（画像出典：ウィキペディア DVMG, Tsukaguchicho）
この記事では尼崎市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、尼崎市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2019.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）尼崎市南塚口町２－１２－２１ | 阪急塚口（250） | 123.8 | 3.9% | 16.5% |
| 公）尼崎市南武庫之荘１－１３－２５ | 武庫之荘（80） | 140.3 | 3.7% | 15.8% |
| 公）尼崎市東難波町５丁目３５１番２ | 阪神尼崎（500） | 125.4 | 7.3% | 15.2% |
| 基）尼崎市長洲西通１－３－２３ | ＪＲ尼崎（240） | 102 | 5.5% | 14.4% |
| 公）尼崎市西向島町１４５番１ | 出屋敷（670） | 39.3 | 2.6% | 14.4% |
| 公）尼崎市武庫之荘１－６－４ | 武庫之荘（210） | 116.8 | 2.3% | 13.5% |
| 基）尼崎市南武庫之荘１－１３－２５ | 阪急武庫之荘（80） | 136.6 | 3.8% | 12.5% |
| 基）尼崎市塚口町１丁目１７番１外 | 阪急塚口（250） | 151.8 | 4.1% | 10.6% |
| 公）尼崎市御園町２１番２ | 阪神尼崎（120） | 135.3 | 4.6% | 10.2% |
| 公）尼崎市武庫之荘２－２０－４ | 武庫之荘（430） | 110.9 | 1.2% | 9.8% |
| 公）尼崎市南塚口町３－９－２３ | 阪急塚口（530） | 110.6 | 2.8% | 9.5% |
| 公）尼崎市東海岸町１番６０ | 阪神尼崎（3100） | 27.1 | 1.2% | 9.3% |
| 公）尼崎市神田中通２丁目１４番１外 | 阪神尼崎（170） | 150.5 | 5.1% | 8.8% |
| 公）尼崎市南塚口町１－１７－３ | 阪急塚口（480） | 96.7 | 0.7% | 8.5% |
| 基）尼崎市御園３－２２－２２ | ＪＲ塚口（1100） | 53.1 | 1.9% | 8.1% |
| 公）尼崎市上坂部２－２０－２４ | 塚口（600） | 58.1 | 2.3% | 8.0% |
| 公）尼崎市南武庫之荘４－７－１１ | 武庫之荘（800） | 87.1 | 0.8% | 7.3% |
| 公）尼崎市西向島町８１番２ | 出屋敷（600） | 35 | 1.0% | 7.1% |
| 基）尼崎市中浜町２４番外 | 阪神尼崎センタープール前（1600） | 25.1 | 1.3% | 7.0% |
| 公）尼崎市西長洲町１－３－３３ | 尼崎（1200） | 45.9 | 1.5% | 6.9% |
| 基）尼崎市塚口町４丁目２１番２ | 阪急塚口（780） | 83.2 | 1.2% | 6.8% |
| 基）尼崎市南武庫之荘４－７－１１ | 阪急武庫之荘（800） | 86.8 | 0.4% | 6.5% |
| 公）尼崎市立花町３－１－３ | 立花（550） | 81.5 | 2.1% | 6.5% |
| 公）尼崎市武庫元町１－２２－１３ | 武庫之荘（1400） | 81.2 | 0.0% | 6.0% |
| 公）尼崎市東園田町５丁目４６番８ | 園田（160） | 93.1 | 3.7% | 6.0% |
| 基）尼崎市塚口町５丁目２０番１４ | 阪急塚口（900） | 83.8 | 0.8% | 5.8% |
| 公）尼崎市西長洲町３－１－７７ | 阪神尼崎（1300） | 37.6 | 1.8% | 5.6% |
| 基）尼崎市武庫之荘４－８－７ | 阪急武庫之荘（820） | 95.4 | 0.0% | 5.5% |
| 公）尼崎市武庫之荘本町３－８－２２ | 武庫之荘（1200） | 72.3 | 0.5% | 5.3% |
| 基）尼崎市南塚口町８－１６－１３ | 阪急塚口（800） | 73.3 | 0.9% | 5.2% |
| 基）尼崎市西高洲町１６番４５ | 阪神出屋敷（1100） | 34.7 | 1.0% | 5.0% |
| 基）尼崎市南塚口町７－２５－２０ | 阪急塚口（1000） | 81.2 | 0.0% | 4.7% |
| 公）尼崎市宮内町２丁目３９番４ | 出屋敷（230） | 81.2 | 1.2% | 4.2% |
| 公）尼崎市北初島町１６番９ | 大物（1600） | 33.7 | 1.0% | 4.1% |
| 公）尼崎市富松町１－２４－１３ | 武庫之荘（1100） | 68.6 | 0.5% | 4.0% |
| 公）尼崎市久々知３－２４－３５ | 尼崎（1300） | 34.3 | 1.0% | 4.0% |
| 基）尼崎市立花町１－１５－３ | ＪＲ立花（170） | 114.5 | 1.8% | 3.9% |
| 公）尼崎市上ノ島町１－６－１６ | 武庫之荘（800） | 63.4 | 0.5% | 3.8% |
| 公）尼崎市武庫元町１－２８－１６ | 武庫之荘（1400） | 72.6 | 0.5% | 3.8% |
| 基）尼崎市昭和通２－６－７ | 阪神尼崎（690） | 62 | 1.1% | 3.3% |
| 基）尼崎市立花町２－１１－２７ | ＪＲ立花（440） | 72.6 | 0.9% | 3.3% |
| 公）尼崎市南塚口町４－２－３７ | 塚口（650） | 38.3 | 0.9% | 2.7% |
