我孫子市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

我孫子市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

我孫子市千葉県

(画像出典:wikimedia commons 運転太郎, 1 Chome Abiko, Abiko-shi, Chiba-ken 270-1166, Japan)

 

この記事では我孫子市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、我孫子市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅我孫子市我孫子3-31-3我孫子(750)29.34.6%-4.1%
公/住宅我孫子市柴崎台1-4-14天王台(300)51.81.9%7.7%
公/住宅我孫子市柴崎台4-12-38天王台(650)46.20.7%3.0%
公/住宅我孫子市天王台3-30-16天王台(500)40.60.0%1.7%
公/住宅我孫子市白山2-5-16我孫子(600)53.80.0%1.2%
公/商業我孫子市天王台1-1-30天王台(150)57.10.0%0.6%
公/商業我孫子市本町2-1-5我孫子(0)136.30.0%0.0%
公/商業我孫子市緑2-11-37我孫子(1400)42.90.0%0.0%
公/住宅我孫子市寿2-22-47我孫子(1300)36.60.0%-1.8%
公/住宅我孫子市南新木2丁目14番8新木(450)17.90.0%-2.7%
公/住宅我孫子市台田2-7-14我孫子(1200)32.7-0.1%-9.1%
公/住宅我孫子市青山台2-18-15天王台(1500)30.3-0.1%-9.8%
公/住宅我孫子市久寺家1-20-15我孫子(2000)18.3-0.2%-30.3%
公/住宅我孫子市中峠字神明前1141番2湖北(400)16.6-0.2%
公/住宅我孫子市船戸2-7-18我孫子(1400)28.6-0.2%-7.8%
公/住宅我孫子市根戸字根切344番102北柏(700)26.7-0.2%-9.0%
公/住宅我孫子市並木5-8-9我孫子(900)26.3-0.2%-5.7%
公/住宅我孫子市高野山字志多田172番18天王台(1400)25-0.4%-3.3%
公/住宅我孫子市中峠台13番14湖北(850)17.6-0.6%-9.9%
公/住宅我孫子市東我孫子2-10-21天王台(1200)31.5-0.6%
公/住宅我孫子市泉36-23天王台(1200)30.2-0.9%-4.4%
公/住宅我孫子市栄23-5我孫子(1700)22-0.9%-15.2%
公/住宅我孫子市つくし野6-25-6我孫子(1400)33.3-1.0%-12.1%
公/住宅我孫子市古戸字原79番3湖北(1500)5.9-1.1%
公/住宅我孫子市中峠字外谷津1604番41外湖北(900)13.2-1.7%-26.2%
公/住宅我孫子市若松171番12我孫子(1900)31.8-1.9%-8.1%
公/住宅我孫子市日秀字西原33番5湖北(1300)11.3-2.3%-22.2%
公/住宅我孫子市湖北台8-10-5湖北(750)19.1-2.5%-12.7%
公/住宅我孫子市湖北台2-15-3湖北(1100)14.9-3.6%
公/住宅我孫子市布佐字大坪1255番11布佐(800)8.7-4.3%
公/住宅我孫子市布佐酉町68番13布佐(700)9.1-4.5%-31.4%
公/住宅我孫子市新木野3-5-19新木(500)7.8-4.8%-28.9%
公/住宅我孫子市古戸字向原260番13新木(1700)8.4-5.2%
公/住宅我孫子市布佐平和台3-11-7布佐(900)13-8.4%-20.4%
基/住宅我孫子市柴崎台4-12-38天王台(650)45.93.0%
基/住宅我孫子市白山2-5-16我孫子(600)53.50.6%
基/住宅我孫子市天王台6-2-18天王台(700)41.3-0.8%
基/住宅我孫子市我孫子4-37-5我孫子(620)32.4-1.7%
基/商業我孫子市台田4-11-40北柏(540)28.2-3.9%
基/住宅我孫子市つくし野1-9-5我孫子(1100)36.6-8.3%
基/住宅我孫子市台田4-7-18北柏(700)34-11.2%
基/住宅我孫子市湖北台8-10-5湖北(750)19.5-12.6%
基/住宅我孫子市並木8-19-11我孫子(1300)22.1-14.6%
基/住宅我孫子市布佐平和台5-14-6新木(1300)12.8-20.5%
基/住宅我孫子市新木字吾妻3180番10新木(1500)8.8-27.2%
基/住宅我孫子市緑2-9-14我孫子(1200)34.7
基/住宅我孫子市布佐1丁目10番21布佐(400)9.5
基/住宅我孫子市柴崎字山王作154番1天王台(1000)12.6
基/商業我孫子市我孫子1-1-22我孫子(0)97.4
公/住宅我孫子市白山1-29-14我孫子(800)61.1

