千曲市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

千曲市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

千曲市長野県

(画像出典:wikimedia commons 戸倉上山田温泉, Qurren)

 

この記事では千曲市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、千曲市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)千曲市大字内川字堀田久保871番6千曲(1300)10.10.0%-1.6%
基)千曲市大字屋代字松ケ崎1221番1外1筆屋代高校前(700)5.9-1.1%-5.8%
基)千曲市大字杭瀬下字見崎1107番1外1筆屋代(1700)11.3-5.0%-9.3%
基)千曲市大字稲荷山字釜蓋1834番33稲荷山(2400)9.9-1.6%-10.9%
基)千曲市大字鋳物師屋字側渕180番5屋代(1200)10.1-1.0%-11.6%
公)千曲市大字桜堂字桜田424番1屋代(500)13.10.0%-12.1%
基)千曲市大字粟佐字獅子1537番3屋代(800)15.6-1.5%-12.2%
基)千曲市大字屋代字返町487番9屋代(1800)9.7-1.0%-13.2%
公)千曲市大字桜堂字西沖361番1外屋代(880)14.2-0.5%-15.9%
基)千曲市大字戸倉字石原田2074番2戸倉(800)9.7-2.3%-16.4%
公)千曲市大字八幡字唐臼2245番14屋代(3800)8.4-1.5%-17.4%
公)千曲市大字桜堂字桜田523番38外屋代(200)16.5-1.6%-17.5%
公)千曲市大字若宮字村西66番5戸倉(1900)7.1-2.3%-21.5%
公)千曲市大字戸倉字芝宮2185番1戸倉(1300)10.8-2.7%-22.0%
公)千曲市大字戸倉字中町1816番戸倉(180)10.1-2.9%-22.9%
基)千曲市大字上山田字東組376番1戸倉(4300)6.7-3.8%-23.6%
公)千曲市上山田温泉4丁目27番15戸倉(2800)8.5-2.6%-24.3%
基)千曲市上山田温泉1丁目70番2戸倉(2100)11.8-4.0%-28.2%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の千曲市の土地価格の動き

この7年間で千曲市の土地価格を見ると、長野県の平均が6.9%下落したのに対して、マイナス19.9%とさらに大きく下落していました。

 

千曲市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で下落していました。

特に戸倉駅周辺の下落率が大きくなっていました。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、千曲市はこれほど下げているのか?

その理由は、2つあります。

 

1つは公共事業の減少です。

長野五輪以降の20年で、長野県の公共事業は3分の1以下に減少してしまったため、景気が一気に悪くなってしまい、土地価格も下落を続けているのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で3分の1以下に減少

長野県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

もう1つが、少子高齢化です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、長野県ではこの10年間で7万人以上減少しています。

 

長野県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、全体的に買い手がつきにくくなっており、土地価格が下落しやすい状況にあるのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

長野県では、長野市、松本市の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に長野市や松本市などの大都市で影響が大きいようです。

これらのエリアでは、海外・県外からのお客さんがいなくなったため、中心部の商業地のお店の売り上げが厳しくなっているのは確実です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

長野県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから千曲市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した千曲市の人口の見通しによると、2020→30年までに5,200人減少するそうです。

 

千曲市の人口は、2020→30年までに5,200人減る

千曲市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2020→30年までに3,400人減る見通しです。

 

千曲市の20〜40代人口は、2020→30年までに約3,400人減少

千曲市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも2割近く減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、千曲市の土地価格は、

  • 全体的に下落傾向にあり、特に戸倉駅周辺の下落率が大きい
  • 今後は買い手となる人口がさらに減少していくので、買い手がつきにくいエリアはさらに下落しやすくなる

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた千曲市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、千曲市内に「内川(うちかわ)」という地区があります。

 

この地域の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:10.1万円/坪
  • 実際の取引価格:9〜15万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

 

【千曲市大字内川の公示地価】

千曲市の公示地価

  • 千曲駅から1,300mの距離、徒歩約16(1分=80m)
  • 30,700円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =10万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【千曲市大字内川の土地取引(過去2年間)】

千曲市の土地取引

  • 千曲駅から徒歩9〜16分のエリアで、9〜15万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という同じ建築制限の似た街並み

