文京区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

文京区東京都

この記事では文京区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、文京区の公示地価・基準地価

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)文京区本郷1丁目107番1都営水道橋(320)643.56.0%33.6%
公)文京区本駒込1丁目204番本駒込(180)712.85.9%38.5%
公)文京区千駄木3丁目42番15千駄木(0)475.25.9%24.1%
公)文京区本駒込6丁目372番22駒込(330)554.45.7%26.3%
公)文京区千駄木5丁目105番1外本駒込(670)339.95.6%26.8%
公)文京区目白台2丁目73番護国寺(420)346.55.5%23.5%
公)文京区関口2丁目57番9江戸川橋(400)379.55.5%28.1%
公)文京区西片2丁目14番1外東大前(400)382.85.5%23.4%
公)文京区小石川2丁目30番14外春日(260)590.75.3%29.7%
公)文京区千石4丁目315番25巣鴨(500)3305.3%21.1%
公)文京区湯島2丁目12番2本郷三丁目(540)399.35.2%25.5%
公)文京区白山1丁目137番6外白山(270)315.55.2%20.6%
公)文京区音羽2丁目207番4外護国寺(70)541.25.1%24.2%
公)文京区千石4丁目14番58千石(220)541.25.1%24.2%
公)文京区春日2丁目153番5外後楽園(670)547.85.1%24.8%
公)文京区千駄木2丁目72番28千駄木(500)2635.0%20.8%
公)文京区小石川2丁目19番19後楽園(270)349.85.0%19.1%
公)文京区水道2丁目58番1江戸川橋(260)283.54.9%15.8%
公)文京区千駄木3丁目635番29千駄木(300)359.74.8%17.2%
公)文京区本郷5丁目136番2外本郷三丁目(280)359.74.8%19.8%
公)文京区本郷3丁目703番6外本郷三丁目(230)6604.7%25.0%
公)文京区白山2丁目107番11白山(450)518.14.7%26.6%
公)文京区小石川5丁目17番12茗荷谷(310)333.34.7%20.8%
公)文京区小石川1丁目2番5外春日(0)897.64.6%32.0%
公)文京区湯島4丁目23番4外本郷三丁目(550)379.54.5%21.3%
公)文京区大塚4丁目41番126外新大塚(650)326.74.5%20.7%
公)文京区千駄木2丁目1番3千駄木(60)386.14.5%21.1%
公)文京区本駒込5丁目22番12駒込(650)3274.4%22.3%
公)文京区関口2丁目8番1江戸川橋(470)2964.4%22.4%
公)文京区千石1丁目231番2千石(580)293.74.3%21.8%
公)文京区千石4丁目43番6千石(250)318.84.3%18.7%
公)文京区根津1丁目309番2根津(60)485.14.3%24.6%
公)文京区本郷2丁目3番10本郷三丁目(360)567.64.2%21.1%
公)文京区関口1丁目514番11江戸川橋(190)3274.1%13.6%
公)文京区本駒込6丁目213番巣鴨(600)4294.0%18.2%
公)文京区弥生2丁目3番62根津(450)343.24.0%19.7%
公)文京区大塚6丁目107番19新大塚(540)241.94.0%20.8%
公)文京区後楽1丁目4番98外水道橋(400)1039.54.0%20.7%
公)文京区千石2丁目201番25千石(560)346.54.0%18.5%
公)文京区向丘1丁目152番12東大前(300)287.13.9%19.2%
公)文京区本郷2丁目16番5外本郷三丁目(240)438.93.9%22.0%
公)文京区本郷1丁目23番22外都営水道橋(0)808.53.8%19.5%
公)文京区本駒込3丁目63番12本駒込(150)281.53.8%25.8%
公)文京区小石川3丁目79番67春日(600)283.53.6%20.6%
公)文京区白山4丁目310番32白山(400)323.43.6%19.5%
公)文京区白山2丁目13番15春日(780)2293.6%
公)文京区目白台3丁目41番16護国寺(460)264.33.5%17.3%
公)文京区西片1丁目10番272春日(460)3963.4%18.8%
公)文京区小日向2丁目49番3江戸川橋(600)298.73.4%
公)文京区湯島3丁目22番19湯島(60)372.92.7%15.3%
公)文京区湯島3丁目420番1外上野広小路(120)1290.32.1%15.7%
基)文京区小石川五丁目17番12茗荷谷(310)325.43.8%
基)文京区本駒込二丁目28番86千石(130)3633.8%16.4%
基)文京区千駄木三丁目42番15千駄木(1)458.73.7%14.9%
基)文京区本駒込五丁目4番7駒込(550)471.93.6%15.3%
基)文京区大塚三丁目5番3茗荷谷(310)481.83.5%15.0%
基)文京区小石川一丁目2番5外春日(1)871.23.5%20.5%
基)文京区小石川五丁目33番16茗荷谷(560)323.43.2%14.0%
基)文京区関口一丁目44番16江戸川橋(230)438.93.1%13.7%
基)文京区本郷四丁目304番3外本郷三丁目(120)768.93.1%15.3%
基)文京区白山四丁目310番32白山(400)316.83.0%13.3%
基)文京区本郷五丁目382番79本郷三丁目(600)317.13.0%13.7%
基)文京区湯島一丁目304番3御茶ノ水(450)577.52.9%16.7%
基)文京区小石川五丁目3番22茗荷谷(220)587.42.9%16.3%
基)文京区千駄木一丁目50番113千駄木(550)3302.7%12.4%
基)文京区西片一丁目10番272春日(460)386.12.6%11.4%
基)文京区本駒込一丁目11番115本駒込(460)323.42.6%12.0%
基)文京区白山一丁目90番6白山(80)5282.6%
基)文京区本駒込五丁目56番9駒込(470)247.52.5%11.9%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、文京区の土地価格の動き

