芦屋市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

芦屋市兵庫県

(画像出典:ウィキペディア kcomiida, 翠ヶ丘

 

この記事では芦屋市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、芦屋市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)芦屋市業平町34番1芦屋(130)2367.0%49.0%
公)芦屋市船戸町38番3芦屋(300)280.56.9%36.2%
公)芦屋市船戸町15番芦屋(550)219.54.7%
公)芦屋市親王塚町68番4芦屋(500)158.44.3%20.0%
公)芦屋市川西町65番9阪神芦屋(250)140.94.1%16.0%
公)芦屋市打出小槌町178番1打出(300)123.13.9%14.1%
公)芦屋市西芦屋町33番2芦屋川(400)141.23.9%
公)芦屋市西山町107番1芦屋川(500)133.33.9%11.0%
公)芦屋市翠ヶ丘町26番34芦屋(1100)128.73.2%
公)芦屋市月若町2番1芦屋川(0)186.53.1%13.5%
公)芦屋市打出町51番5打出(0)112.23.0%8.6%
公)芦屋市春日町339番外打出(300)120.82.8%9.9%
公)芦屋市竹園町33番2阪神芦屋(600)110.62.8%12.0%
公)芦屋市平田町53番3阪神芦屋(530)98.32.8%6.4%
公)芦屋市浜町68番3外打出(360)99.32.7%7.9%
公)芦屋市精道町63番1阪神芦屋(290)1292.4%12.4%
公)芦屋市岩園町275番10芦屋(1700)108.92.2%7.8%
公)芦屋市松浜町68番1阪神芦屋(850)991.7%4.9%
公)芦屋市東山町266番芦屋(1000)103.61.6%6.4%
公)芦屋市山手町40番14芦屋川(750)118.10.8%1.7%
公)芦屋市朝日ケ丘町327番芦屋(1600)85.80.0%
公)芦屋市南浜町1番106阪神芦屋(2600)38.60.0%
公)芦屋市浜風町12番46打出(1700)50.50.0%-5.6%
基)芦屋市業平町13番JR芦屋(300)213.58.0%32.6%
基)芦屋市大原町75番2JR芦屋(650)204.64.7%21.6%
基)芦屋市宮塚町31番2JR芦屋(400)126.74.3%14.3%
基)芦屋市川西町65番9阪神芦屋(250)138.64.0%12.9%
基)芦屋市西山町107番1阪急芦屋川(500)131.33.9%8.4%
基)芦屋市三条南町87番2JR甲南山手(340)123.83.9%10.3%
基)芦屋市西山町76番2阪急芦屋川(150)141.63.1%9.4%
基)芦屋市呉川町50番4阪神芦屋(1200)972.1%3.2%
基)芦屋市西蔵町5番3阪神打出(520)89.11.5%1.9%
基)芦屋市六麓荘町130番2JR芦屋(2400)69.61.0%2.4%
基)芦屋市奥池町1番1623阪急芦屋川(6100)180.0%-2.7%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、芦屋市の土地価格の動き

芦屋市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で15.9%上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で1.6%のプラス商業地は3.5%のプラスとなっていました。

 

芦屋市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、駅周辺の上昇率がかなり高くなっています。

その反面、浜風町や緑町といった湾岸部や、山側の朝日ケ丘町などは、駅からも遠く人気が落ちています。

全体的には、駅に近いエリアほど高く、離れるほど下落するという傾向にようですね。

 

なぜ芦屋市では、駅周辺以外は上がりにくいのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を3つ、最初に解説します。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、ここ数年で土地価格が全国的に上昇していたのは、金利の低下が理由です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②芦屋市では、人口が減っている

ところが、芦屋市では人口が減少しています。2013→20年の7年間で約700人減っているのです。

 

芦屋市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

700人というと、それほど影響がないように思えますが、家を購入する中心年代では、この7年間で約4,300人も減っていたのです。

 

芦屋市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

この7年間で、1割以上も減っているわけですから、土地価格にも大きな影響が出ているわけですね。

 

では、どのエリアで人口が減少しているのでしょうか?

この点について、町丁別に50人以上の人口増加、または減少している地区を調べて見ました。

 

芦屋市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(500人以上の増加)>オレンジ色(100〜499人増加)>緑色(50〜99人増加)>青色の↙️(50〜99人減少)>紫色の↙️(100〜499人減少)>黒色の↙️(500人以上の減少)

(参考:芦屋市 「芦屋市の統計資料」)

 

高浜町や涼風町などの沿岸部の新興住宅地で増加しているほかは、減少しているエリアが目立ちますね。

芦屋市では、山あいを切り開いて住宅地を作るのではなく、埋め立てによって住宅地を拡大させています。

それだけ新しい土地が供給されているということですから、古くからある住宅地を購入する人が減ってしまい、人口が減少している地区が増えているようです。

 

③株価が上昇したので、富裕層エリアの不動産価値が上昇した

高級住宅地では、株価の上昇と相関が高いことで知られています。

 

例えば、東京の都心3区の株価とマンション価格の関係を見ると、このようにかなり連動しています。

 

東京3区の中古マンション価格

 

富裕層は株式などの金融資産を多く持っている傾向にあるため、株価が上昇することで、このような不動産を高値でも購入できるためです。

そのため、同じ通勤圏の尼崎市と比べてみても、土地価格の上がり方が全然違うんですね。

 

芦屋市と尼崎市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

芦屋市では、マンションの建築制限が厳しく、芦屋駅周辺以外で大規模なマンションを建てることは難しいです。

そのため、高層階の大規模マンションが作られないため、駅周辺の地区でも人口が増えにくくなっており、普通であれば、土地価格はここまで上がりません。

 

ですが、富裕層の方による不動産購入によって、駅周辺の住宅地の価格の上昇率は、県内でもトップクラスとなっており、30%以上の上昇をしている地区もたくさんありました。

 

というわけで、芦屋市の土地価格は、

  • 株価の上昇によって、富裕層が好む住宅地は、大幅に上昇している
  • その一方で、若い世代を中心に人口が減少していることと、沿岸部に新興住宅地が開発されていることから、山あいや沿岸部にある既存の住宅地では人口が減少しており、土地価格も弱くなっている
  • その結果、駅周辺とそれ以外のエリアとで、土地価格の二極化が進みつつある

と言えるでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、芦屋市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、芦屋市にも、2ヘクタールの生産緑地があります。

30坪の土地で約200戸分にもなります。

 

兵庫の生産緑地の分布図:芦屋市は2ヘクタール

兵庫県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ほとんど無いに等しいので、あまり問題ないと思うかもしれませんが、隣の神戸市、西宮市では100ヘクタール規模での生産緑地が残っています。

 

そのため、市の境界付近で宅地が増えることで、土地への需要が緩む可能性があります。

 

郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

 

(3)これから芦屋市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した芦屋市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1,500人減少するそうです。

 

芦屋市はこれから10年で約1,500人減る

芦屋市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約5,700人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年でさらに2割近くも減ることになります。

 

芦屋市の30〜40代人口は、2020→30年で約5,700人減る

芦屋市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、駅から離れた郊外のエリアでは、さらに注意が必要となるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、芦屋市の土地価格は、

  • 若い世代の人口が減少傾向にあるため、駅周辺では土地価格が上昇する一方で、駅から離れた郊外では人口減少、土地価格の動きも弱い
  • 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

未公開物件=安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

未公開物件

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、「岩園町(いわぞのちょう)」という、芦屋駅の北東に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:105万円/坪
  • 実際の取引価格:81〜140万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で見ても、約1.7倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【芦屋市岩園町の公示地価】

芦屋市の公示地価

  • 芦屋駅から1,700mの距離、徒歩約21分(1分=80m)
  • 318,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =105万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【芦屋市岩園町の土地取引】

芦屋市の土地取引

  • 芦屋駅から徒歩19〜28分のエリアで、81〜140万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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