京都府の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

京都府の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

京都府の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し京都府

この記事では京都府の

  1. この8年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去8年間の京都府の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、2013年に日銀が異次元緩和を始めて以降、この8年間で京都府内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

 

京都府の土地価格は、この8年間で商業地では36.8%上昇しましたが、住宅地ではわずか0.2%しか上がりませんでした。

また、コロナの影響もあり、今年の住宅地は前年比0.6%のマイナス商業地は1.9%のマイナスとなっていました。

 

 

京都府の土地価格の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

京都市では外国人観光客がかなり増えて、商業地では1年間に20%以上も上昇している地点もありますが、住宅地で見るとそうでもないようです。

そこで、まずはコロナ以前の2013〜20年までの7年間について、住宅地の変化率を市区町村別にまとめてみました。

 

コロナ前(住宅地):京都市とその周辺だけが上昇

京都府の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、京都市の中心部(中京区、下京区)が大きく上昇している一方で、京都市から離れるほどに、下落率が大きくなっています。

つまり、京都市への一極集中が進んでいたようです。

 

なぜ、京都市周辺しか上がっていないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. オリンピック開催が決定して以降は、外国人観光客が増えたこともあって、京都市内でホテル開発が盛んになり、商業地を中心に土地価格が大きく上昇し、周辺の住宅地にも波及してきた
  3. その一方で、人口は大阪や京都への通勤に便利な鉄道沿線でしか増加しておらず、農地の宅地化も進んできたため、人気のないエリアでは土地価格の下落が進んできた

という二極化が進んでいました。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

 

不動産向けの貸出残高

(参考:国土交通省 土地白書)

 

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

 

なので、そもそも京都府内でも、上がりやすい環境にあったのわけです。

 

②外国人観光客の恩恵が京都市に集中

では、なぜ京都市だけが上昇しているのか?

 

その理由は、外国人観光客の増加です。

2013年9月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、京都府内の宿泊客数が、どんどん増えてきたのです。

 

京都府の宿泊客数の推移

(参考:日本政府観光局 訪日外客統計の集計・発表)

 

特に、2019年に一気に増えていますが、これは観光客用のホテルがたくさんできたためです。

ホテル用地を取得するために、事業者が商業地の土地をかなり強気で買い進めましたので、京都市内の土地価格が(特に商業地で)大きく上昇したわけですね。

 

そのため、周辺の住宅地でも連れ高をして、京都市内の中心部に近いエリアほど、住宅地も大きく上昇してきたのです。

 

③しかし、京都府では、人口が減少している

その一方で、京都府内の人口は減少傾向にあります。この7年間で約4万人減少しているのです。

 

京都府の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、具体的にどこが、どれだけ減少しているのか?市町村別に調べてみました。

 

市区町村別の人口の変化(2013〜2020年)

増減数:赤色(+1万人以上)>オレンジ色(+5,000〜9,999人)>緑色(+1〜4,999人)>青色の↙️(−1〜4,999人)>紫色の↙️(−5,000人以上)

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ご覧の通り、京都市内の一部の区と、JR京都線、JR学研都市線の沿線にある市町で増加しているものの、それ以外の市町村では減少していました。

 

京都市や大阪市への通勤に便利なベッドタウンでは人口が増加しているものの、京都市内でも東山区や上京区などの、観光地として賑わいすぎている場所では、人口もあまり増えていないようです。

 

このように、若い人が住もうとする街に偏りが出ていることもあって、人気のないエリアでは、土地価格が下がりやすくなってしまうわけです。

 

④農地の宅地化も追い討ち

さらに、郊外の市町村については、農地の宅地化も土地価格の下落を加速させています。

実は、この10年で、京都府内の農地は、約0.3万ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

京都府の農地面積の推移

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約30万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減り、土地価格が下がってきました。

 

このように、京都府内の郊外の市町村では、「人口の減少」と「農地の宅地化」という2つの理由から、土地価格が下がりやすくなっているわけですね。

 

コロナ以降(住宅地):京都市の周辺ほど下落率が低い

京都府の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

新型コロナが拡大した昨年から今年にかけての、住宅地の土地価格の動きを見ると、上昇しているエリアは、京都市内でも上京区、中京区、下京区などの中心部と、長岡京市だけでした。

 

中心部に近いエリアに住みたいという需要はあるものの、観光業の落ち込みもあって、幅広いエリアで買い控えが起こっているものと考えられます。

ただし、取引件数は、昨年4月に出された緊急事態宣言以降、少しずつ回復しつつあるため、コロナが原因で大きく下落が進む可能性は低いでしょう。

 

京都府の土地の取引件数は、回復しつつある

京都府の土地取引件数

(参考:土地総合情報システム)

 

3、これからどうなるのか?

京都府の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃から徐々に減ってきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

また、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

 

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも1%程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が1%上昇すると、不動産価格は約15%下落する

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?_

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、京都市はこの生産緑地の面積が全国1位の600ヘクタールもあるのです。

30坪の土地で約6万戸分にもなります。

 

京都市は、市区町村ランキングで1位

生産緑地ランキング

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。

これらの農地が宅地に変わるのです。

 

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

また、京都市でこれほどの生産緑地があるということは、これまで通勤目的で買われていた近隣の自治体にも影響が出てきます。

わざわざ京都市外に家を買わなくても、京都市内で宅地が増えるわけですからね。

 

郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

 

(3)これから京都府の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した京都府の人口の見通しによると、2020→30年までに14.3万人減少するそうです。

 

京都府の人口は、2030年までに14.3万人減る

京都府の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である30〜40代も、2030年までに12.9万人減る見通しです。

 

京都府の30代人口は、2025年までに約12.9万人減少

京都府の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりも2割近く減るので、エリアにもよりますが、かなりの影響が出てくると考えられます。

 

結論:売るなら?買うなら?

というわけで、京都府の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 京都市に外国人観光客が押し寄せてきたことで、京都市の商業地では土地価格が上昇しているが、新型コロナによって逆回転が始まっている
  • 郊外の住宅地では、人口の減少と農地の宅地化が進んできたため、土地価格は下落傾向にある
  • 新型コロナで買い控えが起こり、ほぼ全域で土地価格が下落したものの、取引件数は回復傾向にあり、コロナが原因で下げる可能性は低い
  • 今後は、若い世代の減少と、生産緑地の解禁の方が影響が大きいだろう。特に郊外の人気の低い、農地の多いエリアでは注意が必要

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

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非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

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公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、京都市伏見区に「深草大亀谷万帖敷町(ふかくさおおかめだにまんじょうじきちょう)」という地区があります。

JR藤森駅から南側にある住宅地です。

 

この深草大亀谷万帖敷町地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:41万円/坪
  • 実際の取引価格:22〜64万円/坪

と、公示地価の約0.5〜1.6倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.9倍の価格差があります。

 

【伏見区深草大亀谷万帖敷町の公示地価】

京都市伏見区の公示地価

  • 藤森駅から550mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 123,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =41万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【伏見区深草大亀谷万帖敷町の土地取引(過去2年間)】

京都市伏見区の土地取引

  • 徒歩5〜12分のエリアで、22〜64万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
滋賀県守山市守山37万円35〜53万円0.95〜1.43倍
滋賀県東近江市佐野町20万円23〜25万円1.15〜1.25倍
滋賀県彦根市外町23万円17〜31万円0.74〜1.35倍
滋賀県甲賀市水口町貴生川12万円8.4〜26万円0.7〜2.17倍
滋賀県近江八幡市堀上町29万円26〜66万円0.9〜2.28倍

 

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