（画像出典：ウィキペディア DVMG, Sakuracho）
この記事では明石市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、明石市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）明石市二見町南二見１７番１２外 | 東二見（2000） | 16.3 | 6.5% | |
| 公）明石市小久保１丁目４番３外 | 西明石（350） | 86.5 | 5.6% | 12.4% |
| 公）明石市大久保町ゆりのき通２丁目１５番１ | 大久保（550） | 46.5 | 5.2% | |
| 公）明石市大久保町大窪字北開知４４８番６ | 大久保（850） | 30.4 | 4.8% | 12.9% |
| 公）明石市野々上２丁目７番５ | 西明石（750） | 44.2 | 4.7% | 8.1% |
| 公）明石市王子２丁目１５番３ | 西新町（600） | 40.6 | 4.2% | 9.8% |
| 公）明石市東藤江２丁目２０６４番１２ | 西明石（1000） | 34 | 4.0% | 4.1% |
| 公）明石市山下町９４３番８ | 明石（350） | 61.7 | 3.9% | |
| 公）明石市松が丘５丁目１５５番 | 朝霧（900） | 44.2 | 3.9% | 8.1% |
| 公）明石市魚住町住吉３丁目７２２番１６ | 山陽魚住（550） | 27.9 | 3.8% | 5.4% |
| 公）明石市太寺４丁目５２番 | 明石（1300） | 63.4 | 3.8% | 10.3% |
| 公）明石市朝霧北町３７７７番２３１ | 朝霧（2000） | 36.3 | 3.8% | 4.8% |
| 公）明石市沢野２丁目１９７４番９９ | 西明石（1900） | 27.7 | 3.7% | 4.5% |
| 公）明石市大蔵町３６５８番２ | 大蔵谷（300） | 37 | 3.7% | 6.7% |
| 公）明石市東朝霧丘１７番９ | 明石（3000） | 37.6 | 3.6% | 6.5% |
| 公）明石市材木町１３番１３ | 明石（1000） | 38 | 3.6% | 4.5% |
| 公）明石市東野町２１６７番４ | 大蔵谷（450） | 38.3 | 3.6% | 5.5% |
| 公）明石市桜町２番５ | 明石（650） | 47.9 | 3.6% | 5.8% |
| 公）明石市明南町１丁目３番７ | 西明石（900） | 48.2 | 3.5% | 4.3% |
| 公）明石市西新町２丁目７番４ | 西新町（170） | 48.5 | 3.5% | 5.8% |
| 公）明石市藤江字中尾８９０番３８ | 西明石（750） | 39.3 | 3.5% | 8.2% |
| 公）明石市朝霧南町１丁目１６５番５ | 朝霧（0） | 88.4 | 3.5% | 18.1% |
| 公）明石市本町１丁目９番１２ | 明石（550） | 59.1 | 3.5% | 7.2% |
| 公）明石市立石２丁目８０３番８ | 林崎松江海岸（800） | 29.8 | 3.3% | 7.6% |
| 公）明石市林崎町３丁目５４２番１１ | 林崎松江海岸（180） | 30 | 3.3% | 3.7% |
| 公）明石市樽屋町８番４外 | 明石（650） | 83.2 | 3.3% | 7.2% |
| 公）明石市朝霧町１丁目２８番６ | 大蔵谷（550） | 41.9 | 3.3% | 6.7% |
| 公）明石市大明石町１丁目１２９１番２ | 明石（260） | 85.8 | 3.2% | 7.0% |
| 公）明石市魚住町金ヶ崎字佃３１６番１外 | 大久保（1800） | 27.4 | 3.1% | 3.4% |
| 公）明石市港町６番１６外 | 明石（1000） | 37.3 | 2.7% | 3.7% |
| 公）明石市人丸町２９１番８ | 明石（900） | 49.8 | 2.7% | 5.6% |
| 公）明石市二見町東二見字松ノ本８３９番４ | 東二見（500） | 27.5 | 2.6% | 3.0% |
| 公）明石市二見町西二見字町ノ坪６６１番４５ | 西二見（700） | 24.7 | 2.3% | 2.3% |
| 公）明石市魚住町錦が丘３丁目８番１１外 | 魚住（190） | 43.9 | 2.3% | 2.3% |
| 公）明石市二見町東二見字城ノ上１４５９番７ | 東二見（600） | 23.4 | 2.3% | 2.6% |
| 公）明石市二見町西二見字山中１５７番６０ | 土山（1300） | 26.7 | 2.3% | 3.3% |
| 公）明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２ | 西江井ヶ島（350） | 23.9 | 2.3% | 4.9% |
| 公）明石市大久保町谷八木字道屋６３４番７ | 中八木（700） | 23.9 | 2.1% | 2.7% |
| 公）明石市魚住町西岡字坂ノ下２１７２番３７ | 魚住（1400） | 25.8 | 2.1% | 2.4% |
| 公）明石市魚住町錦が丘２丁目１４番３８ | 魚住（750） | 33.7 | 2.0% | 5.2% |
