この記事では文京区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、文京区の公示地価・基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）文京区本郷１丁目１０７番１ | 都営水道橋（320） | 643.5 | 6.0% | 33.6% |
| 公）文京区本駒込１丁目２０４番 | 本駒込（180） | 712.8 | 5.9% | 38.5% |
| 公）文京区千駄木３丁目４２番１５ | 千駄木（0） | 475.2 | 5.9% | 24.1% |
| 公）文京区本駒込６丁目３７２番２２ | 駒込（330） | 554.4 | 5.7% | 26.3% |
| 公）文京区千駄木５丁目１０５番１外 | 本駒込（670） | 339.9 | 5.6% | 26.8% |
| 公）文京区目白台２丁目７３番 | 護国寺（420） | 346.5 | 5.5% | 23.5% |
| 公）文京区関口２丁目５７番９ | 江戸川橋（400） | 379.5 | 5.5% | 28.1% |
| 公）文京区西片２丁目１４番１外 | 東大前（400） | 382.8 | 5.5% | 23.4% |
| 公）文京区小石川２丁目３０番１４外 | 春日（260） | 590.7 | 5.3% | 29.7% |
| 公）文京区千石４丁目３１５番２５ | 巣鴨（500） | 330 | 5.3% | 21.1% |
| 公）文京区湯島２丁目１２番２ | 本郷三丁目（540） | 399.3 | 5.2% | 25.5% |
| 公）文京区白山１丁目１３７番６外 | 白山（270） | 315.5 | 5.2% | 20.6% |
| 公）文京区音羽２丁目２０７番４外 | 護国寺（70） | 541.2 | 5.1% | 24.2% |
| 公）文京区千石４丁目１４番５８ | 千石（220） | 541.2 | 5.1% | 24.2% |
| 公）文京区春日２丁目１５３番５外 | 後楽園（670） | 547.8 | 5.1% | 24.8% |
| 公）文京区千駄木２丁目７２番２８ | 千駄木（500） | 263 | 5.0% | 20.8% |
| 公）文京区小石川２丁目１９番１９ | 後楽園（270） | 349.8 | 5.0% | 19.1% |
| 公）文京区水道２丁目５８番１ | 江戸川橋（260） | 283.5 | 4.9% | 15.8% |
| 公）文京区千駄木３丁目６３５番２９ | 千駄木（300） | 359.7 | 4.8% | 17.2% |
| 公）文京区本郷５丁目１３６番２外 | 本郷三丁目（280） | 359.7 | 4.8% | 19.8% |
| 公）文京区本郷３丁目７０３番６外 | 本郷三丁目（230） | 660 | 4.7% | 25.0% |
| 公）文京区白山２丁目１０７番１１ | 白山（450） | 518.1 | 4.7% | 26.6% |
| 公）文京区小石川５丁目１７番１２ | 茗荷谷（310） | 333.3 | 4.7% | 20.8% |
| 公）文京区小石川１丁目２番５外 | 春日（0） | 897.6 | 4.6% | 32.0% |
| 公）文京区湯島４丁目２３番４外 | 本郷三丁目（550） | 379.5 | 4.5% | 21.3% |
| 公）文京区大塚４丁目４１番１２６外 | 新大塚（650） | 326.7 | 4.5% | 20.7% |
| 公）文京区千駄木２丁目１番３ | 千駄木（60） | 386.1 | 4.5% | 21.1% |
| 公）文京区本駒込５丁目２２番１２ | 駒込（650） | 327 | 4.4% | 22.3% |
| 公）文京区関口２丁目８番１ | 江戸川橋（470） | 296 | 4.4% | 22.4% |
| 公）文京区千石１丁目２３１番２ | 千石（580） | 293.7 | 4.3% | 21.8% |
| 公）文京区千石４丁目４３番６ | 千石（250） | 318.8 | 4.3% | 18.7% |
| 公）文京区根津１丁目３０９番２ | 根津（60） | 485.1 | 4.3% | 24.6% |
| 公）文京区本郷２丁目３番１０ | 本郷三丁目（360） | 567.6 | 4.2% | 21.1% |
| 公）文京区関口１丁目５１４番１１ | 江戸川橋（190） | 327 | 4.1% | 13.6% |
| 公）文京区本駒込６丁目２１３番 | 巣鴨（600） | 429 | 4.0% | 18.2% |
| 公）文京区弥生２丁目３番６２ | 根津（450） | 343.2 | 4.0% | 19.7% |
| 公）文京区大塚６丁目１０７番１９ | 新大塚（540） | 241.9 | 4.0% | 20.8% |
| 公）文京区後楽１丁目４番９８外 | 水道橋（400） | 1039.5 | 4.0% | 20.7% |
| 公）文京区千石２丁目２０１番２５ | 千石（560） | 346.5 | 4.0% | 18.5% |
| 公）文京区向丘１丁目１５２番１２ | 東大前（300） | 287.1 | 3.9% | 19.2% |
| 公）文京区本郷２丁目１６番５外 | 本郷三丁目（240） | 438.9 | 3.9% | 22.0% |
| 公）文京区本郷１丁目２３番２２外 | 都営水道橋（0） | 808.5 | 3.8% | 19.5% |
| 公）文京区本駒込３丁目６３番１２ | 本駒込（150） | 281.5 | 3.8% | 25.8% |
| 公）文京区小石川３丁目７９番６７ | 春日（600） | 283.5 | 3.6% | 20.6% |
| 公）文京区白山４丁目３１０番３２ | 白山（400） | 323.4 | 3.6% | 19.5% |
| 公）文京区白山２丁目１３番１５ | 春日（780） | 229 | 3.6% | |
| 公）文京区目白台３丁目４１番１６ | 護国寺（460） | 264.3 | 3.5% | 17.3% |
| 公）文京区西片１丁目１０番２７２ | 春日（460） | 396 | 3.4% | 18.8% |
| 公）文京区小日向２丁目４９番３ | 江戸川橋（600） | 298.7 | 3.4% | |
| 公）文京区湯島３丁目２２番１９ | 湯島（60） | 372.9 | 2.7% | 15.3% |
| 公）文京区湯島３丁目４２０番１外 | 上野広小路（120） | 1290.3 | 2.1% | 15.7% |
| 基）文京区小石川五丁目１７番１２ | 茗荷谷（310） | 325.4 | 3.8% | |
| 基）文京区本駒込二丁目２８番８６ | 千石（130） | 363 | 3.8% | 16.4% |
