あきる野市の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

あきる野市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

あきる野市 東京都

(画像出典:ウィキペディア Nyao148, 秋川駅南口)

 

この記事ではあきる野市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、あきる野市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
あきる野市平沢東1丁目3番3東秋留(1100)26.24.9%7.2%
あきる野市秋留4丁目8番19東秋留(1200)41.32.5%1.6%
あきる野市秋川6丁目14番3秋川(650)50.82.0%0.7%
あきる野市伊奈字北伊奈前903番9武蔵増戸(400)361.9%0.0%
あきる野市草花字折立下タ3670番262福生(1700)361.9%0.0%
あきる野市原小宮1丁目3番22秋川(1500)36.31.9%0.0%
あきる野市秋川2丁目17番7秋川(400)54.81.8%1.2%
あきる野市野辺字宅地附237番5東秋留(680)381.8%0.0%
あきる野市小川東3丁目9番13拝島(1900)38.31.8%0.0%
あきる野市雨間字澤田415番15秋川(680)40.31.7%0.0%
あきる野市瀬戸岡字天神前394番5秋川(1100)32.51.6%-0.6%
あきる野市小川東1丁目13番5拝島(1800)33.31.5%-5.6%
あきる野市伊奈字新宿1132番5武蔵増戸(1100)30.11.4%-1.3%
あきる野市秋川2丁目7番4秋川(150)72.91.4%-2.2%
あきる野市山田字上分956番7武蔵増戸(840)29.51.4%-0.8%
あきる野市草花字羽ケ田2919番4秋川(2300)30.31.1%-1.2%
あきる野市留原字中村761番8武蔵五日市(700)23.21.0%-2.1%
あきる野市平沢字西平600番12東秋留(850)36.30.9%-0.9%
あきる野市高尾字橋本185番4武蔵五日市(1200)220.9%-2.5%
あきる野市引田字静ノ郷613番5武蔵引田(1000)310.9%-1.1%
あきる野市二宮字森腰1133番40東秋留(250)42.60.8%0.0%
あきる野市舘谷字追原142番16外武蔵五日市(450)27.90.7%-2.4%
あきる野市草花字山ノ神2100番44羽村(2200)23.10.6%-2.6%
あきる野市草花字小宮久保2720番3外秋川(2200)19.80.5%-3.1%
あきる野市戸倉字西戸倉525番3武蔵五日市(2800)11.60.0%-5.4%
あきる野市小和田字北ノ前140番8武蔵五日市(1500)170.0%-8.2%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
あきる野市野辺字横吹1163番17東秋留( 900)38.61.7%0.0%
あきる野市雨間字澤田415番15秋川( 680)39.91.7%-0.8%
あきる野市油平字阿岐野18番10秋川( 240)41.61.6%-0.8%
あきる野市上代継字中丸305番23秋川( 1200)33.31.3%-1.0%
あきる野市秋川五丁目9番20秋川( 800)54.81.2%0.6%
あきる野市伊奈字前原1258番27武蔵増戸( 600)30.31.2%-1.1%
あきる野市五日市字中宿18番1武蔵五日市( 700)32.60.8%-1.2%
あきる野市草花字台下タ1326番14福生( 1700)31.90.7%-1.3%
あきる野市五日市字原ヶ谷戸376番3武蔵五日市( 680)27.30.5%-2.9%
あきる野市留原字東32番2武蔵五日市( 1500)200.2%-2.1%
あきる野市牛沼字小松平533番17秋川( 1900)180.0%-3.2%
あきる野市乙津字荷田子746番1武蔵五日市( 5100)8.50.0%-3.7%
あきる野市菅生字中1205番3秋川( 3300)14.20.0%-4.2%

 

2、東大和市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「あきる野市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

あきる野市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+0.7%、商業地で+0.5%と、上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で-1.7%、商業地で-0.7%でした。

新型コロナで下落したものの、ここ2年ぐらいは横ばい、ないしは回復傾向にあります。

 

あきる野市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

東秋留駅から秋川駅にかけての、市街地の中心部では、2〜3%上昇しているところが見られますが、中心部から離れたところでは下落が目立ちます。

特に武蔵増戸駅の西側では、下落しているところが多いですね。

 

なぜ、広範囲で上がっているのか?

広範囲で上昇している理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

そのため、多少の値上げがあっても、十分に応じられる人が多く、土地価格が上がりやすくなっていたのです。

 

農地の宅地化で、古い住宅地の人気が低下

その一方で、あきる野市は、多くの農地が残っており、それらの農地が少しずつ宅地化されています。

 

2012〜22年までの10年間で、あきる野市の農地は、約29ha(ヘクタール)減りました。

1ha=約3,000坪ですので、30坪の戸建てで計算すると、約2,900戸分の農地が、戸建てや工場、お店などに変わっています。

 

あきる野市の農地面積

(参考:農林水産省 作物統計調査)

 

そのため、古い住宅地を買う必要がなくなりますので、買い手がつきにくい場所では、価格の下落が進んでいるわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、あきる野市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)これからあきる野市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表したあきる野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4,000人減少するそうです。

 

あきる野市はこれから10年で約4,000人減少

あきる野市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

ただし、足元の転入超過数(市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、若い世代は出て行っているものの、それ以外の年代は増加していました。

 

あきる野市のねんだい

あきる野市の年代別の転入超過数

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

リモートワークの普及によって、都心から移住する人も増えていますので、住宅の需要は、当分の間、安定しそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、あきる野市の土地価格は、

  • 【中心部の市街地エリア】市外からの移住者は増えているため、住宅需要は安定しそう。ただし、建築費が上昇している中で、変動金利が上がり始めると、買い手の支払い負担が増えるため、今が高値の可能性あり
  • 【武蔵増戸駅より西側】買い手がつきにくいため、土地価格の下落は進む

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

あきる野市の土地価格は、緩やかに上昇してきましたが、今後は金利上昇が予想されるため、ここから大きく上がることはなさそうですし、下落するにしても、時間がかかるでしょう。

そのため、待っている間の家賃の方が高くつく可能性が高いです。迷っている方は、今のうちから物件探しをしたほうがいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れるチャンス

あきる野市の不動産価格は、金利低下・変動金利の利用者増加によって、かなり広範囲で上昇してきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

そのため、今が1番の高値の地区は多そうです。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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