上尾市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　ヤマドン,　埼玉県上尾市の氷川鍬神社の鳥居）

この記事では上尾市の

の３点について解説しています。

１、上尾市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

２、過去８年間の上尾市の土地価格の動き

上尾市の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で２.７％上昇しました。

今年は新型コロナもあったので、住宅地は前年比０.７%のマイナス、商業地では１.１%のマイナスと、かなり影響がありました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、上尾駅の周辺で上昇率が高く、駅から離れるほどに下落地点が目立つようになっています。

また、郊外で上昇しているオレンジ色のエリアは、工業地です。

なぜ駅の近くだけ上がっているのか？

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を３つ、最初に解説します。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

なので、本当は上尾市の土地価格も上昇しやすいはずなのです。

では、なぜあまり上昇していない、または下落しているエリアがあるのでしょうか？

②農地の宅地化が進んでいる

その理由は、農地の宅地化が進んでいるためです。

この10年で、埼玉県内の農地は、約0.9万ヘクタール（ha）も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約90万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

そのため、上尾市では、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。

この点を確認するために、この4年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。

上尾市の地区別の人口変化（2017.1〜2021.1）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）

（参考：上尾市　「町丁大字別人口表」）

中心部の上尾駅周辺では減少していますが、少し離れたエリアでは増加、そしてさらに離れたエリアでは減少、とドーナツ状のようになっていますね。

上尾市では、中心部からちょっと離れたエリアでは、まだまだ農地が残っており、これらの農地が宅地化されることで、人口が増えているわけです。

逆を言えば、新しい住宅地が生まれたということは、古い住宅地に対する需要が減ることになりますので、これらの人口が増えているエリアでは、思ったほど土地価格が上がっていないんですね。

③共働き世帯の増加で、駅近エリアに需要が集中

その一方で、駅周辺では大きく土地価格が上昇しています。その理由は、共働き世帯の増加によって、駅近マンションの需要が上がっているからです。

共働き世帯は増加傾向

（参考：内閣府　男女共同参画白書「I－特－11図　共働き等世帯数の推移」）

共働き世帯が増えると、通勤や買い物、保育園などの使い勝手の良い駅近エリアに人気が集中します。

また、アベノミクス以降、景気がいいのは主に都内なので、都内で働く人も増えます。

その結果、上尾市でも電車通勤の人が増えています。

JR線だと、上尾駅は横ばいですが、北上尾駅が2013年→19年で4.5%の増加をしていました。

JR駅の1日あたりの平均利用者数（定期券）

（参考：JR東日本「各駅の乗車人員」）

さらに凄まじいのが、ニューシャトルです。特に原市駅は、この2013→16年の３年間で10%以上もの増加をしているのです。

上尾市のニューシャトル主要駅の平均乗降者数／日

（参考：ウィキペディア　「戸塚安行駅」他）

例えば、駅近エリアの上町二丁目では、人口が600人以上増えていますが、こちらは2018年に180戸超の大規模マンション「レーベン上尾GRAN MAJESTA」ができたためです。

このように、通勤に電車を使う人が増えているため、駅近エリアで賃貸アパートやマンションが増え、その周辺の戸建てを求める人も増えているわけですね。

３、これからどうなるのか？

ここからは、上尾市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）

つまり、2013〜2023年の１０年間で、

という状況になっているわけです。

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、上尾市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、上尾市の生産緑地面積は、１１９ヘクタールあります。

３０坪の土地で約１.４万戸分にもなります。

埼玉の生産緑地の分布図：上尾市は１１９ヘクタール

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

それに加えて、お隣のさいたま市は全国２位の面積、３５２ヘクタールもあります。

これまでも農地の宅地化によって、駅から離れたエリアでは土地価格があまり良くありませんでしたが、今後はさらにこの動きが加速しそうです。

（３）これから上尾市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した上尾市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約8,000人減るそうです。

上尾市はこれから10年で8,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる25〜49才人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で約11,000人も減る見通しです。

上尾市の２5〜４9才人口は、2020→30年で約11,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、これから買い手となる世代が、さらに１割以上減るのです。

そのため、駅から近いエリアではまだ買い手がつくでしょうが、郊外ではかなり難しくなってくるでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、上尾市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：異次元緩和が終了する前がチャンス

土地価格にとって、金利の低下や株価の上昇、好業績の企業の増加が追い風となってきました。

ですが、異次元緩和が終われば、これまで日銀が買い支えてきた金利も上昇、株価も調整する可能性が高いため、土地価格には逆回転になる可能性が高いです。

そのため、よほど人気のエリアでない限りは、異次元緩和が終わる前が高値になってくるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、上尾市内に「上平中央（かみひらちゅうおう）」という、北上尾駅の北西方向、ケーズデンキの南側に広がる住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

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