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の我孫子市の土地価格の動き

この7年間で我孫子市の土地価格を見ると、千葉県の平均が2.2%上昇したのに対して、マイナス11.3%と逆に下げていました。

 

我孫子市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

公示地価の各地点の上昇率に応じて色分けしてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

我孫子駅、天王台駅の周辺で一部上昇している地点がありますが、ほとんどの地域で下落していますね。

特に駅から離れた郊外エリアでは10%以上も下げているところもチラホラあります。

 

今回の千葉県の土地価格上昇の特徴

千葉県の市区町村別に、この7年間の土地価格(住宅地)の変化率をまとめたところ、このようになりました。

 

都心に近い・成田市周辺・内房線沿いなどで上昇

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように上昇している市町村は、千葉市周辺や、成田市周辺などの一部のエリアに限られています。

というのも、これらのエリアでは人口が増えているからです。

 

千葉県の5年間人口変化率の地図

 

ご覧の通り、我孫子市ではこの5年間で人口が減少しています。

それに対して、都心への通勤に便利なエリアでは人口が増加していますね。

 

ですが、お隣の柏市では人口が増加しているものの、土地価格が下落しています。

その理由は、駅周辺のマンションを購入する世帯が多く、郊外の戸建てエリアでは下落しているからです。

同様に流山市や印西市、八千代市などでも同じ状況となっています。

 

人口増加だけではない、上昇している地域の理由

人口が増えていること以外にも、土地価格が上昇している理由があります。

それが金利の低下です。

 

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

周辺の市で上がりにくい理由

ですが千葉県全体で見ると、家を建てる中心年代である20〜40代人口はこの20年間ずっと減り続けてきました。

この10年だけで見ても、16万人も減っているのです。

 

千葉県の20〜40代人口と新設戸数

 

我孫子市でも、我孫子駅、天王台駅の周辺だけ上昇していますが、それは限られたエリアに対して、購入者の購買力(例えば、家賃と同じ返済額で買える物件の価格)が上がっているためです。

 

それ以外のエリアでは、買い手が価格を引き上げなくても買えるため、上がらないんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから我孫子市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した我孫子市の人口予測によると、2025年までに4,000人減少する見通しです。

 

我孫子市は2025年までに4,000人減る

我孫子市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代の人口は、2020年までに10,000人減るようです。

 

我孫子市の20〜40代人口は、2025年までに10,000人減る

我孫子市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家を買う年代が2割以上も減っていくわけですから、今後は一層買い手がつきにくくなります。

特に郊外の戸建てについては注意が必要でしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 千葉県内の20〜40代人口の減少のあおりを受けて、我孫子市でも人口が減少、駅周辺以外での土地価格の下落が続いている
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
  • 特に、金利が上昇すると、立地に関係なく、確実に不動産価格は下がるので、金利動向には注意が必要

 

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

我孫子市では、この7年間でも土地価格がなかなか上がりませんでしたが、それでもこの低金利は売り手にとってチャンスでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、我孫子市内に「我孫子(あびこ)」と呼ばれる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:33万円/坪
  • 実際の取引価格:51〜83万円/坪

