我孫子市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

我孫子市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

我孫子市千葉県

(画像出典:wikimedia commons 運転太郎, 1 Chome Abiko, Abiko-shi, Chiba-ken 270-1166, Japan)

 

この記事では我孫子市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、我孫子市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)我孫子市柴崎台1-4-14天王台(300)50.82.0%7.7%
公)我孫子市柴崎台4-12-38天王台(650)45.90.7%3.0%
基)我孫子市柴崎台4-12-38天王台(650)45.90.7%3.0%
公)我孫子市天王台3-30-16天王台(500)40.60.0%1.7%
公)我孫子市白山2-5-16我孫子(600)53.81.2%1.2%
公)我孫子市白山1丁目2511番35我孫子(700)61.10.5%1.1%
基)我孫子市白山2-5-16我孫子(600)53.50.6%0.6%
公)我孫子市天王台1-1-30天王台(150)57.10.6%0.6%
公)我孫子市本町2-1-5我孫子(0)136.30.5%0.0%
公)我孫子市緑2-11-37我孫子(1400)42.90.8%0.0%
基)我孫子市天王台6-2-18天王台(700)41.30.0%-0.8%
基)我孫子市我孫子4-37-5我孫子(620)32.4-0.7%-1.7%
公)我孫子市寿2-22-47我孫子(1300)36.60.0%-1.8%
公)我孫子市南新木2丁目14番8新木(450)17.90.0%-2.7%
公)我孫子市高野山字志多田172番18天王台(1400)25.10.0%-3.3%
基)我孫子市台田4-11-40北柏(540)28.2-1.2%-3.9%
公)我孫子市我孫子3-31-3我孫子(750)28-0.2%-4.1%
公)我孫子市泉36-23天王台(1200)30.5-0.9%-4.4%
公)我孫子市並木5-8-9我孫子(900)26.4-1.5%-5.7%
公)我孫子市船戸2-7-18我孫子(1400)28.7-1.5%-7.8%
公)我孫子市若松171番12我孫子(1900)32.4-1.7%-8.1%
基)我孫子市つくし野1-9-5我孫子(1100)36.6-0.9%-8.3%
公)我孫子市根戸字根切344番102北柏(700)26.70.0%-9.0%
公)我孫子市台田2-7-14我孫子(1200)32.7-0.2%-9.1%
公)我孫子市青山台2-18-15天王台(1500)30.4-0.4%-9.8%
公)我孫子市中峠台13番14湖北(850)17.7-0.6%-9.9%
基)我孫子市台田4-7-18北柏(700)34-1.0%-11.2%
公)我孫子市つくし野6-25-6我孫子(1400)33.7-1.9%-12.1%
基)我孫子市湖北台8-10-5湖北(750)19.5-2.2%-12.6%
公)我孫子市湖北台8-10-5湖北(750)19.6-2.5%-12.7%
基)我孫子市並木8-19-11我孫子(1300)22.1-1.5%-14.6%
公)我孫子市栄23-5我孫子(1700)22.2-2.3%-15.2%
公)我孫子市布佐平和台3-11-7布佐(900)14.2-5.9%-20.4%
基)我孫子市布佐平和台5-14-6新木(1300)12.8-3.5%-20.5%
公)我孫子市日秀字西原33番5湖北(1300)11.6-2.8%-22.2%
公)我孫子市中峠字外谷津1604番41外湖北(900)13.4-2.2%-26.2%
基)我孫子市新木字吾妻3180番10新木(1500)8.8-5.0%-27.2%
公)我孫子市新木野3-5-19新木(500)8.2-5.3%-28.9%
公)我孫子市久寺家1-20-15我孫子(2000)18.3-3.3%-30.3%
公)我孫子市布佐酉町68番13布佐(700)9.5-4.6%-31.4%
公)我孫子市東我孫子2-10-21天王台(1200)31.7-0.3%
公)我孫子市湖北台2-15-3湖北(1100)15.5-3.5%
公)我孫子市古戸字原79番3湖北(1500)6-1.1%
公)我孫子市布佐字大坪1255番11布佐(800)9.1-4.8%
公)我孫子市古戸字向原260番13新木(1700)8.9-5.6%
公)我孫子市中峠字神明前1141番2湖北(400)16.6-0.8%
基)我孫子市緑2-9-14我孫子(1200)34.7-0.9%
基)我孫子市布佐1丁目10番21布佐(400)9.5-5.6%
基)我孫子市柴崎字山王作154番1天王台(1000)12.6-2.1%
基)我孫子市我孫子1-1-22我孫子(0)97.40.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の我孫子市の土地価格の動き

