この記事ではあきる野市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、あきる野市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）あきる野市平沢東１丁目３番３ | 東秋留（1100） | 24.9 | 2.3% | 3.6% |
| 公）あきる野市秋川２丁目１７番７ | 秋川（400） | 53.8 | 1.9% | -0.6% |
| 公）あきる野市雨間字澤田４１５番１５ | 秋川（680） | 39.6 | 1.7% | -1.6% |
| 公）あきる野市秋留４丁目８番１９ | 東秋留（1200） | 40.3 | 1.7% | -0.8% |
| 公）あきる野市二宮字森腰１１３３番４０ | 東秋留（250） | 42.2 | 1.6% | -0.8% |
| 公）あきる野市秋川６丁目１４番３ | 秋川（650） | 49.8 | 1.3% | -1.3% |
| 公）あきる野市伊奈字北伊奈前９０３番９ | 武蔵増戸（400） | 35.3 | 0.9% | -1.8% |
| 公）あきる野市草花字折立下タ３６７０番２６２ | 福生（1700） | 35.3 | 0.9% | |
| 公）あきる野市原小宮１丁目３番２２ | 秋川（1500） | 35.6 | 0.9% | -1.8% |
| 公）あきる野市平沢字西平６００番１２ | 東秋留（850） | 36 | 0.9% | |
| 公）あきる野市野辺字宅地附２３７番５ | 東秋留（680） | 37.3 | 0.9% | -1.7% |
| 公）あきる野市小川東３丁目９番１３ | 拝島（1900） | 37.6 | 0.9% | -1.7% |
| 公）あきる野市瀬戸岡字天神前３９４番５ | 秋川（1100） | 32 | 0.8% | -2.2% |
| 公）あきる野市山田字上分９５６番７ | 武蔵増戸（840） | 29.1 | 0.8% | -2.1% |
| 公）あきる野市引田字静ノ郷６１３番５ | 武蔵引田（1000） | 30.7 | 0.6% | -1.9% |
| 公）あきる野市伊奈字新宿１１３２番５ | 武蔵増戸（1100） | 29.7 | 0.4% | -2.7% |
| 公）あきる野市草花字羽ケ田２９１９番４ | 秋川（2300） | 30 | 0.4% | -2.3% |
| 公）あきる野市留原字中村７６１番８ | 武蔵五日市（700） | 23 | 0.3% | -3.1% |
| 公）あきる野市舘谷字追原１４２番１６外 | 武蔵五日市（450） | 27.7 | 0.2% | -3.1% |
| 公）あきる野市高尾字橋本１８５番４ | 武蔵五日市（1200） | 21.8 | 0.2% | -3.4% |
| 公）あきる野市草花字山ノ神２１００番４４ | 羽村（2200） | 23 | 0.1% | -3.2% |
| 公）あきる野市小川東１丁目１３番５ | 拝島（1800） | 32.8 | 0.0% | -7.0% |
| 公）あきる野市戸倉字西戸倉５２５番３ | 武蔵五日市（2800） | 11.6 | 0.0% | -5.9% |
| 公）あきる野市草花字小宮久保２７２０番３外 | 秋川（2200） | 19.7 | 0.0% | -3.7% |
| 公）あきる野市小和田字北ノ前１４０番８ | 武蔵五日市（1500） | 17 | 0.0% | -8.4% |
| 公）あきる野市秋川２丁目７番４ | 秋川（150） | 71.9 | 0.0% | -3.5% |
| 基）あきる野市野辺字横吹１１６３番１７ | 東秋留（900） | 38 | 0.9% | -1.7% |
| 基）あきる野市雨間字澤田４１５番１５ | 秋川（680） | 39.3 | 0.8% | -2.5% |
| 基）あきる野市油平字阿岐野１８番１０ | 秋川（240） | 40.9 | 0.8% | -2.4% |
| 基）あきる野市上代継字中丸３０５番２３ | 秋川（1200） | 32.9 | 0.8% | -2.3% |
| 基）あきる野市伊奈字前原１２５８番２７ | 武蔵増戸（600） | 29.9 | 0.8% | -2.3% |
| 基）あきる野市草花字台下タ１３２６番１４ | 福生（1700） | 31.7 | 0.7% | -2.0% |
| 基）あきる野市秋川五丁目９番２０ | 秋川（800） | 54.1 | 0.6% | -0.6% |
| 基）あきる野市五日市字原ヶ谷戸３７６番３ | 武蔵五日市（680） | 27.2 | 0.1% | -3.4% |
| 基）あきる野市留原字東３２番２ | 武蔵五日市（1500） | 20 | 0.0% | -2.3% |
| 基）あきる野市五日市字中宿１８番１ | 武蔵五日市（700） | 32.3 | 0.0% | -2.0% |
| 基）あきる野市菅生字中１２０５番３ | 秋川（3300） | 14.2 | -0.2% | -4.2% |
| 基）あきる野市牛沼字小松平５３３番１７ | 秋川（1900） | 18 | -0.4% | -3.2% |
