沖縄県の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

沖縄県の土地価格の今後の見通し

沖縄県の土地価格の今後の見通し沖縄県

この記事では沖縄県の

  1. この7年間の土地価格の動き
  2. 今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去7年間の沖縄県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、2013年に始まった日銀の異次元緩和以降、この7年間で沖縄県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

沖縄県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

この7年間の沖縄県の公示地価を調べてみると、住宅地は約32.3%の上昇をしていました。

鹿児島県や福岡県と比べると、全く別世界のように見えますね。

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

沖縄県で住宅地が上昇しているのは、那覇市周辺

沖縄県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、那覇市を中心に、近いエリアほど上昇しているようです。

それとは対照的に、北部の名護市ではむしろ下落しています。

 

なぜ、南部だけがこれほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、外国人観光客が増えたことで、ホテルや商業施設の需要が増えたことで、県内の仕事が増え、住宅に対する需要も増えた
  3. さらに、人口の増加も追い風となり、特に農地が大規模な住宅地へと再開発されているところに人気が集中している

といったことから、大きく上昇してきたと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下でした。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

そのため、沖縄県全体としても、土地価格が上がりやすい環境にあったわけです。

 

②外国人観光客の増加も追い風に

また、外国人観光客数の増加も、土地価格上昇の追い風となりました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも50万人→400万人と、なんと8倍以上に増えています。

 

沖縄県の外国人観光客数

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

その結果、ホテルや商業施設への設備投資が大きく増加し、沖縄県のGDP(県民総生産)も増加しました。

2012年には3.7兆円だったGDPが、2017年には4.4兆円(約1.2倍)にまで増えたのです。

 

沖縄県のGDP

(参考:沖縄県 「県民経済計算」)

 

これほどGDPが増えれば、雇用も増えますし、家を建てる人も増えます。その結果、全国の中でも、沖縄県の土地価格が1番上昇してきたわけですね。

 

③農地の宅地化によって、特に北部の古い住宅地の人気が低下

その一方で、北部で土地価格が上昇しにくいのは、農地の宅地化が進んでいるためです。

この10年で沖縄県の農地は、約6,500ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

沖縄県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約65万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

新しい住宅地が増えれば、古い住宅地に対する需要が下がるため、土地価格は上がりにくくなります。

しかし、那覇市などの南部の街では、あまり農地が残っておらず、大規模な再開発が行われていません。

糸満市の潮崎町や、豊見城市の高嶺地区など、ごく一部に限られています。

 

その一方で、北部では、例えば名護市で見てみると、市街地の中心部に近い「宇茂佐の森地区」や「屋部地区」などで人口が増えていますが、かなり農地が残っており、宅地化が進んでいます。

 

また、北部では、まだ多くの農地が残っている一方で、ホテルや商業施設の開発は南部に集中しているため、住宅を必要とする若い世代もそれほど多くありません。

そのため、南部では土地が足りなくなり、土地価格が大きく上昇する一方で、北部では土地が余っていることもあって、それほど上昇していないわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、沖縄県の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)コロナによる影響は?

外国からの観光客が増えたことで、ホテルや商業施設の建設特需が生まれ、雇用が増えたことが、沖縄県の土地価格の上昇に大きな理由でした。

実際、コロナ前の2019年の沖縄県の建設業による売り上げは、前年比14%増とかなり大きく盛り上がっていたようです。

(参考:日経新聞「九州・沖縄の建設業売上高、19年は5%増 利益は減」)

 

ですが、コロナによって、外国人観光客の回復が見込めないとなれば、ホテルや観光業の回復は難しいですし、今後は建設業にも大きな影響が出てきそうです。

 

ただし、住宅地や商業地の中でも、地元客を相手にしている商業施設では、あまり影響はないですし、観光客相手のホテルの建設需要がなくなっても、それ以外の住宅地に対する需要は安定してあります。

そのため、すぐに土地価格が下落するということは考えにくいでしょう。

 

(3)これから沖縄県の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した沖縄県の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1万人増加するそうです。

 

沖縄県は、これから10年で約1万人増える

沖縄県の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約4.8万人ほど減る見通しです。

 

沖縄県の30〜40代人口は、2020→30年で約4.8万人減る

沖縄県の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は住宅地の需要が徐々に減っていくでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

というわけで、沖縄県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 沖縄県では、外国人観光客が増えてきたことから、ホテルや商業施設の建設が活発になり、雇用が増え、土地価格が上昇してきた
  • ところが、新型コロナが拡大したことで、ホテルや商業施設の建設需要が鈍るため、建設業の仕事が減り、雇用も減っていきそう
  • また、若い世代の人口がこれから減少していくため、今後は土地価格の上昇も限定的になる

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ家造り

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、那覇市内に「首里石嶺町(しゅりいしみねちょう)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:42万円/坪
  • 実際の取引価格:31〜46万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.1倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.5倍です。

 

【那覇市首里石嶺町の公示地価】

那覇市首里石嶺町の公示地価

  • 128,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =42万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【那覇市首里石嶺町の土地取引(過去2年間)】

那覇市首里石嶺町の土地取引

  • 31〜46万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県沖縄市上地30万円31〜44万円1.03〜1.47倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍
沖縄県宜野湾市野嵩26万円30〜50万円1.15〜1.92倍
沖縄県豊見城市宜保40万円34〜58万円0.85〜1.45倍
沖縄県糸満市武富20万円20〜27万円1〜1.35倍
沖縄県名護市宇茂佐の森14万円14〜20万円1〜1.43倍
沖縄県南城市佐敷12万円10〜23万円0.83〜1.92倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

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市区町村別の土地価格はこちら

 

 

 

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