（画像出典：ウィキペディア 掬茶, さいたま新都心駅、東口より）
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この記事では埼玉県の
- この11年間の土地価格の動き
- 今後どうなるのか？
の２点について解説しています。
また、この記事をもとに動画も作成しています。
文章よりも、動画の方がいい方は、こちらをご参考ください。
なお、売買でお得なサービスは、この記事の最後で紹介しています。
１、埼玉県の不動産の動き
埼玉県の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.4％、商業地も＋2.0％と、大きく上昇しました。
また、2013→2024年の11年間で見ると、住宅地で＋6.2％。商業地で＋11.1％でした。
東京都では、同じ期間で、住宅地が約23%、商業地は約50%上がっていますので、上昇率は控えめに見えますね。
ですが、もちろん地域によって、動きに大きな差があります。
そこで、この11年間の住宅地の変化率を市区町村別に表してみました。
埼玉県の11年間の土地価格の変化率（住宅地）
さいたま市、川口市などの２３区に近く、鉄道沿線の通勤しやすい市町村ほど上昇傾向にありました。
逆に北部、西部では下落傾向にありますね。
埼玉県の11年間の土地価格の変化率（商業地）
商業地でも、傾向は変わりません。
都心に近い、通勤に便利なエリアほど、上昇率が高めとなっています。特に大宮区、浦和区では、この１１年間で４割以上の上昇をしていました。
なぜこれほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、世界的にモノ不足が広がった結果、物価上昇が続いています。
日本の建築費も例外ではなく、特に新型コロナ以降は、マンション、戸建てそれぞれ２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅に流れ、中古マンション・戸建ての価格も上昇しました。
2019〜24年の５年間で、中古マンションでは約39%、中古戸建てでも約27%上昇しているのです。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に住宅地については、新型コロナ以前の2019年ごろまでは、それほど上がっていませんでしたが、2020年以降に大きく上昇しています。
建築費が上昇していることで、住宅価格も値上がりした結果、かなりの広範囲で土地価格も連れ高しており、上昇率が高まっているのです。
③埼玉県では、人口増加も追い風に
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、埼玉県では、人口・世帯数ともに増加傾向にあります。
2013年〜23年の10年間で、人口は約11万人、世帯数は41万世帯も増えているのです。
人口よりも世帯数の方が多いのは、子供が一人暮らしを始めたり、県外から引っ越して来た人がいる一方で、高齢者の減少が起こっているからでしょう。
しかし、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということでもありますので、不動産価格は上がりやすくなっているわけです。
では、具体的に、どこで人口が増えているのか？
市区町村別に、転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を調べてみたところ、秩父市などの県西部や、一部の市町村を除いて、増加している地域が大半でした。
特に、都心部に近い県南部への人口流入が多いですね。
土地価格が上昇しているエリアと、人口が増えているエリアの傾向は、だいたい似たような形になっていました。
というわけで、埼玉県の不動産価格は、
- 金利低下と、特に変動金利の利用者が増えたことで、今までよりも高い金額を借りれる人が増えている
- 建築費の上昇によって、新築・中古価格が上昇したものの、人口が流入しているエリアでは、土地価格も上昇しているが、そうでないエリアでは下落している
と言えるでしょう。
３、これからどうなるのか？
埼玉県の土地価格に関して、今後注意すべきリスクをまとめました。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2024年問題で、建築費がさらに上がる
この2024年問題とは、簡単にいうと、
「建設業・運送業の従業員に対して、残業の規制が厳しくなることで、今まで以上に人件費の負担が上がることで、商品やサービスの価格が上がる」
という問題です。
4月1日から、施行されます。
建設業の労働時間の規制
そのため、資材の運搬や、建設の工期の長期化によって、建設費の上昇がほぼ確実に進むことになります。
戸建てやマンション価格がさらに上がるため、土地価格の連れ高は起こるかもしれませんが、買い手はさらに減っていくでしょう。
（３）これから埼玉県の人口はどうなるのか？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した埼玉県の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約21.5万人減少するそうです。
埼玉県はこれから10年で約21.5万人減少
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約13.5万人減る見通しです。