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
長野県飯田市鼎10万円3〜12万円0.3〜1.2倍
長野県佐久市岩村田10万円7.3〜13万円0.73〜1.3倍
長野県安曇野市豊科南穂高4万円1.2〜20万円0.3〜5倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
新潟県三条市西裏館11万円13万円1.18倍
新潟県新発田市住吉町13万円12〜16万円0.92〜1.23倍
新潟県柏崎市北半田13.7万円8.3〜14万円0.61〜1.02倍
新潟県燕市東太田11万円6〜16万円0.55〜1.45倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県白山市八ツ矢町20万円13〜25万円0.65〜1.25倍
石川県小松市日の出町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

千曲市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積()最寄駅駅距離(分)都市計画
上山田温泉10380125戸倉30-60分商業
上山田温泉9700260戸倉30-60分2中住専
大字粟佐2.2300460屋代131種住居
大字粟佐7.2900410屋代141種住居
大字粟佐10750240屋代161種住居
大字粟佐17940180屋代19準住居
大字磯部2.5740980戸倉141低住専
大字磯部5.71400780戸倉19第2種住居
大字磯部1.677165戸倉28準工業
大字稲荷山13770200屋代30-60分その他
大字雨宮2.4200270屋代高校前15工業
大字雨宮6.520001000屋代高校前20その他
大字雨宮6.5720370屋代高校前20その他
大字雨宮6280155屋代高校前20その他
大字雨宮6.5580300屋代高校前20その他
大字雨宮6.51900960屋代高校前20その他
大字雨宮6510280屋代高校前20その他
大字雨宮6220120屋代高校前20その他
大字雨宮71900890屋代高校前20その他
大字屋代1027090屋代11準住居
大字屋代15940210屋代161種住居
大字屋代161400300屋代高校前51種住居
大字屋代3.3120125屋代高校前81種住居
大字屋代5.6300180屋代高校前151種住居
大字屋代12940270屋代高校前151種住居
大字桑原0.634002000以上稲荷山60-90分その他
大字桑原0.0172380屋代60-90分その他
大字戸倉5.625001500戸倉3近隣商業
大字戸倉8.61200460戸倉41種住居
大字戸倉4.816001100戸倉6第2種住居
大字戸倉5.51100630戸倉81種住居
大字戸倉11880260戸倉9第2種住居
大字戸倉8.32100820戸倉14近隣商業
大字戸倉101800560戸倉16商業
大字戸倉2.6580730千曲6その他
大字戸倉4.9850570千曲111種住居
大字杭瀬下13700170屋代141中住専
大字杭瀬下14780190屋代171中住専
大字桜堂1530065屋代51種住居
大字桜堂13800195屋代71種住居
大字桜堂10580180屋代7準住居
大字桜堂6.6470230屋代16準住居
大字桜堂6.6380185屋代16その他
大字寂蒔1359001500千曲161低住専
大字寂蒔11660210千曲221種住居
大字寂蒔11550175千曲221種住居
大字小島131100280屋代71種住居
大字上徳間11670200戸倉92中住専
大字上徳間7.6650280戸倉152中住専
大字上徳間103100990千曲182中住専
大字新山1.4100240戸倉30-60分2中住専
大字新田211500240屋代20準住居
大字新田3790860屋代261低住専
大字新田6530290千曲231低住専
大字千本柳13900230千曲151中住専
大字千本柳528001900千曲162中住専
大字千本柳131000250千曲161中住専
大字千本柳101700540千曲171中住専
大字打沢6.3700370屋代121種住居
大字打沢11770230屋代131種住居
大字打沢10890290屋代131種住居
大字中0.181202000以上屋代30-60分その他
大字中0.1839710屋代30-60分その他
大字中0.1851930屋代30-60分その他
大字中0.219320屋代30-60分その他
大字中0.18621100屋代30-60分その他
大字中0.1845810屋代30-60分その他
大字中0.1846830屋代30-60分その他
大字中0.18651200屋代30-60分その他
大字中0.181302000以上屋代30-60分その他
大字中0.18811500屋代30-60分その他
大字中0.181202000以上屋代30-60分その他
大字中0.18941700屋代30-60分その他
大字中0.18651200屋代30-60分その他
大字鋳物師屋51000660屋代23その他
大字内川13700175千曲91中住専
大字内川141100260千曲11準工業
大字内川4.6260190千曲12準住居
大字内川5970640千曲14準工業
大字内川92100770千曲161中住専
大字内川1249001300千曲181低住専
大字内川9.3800290千曲231低住専
大字内川6.3380195千曲241低住専
大字八幡4.1420330屋代30-60分1種住居
大字八幡6.7550270屋代30-60分その他
大字羽尾0.873501300千曲30-60分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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