鳥取県の土地価格の今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons 　まも(Mamo),　鳥取県鳥取市の久松山より鳥取港を望む）

この記事では鳥取県の

の２点について解説しています。

１、過去７年間の鳥取県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この７年間で鳥取県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

この７年間の鳥取県の公示地価を調べてみると、住宅地は約１２.０％の下落をしていました。

近隣県の岡山県と比べると、かなり見劣りする結果となっています。

（参考：国土交通省　地価公示）

なんで「不動産バブル」って言われてるのに、むしろ下がっているんだろう？

そう思っちゃいますよね。

そこで、今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

ほぼ全域で１０％以上の下落

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、全域で下落していました。

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか？

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この７年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

なぜ、これほど下落している地域が多いのか？

理由は２つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つ目は、公共事業の減少です。

鳥取県の住宅地のピークは、１９９１〜９２年ごろでそれから９７年ごろまでほぼ横ばいでした。本格的な下落は２０００年ごろからでした。

その理由は、公共事業の予算があまり減らなかったからです。

県内で仕事がたくさんあったので、働く人の給料もその当時まではあまり下がらなかったんですね。

鳥取県の公共事業は、この２０年でほぼ半分に

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

しかし、「不良債権」という言葉が話題になり始めた2001年ぐらいから、公共事業がどんどん減っていきました。

そのため、地方ではどんどん仕事がなくなってしまい、給料が減り、そして土地価格が下落していったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である２０〜４０代の人口は、鳥取県ではこの２５年で２４万人から１８万人にまで減ってしまいました。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

家を買う年代が減れば、家を建てる人は減りますから、この５年間でも着工件数は増えていません。

そのため、ほぼ全域で土地価格が下落し続けているんですね。

２、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナ・ウイルスの感染拡大によって、昨年のGDPは4.8%のマイナスと、リーマンショック以来、史上２番目の落ち込みとなりました。

リーマンショック時には不動産価格もかなり下落しましたので、今回もかなりの影響が出ると予想されていました。

（参考：東京新聞「2020年GDP、コロナ禍で史上２番目の落ち込みに　前年比4.8%減でリーマン・ショック以来のマイナス成長」）

ところが、鳥取県の土地価格は、住宅地では前年比で0.8%のマイナス、商業地でも1.6%のマイナスと、特に住宅地においては、あまり影響がありませんでした。

その理由は、影響を受けた業種が、一部の企業に限定されていたためです。

コロナ以降、日本の企業業績は、業種によって好調な企業と、経営が悪化している企業の二極化が進みました。

そのため、「K字回復」と言われる現象が起きているのです。

K字回復：業種によって業績が二極化

令和３年１～３月期の国内総生産（ＧＤＰ）速報値は３四半期ぶりにマイナス成長へ転じた。

企業は業種によって回復が二極化する「Ｋ字型」が鮮明で、製造業が過去最高益をたたき出す一方、百貨店や外食、ホテルは２度目の緊急事態宣言で「人流」が止まり打撃を受けた。

（参考：企業「K字回復」鮮明に　1～3月期GDPマイナス、求められる景気回復の裾野拡大）

上場企業のうち、５社に１社が過去最高益を更新していたのです。

業種的には、ゲームや電子部品（巣ごもり需要）、陸運や倉庫業（通販の利用増）、海運（運賃上昇）など、かなり業種の幅が広がっていました。

鳥取県で見ても、公共事業を中心とした建設業や病院、通販事業、製造業、運輸関係などでの影響が小さかったと見られます。

絶好調企業の半数以上が、減益を予想

しかし、今年以降については、最高益を達成した会社の半分以上が、減益の予想をしています。

巣ごもり需要が一巡したり、コロナの影響で工場や物流がうまく進まず、製品が作れなかったりなど、長期的な影響が出てきそうなのです。

今後の焦点は好業績の持続性だ。前期に最高益を更新して22年3月期の最終損益予想を開示している364社のうち、55%の199社は今期損益が悪化すると予想する。

（中略）

半導体不足の長期化なども懸念材料だ。任天堂の古川社長は「手は尽くしているが生産計画への不透明感は増している」と話す。

（参考：日経新聞「5社に1社最高益、ソニーは6000億円改善　21年3月期集計」）

特に半導体不足は深刻です。

今は家電やスマホ、ゲームだけでなく、自動車にも多く使われていますので、作りたくても作れない状況が続きそうなのです。

元に戻るのは来年以降になりそうなので、企業の業績にもかなり影響が出てくると予想されます。

（参考：日経新聞「半導体不足の解消、22年以降に　実需超す発注影響も」）

そのため、業績が好調な企業の数は、今後減っていくことが予想されます。

鳥取県内では今のところ影響は少ないですが、今後は、自動車工場や、電子部品などの工場で影響が出てくる可能性があり、これらの企業の社員のボーナスにも響いてくるでしょう。

３、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃から徐々に減ってきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

また、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも１％程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が１％上昇すると、不動産価格は約１５％下落する

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから鳥取県の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した鳥取県の人口の見通しによると、2030年までに３.７万人減少するそうです。

鳥取県の人口は、2030年までに３.７万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2030年までに２.５万人減る見通しです。

鳥取県の２０〜４０代人口は、2030年までに２.５万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

家の買い手が今よりも１割以上減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、鳥取県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、鳥取市内に「吉方温泉（よしかたおんせん）」という、鳥取駅の東側に広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

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