文京区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+4.4%、商業地で+4.6%と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+22%。商業地で+22.3%でした。

 

文京区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

全体的に高いですが、特に春日駅、本駒込駅の周辺で5年で30%以上のじょうしょうをしており、駅近エリアほど人気が高いことが分かりますね。

 

なぜ、これほど上昇し続けているのか?

理由は大きく2つあります。

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

東京23区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。

 

②富裕層や海外投資家がマンション購入を増やしている

2つ目が、富裕層や海外投資家によるマンション購入が続いているためです。

アベノミクスが始まって以降の10年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えたため、その一部が不動産市場に流れているのです。

 

実際、文京区を含めた城北地区のマンション価格と株価は、似たような動きをしています。

 

城北地区の中古マンション価格と株価

(参考:東日本不動産流通機構yahoo finance

 

日本の金融資産の多くは、お金の使い道が少ない70代以上が保有していますから、株価が上昇して儲かってくると、相続税の節税対策に中古マンションへとお金が流れます。

文京区は都心3区に近いため、マンションの換金もしやすく、上層階ほど価格が高く節税効果が高いため、人気が集中し、マンション価格の上昇につながりやすいわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、文京区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)これから文京区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した文京区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約9,100人増加するそうです。

 

文京区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかし、足元の状況を見ると、不動産価格が上がりすぎたため、賃貸利用の若い世代以外は、引っ越して来なくなっています。

 

(青い線)15~29歳の若い世代以外は、文京区に引っ越して来なくなっている

*転入超過数=引っ越して来た人 ー 出て行った人

文京区の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、現在の不動産価格は、一部の高年収世帯や投資家、富裕層頼みであり、株価の下落や、金利の上昇などが起こると、大きく影響を受けてしまうでしょう。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、文京区の土地価格は、

  • 文京区の不動産は、金利の低下や、株高を追い風に、主に富裕層や海外投資家による購入によって上昇している
  • そのため、学生や単身世帯は文京区内に来ているものの、子育て世帯などの他の世代では、引っ越してくる人が減っている
  • 今後の不動産価格は、富裕層や海外投資家の依存度が高くなっており、株安や金利上昇による影響を受けやすくなっている

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:金融市場が安定しているうちに

文京区の土地価格は、低金利や株高などを追い風に上昇を続けてきましたが、あまりに上がりすぎたことから、若い世代しか引っ越して来なくなっています。

 

そのため、海外投資家や富裕層、共働きの高年収世帯が買わなくなると、買い手がつきにくくなりますし、売却には時間もかかるため、金融市場が崩れないうちに売却を考えた方がいいでしょう。

特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、「千駄木(せんだぎ))」という、千駄木駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:245万円/坪
  • 実際の取引価格:310〜390万円/坪

と、公示地価の約1.3〜1.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.3です。

 

【文京区千駄木の公示地価】

文京区の公示地価

  • 千駄木駅から500mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 742,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =245万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【文京区千駄木の土地取引】

文京区の土地取引

  • 千駄木駅から徒歩7〜8分のエリアで、310〜390万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。

それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

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