芦屋市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

芦屋市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

芦屋市 兵庫県

(画像出典:ウィキペディア kcomiida, 翠ヶ丘

 

この記事では芦屋市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、芦屋市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
芦屋市業平町5-21芦屋(130)26010.2%50.1%
芦屋市船戸町5-24芦屋(300)303.68.2%39.4%
芦屋市船戸町8-11芦屋(550)234.36.8%
芦屋市川西町10-18阪神芦屋(250)147.84.9%18.5%
芦屋市打出町1-18打出(0)117.54.7%11.3%
芦屋市親王塚町6-16芦屋(500)165.74.6%20.7%
芦屋市月若町8-1芦屋川(0)194.74.4%14.6%
芦屋市打出小槌町5-6打出(300)128.44.3%16.5%
芦屋市西芦屋町5-11芦屋川(400)146.94.0%
芦屋市春日町11-6打出(300)125.43.8%11.8%
芦屋市竹園町3-9阪神芦屋(600)114.53.6%11.9%
芦屋市浜町5-6打出(360)102.63.3%9.5%
芦屋市翠ケ丘町19-36芦屋(1100)132.73.1%
芦屋市西山町19-6芦屋川(500)1372.7%12.2%
芦屋市平田町3-10阪神芦屋(530)1012.7%8.5%
芦屋市岩園町20-3芦屋(1700)111.52.4%8.7%
芦屋市精道町4-18阪神芦屋(290)1322.3%12.4%
芦屋市東山町21-13芦屋(1000)105.92.2%7.4%
芦屋市松浜町9-15阪神芦屋(850)1012.0%6.3%
芦屋市朝日ケ丘町2-18芦屋(1600)86.81.2%
芦屋市山手町10-13芦屋川(750)119.51.1%2.5%
芦屋市南浜町11-12阪神芦屋(2600)38.90.9%-1.7%
芦屋市浜風町22-2打出(1700)50.80.7%-3.1%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
芦屋市業平町2-10JR芦屋( 300)235.610.4%46.3%
芦屋市大原町17-7JR芦屋( 650)216.25.6%28.4%
芦屋市宮塚町6-17JR芦屋( 400)132.74.7%19.6%
芦屋市川西町10-18阪神芦屋( 250)144.54.3%17.7%
芦屋市西山町9-2阪急芦屋川( 150)147.54.2%14.0%
芦屋市三条南町4-2JR甲南山手( 340)128.74.0%14.7%
芦屋市西山町19-6阪急芦屋川( 500)1363.5%12.3%
芦屋市呉川町11-18阪神芦屋( 1200)992.0%5.3%
芦屋市六麓荘町9-12JR芦屋( 2400)711.9%4.4%
芦屋市奥池町14-25阪急芦屋川( 6100)180.0%-2.7%

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか?(下がっているのか?)」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

2、芦屋市の土地価格の動き

芦屋市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で15.9%上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で1.6%のプラス商業地は3.5%のプラスとなっていました。

 

芦屋市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、駅周辺の上昇率がかなり高くなっています。

その反面、浜風町や緑町といった湾岸部や、山側の朝日ケ丘町などは、駅からも遠く人気が落ちています。

全体的には、駅に近いエリアほど高く、離れるほど下落するという傾向にようですね。

 

なぜ芦屋市では、駅周辺以外は上がりにくいのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を3つ、最初に解説します。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、ここ数年で土地価格が全国的に上昇していたのは、金利の低下が理由です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②芦屋市では、人口が減っている

ところが、芦屋市では人口が減少しています。2013→20年の7年間で約700人減っているのです。

 

芦屋市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

700人というと、それほど影響がないように思えますが、家を購入する中心年代では、この7年間で約4,300人も減っていたのです。

 

芦屋市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

この7年間で、1割以上も減っているわけですから、土地価格にも大きな影響が出ているわけですね。

 

では、どのエリアで人口が減少しているのでしょうか?

この点について、町丁別に50人以上の人口増加、または減少している地区を調べて見ました。

 

芦屋市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(500人以上の増加)>オレンジ色(100〜499人増加)>緑色(50〜99人増加)>青色の↙️(50〜99人減少)>紫色の↙️(100〜499人減少)>黒色の↙️(500人以上の減少)

(参考:芦屋市 「芦屋市の統計資料」)

 

高浜町や涼風町などの沿岸部の新興住宅地で増加しているほかは、減少しているエリアが目立ちますね。

芦屋市では、山あいを切り開いて住宅地を作るのではなく、埋め立てによって住宅地を拡大させています。

それだけ新しい土地が供給されているということですから、古くからある住宅地を購入する人が減ってしまい、人口が減少している地区が増えているようです。

 

③株価が上昇したので、富裕層エリアの不動産価値が上昇した

高級住宅地では、株価の上昇と相関が高いことで知られています。

 

例えば、東京の都心3区の株価とマンション価格の関係を見ると、このようにかなり連動しています。

 

東京3区の中古マンション価格

 

富裕層は株式などの金融資産を多く持っている傾向にあるため、株価が上昇することで、このような不動産を高値でも購入できるためです。

そのため、同じ通勤圏の尼崎市と比べてみても、土地価格の上がり方が全然違うんですね。

 

