上尾市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　ヤマドン,　埼玉県上尾市の氷川鍬神社の鳥居）

この記事では上尾市の

の３点について解説しています。

１、上尾市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の上尾市の土地価格の動き

この７年間の上尾市の土地価格を見ると、埼玉県の平均が２.６％上昇したのに対して、プラス２.７％とほぼ同じ水準でした。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇しているのでしょうか？

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、上尾駅の周辺で上昇率が高く、駅から離れるほどに下落地点が目立つようになっています。

また、郊外で上昇しているオレンジ色のエリアは、工業地です。

なぜ駅の近くだけ上がっているのか？

最初に結論を言っておきます。

ということで、駅近エリアと郊外エリアとの間で、二極化が進んでいました。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

②人口の増加で、賃貸・持ち家の需要が増えた

さらに人口の増加も後押ししました。

上尾市の人口は、2013〜20年の7年間で約1,200人ほど増えたのです。

上尾市の年齢別人口の変化

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

年齢別に見ると、50才以上しか増えていないように見えますが、人は誰でも歳をとりますから、過去と比較すると、どうしても年齢の高い層が増えているように見えてしまいます。

その点、外から入ってきた人口を見てみると、その勢いが分かります。

この６年間で、24才以下が約1,100人も増えているのです。

若い世代が外から入ってくるということは、アパートや持ち家に対する需要が増えますから、土地価格が上がりやすくなったわけですね。

③共働き世帯の増加で、駅近エリアに需要が集中

３つ目が、共働き世帯の増加です。

女性の就職機会が増えたことや、給料が上がりにくくなったこともあって、共働き世帯が増えているのです。

（参考：内閣府　男女共同参画白書「I－特－11図　共働き等世帯数の推移」）

共働き世帯が増えると、通勤や買い物、保育園などの使い勝手の良い駅近エリアに人気が集中します。

また、アベノミクス以降、景気がいいのは主に都内なので、都内で働く人も増えます。

その結果、上尾市でも電車通勤の人が増えています。

JR線だと、上尾駅は横ばいですが、北上尾駅が2013年→19年で4.5%の増加をしていました。

JR駅の1日あたりの平均利用者数（定期券）

（参考：JR東日本「各駅の乗車人員」）

さらに凄まじいのが、ニューシャトルです。特に原市駅は、この2013→16年の３年間で10%以上もの増加をしているのです。

上尾市のニューシャトル主要駅の平均乗降者数／日

（参考：ウィキペディア　「戸塚安行駅」他）

このように、通勤に電車を使う人が増えているため、駅近エリアで賃貸アパートやマンションが増え、その周辺の戸建てを求める人も増えているわけですね。

④農地から宅地への転用が進んでいる

その一方で、駅から遠い郊外では農地が多く、その農地が宅地化されていってます。

理由はいくつかありますが、代表的なものとして、

といった事情があります。

上尾市でも、西側の国道17号線沿いや、北側の伊奈町に近いあたりでは、農地から宅地に替わっているところが増えていますよね。

つまり、古くからある宅地を購入するよりも、農地から転用された新築住宅を購入する人が増えるため、郊外の住宅地は買い手がつきにくくなっているのです。

その結果、駅近エリアと郊外エリアとの間で、二極化が進んでいるわけですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

（参考：各社の決算発表資料より）

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均９％の減少とあまり影響はありませんでした。

（参考：サンケイビズ「冬のボーナス９％減少　経団連調査　大企業で８年ぶり減少　中小以下でも厳しさ増す」）

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

埼玉県では、都心への通勤エリアが危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、和光市や所沢市、草加市などで特に大きな影響を受けていました。

都心への通勤需要から、駅近のマンションや商業施設の開発が活発化し、土地価格が大きく上昇してきましたので、その反動が起こったのです。

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

（参考：e-STAT 住宅着工統計）

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、「２０２０〜２１年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、上尾市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、上尾市の生産緑地面積は、１１９ヘクタールあります。

３０坪の土地で約１.４万戸分にもなります。

埼玉の生産緑地の分布図：上尾市は１１９ヘクタール

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

それに加えて、お隣のさいたま市は全国２位の面積、３５２ヘクタールもあります。

そのため、さいたま市と接する南側のエリアでは、特に注意が必要でしょう。

（３）これから上尾市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した上尾市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約8,000人減るそうです。

上尾市はこれから10年で8,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる25〜49才人口はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で約11,000人も減る見通しです。

上尾市の２5〜４9才人口は、2020→30年で約11,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、これから買い手となる世代が、さらに１割以上減るのです。

そのため、駅から近いエリアではまだ買い手がつくでしょうが、郊外ではかなり難しくなってくるでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、上尾市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

幅広いエリアで上昇してきた上尾市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「上町（かみちょう）」という地区があります。

上尾駅の周辺にある住宅地です。

この上町の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約1.4倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

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参考データ

上尾市の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい１０〜２０％程度のため、実際にはこのデータの５〜１０倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）