（画像出典：wikimedia commons 運転太郎, 1 Chome Abiko, Abiko-shi, Chiba-ken 270-1166, Japan）
この記事では我孫子市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、我孫子市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 我孫子市天王台３－３０－１６ | 天王台（500） | 44.9 | 9.7% | 11.5% |
| 我孫子市青山台２－１８－１５ | 天王台（1500） | 33 | 8.8% | 7.5% |
| 我孫子市柴崎台４－１２－３８ | 天王台（650） | 50.5 | 7.7% | 11.7% |
| 我孫子市柴崎台１－４－１４ | 天王台（300） | 56.8 | 7.5% | 17.0% |
| 我孫子市白山２－５－１６ | 我孫子（600） | 57.8 | 7.4% | 8.7% |
| 我孫子市台田２－７－１４ | 我孫子（1200） | 34.7 | 6.1% | 5.3% |
| 我孫子市白山１－２９－１４ | 我孫子（800） | 64.4 | 5.4% | |
| 我孫子市我孫子３－３１－３ | 我孫子（750） | 33 | 5.3% | 16.8% |
| 我孫子市久寺家１－２０－１５ | 我孫子（2000） | 19.3 | 5.2% | -1.7% |
| 我孫子市東我孫子２－１０－２１ | 天王台（1200） | 33 | 5.0% | 3.6% |
| 我孫子市南新木２丁目１４番８ | 新木（450） | 18.8 | 5.0% | 5.0% |
| 我孫子市つくし野６－２５－６ | 我孫子（1400） | 35 | 5.0% | 1.9% |
| 我孫子市若松１７１番１２ | 我孫子（1900） | 32.6 | 3.8% | -3.2% |
| 我孫子市布佐酉町６８番１３ | 布佐（700） | 9.1 | 3.8% | -10.7% |
| 我孫子市高野山字志多田１７２番１８ | 天王台（1400） | 25.2 | 3.1% | 0.4% |
| 我孫子市天王台１－１－３０ | 天王台（150） | 59.7 | 2.8% | 5.8% |
| 我孫子市泉３６－２３ | 天王台（1200） | 31 | 2.7% | 0.6% |
| 我孫子市根戸字根切３４４番１０２ | 北柏（700） | 27.3 | 2.5% | 0.7% |
| 我孫子市湖北台２－１５－３ | 湖北（1100） | 15.3 | 2.4% | -7.4% |
| 我孫子市本町２－１－５ | 我孫子（0） | 138.9 | 1.9% | 2.9% |
| 我孫子市並木５－８－９ | 我孫子（900） | 26.7 | 1.6% | -0.9% |
| 我孫子市緑２－１１－３７ | 我孫子（1400） | 43.6 | 1.5% | 2.3% |
| 我孫子市寿２－２２－４７ | 我孫子（1300） | 37 | 0.9% | 0.9% |
| 我孫子市布佐字大坪１２５５番１１ | 布佐（800） | 8.4 | 0.8% | -14.7% |
| 我孫子市湖北台８－１０－５ | 湖北（750） | 19.1 | 0.7% | -5.5% |
| 我孫子市中峠字神明前１１４１番２ | 湖北（400） | 16.7 | 0.4% | -1.2% |
| 我孫子市栄２３－５ | 我孫子（1700） | 21.9 | 0.3% | -5.7% |
| 我孫子市中峠台１３番１４ | 湖北（850） | 17.5 | 0.0% | -1.7% |
| 我孫子市船戸２－７－１８ | 我孫子（1400） | 28.6 | 0.0% | -3.2% |
| 我孫子市古戸字原７９番３ | 湖北（1500） | 5.9 | 0.0% | -4.8% |
| 我孫子市中峠字外谷津１６０４番４１外 | 湖北（900） | 13.1 | 0.0% | -6.1% |
| 我孫子市日秀字西原３３番５ | 湖北（1300） | 11.1 | 0.0% | -8.4% |
| 我孫子市新木野３－５－１９ | 新木（500） | 7.6 | 0.0% | -16.4% |
| 我孫子市古戸字向原２６０番１３ | 新木（1700） | 8 | 0.0% | -18.7% |
| 我孫子市布佐平和台３－１１－７ | 布佐（900） | 12.4 | 0.0% | -19.7% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 我孫子市我孫子４－３７－５ | 我孫子（ 620） | 39.9 | 18.6% | 22.2% |
| 我孫子市並木８－１９－１１ | 我孫子（ 1300） | 26.4 | 18.3% | 16.3% |
| 我孫子市天王台６－２－１８ | 天王台（ 700） | 48.2 | 7.4% | 16.8% |
| 我孫子市布佐１丁目１０番２１ | 布佐（ 400） | 10.2 | 6.9% | -2.5% |
| 我孫子市我孫子１－１－２２ | 我孫子（ 0） | 110.6 | 6.3% | 15.5% |
| 我孫子市つくし野１－９－５ | 我孫子（ 1100） | 39.6 | 6.2% | 7.1% |
| 我孫子市布佐平和台５－１４－６ | 新木（ 1300） | 13.3 | 6.1% | -0.5% |
| 我孫子市台田４－７－１８ | 北柏（ 700） | 36.6 | 5.7% | 6.7% |
| 我孫子市白山２－５－１６ | 我孫子（ 600） | 58.7 | 5.3% | 10.6% |
| 我孫子市台田４－１１－４０ | 北柏（ 540） | 29.9 | 4.9% | 4.9% |
| 我孫子市柴崎台４－１２－３８ | 天王台（ 650） | 52.1 | 4.6% | 15.3% |
| 我孫子市湖北台８－１０－５ | 湖北（ 750） | 19.8 | 4.2% | -1.6% |
| 我孫子市緑２－９－１４ | 我孫子（ 1200） | 36 | 1.9% | 1.9% |