この7年間で我孫子市の土地価格を見ると、千葉県の平均が2.2%上昇したのに対して、マイナス11.3%と逆に下げていました。

 

我孫子市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

公示地価の各地点の上昇率に応じて色分けしてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

我孫子駅、天王台駅の周辺で一部上昇している地点がありますが、ほとんどの地域で下落していますね。

特に駅から離れた郊外エリアでは10%以上も下げているところもチラホラあります。

 

今回の千葉県の土地価格上昇の特徴

千葉県の市区町村別に、この7年間の土地価格(住宅地)の変化率をまとめたところ、このようになりました。

 

都心に近い・成田市周辺・内房線沿いなどで上昇

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように上昇している市町村は、千葉市周辺や、成田市周辺などの一部のエリアに限られています。

というのも、これらのエリアでは人口が増えているからです。

 

千葉県の5年間人口変化率の地図

 

ご覧の通り、我孫子市ではこの5年間で人口が減少しています。

それに対して、都心への通勤に便利なエリアでは人口が増加していますね。

 

ですが、お隣の柏市では人口が増加しているものの、土地価格が下落しています。

その理由は、駅周辺のマンションを購入する世帯が多く、郊外の戸建てエリアでは下落しているからです。

同様に流山市や印西市、八千代市などでも同じ状況となっています。

 

人口増加だけではない、上昇している地域の理由

人口が増えていること以外にも、土地価格が上昇している理由があります。

それが金利の低下です。

 

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

周辺の市で上がりにくい理由

ですが千葉県全体で見ると、家を建てる中心年代である20〜40代人口はこの20年間ずっと減り続けてきました。

この10年だけで見ても、16万人も減っているのです。

 

千葉県の20〜40代人口と新設戸数

 

我孫子市でも、我孫子駅、天王台駅の周辺だけ上昇していますが、それは限られたエリアに対して、購入者の購買力(例えば、家賃と同じ返済額で買える物件の価格)が上がっているためです。

 

それ以外のエリアでは、買い手が価格を引き上げなくても買えるため、上がらないんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

千葉県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、千葉県は2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた千葉県の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから我孫子市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した我孫子市の人口予測によると、2025年までに4,000人減少する見通しです。

 

我孫子市は2025年までに4,000人減る

我孫子市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代の人口は、2020年までに10,000人減るようです。

 

我孫子市の20〜40代人口は、2025年までに10,000人減る

我孫子市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家を買う年代が2割以上も減っていくわけですから、今後は一層買い手がつきにくくなります。

特に郊外の戸建てについては注意が必要でしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 千葉県内の20〜40代人口の減少のあおりを受けて、我孫子市でも人口が減少、駅周辺以外での土地価格の下落が続いている
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
  • 特に、金利が上昇すると、立地に関係なく、確実に不動産価格は下がるので、金利動向には注意が必要

 

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

我孫子市では、この7年間でも土地価格がなかなか上がりませんでしたが、それでもこの低金利は売り手にとってチャンスでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、我孫子市内に「我孫子(あびこ)」と呼ばれる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:33万円/坪
  • 実際の取引価格:51〜83万円/坪

と、公示地価の約1.6〜2.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

【我孫子市我孫子の公示地価】

我孫子市の公示地価

  • 我孫子駅から620mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 99,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =33万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【我孫子市我孫子の土地取引(過去2年間)】

我孫子市の土地取引

  • 我孫子駅から4〜8分の距離で、51〜83万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県千葉市稲毛区小仲台70万円57〜82万円0.81〜1.17倍
千葉県千葉市若葉区若松町24万円19〜35万円0.79〜1.46倍
千葉県千葉市美浜区幕張西52万円49〜70万円0.94〜1.35倍
千葉県千葉市緑区あすみが丘25万円7.6〜30万円0.3〜1.2倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
千葉県野田市清水公園東22万円13〜27万円0.59〜1.23倍
千葉県我孫子市我孫子33万円51〜83万円1.55〜2.52倍
千葉県木更津市ほたる野20万円19〜26万円0.95〜1.3倍
千葉県成田市公津の杜37万円39〜59万円1.05〜1.59倍
千葉県鎌ケ谷市南初富32万円20〜41万円0.63〜1.28倍
千葉県茂原市茂原11万円8〜22万円0.73〜2倍
千葉県君津市南久保16万円20〜23万円1.25〜1.44倍
千葉県印西市東の原25万円18〜33万円0.72〜1.32倍
千葉県四街道市美しが丘33万円35〜38万円1.06〜1.15倍
千葉県香取市玉造11万円9.3〜18万円0.85〜1.64倍

 

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