この記事では京都府の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
２、京都市の土地価格の動き
京都市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で０.３％上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１%のプラス、商業地は０.５%のプラスとなっていました。
京都市では外国人観光客がかなり増えて、商業地では１年間に２０％以上も上昇している地点もありますが、住宅地で見るとそうでもないようです。
そこで、まずはコロナ以前の2013〜20年までの７年間について、住宅地の変化率を市区町村別にまとめてみました。
コロナ前（住宅地）：京都市とその周辺だけが上昇
ご覧のように、市区町村単位で見ると、京都市の中心部（上京区、中京区、下京区、北区）が大きく上昇している一方で、京都市から離れるほどに、下落率が大きくなっています。
つまり、京都市への一極集中が進んでいたようです。
なぜ、京都市周辺しか上がっていないのか？
理由は大きく３つあります。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なので、そもそも京都府内でも、上がりやすい環境にあったのわけです。
②外国人観光客の恩恵が京都市に集中
では、なぜ京都市だけが上昇しているのか？
その理由は、外国人観光客の増加です。
２０１３年９月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、京都府内の宿泊客数が、どんどん増えてきたのです。
特に、２０１９年に一気に増えていますが、これは観光客用のホテルがたくさんできたためです。
ホテル用地を取得するために、事業者が商業地の土地をかなり強気で買い進めましたので、京都市内の土地価格が（特に商業地で）大きく上昇したわけですね。
そのため、周辺の住宅地でも連れ高をして、京都市内の中心部に近いエリアほど、住宅地も大きく上昇してきたのです。
③しかし、京都府では、人口が減少している
その一方で、京都府内の人口は減少傾向にあります。この８年間で約５.６万人減少しているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
では、具体的にどこが、どれだけ減少しているのか？
市町村別に調べてみました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
ご覧の通り、京都市内の一部の区と、JR京都線、JR学研都市線の沿線にある市町で増加しているものの、それ以外の市町村では減少していました。
京都市や大阪市への通勤に便利なベッドタウンでは人口が増加しているものの、京都市内でも東山区や上京区などの、観光地として賑わいすぎている場所では、人口もあまり増えていないようです。
このように、若い人が住もうとする街に偏りが出ていることもあって、人気のないエリアでは、土地価格が下がりやすくなってしまうわけです。
コロナ以降（住宅地）：京都市の周辺ほど下落率が低い
新型コロナが拡大した昨年から今年にかけての、住宅地の土地価格の動きを見ると、上昇しているエリアは、京都市内でも上京区、中京区、下京区などの中心部と、長岡京市だけでした。
在宅ワークが増えて、郊外に住む人が増えている
コロナ前は、京都市とその周辺を中心に人口が増加し、土地価格が大きく上昇してきました。
しかし、新型コロナの拡大によって、在宅によるリモートワークが広がり、もっと広い家に住みたいというニーズが増えているようです。
*転入超過数（引っ越してきた人 ー 出ていった人）
ご覧の通り、土地価格が大きく上昇していた京都市の中心部では、出ていく人の方が多くなっており、亀岡市や南丹市などの郊外へと引っ越す人が増えています。
在宅ワークが広がっていることによって、より広い戸建てや郊外のマンションを求める人が増えている結果、このような動きになっているのでしょう。
また、新型コロナの影響もあって、給料が増えている人は少ないため、より土地価格の安いエリアへと流れていると考えられます。
３、これからどうなるのか？
京都府の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）ウクライナ侵攻の影響は？
2022年3月現在、ロシアがウクライナへ侵攻し、世界的に物価上昇の動きが加速しています。
日本でも円ドル相場が120円台まで円安になり、ガソリン価格もリッター170円を超えてきました。
これによって影響が心配されるのが、建築費のさらなる上昇です。
実は、日本の建築費は、ウクライナ前から上昇していました。これまでも中国などの途上国がどんどん豊かになってきたことで、木材や鉄鋼などの住宅需要が増え、価格が上がっていたためです。
それが、新型コロナのあたりを境に、世界的に労働力が不足してきたことで、さらに価格が跳ね上がってきています。
ロシアのウクライナ侵攻は、このような状況をさらに加速させることになりそうです。
というのも、ロシアは天然ガスや石油、鉄鋼などの資源の生産国だからです。原油や天然ガスなどのエネルギー資源だけでなく、鉄鋼や木材などの住宅建材でも世界トップクラスの輸出量なのです。
ロシアの輸出量（2020年）
| 年間輸出額 | 世界シェア | 世界ランキング | |
| 原油 | 832億ドル | 13% | ２位 |
| 天然ガス | 330億ドル | 21% | １位 |
| 石炭 | 141億ドル | 17% | ３位 |
| 鉄鋼製品 | 257億ドル | 7% | ２位 |
| 木材 | 72億ドル | 11% | ２位 |
（参考：UNCTAD（United Nations Conference on Trade and Development））
3月12日から、ロシアは欧米日などの先進国による経済制裁として、SWIFT（スウィフト：銀行同士のネットワーク）から排除されました。