| 基）尼崎市杭瀬本町２－１－７ | 阪神杭瀬（250） | 82.5 | 0.8% | 2.5% |
| 基）尼崎市武庫町１－２－６ | 阪急武庫之荘（1000） | 74.6 | 0.0% | 2.3% |
| 公）尼崎市若王寺３－１９－１ | 園田（1400） | 47.2 | 0.7% | 2.1% |
| 基）尼崎市次屋３－１１－３６ | 阪急園田（1900） | 47.5 | 0.7% | 2.1% |
| 公）尼崎市若王寺２－２３－１１ | 園田（1500） | 65 | 0.0% | 2.1% |
| 基）尼崎市富松町３－３６－２２ | 阪急塚口（1800） | 71 | 0.0% | 1.9% |
| 公）尼崎市南武庫之荘７－９－３ | 武庫之荘（1300） | 63 | 0.5% | 1.6% |
| 公）尼崎市武庫の里２－２１－１３ | 武庫之荘（2000） | 64 | 0.0% | 1.6% |
| 公）尼崎市南七松町１－５－５ | 立花（700） | 66.7 | 0.0% | 1.5% |
| 公）尼崎市長洲中通３－１３－２ | 大物（1000） | 60.1 | 0.0% | 1.1% |
| 公）尼崎市大西町２－２－２４ | 立花（1200） | 60.4 | 0.0% | 1.1% |
| 公）尼崎市浜２－１８－１４ | 尼崎（900） | 60.7 | 0.5% | 1.1% |
| 基）尼崎市武庫之荘８－１２－１８ | 阪急武庫之荘（1900） | 61.7 | 0.0% | 1.1% |
| 基）尼崎市東難波町３－６－２２ | 阪神尼崎（1300） | 62 | 0.0% | 1.1% |
| 公）尼崎市東難波町３－６－２２ | 阪神尼崎（1300） | 62 | 0.0% | 1.1% |
| 公）尼崎市東園田町６丁目１１８番７ | 園田（550） | 71.9 | 0.0% | 0.9% |
| 基）尼崎市田能５－３－２６ | ＪＲ猪名寺（1100） | 41.3 | 0.0% | 0.8% |
| 公）尼崎市名神町２－１２－６ | 阪急塚口（1600） | 45.9 | 0.7% | 0.7% |
| 公）尼崎市常光寺１－１４－８ | 尼崎（1000） | 53.8 | 0.0% | 0.6% |
| 基）尼崎市三反田町２－３－８ | ＪＲ立花（1000） | 54.8 | 0.0% | 0.6% |
| 公）尼崎市浜田町５丁目３９番７ | 立花（1500） | 55.1 | 0.0% | 0.6% |
| 基）尼崎市次屋２－２７－２１ | ＪＲ尼崎（950） | 60.7 | 0.0% | 0.5% |
| 公）尼崎市武庫町３－１８－１８ | 武庫之荘（1800） | 66 | 0.0% | 0.5% |
| 公）尼崎市塚口本町４－３－１８ | 稲野（450） | 67 | 0.5% | 0.5% |
| 基）尼崎市金楽寺町２－１５－２６ | ＪＲ尼崎（1100） | 57.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）尼崎市名神町３－６－２１ | 阪急塚口（1800） | 59.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）尼崎市西立花町１－１３－２８ | 立花（540） | 53.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）尼崎市潮江３－６－８ | 尼崎（850） | 55.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）尼崎市尾浜町３－１２－１２ | 尼崎（1300） | 52.8 | 0.0% | 0.0% |
| 公）尼崎市小中島３－２－１２ | 園田（950） | 55.8 | 0.0% | -0.6% |
| 公）尼崎市稲葉荘３－７－３ | 立花（1700） | 55.8 | 0.0% | -0.6% |
| 基）尼崎市食満７－２８－１２ | 阪急園田（1300） | 51.2 | -0.6% | -1.3% |
| 基）尼崎市東本町２丁目１０７番 | 阪神大物（650） | 44.2 | 0.0% | -1.5% |
| 公）尼崎市大庄北４－１９－７ | 立花（1800） | 73.9 | 0.4% | -1.8% |
| 公）尼崎市西本町１丁目２８番２ | 阪神尼崎（450） | 54.1 | 0.0% | -1.8% |
| 公）尼崎市猪名寺１－１９－２３ | 猪名寺（380） | 46.9 | 0.0% | -2.1% |
| 公）尼崎市元浜町２丁目６５番５ | 武庫川（620） | 54.5 | 0.0% | -2.4% |
| 基）尼崎市水堂町２－２２－５ | ＪＲ立花（1000） | 52.5 | 0.0% | -2.5% |
| 基）尼崎市大庄西町４－１０－６－１ | 阪神尼崎センタープール前（850） | 51.5 | -0.6% | -2.5% |
| 公）尼崎市大島２－３１－５ | 武庫川（900） | 52.5 | -0.6% | -3.0% |
| 公）尼崎市杭瀬南新町１－７－７ | 杭瀬（150） | 62.4 | -0.5% | -3.6% |
| 基）尼崎市大庄川田町２８番１ | 阪神尼崎センタープール前（1200） | 51.5 | -0.6% | -3.7% |
| 公）尼崎市南清水２２－４ | 猪名寺（500） | 47.9 | -0.7% | -4.0% |
| 公）尼崎市大庄川田町２８番１ | 尼崎センタープール前（1200） | 51.5 | 0.0% | -4.3% |
| 公）尼崎市杭瀬寺島１－１１－１０ | 杭瀬（600） | 50.2 | 0.0% | -4.4% |
