（画像出典：ウィキペディア 掬茶, さいたま新都心駅、東口より）
この記事では埼玉県の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、過去５年間の埼玉県の不動産の動き
埼玉県の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.6％、商業地も＋1.6％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋3.2％。商業地で＋4.5％でした。
ですが、もちろん地域によって、動きに大きな差があります。
そこで、この５年間の住宅地の変化率を市区町村別に表してみました。
埼玉県の５年間の土地価格の変化率（住宅地）
さいたま市、川口市などの２３区に近く、鉄道沿線の通勤しやすい市町村ほど上昇傾向にありました。
逆に北部、西部では下落傾向にありますね。
なぜ、さいたま市、川口市方面では上昇を続けているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、世界的にモノ不足が広がった結果、物価上昇が続いています。
日本の建築費も例外ではなく、特に新型コロナ以降は、マンション、戸建てそれぞれ２〜３割も上がっているのです。
建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅に流れ、中古マンション・戸建ての価格も上昇しました。
2018年から比べて、中古マンションでは約30%、中古戸建てでも約26%上昇しているのです。
（参考：東日本不動産流通機構）
中古住宅の価格が上がると、土地価格も上がります。
というのも、中古住宅の平均築年数は、約20年程度であり、固定資産税評価額で考えると、建物部分の価値は、新築の２割程度しかないからです。
そんな中古住宅が、仮に2,000万円から2,400万円（＋20%）になったとして、建物部分の価値が400万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
そのため、昨年の上昇率が高かったのは、建築費の上昇の影響が大きかったと言えます。
③埼玉県では、人口増加も追い風に
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、埼玉県では、人口・世帯数ともに増加傾向にあります。
2018年〜22年の４年間で、人口は約2.3万人、世帯数は17.2万世帯も増えているのです。
人口よりも世帯数の方が多いのは、子供が一人暮らしを始めたり、県外から引っ越して来た人がいる一方で、高齢者の減少が起こっているからでしょう。
しかし、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということでもありますので、不動産価格は上がりやすくなっているわけです。
では、具体的に、どこで人口が増えているのか？
この４年間の人口の変化を、市区町村別に調べてみた結果がこちらです。
特徴を整理すると、
- 首都圏へ通勤しやすい南側の市区町村で人口が増加
- さいたま市では鉄道駅の利用がしにくい桜区でのみ、人口が減少
- 上尾市より北側では、人口減少が大きく、特に熊谷市では5,000人以上も減っている
といったことがわかります。
そして、土地価格が上昇しているエリアと、人口が増えているエリアの傾向は、だいたい似たような形になっていました。
というわけで、埼玉県の不動産価格は、
- 金利低下と、特に変動金利の利用者が増えたことで、今までよりも高い金額を借りれる人が増えている
- 建築費の上昇によって、新築・中古価格が上昇したものの、人口が増加しているエリアでは、土地価格も上昇しているが、そうでないエリアでは下落している
と言えるでしょう。
３、これからどうなるのか？
埼玉県の土地価格に関して、今後注意すべきリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
では、埼玉県ではどうなっているのか？
市区町村別に色分けしてみました。
埼玉の生産緑地の分布図：都心に近いエリアほど多く残っている傾向
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
実は、今回上昇している南側のエリアに生産緑地が集中しているんですね。
特にさいたま市は、３５２ヘクタールもの生産緑地が残っていて、全国２位の規模なので、かなり影響が大きいでしょう。
これまでも埼玉県内では、農地の宅地化によって、人気の少ない郊外エリアでは土地価格の下落が進んでいましたが、２０２２年以降はさらにこの動きが加速すると考えられます。
４、埼玉でこれから上がりそうな地域は？
埼玉県内で、これから不動産価格が上昇しそうな場所は、大きく３種類に分けられます。
①さいたま市、川口市などの中心部
１つは、さいたま市大宮区、浦和区や川口市、蕨市などの駅近エリアです。
都心部のマンション価格の高騰によって、２３区から引っ越してくる人たちは、これらの市の駅近マンションを求める傾向にありますからね。
ただし、株価の暴落、円高が起こると、富裕層や海外投資家の購入が減り、都心のマンション価格の下落につながります。
そのため、これらのエリアの購入は、「今後の金融市場が堅調である」と予想できる人であればいいでしょう。
逆に不安を感じるのであれば、様子見をした方がいいかもしれません。
②川越市、所沢市などの人口増加エリア
もう１つが、子育て世帯が郊外へ流れてきていることを見越して、人気が集まりそうなエリアを狙う方法です。
2021年の転入超過数を市町村別に分けた結果がこちらです。
埼玉県の転入超過数
所沢市、上尾市、川越市などでは、人口流入が続いていながら、土地価格も安いので、この辺りが狙い目かもしれませんね。
③新規ショッピングモールの周辺も狙い目
また、新しくできたショッピングモールの周辺も人気が上がっていくでしょう。
例えば、上尾市全体ではコロナの影響で下落していたものの、2020年12月にオープンしたイオンモール上尾の周辺では横ばいか、むしろ上昇していました。
なお、埼玉県内で、2021年以降にオープンする大規模な商業施設は、以下の通りです。
| 住所 | オープン日 | |
| イオンモール川口 | 川口市安行領根岸 | 2021年5月 |
| ビバモール蕨 | 蕨市錦町 | 2021年3月 |
| イオンタウン吉川南 | 吉川市美南 | 2021年6月（増床） |
| 東武ストア・無印良品 | 宮代町中央一丁目 | 2021年9月 |
| 大宮駅東口 再開発事業 | さいたま市大宮区大門町 | 2022年 |
| ふかや花園プレミアム・アウトレット | 深谷市永田 | 2022年 |
| イオンスタイル南栗橋 | 久喜市南栗橋 | 2022年5月 |
| イオンタウン毛呂山 | 毛呂山町大字川角 | 2022年夏 |
| イオンそよら入曽 | 狭山市南入曽 | 2023年 |
全体では下落傾向にある市町村でも、このようなエリアの周辺では人気が集中しやすいため、土地価格は安定しやすいでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
というわけで、埼玉県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。
- ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③人口の増加、といった条件を満たしたエリアでは、土地価格の上昇が続いている。特に首都圏に近い県南エリアでの上昇が目立つ
- その一方で、都心から通勤が難しい西部、北部では、人口減少も進んでおり、土地価格も下落傾向にある
- 金利が上昇し始めているため、高額の物件をギリギリでローンを組むのは危ないので、注意が必要
と言えそうです。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに準備を
埼玉県の土地価格は、低金利や建築費の上昇などによる、土地価格への追い風はあったものの、人口の増加しているかどうかで、土地価格の動きが二極化しています。
また、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「北浦和（きたうらわ）」という、北浦和駅の周辺に広がる住宅地があります。
この北浦和の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：121万円／坪
- 実際の取引価格：97〜180万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.5倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約1.8倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【浦和区北浦和の土地取引】
- 北浦和駅から徒歩6〜10分のエリアで、97〜180万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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市区町村別の土地価格はこちら
個別の都市についての分析は、こちらにまとめてあります。
市町村
さいたま市１０区