| 基）文京区千駄木三丁目４２番１５ | 千駄木（1） | 458.7 | 3.7% | 14.9% |
| 基）文京区本駒込五丁目４番７ | 駒込（550） | 471.9 | 3.6% | 15.3% |
| 基）文京区大塚三丁目５番３ | 茗荷谷（310） | 481.8 | 3.5% | 15.0% |
| 基）文京区小石川一丁目２番５外 | 春日（1） | 871.2 | 3.5% | 20.5% |
| 基）文京区小石川五丁目３３番１６ | 茗荷谷（560） | 323.4 | 3.2% | 14.0% |
| 基）文京区関口一丁目４４番１６ | 江戸川橋（230） | 438.9 | 3.1% | 13.7% |
| 基）文京区本郷四丁目３０４番３外 | 本郷三丁目（120） | 768.9 | 3.1% | 15.3% |
| 基）文京区白山四丁目３１０番３２ | 白山（400） | 316.8 | 3.0% | 13.3% |
| 基）文京区本郷五丁目３８２番７９ | 本郷三丁目（600） | 317.1 | 3.0% | 13.7% |
| 基）文京区湯島一丁目３０４番３ | 御茶ノ水（450） | 577.5 | 2.9% | 16.7% |
| 基）文京区小石川五丁目３番２２ | 茗荷谷（220） | 587.4 | 2.9% | 16.3% |
| 基）文京区千駄木一丁目５０番１１３ | 千駄木（550） | 330 | 2.7% | 12.4% |
| 基）文京区西片一丁目１０番２７２ | 春日（460） | 386.1 | 2.6% | 11.4% |
| 基）文京区本駒込一丁目１１番１１５ | 本駒込（460） | 323.4 | 2.6% | 12.0% |
| 基）文京区白山一丁目９０番６ | 白山（80） | 528 | 2.6% | |
| 基）文京区本駒込五丁目５６番９ | 駒込（470） | 247.5 | 2.5% | 11.9% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、文京区の土地価格の動き
文京区の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋4.4％、商業地で＋4.6％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋22％。商業地で＋22.3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全体的に高いですが、特に春日駅、本駒込駅の周辺で５年で３０％以上のじょうしょうをしており、駅近エリアほど人気が高いことが分かりますね。
なぜ、これほど上昇し続けているのか？
理由は大きく２つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②富裕層や海外投資家がマンション購入を増やしている
２つ目が、富裕層や海外投資家によるマンション購入が続いているためです。
アベノミクスが始まって以降の１０年間、ずっと株高が続いているため、国内外の富裕層・投資家の資産が増えたため、その一部が不動産市場に流れているのです。
実際、文京区を含めた城北地区のマンション価格と株価は、似たような動きをしています。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
日本の金融資産の多くは、お金の使い道が少ない７０代以上が保有していますから、株価が上昇して儲かってくると、相続税の節税対策に中古マンションへとお金が流れます。
文京区は都心３区に近いため、マンションの換金もしやすく、上層階ほど価格が高く節税効果が高いため、人気が集中し、マンション価格の上昇につながりやすいわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、文京区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから文京区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した文京区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約9,100人増加するそうです。
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかし、足元の状況を見ると、不動産価格が上がりすぎたため、賃貸利用の若い世代以外は、引っ越して来なくなっています。
（青い線）15~29歳の若い世代以外は、文京区に引っ越して来なくなっている
*転入超過数＝引っ越して来た人 ー 出て行った人
そのため、現在の不動産価格は、一部の高年収世帯や投資家、富裕層頼みであり、株価の下落や、金利の上昇などが起こると、大きく影響を受けてしまうでしょう。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、文京区の土地価格は、
- 文京区の不動産は、金利の低下や、株高を追い風に、主に富裕層や海外投資家による購入によって上昇している
- そのため、学生や単身世帯は文京区内に来ているものの、子育て世帯などの他の世代では、引っ越してくる人が減っている
- 今後の不動産価格は、富裕層や海外投資家の依存度が高くなっており、株安や金利上昇による影響を受けやすくなっている
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：金融市場が安定しているうちに
文京区の土地価格は、低金利や株高などを追い風に上昇を続けてきましたが、あまりに上がりすぎたことから、若い世代しか引っ越して来なくなっています。
そのため、海外投資家や富裕層、共働きの高年収世帯が買わなくなると、買い手がつきにくくなりますし、売却には時間もかかるため、金融市場が崩れないうちに売却を考えた方がいいでしょう。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「千駄木（せんだぎ））」という、千駄木駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：245万円／坪
- 実際の取引価格：310〜390万円／坪
と、公示地価の約1.3〜1.6倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の１.３倍です。
【文京区千駄木の土地取引】
- 千駄木駅から徒歩７〜８分のエリアで、310〜390万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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