この記事ではあきる野市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、あきる野市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| あきる野市平沢東１丁目３番３ | 東秋留（1100） | 26.2 | 4.9% | 7.2% |
| あきる野市秋留４丁目８番１９ | 東秋留（1200） | 41.3 | 2.5% | 1.6% |
| あきる野市秋川６丁目１４番３ | 秋川（650） | 50.8 | 2.0% | 0.7% |
| あきる野市伊奈字北伊奈前９０３番９ | 武蔵増戸（400） | 36 | 1.9% | 0.0% |
| あきる野市草花字折立下タ３６７０番２６２ | 福生（1700） | 36 | 1.9% | 0.0% |
| あきる野市原小宮１丁目３番２２ | 秋川（1500） | 36.3 | 1.9% | 0.0% |
| あきる野市秋川２丁目１７番７ | 秋川（400） | 54.8 | 1.8% | 1.2% |
| あきる野市野辺字宅地附２３７番５ | 東秋留（680） | 38 | 1.8% | 0.0% |
| あきる野市小川東３丁目９番１３ | 拝島（1900） | 38.3 | 1.8% | 0.0% |
| あきる野市雨間字澤田４１５番１５ | 秋川（680） | 40.3 | 1.7% | 0.0% |
| あきる野市瀬戸岡字天神前３９４番５ | 秋川（1100） | 32.5 | 1.6% | -0.6% |
| あきる野市小川東１丁目１３番５ | 拝島（1800） | 33.3 | 1.5% | -5.6% |
| あきる野市伊奈字新宿１１３２番５ | 武蔵増戸（1100） | 30.1 | 1.4% | -1.3% |
| あきる野市秋川２丁目７番４ | 秋川（150） | 72.9 | 1.4% | -2.2% |
| あきる野市山田字上分９５６番７ | 武蔵増戸（840） | 29.5 | 1.4% | -0.8% |
| あきる野市草花字羽ケ田２９１９番４ | 秋川（2300） | 30.3 | 1.1% | -1.2% |
| あきる野市留原字中村７６１番８ | 武蔵五日市（700） | 23.2 | 1.0% | -2.1% |
| あきる野市平沢字西平６００番１２ | 東秋留（850） | 36.3 | 0.9% | -0.9% |
| あきる野市高尾字橋本１８５番４ | 武蔵五日市（1200） | 22 | 0.9% | -2.5% |
| あきる野市引田字静ノ郷６１３番５ | 武蔵引田（1000） | 31 | 0.9% | -1.1% |
| あきる野市二宮字森腰１１３３番４０ | 東秋留（250） | 42.6 | 0.8% | 0.0% |
| あきる野市舘谷字追原１４２番１６外 | 武蔵五日市（450） | 27.9 | 0.7% | -2.4% |
| あきる野市草花字山ノ神２１００番４４ | 羽村（2200） | 23.1 | 0.6% | -2.6% |
| あきる野市草花字小宮久保２７２０番３外 | 秋川（2200） | 19.8 | 0.5% | -3.1% |
| あきる野市戸倉字西戸倉５２５番３ | 武蔵五日市（2800） | 11.6 | 0.0% | -5.4% |
| あきる野市小和田字北ノ前１４０番８ | 武蔵五日市（1500） | 17 | 0.0% | -8.2% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| あきる野市油平字阿岐野１８番１０ | 秋川(240) | 42.2 | 1.6% | 0.8% |
| あきる野市五日市字原ヶ谷戸３７６番３ | 武蔵五日市(680) | 27.7 | 1.4% | -1.5% |
| あきる野市草花字台下タ１３２６番１４ | 福生(1700) | 32.2 | 1.0% | -0.3% |
| あきる野市上代継字中丸３０５番２３ | 秋川(1200) | 33.7 | 1.0% | 0.0% |
| あきる野市野辺字横吹１１６３番１７ | 東秋留(900) | 38.9 | 0.9% | 0.9% |
| あきる野市雨間字澤田４１５番１５ | 秋川(680) | 40.3 | 0.8% | 0.0% |
| あきる野市伊奈字前原１２５８番２７ | 武蔵増戸(600) | 30.5 | 0.8% | -0.3% |
| あきる野市五日市字中宿１８番１ | 武蔵五日市(700) | 32.8 | 0.7% | -0.5% |
| あきる野市秋川五丁目９番２０ | 秋川(800) | 55.1 | 0.6% | 1.2% |
| あきる野市留原字東３２番２ | 武蔵五日市(1500) | 20.1 | 0.5% | -1.6% |
| あきる野市牛沼字小松平５３３番１７ | 秋川(1900) | 18.0 | 0.0% | -2.8% |
| あきる野市乙津字荷田子７４６番１ | 武蔵五日市(5100) | 8.5 | 0.0% | -3.4% |
| あきる野市菅生字中１２０５番３ | 秋川(3300) | 14.2 | 0.0% | -3.8% |
| あきる野市養沢字上養沢１０５１番 | 武蔵五日市(9700) | 30.3 | -1.0% | -17.2% |
| あきる野市戸倉字盆堀日向清水１９８９番１ | 武蔵五日市(5000) | 33.0 | -1.0% | -16.0% |
２、東大和市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「あきる野市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
あきる野市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.7％、商業地で＋0.5％と、上昇しました。
また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で-1.7％、商業地で-0.7％でした。
新型コロナで下落したものの、ここ２年ぐらいは横ばい、ないしは回復傾向にあります。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
10年間の変化率（2013→2023年）
変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
東秋留駅から秋川駅にかけての、市街地の中心部では、２〜３％上昇しているところが見られますが、中心部から離れたところでは下落が目立ちます。
特に武蔵増戸駅の西側では、下落しているところが多いですね。
なぜ、広範囲で上がっているのか？
広範囲で上昇している理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
そのため、多少の値上げがあっても、十分に応じられる人が多く、土地価格が上がりやすくなっていたのです。
農地の宅地化で、古い住宅地の人気が低下
その一方で、あきる野市は、多くの農地が残っており、それらの農地が少しずつ宅地化されています。
2012〜22年までの１０年間で、あきる野市の農地は、約29ha（ヘクタール）減りました。
1ha=約3,000坪ですので、30坪の戸建てで計算すると、約2,900戸分の農地が、戸建てや工場、お店などに変わっています。
そのため、古い住宅地を買う必要がなくなりますので、買い手がつきにくい場所では、価格の下落が進んでいるわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、あきる野市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これからあきる野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表したあきる野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4,000人減少するそうです。
あきる野市はこれから10年で約4,000人減少
ただし、足元の転入超過数（市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、若い世代は出て行っているものの、それ以外の年代は増加していました。
あきる野市のねんだい
リモートワークの普及によって、都心から移住する人も増えていますので、住宅の需要は、当分の間、安定しそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、あきる野市の土地価格は、
- 【中心部の市街地エリア】市外からの移住者は増えているため、住宅需要は安定しそう。ただし、建築費が上昇している中で、変動金利が上がり始めると、買い手の支払い負担が増えるため、今が高値の可能性あり
- 【武蔵増戸駅より西側】買い手がつきにくいため、土地価格の下落は進む
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
あきる野市の土地価格は、緩やかに上昇してきましたが、今後は金利上昇が予想されるため、ここから大きく上がることはなさそうですし、下落するにしても、時間がかかるでしょう。
そのため、待っている間の家賃の方が高くつく可能性が高いです。迷っている方は、今のうちから物件探しをしたほうがいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
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当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス
あきる野市の不動産価格は、金利低下・変動金利の利用者増加によって、かなり広範囲で上昇してきました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、今が１番の高値の地区は多そうです。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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