| 公）明石市貴崎５丁目８９番５外 | 西明石（750） | 13.5 | 2.0% | 7.1% |
| 公）明石市魚住町清水字西宿１９０２番２ | 土山（1700） | 22 | 2.0% | 2.0% |
| 公）明石市二見町福里字池之下５６３番４５ | 土山（650） | 23.8 | 2.0% | 2.0% |
| 公）明石市大久保町駅前２丁目１番４ | 大久保（220） | 75.2 | 1.8% | 2.7% |
| 公）明石市大久保町八木字道重１０５番４ | 中八木（70） | 31.2 | 1.3% | 1.3% |
| 公）明石市大久保町高丘３丁目５番９ | 大久保（2600） | 27.2 | 1.2% | 0.6% |
| 公）明石市大久保町山手台２丁目６４番 | 大久保（2500） | 26.6 | 1.1% | 1.1% |
| 公）明石市大道町２丁目１１番２ | 西新町（900） | 27.2 | 1.1% | 3.3% |
| 公）明石市本町１丁目１番２９外 | 明石（280） | 173.3 | 1.0% | 10.3% |
| 公）明石市魚住町清水字井桶田２１６４番３外 | 土山（470） | 32 | 0.1% | -0.1% |
| 公）明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻９０３番１５ | 江井ヶ島（220） | 16.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）明石市松の内２丁目６番８ | ＪＲ西明石（300） | 67 | 4.6% | 6.3% |
| 基）明石市大久保町大久保町字寺ノ上２８９番８ | ＪＲ大久保（650） | 40.3 | 4.3% | 10.9% |
| 基）明石市西明石町３丁目８２７番１１９ | ＪＲ西明石（1000） | 45.9 | 3.7% | 7.8% |
| 基）明石市大久保町森田字新田宮南１３番２ | ＪＲ西明石（1400） | 29.9 | 3.4% | 7.7% |
| 基）明石市太寺４丁目５２番 | ＪＲ明石（1300） | 62 | 3.3% | 8.0% |
| 基）明石市太寺１丁目２６２０番４ | 山陽電鉄人丸前（700） | 49.5 | 2.7% | 5.6% |
| 基）明石市魚住町西岡字大溝ノ上６５１番２ | ＪＲ魚住（250） | 26.7 | 2.5% | 3.8% |
| 基）明石市荷山町１８５５番２６ | ＪＲ明石（1900） | 41.3 | 2.5% | 6.8% |
| 基）明石市魚住町中尾字長谷４２５番１外 | 山陽電鉄西江井ヶ島（500） | 16.3 | 2.1% | 5.3% |
| 基）明石市大久保町八木字城ヶ谷４５５番１０ | 山陽電鉄中八木（850） | 21.5 | 2.0% | 2.0% |
| 基）明石市北王子町３９３番２外 | 山陽電鉄西新町（1100） | 25.1 | 2.0% | 2.0% |
| 基）明石市朝霧台３７７６番３６外 | 山陽電鉄大蔵谷（1500） | 35.6 | 1.9% | 3.8% |
| 基）明石市大蔵天神町３７３９番２ | 山陽電鉄人丸前（300） | 36.3 | 1.9% | 1.9% |
| 基）明石市藤が丘１丁目２５４番７９ | 山陽電鉄藤江（500） | 28.3 | 1.5% | 2.1% |
| 基）明石市魚住町錦が丘２丁目１４番３８ | ＪＲ魚住（750） | 33.3 | 1.5% | 3.6% |
| 基）明石市明南町１丁目３番７ | ＪＲ西明石（900） | 46.9 | 1.4% | 1.4% |
| 基）明石市魚住町金ケ崎字片山１４０６番 | ＪＲ大久保（2000） | 24.1 | 1.4% | 1.4% |
| 基）明石市大久保町西嶋字大原２０１番２４ | 山陽電鉄江井ヶ島（600） | 26.1 | 1.3% | 1.3% |
| 基）明石市二見町東二見字原寺３４２番５外 | 山陽電鉄東二見（650） | 27.7 | 1.2% | 2.4% |
| 基）明石市貴崎３丁目４３７番９３外 | 山陽電鉄林崎松江海岸（400） | 31.4 | 1.1% | 1.1% |
| 基）明石市魚住町清水字長池５９９番５ | ＪＲ魚住（1400） | 27.1 | 1.0% | 1.5% |
| 基）明石市二見町東二見字狹間４０５番５外 | 山陽電鉄東二見（80） | 35 | 1.0% | 1.0% |
| 基）明石市魚住町鴨池１０番５ | ＪＲ魚住（340） | 35.3 | 0.9% | 2.9% |
| 基）明石市藤江字上所１３０３番 | 山陽電鉄藤江（650） | 24.9 | 0.9% | 0.9% |
| 基）明石市藤江字三ツ池２０２８番１６ | ＪＲ西明石（1500） | 24.6 | 0.7% | 0.7% |
| 基）明石市魚住町住吉１丁目５番４ | 山陽電鉄山陽魚住（400） | 31.5 | 0.5% | 0.5% |
| 基）明石市天文町１丁目１番１１ | ＪＲ明石（750） | 63.7 | 0.5% | 3.2% |
| 基）明石市相生町２丁目３番１５ | ＪＲ明石（600） | 69.6 | 0.5% | 1.4% |
| 基）明石市大久保町駅前２丁目１番４ | ＪＲ大久保（220） | 74.3 | 0.4% | 0.9% |
