（画像出典：ウィキペディア ヤマドン, 埼玉県上尾市の氷川鍬神社の鳥居）
この記事では上尾市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、上尾市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 上尾市大字領家字丸山９２番２外 | 上尾（4400） | 17.1 | 3.0% | 14.3% |
| 上尾市上町１－１０－１３ | 上尾（580） | 58.7 | 2.9% | 9.2% |
| 上尾市栄町４－９ | 上尾（1900） | 38.3 | 2.7% | 10.5% |
| 上尾市谷津２－７－７ | 上尾（700） | 51.8 | 2.6% | 6.8% |
| 上尾市仲町２－９－４ | 上尾（600） | 55.8 | 2.4% | 8.3% |
| 上尾市宮本町４－１８ | 上尾（150） | 138.6 | 2.2% | |
| 上尾市柏座４－７－３４ | 上尾（950） | 47.5 | 2.1% | 5.9% |
| 上尾市緑丘３－７－１２ | 北上尾（600） | 48.5 | 2.1% | 5.8% |
| 上尾市大字平塚字大砂２０９８番１外 | 上尾（2800） | 17.8 | 2.1% | 9.5% |
| 上尾市谷津２－１－３７ | 上尾（220） | 113.5 | 2.1% | 3.9% |
| 上尾市春日１丁目３８番４ | 北上尾（820） | 51.2 | 2.0% | 5.4% |
| 上尾市大字上字堤上１６５８番４ | 桶川（960） | 35 | 1.9% | 5.0% |
| 上尾市原市北１丁目２２番２ | 沼南（400） | 35.3 | 1.9% | 3.9% |
| 上尾市大字瓦葺字西原１２４６番２１ | 東大宮（2000） | 32.1 | 1.9% | 3.2% |
| 上尾市大字瓦葺字稲荷八ツ山２１３１番５ | 東大宮（1400） | 36 | 1.9% | 3.8% |
| 上尾市大字瓦葺字西谷古溜２６７０番２０ | 東大宮（1500） | 36 | 1.9% | 3.8% |
| 上尾市大字上字町谷１０２番１６ | 北上尾（1100） | 36.3 | 1.9% | 3.8% |
| 上尾市泉台３丁目１７番６ | 桶川（1400） | 36.3 | 1.9% | 3.8% |
| 上尾市大字原市字四番耕地６４３番３６ | 原市（400） | 36.3 | 1.9% | 3.8% |
| 上尾市西宮下２丁目７３番 | 上尾（1200） | 36.6 | 1.8% | 4.7% |
| 上尾市中妻４丁目２２番２４ | 北上尾（1500） | 38.9 | 1.7% | 3.5% |
| 上尾市向山２丁目２０番１１ | 上尾（2500） | 39.9 | 1.7% | 3.4% |
| 上尾市大字小敷谷字大久保８８０番６４ | 上尾（2700） | 40.3 | 1.7% | 3.4% |
| 上尾市上平中央３丁目２４番７外 | 北上尾（1300） | 40.6 | 1.7% | 3.4% |
| 上尾市浅間台３丁目３３番１１ | 北上尾（1500） | 40.9 | 1.6% | 3.3% |
| 上尾市大字今泉字西１５２番６ | 上尾（2000） | 40.9 | 1.6% | 3.3% |
| 上尾市大字中新井字北原２９２番３外 | 上尾（2800） | 19.6 | 1.5% | 4.2% |
| 上尾市富士見１－８－１６ | 上尾（1100） | 43.6 | 1.5% | 3.1% |
| 上尾市緑丘１－２－２９ | 北上尾（700） | 44.2 | 1.5% | 3.1% |
| 上尾市大字上尾下字長橋８３５番７ | 沼南（1200） | 31.6 | 1.5% | 3.0% |
| 上尾市柏座２－５－１０ | 上尾（450） | 59.1 | 1.1% | 1.7% |
| 上尾市大字大谷本郷字後耕地７５５番１３ | 上尾（2500） | 29.6 | 1.0% | 4.8% |
| 上尾市本町３－３－７ | 上尾（950） | 32.3 | 0.9% | 0.1% |
| 上尾市大字上野字三塚８３番１６ | 上尾（4500） | 26.9 | 0.7% | 0.7% |
| 上尾市原新町１５－１４ | 北上尾（0） | 70.6 | 0.5% | 0.5% |
| 上尾市大字平方領々家字東谷１３０番３ | 上尾（4300） | 8 | -0.4% | -3.6% |
| 上尾市本町２－１２－１７ | 上尾（1100） | 39.9 |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 上尾市大字堤崎字前谷４８４番１０外 | 上尾(3900) | 23.2 | 3.5% | |
| 上尾市上町１－１０－１３ | 上尾(580) | 59.4 | 2.9% | 9.1% |
| 上尾市宮本町４－１８ | 上尾(150) | 139.9 | 2.4% | 5.2% |
| 上尾市宮本町１０－２５ | 上尾(450) | 71.6 | 2.4% | |
| 上尾市中妻２丁目１０番２ | 北上尾(600) | 48.2 | 2.1% | 5.8% |
| 上尾市愛宕１－７－１５ | 上尾(900) | 49.2 | 2.1% | 6.4% |
| 上尾市谷津２－１－５０－３３ | 上尾(80) | 131.3 | 2.1% | 1.5% |
| 上尾市大字原市字拾九番耕地３８７３番７ | 原市(800) | 34.7 | 1.9% | 4.0% |