芦屋市と尼崎市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

芦屋市では、マンションの建築制限が厳しく、芦屋駅周辺以外で大規模なマンションを建てることは難しいです。

そのため、高層階の大規模マンションが作られないため、駅周辺の地区でも人口が増えにくくなっており、普通であれば、土地価格はここまで上がりません。

 

ですが、富裕層の方による不動産購入によって、駅周辺の住宅地の価格の上昇率は、県内でもトップクラスとなっており、30%以上の上昇をしている地区もたくさんありました。

 

というわけで、芦屋市の土地価格は、

  • 株価の上昇によって、富裕層が好む住宅地は、大幅に上昇している
  • その一方で、若い世代を中心に人口が減少していることと、沿岸部に新興住宅地が開発されていることから、山あいや沿岸部にある既存の住宅地では人口が減少しており、土地価格も弱くなっている
  • その結果、駅周辺とそれ以外のエリアとで、土地価格の二極化が進みつつある

と言えるでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、芦屋市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、芦屋市にも、2ヘクタールの生産緑地があります。

30坪の土地で約200戸分にもなります。

 

兵庫の生産緑地の分布図:芦屋市は2ヘクタール

兵庫県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ほとんど無いに等しいので、あまり問題ないと思うかもしれませんが、隣の神戸市、西宮市では100ヘクタール規模での生産緑地が残っています。

 

そのため、市の境界付近で宅地が増えることで、土地への需要が緩む可能性があります。

 

郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

 

(3)これから芦屋市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した芦屋市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1,500人減少するそうです。

 

芦屋市はこれから10年で約1,500人減る

芦屋市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約5,700人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年でさらに2割近くも減ることになります。

 

芦屋市の30〜40代人口は、2020→30年で約5,700人減る

芦屋市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、駅から離れた郊外のエリアでは、さらに注意が必要となるでしょう。

 

結論

以上のことから、芦屋市の土地価格は、

  • 若い世代の人口が減少傾向にあるため、駅周辺では土地価格が上昇する一方で、駅から離れた郊外では人口減少、土地価格の動きも弱い
  • 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

4、こんなに違うの?公示地価と実際の価格

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、「岩園町(いわぞのちょう)」という、芦屋駅の北東に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:105万円/坪
  • 実際の取引価格:81〜140万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、約1.7倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【芦屋市岩園町の公示地価】

芦屋市の公示地価

  • 芦屋駅から1,700mの距離、徒歩約21分(1分=80m)
  • 318,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =105万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【芦屋市岩園町の土地取引】

芦屋市の土地取引

  • 芦屋駅から徒歩19〜28分のエリアで、81〜140万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、選ぶ不動産会社によって、もっと高く売れたり、もっと安く買うことができるんですね。

 

なぜ、これほど取引価格と違うのか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報が違うからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、そのエリアに対する不動産会社の相場(評価額・取引価格)が変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

そのため、

  • そのエリアの取引情報を多く持っている
  • 買い手・売り手の相談が多い

といった会社を探すことが重要なんですね。

 

買うなら:非公開物件の探し方

では、物件を探すなら、どういう工夫が必要なのでしょうか?

根気よくネットや不動産会社に行って探す方法もありますが、こういうサービスもあります↓

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国850社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。

 

タウンライフ土地探し

 

住宅メーカーで家を建てた人は、売却する時に、同じ会社に相談するケースも多いので、条件の良い物件を探せる可能性が上がります。

無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:取引実績の多い会社の探し方

不動産会社によって、エリアや物件(戸建て・マンション)の強みが違います。

例えば、マンション販売をしている企業であれば、取引のほぼ10割がマンション、ということも珍しくありません。

 

また、取引実績をHP上で開示している企業も少ないため、どこに頼めばいいのか迷われることも多いでしょう。

そこで、当サイトでは、取引実績を調べて、芦屋市の不動産会社ランキングを作成しました。

 

芦屋市の不動産会社ランキング|売却実績・強い物件種類(土地・戸建て or マンション)
芦屋市の不動産会社7社を成約実績でランキングしました。物件ごとの成約件数から、強みの物件種(土地・戸建て or マンション)の割合もわかります。

 

まずは価格を知りたいのなら、一括査定

売るかどうか迷われていて、「評価額が高ければ売りたい」という人もいるでしょう。

 

そんな人にとって、便利なサービスが「一括査定」です。

一度の登録で、複数社から無料で査定額を教えてもらえるサービスです。

 

査定は、過去の取引情報に基づいて、各社が評価額を出してくるため、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すこともできます。

査定サービスはいくつもありますが、参加企業がどこかで、大きく2つに分かれます。ここでは、代表的な2つのサービスをご紹介します。

 

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こちらの「すまいValue(バリュー)」は、国内の取引実績の多い大手6社に、無料で査定を依頼することができます。

 

すまいバリュー 202312

 

三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介の4社は、こちらのサービスにだけ参加しています。

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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【PR】イエウール(地元企業も参加)

不動産の取引は、地域性が強いため、地元企業の方が取引情報を多く持っているケースもあります。

その中でも、こちらのイエウールは、地元企業だけでなく、そこそこの大手企業も参加しているサービスなので、大手と地元のどちらの査定内容も比べてみたい人におすすめです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

また、2024年からYoutubeチャンネルも始めました。
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