この記事では芦屋市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、芦屋市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）芦屋市業平町３４番１ | 芦屋（130） | 236 | 7.0% | 49.0% |
| 公）芦屋市船戸町３８番３ | 芦屋（300） | 280.5 | 6.9% | 36.2% |
| 公）芦屋市船戸町１５番 | 芦屋（550） | 219.5 | 4.7% | |
| 公）芦屋市親王塚町６８番４ | 芦屋（500） | 158.4 | 4.3% | 20.0% |
| 公）芦屋市川西町６５番９ | 阪神芦屋（250） | 140.9 | 4.1% | 16.0% |
| 公）芦屋市打出小槌町１７８番１ | 打出（300） | 123.1 | 3.9% | 14.1% |
| 公）芦屋市西芦屋町３３番２ | 芦屋川（400） | 141.2 | 3.9% | |
| 公）芦屋市西山町１０７番１ | 芦屋川（500） | 133.3 | 3.9% | 11.0% |
| 公）芦屋市翠ヶ丘町２６番３４ | 芦屋（1100） | 128.7 | 3.2% | |
| 公）芦屋市月若町２番１ | 芦屋川（0） | 186.5 | 3.1% | 13.5% |
| 公）芦屋市打出町５１番５ | 打出（0） | 112.2 | 3.0% | 8.6% |
| 公）芦屋市春日町３３９番外 | 打出（300） | 120.8 | 2.8% | 9.9% |
| 公）芦屋市竹園町３３番２ | 阪神芦屋（600） | 110.6 | 2.8% | 12.0% |
| 公）芦屋市平田町５３番３ | 阪神芦屋（530） | 98.3 | 2.8% | 6.4% |
| 公）芦屋市浜町６８番３外 | 打出（360） | 99.3 | 2.7% | 7.9% |
| 公）芦屋市精道町６３番１ | 阪神芦屋（290） | 129 | 2.4% | 12.4% |
| 公）芦屋市岩園町２７５番１０ | 芦屋（1700） | 108.9 | 2.2% | 7.8% |
| 公）芦屋市松浜町６８番１ | 阪神芦屋（850） | 99 | 1.7% | 4.9% |
| 公）芦屋市東山町２６６番 | 芦屋（1000） | 103.6 | 1.6% | 6.4% |
| 公）芦屋市山手町４０番１４ | 芦屋川（750） | 118.1 | 0.8% | 1.7% |
| 公）芦屋市朝日ケ丘町３２７番 | 芦屋（1600） | 85.8 | 0.0% | |
| 公）芦屋市南浜町１番１０６ | 阪神芦屋（2600） | 38.6 | 0.0% | |
| 公）芦屋市浜風町１２番４６ | 打出（1700） | 50.5 | 0.0% | -5.6% |
| 基）芦屋市業平町１３番 | ＪＲ芦屋（300） | 213.5 | 8.0% | 32.6% |
| 基）芦屋市大原町７５番２ | ＪＲ芦屋（650） | 204.6 | 4.7% | 21.6% |
| 基）芦屋市宮塚町３１番２ | ＪＲ芦屋（400） | 126.7 | 4.3% | 14.3% |
| 基）芦屋市川西町６５番９ | 阪神芦屋（250） | 138.6 | 4.0% | 12.9% |
| 基）芦屋市西山町１０７番１ | 阪急芦屋川（500） | 131.3 | 3.9% | 8.4% |
| 基）芦屋市三条南町８７番２ | ＪＲ甲南山手（340） | 123.8 | 3.9% | 10.3% |
| 基）芦屋市西山町７６番２ | 阪急芦屋川（150） | 141.6 | 3.1% | 9.4% |
| 基）芦屋市呉川町５０番４ | 阪神芦屋（1200） | 97 | 2.1% | 3.2% |
| 基）芦屋市西蔵町５番３ | 阪神打出（520） | 89.1 | 1.5% | 1.9% |
| 基）芦屋市六麓荘町１３０番２ | ＪＲ芦屋（2400） | 69.6 | 1.0% | 2.4% |
| 基）芦屋市奥池町１番１６２３ | 阪急芦屋川（6100） | 18 | 0.0% | -2.7% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、芦屋市の土地価格の動き
芦屋市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１５.９%上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で１.６%のプラス、商業地は３.５%のプラスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、駅周辺の上昇率がかなり高くなっています。
その反面、浜風町や緑町といった湾岸部や、山側の朝日ケ丘町などは、駅からも遠く人気が落ちています。
全体的には、駅に近いエリアほど高く、離れるほど下落するという傾向にようですね。
なぜ芦屋市では、駅周辺以外は上がりにくいのか？
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、その主な理由を３つ、最初に解説します。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、ここ数年で土地価格が全国的に上昇していたのは、金利の低下が理由です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②芦屋市では、人口が減っている
ところが、芦屋市では人口が減少しています。2013→20年の７年間で約700人減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
700人というと、それほど影響がないように思えますが、家を購入する中心年代では、この７年間で約4,300人も減っていたのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
この７年間で、１割以上も減っているわけですから、土地価格にも大きな影響が出ているわけですね。
では、どのエリアで人口が減少しているのでしょうか？
この点について、町丁別に50人以上の人口増加、または減少している地区を調べて見ました。
芦屋市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（500人以上の増加）＞オレンジ色（100〜499人増加）＞緑色（50〜99人増加）＞青色の↙️（50〜99人減少）＞紫色の↙️（100〜499人減少）＞黒色の↙️（500人以上の減少）
高浜町や涼風町などの沿岸部の新興住宅地で増加しているほかは、減少しているエリアが目立ちますね。
芦屋市では、山あいを切り開いて住宅地を作るのではなく、埋め立てによって住宅地を拡大させています。
それだけ新しい土地が供給されているということですから、古くからある住宅地を購入する人が減ってしまい、人口が減少している地区が増えているようです。
③株価が上昇したので、富裕層エリアの不動産価値が上昇した
高級住宅地では、株価の上昇と相関が高いことで知られています。
例えば、東京の都心３区の株価とマンション価格の関係を見ると、このようにかなり連動しています。
富裕層は株式などの金融資産を多く持っている傾向にあるため、株価が上昇することで、このような不動産を高値でも購入できるためです。
そのため、同じ通勤圏の尼崎市と比べてみても、土地価格の上がり方が全然違うんですね。
芦屋市では、マンションの建築制限が厳しく、芦屋駅周辺以外で大規模なマンションを建てることは難しいです。
そのため、高層階の大規模マンションが作られないため、駅周辺の地区でも人口が増えにくくなっており、普通であれば、土地価格はここまで上がりません。
ですが、富裕層の方による不動産購入によって、駅周辺の住宅地の価格の上昇率は、県内でもトップクラスとなっており、３０％以上の上昇をしている地区もたくさんありました。
というわけで、芦屋市の土地価格は、
- 株価の上昇によって、富裕層が好む住宅地は、大幅に上昇している
- その一方で、若い世代を中心に人口が減少していることと、沿岸部に新興住宅地が開発されていることから、山あいや沿岸部にある既存の住宅地では人口が減少しており、土地価格も弱くなっている
- その結果、駅周辺とそれ以外のエリアとで、土地価格の二極化が進みつつある
と言えるでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、芦屋市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、芦屋市にも、２ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約200戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図：芦屋市は２ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ほとんど無いに等しいので、あまり問題ないと思うかもしれませんが、隣の神戸市、西宮市では１００ヘクタール規模での生産緑地が残っています。
そのため、市の境界付近で宅地が増えることで、土地への需要が緩む可能性があります。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから芦屋市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した芦屋市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1,500人減少するそうです。
芦屋市はこれから10年で約1,500人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約5,700人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年でさらに２割近くも減ることになります。
芦屋市の30〜４0代人口は、2020→30年で約5,700人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅から離れた郊外のエリアでは、さらに注意が必要となるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、芦屋市の土地価格は、
- 若い世代の人口が減少傾向にあるため、駅周辺では土地価格が上昇する一方で、駅から離れた郊外では人口減少、土地価格の動きも弱い
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「岩園町（いわぞのちょう）」という、芦屋駅の北東に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：105万円／坪
- 実際の取引価格：81〜140万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.3倍で取引されていました。
取引価格同士で見ても、約１.７倍の価格差があります。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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