和をする前の水準までは戻るでしょう。具体的には、約１％程度の上昇が予想されます。

１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。そのため、不動産の価格も１５〜２０％程度下げるでしょう。

金利が１％上昇すると、不動産価格は１５〜２０％下落する

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから香川県の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した香川県の人口の見通しによると、2025年までに5.5万人減少するそうです。

香川県の人口は、2025年までに5.5万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに45,000人減る見通しです。

若い人が減り、高齢者が増えるため、家を建てる人は減っていくでしょう。

香川県の30代人口は、2025年までに約45,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、香川県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

未公開物件＝安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、高松市内に「松縄町（まつなわちょう）」という、林道駅の西側に広がる住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

と、公示地価の約１.４倍で取引されていました。

つまり、あなたの不動産はもっと高く売れる可能性があるのです。

実際、全国の各都市について調べてみても、同じ地区でもかなりの価格差で取引されていました。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

なぜ、これほど高く売れる場合があるのか？

その理由は、買い手にとっての理想の広さや立地の物件は、常に出回ることがないからです。エリアによっては、滅多に出てこないため、多少高くても購入してしまうケースがあるわけですね。

また、そのような好条件で不動産を購入しようとする買い手は、不動産会社に希望の条件を伝えておいて、物件が見つかったらすぐに連絡をもらえるようにしています。

なので、そのような好条件でも買ってくれる人を探せれば、高く売れるわけですが、どこにそんな買い手がいるのか？分かりませんよね。

そんな場合に便利なのが、不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社が、各社が持っているお客さんの購入意向をもとに査定をしてくれるため、高く売れそうな会社を簡単に探すことができるからです。

ですが、査定サービスによって、参加している不動産会社が異なります。

そこで、参加企業に特徴のあるサービスを２つご紹介します。

すまいバリューなら、大手に一括で査定が可能

こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。

不動産の仲介件数で見ると、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の大手３社が突出しており、ここ数年の動きを見ても、仲介件数が増加傾向にあります。（ただし、昨年は新型コロナの影響で全体的に減少）

（参考：不動産流通推進センター）

これらの大手不動産会社は、ネット上の広告やホームページの運営に力を入れられるため、購入の相談が増え、件数の増加につながっているのでしょう。

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

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地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール

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