奈良県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し | イエ&ライフ

奈良県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し

奈良県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し奈良県

この記事では奈良県の

  1. この7年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去7年間の奈良県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この7年間で奈良県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の奈良県の公示地価を調べてみると、住宅地は3.1%の下落をしていました。

 

奈良県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

外国人観光客で賑わう大阪でもほぼ横ばいなので、新聞やテレビでいうほど「バブル」という感じではないですね。

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

奈良市、生駒市を中心に上昇

奈良県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、奈良市、生駒市などの大阪や京都へ通勤しやすいエリアでは上昇しているものの、南部へいくほど下落しているエリアが増えていきます。

 

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか?

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年4月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

 

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として1万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

 

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい!」

とやってしまったのです。

 

異次元緩和

 

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この7年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金(設備資金と言います)は、なんとその8割近くが不動産関連だったのです。

 

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

異次元緩和後の設備資金の増加業種

(参考:日銀 貸出先別貸出金)

 

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

 

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約1%下がったのです。

 

金利の推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は1.4万円も減りました。

 

異次元緩和前後のフラット35の返済額

*融資手数料:2.16%として計算

 

①緩和前

(2013年3月)

②緩和後

(2019年1月現在)

②ー①

フラット35の金利

(団信込み)

2.27%1.33%-0.94%
月々の支払額103,500円89,400円-14,100円
総支払額4,415万円3,819万円-596万円

 

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

 

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

異次元緩和の値上がり効果

 

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

 

 

なぜ、奈良市、生駒市だけが上昇しているのか?

その理由は、大きく2つあります。

①公共事業の減少で、地方経済が疲弊

1つ目は、公共事業の減少です。

この20年で、奈良県の公共事業は半分以下に減少したため、特に工場の誘致がしにくい南部では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分以下に減少

香川県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代から2000年代の公共事業では、バイパスなどの道路の拡張工事が行われました。

そのため、国道などの大きな通り沿いに大きなお店が出店しやすくなったため、郊外に住む人が増えて、中心街がどんどん廃れてしまう原因となったのです。

 

②家を建てる中心年代の30代人口が減少

2つ目が、20〜40代の人口の減少です。

 

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、1996年ごろにピークを打ち、ずっと減少し続けているのです。

 

奈良県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

このような要因が重なって、買い手が減っているため、土地に限りがある駅近の、しかも大阪や京都へ通勤しやすいエリアだけが上昇しているんですね。

 

2、新型コロナの影響はどうなのか?

(1)そろそろ低金利が終わりそう?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

このような状況もあって、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

3、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃から徐々に減ってきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

また、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

 

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも1%程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が1%上昇すると、不動産価格は約15%下落する

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから奈良県の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した奈良県の人口の見通しによると、2025年までに10万人減少するそうです。

 

奈良県の人口は、2025年までに10万人減る

奈良県の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である30代も、2025年までに94,000人減る見通しです。

若い人が減り、高齢者が増えるため、家を建てる人は減っていくでしょう。

 

奈良県の30代人口は、2025年までに約94,000人減少

奈良県の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、奈良県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
  • 奈良県内では人口の減少が進んでいるため、大阪への通勤しやすいエリアを除いて、下落が進んでいる
  • 新型コロナの長期化によって、商業施設の売り上げが減少することで、商業地の土地価格が下がる
  • これから気をつけたいのは「金利」。特に日銀の異次元緩和が終了すれば、金利上昇で土地価格はさらに下がる

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、奈良市内に「中登美ケ丘(なかとみがおか)」と呼ばれる、学研奈良登美ヶ丘駅の南側に広がる住宅地があります。

 

この中登美ケ丘地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:35万円/坪
  • 実際の取引価格:40〜61万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.7倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.5倍の価格差があります。

 

【奈良市中登美ケ丘の公示地価】

奈良市中登美ケ丘の公示地価

  • 学研奈良登美ヶ丘駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 107,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =35万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【奈良市中登美ケ丘の土地取引(過去2年間)】

奈良市中登美ケ丘の土地取引

  • 学研奈良登美ケ丘駅から徒歩11〜14分のエリアで、40〜61万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
奈良県大和郡山市北郡山町25万円17〜47万円0.68〜1.88倍
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

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