これによって、ロシアからの輸入・輸出が難しくなってしまいました。
そのため、トヨタやホンダ、ユニクロなどの世界的な大企業が、ロシアでお金を稼いでも外貨に替えられなくなるため、ロシアから撤退を始めています。
（朝日新聞「ロシア離れ」拡大 SWIFT排除、すでに撤退・停止330社超）
上の表でわかる通り、ロシアは原油や鉄鉱石、木材などの輸出量で世界の１〜２割を占めています。この１〜２割の商品が出回らなくなれば、世界的な品不足となるため、価格はさらに上がっていく可能性があります。
つまり、これから作られるマンションや戸建ての建物価格は、さらに上がっていくことが予想されるのです。
そのため、家を購入したい世帯は、さらに土地価格の安い郊外へと流出する可能性が高いと考えられます。
すでに昨年から、①在宅ワークの普及や、②不動産価格が上がりすぎたため、２３区からの人口流出が始まっていますが、この動きが加速していくでしょう。
（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
２０２２年問題をご存知でしょうか？_
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、京都市はこの生産緑地の面積が全国１位の６００ヘクタールもあるのです。
３０坪の土地で約６万戸分にもなります。
京都市は、市区町村ランキングで１位
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。
これらの農地が宅地に変わるのです。
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
また、京都市でこれほどの生産緑地があるということは、これまで通勤目的で買われていた近隣の自治体にも影響が出てきます。
わざわざ京都市外に家を買わなくても、京都市内で宅地が増えるわけですからね。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（４）これから京都府の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した京都府の人口の見通しによると、2020→30年までに14.3万人減少するそうです。
京都府の人口は、2030年までに14.3万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である３０〜４０代も、2030年までに12.9万人減る見通しです。
京都府の30代人口は、2025年までに約12.9万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
家の買い手が今よりも２割近く減るので、エリアにもよりますが、かなりの影響が出てくると考えられます。
結論：売るなら？買うなら？
というわけで、京都府の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。
- コロナ前は、外国人観光客の増加もあって、京都市を中心に人口増加、土地価格の上昇が起こった
- コロナ後も、京都市の中心部では上昇が続けているものの、不動産価格が上がりすぎたこともあって、郊外へと引っ越す人が増えている
- 今後は、若い世代の減少と、生産緑地の解禁の方が影響が大きいだろう。特に郊外の人気の低い、農地の多いエリアでは注意が必要
と言えそうです。
買うなら：低金利の今が買い
京都府の土地価格は、若い世代の人口の減少やウクライナ侵攻による建築費の上昇など、土地価格に対してマイナスな影響が多く待っています。
しかし、京都府内には、土地価格が安いエリアがまだまだ多くあり、下落を待つよりも家賃を払い続ける方が高くつくケースが多いと考えられます。
また、現在は低金利でもあるため、住宅ローンの負担も低いので、チャンスと言えるでしょう。
あまり価格が上がっていないメーカーもある
日本の住宅は、海外からの輸入材が８割以上を占めているため、輸入材を使っているメーカーほど、価格が上昇している傾向にあります。
一方で、国産材は円安の影響を受けないため、それほど値上がりしていませんので、国産材を得意とするメーカーを利用すれば、費用を抑えて家を建てることが可能です。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：割安な物件が注目されつつある
現在起こっていることは、通勤に便利だった駅近マンションに集中していた住宅需要が、郊外にまで広がっている、ということです。
特に、京都市周辺の駅近の土地・マンション価格は、かなり上がりましたが、少し駅から離れたエリアでは、まだまだ安いエリアがあります。
そのため、これまで安いままで放置されてきたエリアでも、高く売れる可能性が高まっていると言えます。
ただし、長期的には若い世代の人口減少の影響が出てきますので、早めに動いた方が高く売れる可能性が高いでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、京都市伏見区に「深草大亀谷万帖敷町（ふかくさおおかめだにまんじょうじきちょう）」という地区があります。
JR藤森駅から南側にある住宅地です。
この深草大亀谷万帖敷町地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：41万円／坪
- 実際の取引価格：２２〜６４万円／坪
と、公示地価の約0.5〜1.6倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、2.9倍の価格差があります。
【伏見区深草大亀谷万帖敷町の土地取引（過去２年間）】
- 徒歩5〜12分のエリアで、22〜64万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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市区町村別の土地価格はこちら
京都市１１区