| 基）あきる野市乙津字荷田子７４６番１ | 武蔵五日市（5100） | 8.5 | -0.4% | -3.7% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、東大和市の土地価格の動き
東大和市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.7％、商業地も＋0.5％と、上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-2.8％。商業地で-2.7％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
新型コロナが起こった2020年に、あきる野市の土地価格は３％以上の下落をしました。
その後も、なかなか回復し切れていない状況です。
あきる野市に引っ越してくる人はいるが、、、
①在宅ワークの増加と、②不動産価格の上昇によって、都心部から郊外へと移住する動きが出ています。
あきる野市でも、10〜20代は出ていく人の方が多いですが、それ以外の年代では、引っ越してくる人の方が多い状況が続いています。
では、なぜ土地価格が上がらないのかというと、農地の宅地化によって、新しく出来た住宅地に住む人が多いからでしょう。
古い住宅地に対する需要が少ないため、土地価格が上がりにくい状況が続いていると言えます。
３、これからどうなるのか？
ここからは、あきる野市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
東京の生産緑地の分布図：あきる野市は６９ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
お隣の八王子市にも200ha以上も残っており、かなり影響が大きいエリアの１つとなっています。
あきる野市には、人口の流入が見られますが、それが土地価格に反映されていないのは、農地の宅地化が進んでいるためでしょう。
その動きが、２２年以降はさらに進むと考えられるため、今ある住宅地に対する影響は大きくなりそうです。
（３）これからあきる野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表したあきる野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約5,000人減少するそうです。
あきる野市はこれから10年で約5,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口も、2025→35年の10年間で約2,000人も減る見通しです。
あきる野市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
新型コロナ以降、人口流入が増えてはいるものの、その規模は小さいため、全体としては人口減少は避けられないでしょう。
そうすると、買い手となる人口も減るため、土地に対する需要は年々減少していくと考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、あきる野市の今後の土地価格は、
- 市外から引っ越してくる人は増えているが、農地の宅地化が進んでいることもあって、土地があまり気味。そのため、どんどん下がる気配はない
- 今後は、①金利の上昇リスク、②生産緑地の解禁、③人口の減少、などのリスクがあるため、長期的には下落するエリアの増加が避けられない
と言えるでしょう。
売るなら：郊外の物件にもチャンスが
現在起こっていることは、都心に近いマンション一辺倒だった住宅需要が、郊外にまで広がっている、ということです。
特に、２３区の土地・マンション価格の上昇は、かなり異常なレベルにまでなっていますから、そこから見れば、あきる野市の土地は、かなり安いと見られており、場合によっては高値で売れる可能性はあります。
ただし、これまでの人口増加エリアや、土地価格の動きを見ても、駅近エリアに人気が集まりやすいのは確かです。
そのため、駅から遠いエリアの不動産売却は、長期戦になる可能性も考えて、早めの準備をした方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、あきる野市に「秋川」という地区があります。
ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：４９万円／坪
- 実際の取引価格：５０〜６３万円／坪
と、公示地価の約０.９〜１.２倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【あきる野市秋川の土地取引（過去２年間）】
- 秋川駅から徒歩１０〜１１分のエリアで、５０〜５８万円／坪で取引されている
- 秋川地区では１１件の土地取引があったが、アンケート調査で回収できたのは２件のみ
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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