と、公示地価の約1.6〜2.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

【我孫子市我孫子の公示地価】

我孫子市の公示地価

  • 我孫子駅から620mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 99,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =33万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【我孫子市我孫子の土地取引(過去2年間)】

我孫子市の土地取引

  • 我孫子駅から4〜8分の距離で、51〜83万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県千葉市稲毛区小仲台70万円57〜82万円0.81〜1.17倍
千葉県千葉市若葉区若松町24万円19〜35万円0.79〜1.46倍
千葉県千葉市美浜区幕張西52万円49〜70万円0.94〜1.35倍
千葉県千葉市緑区あすみが丘25万円7.6〜30万円0.3〜1.2倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
千葉県野田市清水公園東22万円13〜27万円0.59〜1.23倍
千葉県我孫子市我孫子33万円51〜83万円1.55〜2.52倍
千葉県木更津市ほたる野20万円19〜26万円0.95〜1.3倍
千葉県成田市公津の杜37万円39〜59万円1.05〜1.59倍
千葉県鎌ケ谷市南初富32万円20〜41万円0.63〜1.28倍
千葉県茂原市茂原11万円8〜22万円0.73〜2倍
千葉県君津市南久保16万円20〜23万円1.25〜1.44倍
千葉県印西市東の原25万円18〜33万円0.72〜1.32倍
千葉県四街道市美しが丘33万円35〜38万円1.06〜1.15倍
千葉県香取市玉造11万円9.3〜18万円0.85〜1.64倍

 

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参考データ

我孫子市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引価格(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
つくし野522500155我孫子111低住専
つくし野302500270我孫子141低住専
つくし野341800170我孫子141低住専
つくし野301700190我孫子201低住専
381500130我孫子201低住専
岡発戸6.31700900湖北231種住居
下ケ戸17850160天王台191低住専
下ケ戸15730165天王台151低住専
下ケ戸0.5520120東我孫子151低住専
我孫子957300260我孫子2近隣商業
久寺家181100200我孫子251低住専
久寺家191200210我孫子261低住専
古戸2.913001400湖北191低住専
湖北台153000660湖北41種住居
湖北台10850270湖北111低住専
湖北台221200175湖北101低住専
湖北台191600280湖北91低住専
湖北台291500165湖北4近隣商業
湖北台331500150湖北1商業地域
高野山17930180天王台20その他
根戸9.21800660北柏111低住専
若松311900200我孫子181低住専
若松25750100我孫子191低住専
寿1643085我孫子161種住居
寿371600140我孫子161低住専
寿311300135我孫子191低住専
寿291200140我孫子151低住専
新木7.1400185新木(千葉)191低住専
新木7.3400180新木(千葉)171低住専
青山台342000195天王台141低住専
青山台471900130天王台131低住専
青山台331800180天王台161低住専
281500180天王台141低住専
船戸411500120我孫子161低住専
船戸321500160我孫子141低住専
台田271100135北柏81種住居
中峠11550160湖北111種住居
中峠3310340湖北141低住専
中峠3.513001200湖北161低住専
中峠3.1160175湖北18その他
天王台302500280天王台81中住専
天王台603300180天王台3近隣商業
天王台634200220天王台4近隣商業
天王台474300300天王台4近隣商業
天王台55420002000以上天王台3商業地域
東我孫子361600150天王台141低住専
南新木22840125新木(千葉)71低住専
白山412400190我孫子121低住専
白山773600155我孫子51低住専
白山763600155我孫子51低住専
白山543800230我孫子91低住専
白山692900135我孫子51低住専
布佐4.17660布佐91種住居
布佐6.5350180布佐131低住専
布佐9.31000360布佐61低住専
布佐4.3220165布佐141低住専
布佐下新田0.3530280布佐14その他
布施1.9410700我孫子29その他
5.9250140布佐121低住専
7.1300140布佐131低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

この記事でご紹介したサービスを使えば、各社が持っている情報をもとに、あなたの(気になる)不動産について調べてくれます。いずれも無料で簡単に使えますので、1度チェックしてみてはいかがでしょうか。

 

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