| 上尾市小泉６丁目３２番１４ | 北上尾(2200) | 35.0 | 1.9% | 3.9% |
| 上尾市壱丁目南１０番５ | 上尾(3200) | 35.6 | 1.9% | |
| 上尾市中分１丁目１７番１４ | 上尾(3300) | 36.3 | 1.9% | 3.8% |
| 上尾市緑丘５－１１－１０ | 北上尾(1100) | 38.3 | 1.8% | 4.5% |
| 上尾市東町２－５－６ | 上尾(1900) | 33.0 | 1.6% | 3.6% |
| 上尾市浅間台３丁目３３番１１ | 北上尾(1500) | 41.3 | 1.6% | 4.2% |
| 上尾市弁財２－７－１２ | 上尾(1500) | 41.6 | 1.6% | 4.1% |
| 上尾市向山１丁目４８番３ | 上尾(2100) | 41.9 | 1.6% | 4.1% |
| 上尾市今泉１丁目１１番１１ | 上尾(1600) | 41.9 | 1.6% | 4.1% |
| 上尾市大字上字長浪１４８１番２３ | 桶川(1600) | 30.1 | 1.6% | 3.3% |
| 上尾市大字上字宮下５８８番３３ | 北上尾(1800) | 31.7 | 1.5% | 3.7% |
| 上尾市大字上尾下字陣屋６９９番２２ | 原市(800) | 33.3 | 1.3% | 2.9% |
| 上尾市井戸木４丁目３６番２１ | 桶川(1700) | 35.3 | 0.9% | 1.9% |
| 上尾市菅谷２丁目４５番 | 北上尾(2600) | 7.7 | -0.4% | -3.7% |
| 上尾市大字瓦葺字前原２０１８番２ | 東大宮(750) | 44.9 |
２、上尾市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「上尾市の土地価格が上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
上尾市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.8％、商業地で＋0.7％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋2.7％。商業地で＋1.3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
上尾駅の周辺にある住宅地で大きく上昇（ピンク色のマーク）していますが、駅から離れたエリアではあまり上昇せず、むしろ下落しているところも出て来ました。
なお、駅から離れたエリアで１０％以上の上昇（赤紫色のマーク）をしているところがありますが、これは工業地です。
通販需要が増えたことで、物流施設の建設が増えていることから、工業地の価格が上昇しているのです。
なぜ新型コロナ以降も、上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、上尾市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、上尾市の生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、上尾市の生産緑地面積は、１１９ヘクタールあります。
３０坪の土地で約１.４万戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：上尾市は１１９ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
それに加えて、お隣のさいたま市は全国２位の面積、３５２ヘクタールもあります。
これまでも農地の宅地化によって、駅から離れたエリアでは土地価格があまり良くありませんでしたが、今後はさらにこの動きが加速しそうです。
（３）これから上尾市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した上尾市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約10,000人減少するそうです。
上尾市はこれから10年で約10,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約4,000人も減る見通しです。
上尾市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに、駅から離れた郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が始まっています。
駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、上尾市の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、都心のマンション価格が高騰しているため、マンションの建っている駅近エリアは上昇しているものの、郊外では買い手がつきにくく、あまり上がっていない
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、家を買える世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む
上尾市の不動産は、ここまで上昇を続けてきましたが、その背景にあったのは、変動金利の利用者の増加です。
ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
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