| 公）尼崎市食満２－４－１０ | 猪名寺（1200） | 52.5 | -1.2% | -4.8% |
| 基）尼崎市武庫川町３丁目３番 | 阪神武庫川（250） | 65.7 | -0.5% | -5.2% |
| 公）尼崎市道意町４丁目３２番２ | 尼崎センタープール前（200） | 52.8 | -0.6% | -5.9% |
| 基）尼崎市東園田町３丁目１４番１１外 | 阪急園田（1100） | 68.6 | ||
| 基）尼崎市潮江１－２－６ | ＪＲ尼崎（270） | 221.1 | 0.4% | |
| 基）尼崎市東難波町２－１４－４ | 阪神尼崎（1400） | 94.7 | 0.7% | |
| 基）尼崎市西昆陽１－２７－１８ | 阪急武庫之荘（2800） | 70 | 0.5% | |
| 基）尼崎市神田中通３丁目３１番２ | 阪神尼崎（350） | 150.2 | 0.7% | |
| 基）尼崎市南武庫之荘３－１５－１１ | 阪急武庫之荘（1000） | 84.5 | 1.2% | |
| 公）尼崎市東園田町３丁目１４番１１外 | 園田（1100） | 68.6 | 0.0% | |
| 公）尼崎市戸ノ内町３－２８－７ | 園田（2200） | 30 | -2.2% | |
| 公）尼崎市大物町１－７－１６ | 大物（260） | 52.5 | 0.0% | |
| 公）尼崎市武庫之荘７－１８－４ | 武庫之荘（1600） | 64.4 | 0.0% | |
| 公）尼崎市西昆陽１－１９－１８ | 武庫之荘（2600） | 52.8 | 0.0% | |
| 公）尼崎市東園田町９丁目６番２ | 園田（250） | 81.2 | 0.4% | |
| 公）尼崎市大庄西町１－１３－２３ | 武庫川（200） | 54.5 | 0.0% | |
| 公）尼崎市南武庫之荘３－１８－１１ | 武庫之荘（700） | 82.8 | 0.8% | |
| 公）尼崎市稲葉元町２－４－８ | 立花（900） | 51.2 | ||
| 公）尼崎市瓦宮２－２０－６ | 園田（1100） | 53.1 | 0.0% | |
| 公）尼崎市御園２－１１－４０ | 塚口（840） | 58.1 | 0.0% | |
| 公）尼崎市西本町北通５丁目１７０番外 | 阪神尼崎（750） | 54.8 | 0.0% | |
| 公）尼崎市尾浜町３－２９－２７ | 尼崎（1700） | 69.6 | 0.0% | |
| 公）尼崎市潮江１－２－６ | 尼崎（270） | 227.7 | 3.3% | |
| 公）尼崎市上坂部３－１３－１０ | 塚口（830） | 67.7 | 0.0% | |
| 公）尼崎市東塚口町１－１０－１０ | 塚口（0） | 115.5 | 2.3% | |
| 公）尼崎市大浜町２丁目５０番外 | 武庫川（2400） | 31.7 | 1.1% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
ただし、最新の公示地価のデータは今年の１月１日現在の価格なので、新型コロナの影響が反映されていません。
そのため、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の尼崎市の土地価格の動き
この７年間で尼崎市の土地価格を見ると、兵庫県の平均が２.０％下落したのに対して、プラス０.５％と逆に上げていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-19年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
全体的な傾向としては、駅に近いエリアほど高く、離れるほど下落するエリアが増えているようです。
なぜ駅近ほど上昇しているのか？
その最も大きな理由は、金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ郊外では下げ続けているのか？
このように家を買いたい人にとっては、とてもいい環境だったわけですが、なぜ駅から離れるほどに下げているのでしょうか？
その理由は、人口の減少です。
兵庫県の人口は2005年をピークに減少し続けているのです。
しかも、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この１０年間で２０万人近く減少しています。
そのため、郊外の買い手が減ってしまい、土地価格の下落が止まらないんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。
オリンピックの延期が決まった３月２４日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、５月２５日の解除宣言までの２ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。
解除された６月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。
このような状況を受けて専門家の間では、「この４〜６月のGDP（国内総生産）は、年率にして２３％ほど減少したのではないか？」という見通しが出ています。
（参考：日経新聞「実質GDP、4～6月23%減 民間予測」）
ほとんどの業界では、売り上げが１割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均２３％の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。
そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。
例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って３回目の業績の下方修正をしました。
（参考：サンケイBIZ「ファストリ通期予想、３回目の下方修正 海外ユニクロ赤字が影響」）
日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。
これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。
また、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
兵庫では、特に商業地が危ない
兵庫県内で特に大きいのが、外国人観光客が減ったことによる商業地への影響です。
３月末から緊急事態宣言が全国に適用されたことで、ほとんどの商業施設が休業へと突入しました。
東京や大阪などの大都市の百貨店の売り上げを見ても、２〜３月は３〜４割減、４月は７〜８割減とかなりひどい状況となっています。
では、それ以外の地方店はどうかと言うと、全国的な自粛ムードもあって、やはり過去に見られないほどの売り上げの落ち込みが起こっています。
福岡でも約９割のマイナスになっていますし、それ以外の地方都市の仙台や高知、高槻（大阪）でも４月の売り上げは６〜８割前後のマイナスとなっており、兵庫県でも同様の傾向になっています。
百貨店の２〜４月の売上高（前年比）
| ２月 | ３月 | 4月 | |
| 三越（岩田屋） | −17.4% | -31.5% | -80.0% |
| 博多大丸 | -18.4% | -44.4% | -87.9% |
| 大丸（高知） | −6.8% | -36.4% | -73.1% |
| 松坂屋（高槻） | -11.8% | -33.9% | -67.0% |
| 三越伊勢丹（新潟） | +9.1% | -15.2% | -64.6% |
| 三越（仙台） | -4.6% | -26.1% | -64.9% |
（参考：各社HPより）
ここまで売り上げが減ってしまうと、他の周辺の小売店もかなり大きな影響を受けてきます。
閉店するお店も増えると、ビルも空室だらけになってくるので、商業地の土地価格も大きく下落していくでしょう。
そうすると、周辺の雇用が不安定化するため、家を購入する人が減少します。土地価格も下げやすくなってくるでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、尼崎市にも、７７ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約１万戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図：尼崎市は７７ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
また、尼崎市だけでなく伊丹市、西宮市などの隣り合った市も生産緑地が多く残っています。
そのため、人気の少ない郊外で住宅地が増え、さらに土地価格が下落する可能性があります。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから尼崎市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した尼崎市の人口の見通しによると、2025年までに19,000人減少するそうです。
尼崎市の人口は、2025年までに19,000人減少する
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である３０代は、2025年までに11,600人減る見通しです。
人口減少分の半分以上が、家を建てる30代なのです。
尼崎市の30代人口は、2025年までに約11,600人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
2022年には生産緑地の解禁もありますし、買い手となる30代も減ります。
特に郊外の住宅地では注意が必要でしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、尼崎市の土地価格は、
- 駅の周辺では上昇しているエリアがある一方で、郊外では下落する二極化が進んでいる
- ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、30代人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
駅近エリアを中心に上昇していきた尼崎市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「稲葉荘（いなばそう）」という、立花駅の西側、武庫川沿いに広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：56万円／坪
- 実際の取引価格：39〜83万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.１倍の価格差があります。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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では、どうやってそれを調べられるのか？
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