埼玉県の３０〜４０代人口は、これから１０年で約13.5万人減る
つまり、今後はさらに買い手が減っていくことになります。
そのため、県北部、西部では、さらに買い手がつきにくくなっていくでしょう。
４、埼玉でこれから上がりそうな地域は？
埼玉県内で、これから不動産価格が上昇しそうな場所は、大きく２種類に分けられます。
①さいたま市、川口市などの中心部
１つは、さいたま市大宮区、浦和区や川口市、蕨市などの駅近エリアです。
都心部のマンション価格の高騰によって、２３区から引っ越してくる人たちは、これらの市の駅近マンションを求める傾向にありますからね。
ただし、株価の暴落、円高が起こると、富裕層や海外投資家の購入が減り、都心のマンション価格の下落につながります。
そのため、これらのエリアの購入は、「今後の金融市場が堅調である」と予想できる人であればいいでしょう。
逆に不安を感じるのであれば、様子見をした方がいいかもしれません。
②川越市、所沢市などの人口増加エリア
もう１つが、子育て世帯が郊外へ流れてきていることを見越して、人気が集まりそうなエリアを狙う方法です。
先ほど、市町村別の転入超過数をご紹介しましたが、こちらが参考になるでしょう。
市外から引っ越してくる人の方が多いということは、住宅の需要が増えることになりますので、土地価格も上がりやすいと考えられます。
埼玉県の転入超過数
所沢市、上尾市、川越市などでは、人口流入が続いていながら、土地価格もあまり上がっていないので、この辺りが狙い目かもしれませんね。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、埼玉県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。
- ①変動金利の利用者の増加、②建築費の上昇→中古物件の価格上昇、③人口の増加、といった条件を満たしたエリアでは、土地価格の上昇が続いている。特に首都圏に近い県南エリアでの上昇が目立つ
- その一方で、都心から通勤が難しい西部、北部では、人口減少も進んでおり、土地価格も下落傾向にある
- 金利が上昇し始めているため、高額の物件をギリギリでローンを組むのは危ないので、注意が必要
と言えそうです。
買うなら：価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に
埼玉県の不動産価格は、これまでかなり上昇してきましたが、今後も変動金利の上昇、建築費の上昇などによって、さらに購入のハードルは上がっていきます。
そのため、ギリギリの返済計画で購入を検討するのはやめたほうがいいでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
埼玉県の不動産価格は、建築費の上昇に対して、買い手が変動金利を利用することで、なんとかついてこれていた状況でした。
ですが、今後は金利はむしろ上がっていきます。
そのため、低金利の今が売り時のエリアは多いと考えられます。
こんなに違うの？公示地価と実際の取引価格
ここまで、主に公示地価を中心に解説してきましたが、実際の取引では、かなり高く、または安く取引されているケースが多くあるので、注意が必要です。
例えば、「北浦和（きたうらわ）」という、北浦和駅の周辺に広がる住宅地があります。
この北浦和の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：121万円／坪
- 実際の取引価格：97〜180万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.5倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約1.8倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【浦和区北浦和の土地取引】
- 北浦和駅から徒歩6〜10分のエリアで、97〜180万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、同じ地域で、これほど取引価格が違うのか？
最も大きな理由は、不動産会社によって、持っている取引情報量が違うからです。
不動産の取引は、数千万〜数億円単位の大きな取引ですから、売り手はなるべく高く売りたいし、買い手はなるべく安く買いたいものです。
しかし、あまりに現実とかけ離れた希望を持っても、売ることも買うこともできません。
そこで重要なのが、過去の取引情報です。
例えば、実際に高い価格で取引されていることを知っていれば、売り手は強気で交渉できますからね。
ですが、不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、不動産会社によって、持っている情報量が違います。
持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる
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（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
そのため、
- そのエリアの取引情報を多く持っている
- 買い手・売り手の相談が多い
といった会社を探すことが重要なんですね。
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