| 我孫子市柴崎字山王作１５４番１ | 天王台（ 1000） | 13.1 | 1.8% | 1.8% |
| 我孫子市新木字吾妻３１８０番１０ | 新木（ 1500） | 8.4 | 0.0% | -14.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、我孫子市の土地価格の動き
我孫子市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+3.2％、商業地で+2.1％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1.3％。商業地で+3.7％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
我孫子駅や天王台駅などの西側の駅周辺で、特に大きく上昇していますね。
その一方で、湖北駅より東側では、駅近エリアでも大きく下落しているところが多いです。
また、市全体で見ると、駅から遠いところでも下落が進んでいました。
なぜ、一部の駅周辺でしか上昇していないのか？
約５割の地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、
「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」
ということになります。
ここからもう少し、具体的に解説していきます。
①建築費が上昇
特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。
建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。
②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入
不動産価格が上がりすぎると、買い手がつかなくなって、価格も上がりにくくなりそうなものです。
ところが、新型コロナ以降に株価が高値を更新しているため、富裕層による節税対策としてのマンション購入が進んでいるため、買い手がついている状況なのです。
株価の上昇ともっとも関係があるのが、富裕層や投資家に人気の都心のマンションですが、価格が上がりすぎたために、我孫子市にまで価格上昇の波が広がっていました。
③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化
さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。
円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。
例えば、１億円のマンションを海外投資家が購入する場合、
- １ドル=115円の時は、約87万ドル
- １ドル=150円の時は、約67万ドル
と、２割以上も安く買えるのです。
そのため、我孫子市の中古マンション価格も、円安が進んだタイミングで、高値を更新していました。
しかし、このような恩恵を受けているのは、富裕層・海外投資家・一般世帯のいずれかが買いたいと思うようなエリアです。
具体的には、
- 富裕層や海外投資家は、いつでも売却・換金できるような駅近の人気マンション
- 一般世帯も、勤務先が２３区内であるケースが多いため、通勤しやすい駅近エリア
などが挙げられるでしょう。
また、我孫子市では、特に湖北駅より東側のエリアにおいて、駅周辺でも農地がまだ残っているところが多く、それらのエリアが宅地化されることで、古い住宅地の需要が減っていると考えられます。
そのため、西側では上昇、東側では下落、という二極化が進んでいるのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、我孫子市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから我孫子市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した我孫子市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約9,000人減少するそうです。
我孫子市はこれから10年で約9,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
我孫子市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、農地の多い郊外や市の東側では、さらに買い手が減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、我孫子市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、中古住宅の価格が上昇し、天王台駅などの人気駅を中心に、土地価格も連れ高した
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
我孫子市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、我孫子市内に「青山台（あおやまだい）」という、天王台駅から北へ400〜500mほど離れた住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：30万円／坪
- 実際の取引価格：30〜47万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.6倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【我孫子市青山台の土地取引】
- 天王台駅から13〜18分の距離で、30〜47万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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