| 基）明石市魚住町清水字鳥喰下２３９５番８ | ＪＲ土山（1200） | 21.3 | 0.0% | -0.6% |
| 基）明石市大久保町高丘３丁目５番９ | ＪＲ大久保（2600） | 26.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）明石市魚住町清水字若宮ノ下１２９３番１５外 | ＪＲ土山（1800） | 27.1 | 0.0% | -0.6% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）明石市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、明石市の土地価格は、約９割の地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（48地点中45地点、約94%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、明石市の土地価格の動き
明石市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+3.0％、商業地で+2.9％と、かなり大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+5.2％。商業地で+6.6％と、この１年間で上昇が本格化している状況です。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
下落しているのは、土山駅の近くの商業地ぐらいで、ほとんどのエリアで上昇していました。
なぜ、これほど上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、兵庫県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で、中古戸建てで17.8%、中古マンションでは、なんと20.4%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。
そのため、オフィスや商業施設だけのエリアは、上昇率が低めです。
明石市に、子育て世帯が引っ越して来ている
また、新型コロナ以降、明石市に引っ越してくる子育て世帯が増えています。
明石市の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、0〜14歳と、30〜40代で増加していました。
その中でも、お隣の神戸市西区、垂水区からの比率が高いようです。
西区や垂水区より土地価格も安いですし、駅周辺の商業施設も充実していますから、引っ越す人が多いようですね。
若い世代が引っ越してくるということは、賃貸物件や分譲住宅の需要が増えます。
さらに、今回の住宅価格の上昇によって、土地価格も幅広いエリアで上がっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、明石市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから明石市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した明石市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.2万人減少するそうです。
明石市はこれから10年で人口が約1.2万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
明石市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、子育て世帯がこれからどれだけ神戸市から引っ越してくるか、がカギになりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、明石市の土地価格は、
- 市外から引っ越してくる子育て世帯が多く、住宅価格の上昇もあって、幅広いエリアで土地価格の上昇が進んでいる
- 今後は、３０〜４０代の人口が減っていくので、郊外では買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ家づくり
こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
明石市の不動産は、子育て世帯が引っ越してくる中で、建築費の上昇によって、幅広いエリアで土地価格が上昇して来ました。
ですが、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層による相続税対策のマンション購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、明石市に「太寺（たいでら）」という、人丸前駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：59万円／坪
- 実際の取引価格：37〜77万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約２.２倍の価格差があります。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント