厚木市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では厚木市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、厚木市の公示地価、基準地価の一覧

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
厚木市緑ケ丘５－１－２	本厚木（2800）	46.2	14.8%	48.1%
厚木市飯山南３－２０－６２	本厚木（4700）	34.3	13.0%	45.5%
厚木市中町２丁目９３９番外	本厚木（0）	419.1	10.4%	42.1%
厚木市中町４－５－１１	本厚木（400）	122.1	8.8%	16.0%
厚木市中町３－１３－２	本厚木（340）	170	8.4%	22.0%
厚木市金田字佃１０２２番１	本厚木（2200）	35.6	8.0%	26.3%
厚木市長谷字柳町２６０番１６外	愛甲石田（1800）	49.8	7.9%	31.3%
厚木市旭町５－２３－４	本厚木（720）	90.8	7.8%	20.1%
厚木市旭町１－３２－５	本厚木（350）	100.7	7.8%	16.0%
厚木市中町２－１３－１４	本厚木（450）	103	7.6%	15.1%
厚木市中町２－１０－４	本厚木（350）	111.5	7.3%	14.6%
厚木市酒井字上反町３０１７番外	本厚木（2500）	50.5	7.0%	27.5%
厚木市寿町３－８－１５	本厚木（800）	79.9	6.6%	21.0%
厚木市旭町１－８－６	本厚木（280）	134.6	6.5%	18.3%
厚木市旭町３－５－２５	本厚木（550）	75.9	6.5%	19.8%
厚木市岡田字辻３０３１番	本厚木（2200）	67.7	6.2%	22.8%
厚木市恩名１－１８－３	本厚木（950）	69.3	6.1%	18.6%
厚木市戸室１－１５－１８	本厚木（1700）	57.8	4.2%	12.9%
厚木市林２－２４－１５	本厚木（2800）	44.6	3.8%	8.9%
厚木市林４－１２－３７	本厚木（2800）	46.2	3.7%	7.7%
厚木市緑ケ丘４－２－２４	本厚木（3100）	46.5	3.7%	10.2%
厚木市中依知字上原８１番１	本厚木（4700）	40.9	3.3%	7.8%
厚木市林４－２３－３	本厚木（3100）	42.2	3.2%	5.8%
厚木市妻田東２－１７－１５	本厚木（2300）	45.2	3.0%	7.9%
厚木市岡田４－７－２６	本厚木（1700）	45.5	3.0%	4.5%
厚木市三田南３－１２－２７	本厚木（4500）	34.3	3.0%	4.0%
厚木市上落合字坪ノ内５３４番１０	愛甲石田（1500）	35.6	2.9%	3.8%
厚木市戸田字中富町１０３０番８	本厚木（4300）	36	2.8%	5.8%
厚木市及川１－１０－１４	本厚木（4000）	36.3	2.8%	5.8%
厚木市戸室２－１０－８	本厚木（1900）	50.2	2.7%	6.3%
厚木市船子字北谷６０７番８５	本厚木（1800）	50.2	2.7%	3.4%
厚木市岡田５－２１－６	本厚木（2500）	40.6	2.5%	5.1%
厚木市関口字山ノ根１０２４番６	本厚木（6100）	29.2	2.3%	0.0%
厚木市三田南１－１１－３２	本厚木（4200）	32.7	2.1%	0.0%
厚木市下依知２－２４－２	本厚木（4800）	33.7	2.0%	2.0%
厚木市下川入字五ノ域２６４番７	本厚木（7900）	25.7	2.0%	-1.0%
厚木市山際字上中原５９１番１８	本厚木（7400）	26.6	1.9%	-0.6%
厚木市愛名字北ケ谷１３１番８	本厚木（4700）	27.7	1.8%	-7.2%
厚木市金田字東屋敷７５１番１０	本厚木（2900）	37.6	1.8%	3.6%
厚木市毛利台２－１３－１３	本厚木（4400）	28.2	1.8%	-10.5%
厚木市飯山南４－１２－３３	本厚木（4800）	28.9	1.7%	-2.8%
厚木市妻田北２－１０－３０	本厚木（3300）	39.3	1.7%	1.7%
厚木市みはる野１－４７－１６	本厚木（8700）	25.7	1.3%	-4.3%
厚木市森の里３－１８－６	本厚木（7600）	31	1.1%	-0.5%
厚木市下荻野字上原１０８２番３外	本厚木（5400）	31.7	1.1%	-1.0%
厚木市宮の里４－９－１６	本厚木（8000）	23.8	0.7%	-9.0%
厚木市上古沢字市道１７２５番	本厚木（6500）	0.5	0.0%	-6.8%
厚木市七沢字大竹１４３９番６外	本厚木（7900）	13.9	0.0%
厚木市飯山字中千頭４２４番１	本厚木（5200）	17.3	0.0%
厚木市小野字宮ノ脇４００番２	愛甲石田（3100）	15.1	0.0%
厚木市愛甲１－２３－１４	愛甲石田（800）	57.8
厚木市三田字才戸上８番１外	本厚木（6900）	33.7

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
厚木市下依知１丁目２５０番１外	本厚木(4000)	58.4	14.9%	63.9%
厚木市上依知字上ノ原３０１２番４	本厚木(8900)	53.1	13.4%	61.0%
厚木市中町２－１－７	本厚木(1)	359.7	11.2%	37.6%
厚木市中町３－１３－２	本厚木(340)	176.6	10.3%	26.2%
厚木市旭町１－１－４	本厚木(60)	184.8	8.7%	23.6%
厚木市東町１－１８	本厚木(800)	84.2	8.5%	24.4%
厚木市酒井字前田３１４２番外	本厚木(2800)	49.5	7.1%	24.0%
厚木市旭町５－２３－４	本厚木(720)	93.4	6.8%	22.5%
厚木市愛甲４－３－２９	愛甲石田(730)	54.1	5.8%	18.0%
厚木市南町２６－１０	本厚木(1400)	66.0	5.3%	14.9%
厚木市妻田西１－２０－２１	本厚木(2400)	58.7	4.7%
厚木市水引２－７－３８	本厚木(1200)	69.6	4.5%	11.6%
厚木市松枝１－９－６	本厚木(1400)	56.8	4.2%	8.2%
厚木市恩名２－１８－１９	本厚木(1400)	51.8	4.0%	11.3%
厚木市酒井字久保田２０８７番４	本厚木(3200)	39.3	3.5%
厚木市妻田東２－１７－１５	本厚木(2300)	45.9	3.0%	9.4%
厚木市妻田西２－１２－６	本厚木(2700)	43.2	2.3%	6.5%
厚木市戸室４－２０－７７	本厚木(2400)	46.2	2.2%	5.3%
厚木市上依知字社宮司２８８番６	本厚木(9100)	24.4	2.1%	0.3%
厚木市飯山南５－５－６	本厚木(5000)	32.0	2.0%	-1.1%
厚木市下荻野字新宿１４４７番３	本厚木(5600)	30.0	1.8%	0.0%
厚木市長谷字清水１０５５番１４	本厚木(3500)	39.9	1.7%	2.5%
厚木市毛利台２－１３－１３	本厚木(4400)	28.3	1.5%	-9.2%
厚木市飯山南２－３０－１６	本厚木(4400)	33.3	1.5%	2.0%
厚木市まつかげ台２４－５	本厚木(9000)	22.8	1.5%	-6.1%
厚木市上荻野字吉野２０５２番外	本厚木(10000)	382.8	0.0%	-4.9%
厚木市七沢字谷戸２７９４番１	本厚木(8500)	528.0	0.0%	-5.3%
厚木市温水字根下６４０番１	本厚木(2300)	19.3	0.0%
厚木市上荻野字下峯４４５５番１	本厚木(9500)	14.5	0.0%
厚木市三田字島畑３０７３番１外	本厚木(6500)	15.7	0.0%
厚木市旭町２－２－７	本厚木(290)	108.9

 

２、厚木市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「厚木市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

厚木市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.7％、商業地で+4.5％と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+0.3％。商業地で+11.5％でした。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

という傾向が見られました。

 

なぜ、中心部だけが、これほど上昇しているのか？

理由は大きく３つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

２つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③厚木市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、厚木市では、この５年間で人口は約2,000人の減少をしているものの、世帯数は約6,000世帯も増えているのです。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか？

厚木市の転入超過数（区外から引っ越して来た人　ー　出て行った人）を見てみると、2021年ごろから急激に増加していました。

 

（参考：神奈川県　住民基本台帳）

 

外国人は、毎年安定して増えてきていましたが、日本人の移住もここ１〜２年で大きく増加しているのです。

都心部や横浜の不動産価格が上昇しすぎたことと、リモートワークの普及によって、厚木市や海老名市、湘南エリアなどへ移住する世帯が増えているようです。

 

ただし、市外からの移住が増えたと言っても、勤務先は横浜や都心方面の人が多いので、駅周辺に需要が集中しがちです。

そのため、郊外の戸建てエリアの需要は盛り上がりにくい状況は変わっておらず、土地価格の下落が進んでいるわけですね。

 

というわけで、厚木市の不動産価格は、

という、二極化が始まっていると言えます。

 

３、これからどうなるのか？

厚木市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから厚木市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した厚木市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.2万人減少するそうです。

 

厚木市はこれから10年で約1.2万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

ただし、足元では、市外から人口流入があるので、住宅需要がどんどん減るということはないでしょう。

 

結論

というわけで、厚木市の土地価格は、

と言えそうです。

 

買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

厚木市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が進むため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス

厚木市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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