熊本県の土地価格の動きと、今後の見通し | イエ&ライフ

熊本県の土地価格の動きと、今後の見通し

熊本県の土地価格の動きと、今後の見通し 熊本県

(本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

この記事では熊本県の

  1. この11年間の土地価格の動き
  2. 今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

また、この記事をもとに動画も作成しています。

文章よりも、動画の方がいい方は、こちらをご参考ください。

なお、売買でお得なサービスは、この記事の最後で紹介しています。

 

1、熊本県の土地価格の動き

熊本県の土地価格は、この1年間で、住宅地は+2.5%、商業地で+3.1%でした。

また、2013→2024年の11年間で見ると、住宅地で+7.6%、商業地で+11.8%でした。2017年ごろまでは下落、ないしは横ばいでしたが、それ以降は上昇が続いています。

 

熊本県の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは市区町村別に、上昇しているエリア(住宅地)を確認してみましょう。

 

熊本県の公示地価の変化率図

*白色のエリアは、データなし

(参考:国土交通省 地価公示)

 

赤色が濃いほど、上昇率が高くなります。

熊本市とその周辺の市町村で、大きく上昇していますね。

熊本市内では、中央区での上昇が目立ちます。また、熊本市近郊では、合志市、大津町、菊陽町、嘉島町などで、10%以上の上昇をしていました。(濃い赤色のエリア)

 

その反面、熊本市から離れているエリアでは、下落が進んでおり、熊本市とその周辺エリアへの一極集中が進んでいるようです。

 

なぜ、熊本市周辺だけが、これほど上昇しているのか?

その理由は大きく3つあります。

 

①建築費が上昇

1つ目の理由は、建築費の上昇です。

新型コロナ以降に、建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、熊本県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。

2018〜23年で見ると、中古戸建てで+10.5%、中古マンションも+17.7%と、かなり大きく上昇しているのです。

 

熊本県の中古マンション、戸建ての価格推移

(参考:東日本不動産流通機構)

 

そのため、中古住宅の土地評価も、それに合わせて上昇しやすい環境にあるのです。

 

②熊本市への一極集中で、他のエリアでは買い手が減っている

しかし、価格を引き上げたとしても、実際に買い手がつかなければ、上昇したとは言えません。

そこでポイントとなるのが、他市町村からのの引越しの状況です。

 

各市町村の転入超過数(引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、熊本市の周辺で増加しているものの、それ以外のエリアでは、減少していました。

 

熊本県の転入超過数(2018-23)

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

熊本市の中心部では、JR熊本駅や駅前広場の再開発や、繁華街の桜町地区に複合商業施設「サクラマチクマモト」ができたことで、周辺の土地価格が上昇しています。

その結果、マンション価格も上昇しているため、価格の安い郊外に移り住む人が増えているのでしょう。

 

中央区や北区では、転出超過(引っ越す人の方が多い)なものの、その周辺では増加していることからも、そのような傾向がうかがえます。

特に南区や合志市、菊陽町などの、ちょっと郊外の人口増加が目立ちますね。

 

全国の地方県で共通してみられるのが、県庁所在地とその周辺への人口集中です。

少子高齢化や、公共事業の減少によって、地元での条件の良い仕事がどんどん減っているため、熊本市のような県庁所在地に仕事を求める人が増えているのです。

そして、その結果、それ以外の地方都市では、人口減少・土地価格の下落が進んでいるわけです。

 

(3)菊陽町にTSMCの半導体工場が建設中

また、台湾の半導体受託製造企業のTSMCが、菊陽町に1兆円規模の半導体工場を建設しており、24年には生産を開始する予定となっています。

そのため、工場建設に関わる仕事が増え、周辺の住宅需要が増え、周辺市町村の土地価格も上昇しているわけですね。

(参考:朝日新聞「『まるでバブル』TSMC工場建設の熊本 山林の価格は2年で4倍に」)

 

3、これからどうなるのか?

熊本県の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ2年ぐらいで、建築費も3割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから熊本県の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した熊本県の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で11.4万人減少するそうです。

 

熊本県の人口は、2025→35年で11.4万人減る

熊本県の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である30〜40代も、2025→35年で5.9万人減る見通しです。

 

熊本県の30〜40代人口は、2020→35年までに5.9万人減少

熊本県の30〜40代人口の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりも1割以上減るので、熊本市周辺への一極集中は、さらに進むでしょう。

 

(3)菊陽町にできる半導体工場の恩恵は?

菊陽町にTSMCの半導体工場ができることで、半導体関連企業が、その周辺に工場を建てて、仕事をもらおうとしています。

ところが、菊陽町には、工場に転用できる農地が今のところないため、企業からの進出を断っている状況なのです。

 

「町内の土地の多くは農地を守るために開発が厳しく制限された農業振興地域に指定されているため、企業進出に必要なまとまった規模の空いている土地はほとんどないのです。

そのため問い合わせは多くいただいていますが、(TSMC以降に)新たに進出が決定した企業は今のところありません。なんとかニーズにお応えできるように取り組んでいきたいとは思っていますが、すぐというわけにはいかないですね」(菊陽町商工振興課)

(参考:東洋経済「『土地がない』熊本・菊陽町、半導体バブルで悲鳴」

 

このような状況のため、合志市や大津市などの、近隣の安い土地が残っていそうな自治体に、企業誘致がされる可能性が出てきました。

菊陽町からちょっと離れている八代市でも、企業誘致へのアピールが始まっているようです。

 

そのため、菊陽町に限らず、他のエリアでも工場誘致による地域活性化・土地価格の上昇の可能性がありそうです。

 

結論:売るなら?買うなら?

というわけで、熊本県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • ①建設費の高騰、②熊本市周辺への人口集中、③菊陽町での半導体工場の建設、などの理由により、熊本市とその周辺で、土地価格の上昇が起こっているが、それ以外では下落、という二極化が進んでいる
  • 今後も人口減少は進むため、熊本市とその周辺への人口集中は続きそう
  • ただし、菊陽町以外のエリアでも、半導体関連企業の工場建設の可能性はあるため、特に菊陽町周辺の市町村では、今後恩恵があるかもしれない

と言えそうです。

 

買うなら

ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら

ここからは、高く売るコツをご紹介します。

 

公示地価よりも高く売れるカラクリ

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、熊本市北区に「武蔵ヶ丘(むさしがおか)」という、武蔵塚駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:21万円/坪
  • 実際の取引価格:15〜32万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2.1倍です。

 

【熊本市北区武蔵ヶ丘の公示地価】

熊本市北区武蔵ヶ丘の公示地価

  • 武蔵塚駅から700mの距離、徒歩約27分(1分=80m)
  • 64,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =21万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【熊本市北区武蔵ヶ丘の土地取引(過去2年間)】

熊本市北区武蔵ヶ丘の土地取引

  • 徒歩9〜14分のエリアで、15〜32万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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市区町村別の土地価格はこちら

 

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大津町の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

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