（画像出典：ウィキペディア 小石川人晃, 茨城県道131号下妻真壁線（筑西市海老ケ島））
この記事では筑西市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、筑西市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）筑西市幸町２丁目１３０５番１５７ | 玉戸（2000） | 8.8 | 0.4% | -0.4% |
| 公）筑西市字台甲４７５番 | 下館（1300） | 9.1 | 0.0% | -1.1% |
| 公）筑西市菅谷字大道１７６８番 | 下館（1300） | 10.4 | 0.0% | -0.3% |
| 公）筑西市二木成字稲荷塚８４７番５ | 下館（900） | 9.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）筑西市横島字遠羽賀２７８番１５ | 下館（2000） | 7.8 | 0.0% | -0.4% |
| 公）筑西市五所宮字萩山１１１０番５ | 玉戸（4100） | 2.8 | 0.0% | -1.1% |
| 公）筑西市横塚字町北１８９番２ | 新治（3100） | 3.5 | 0.0% | -3.6% |
| 公）筑西市字田谷川乙９５４番 | 下館（300） | 14.6 | 0.0% | -3.7% |
| 公）筑西市下川島字下寺野８１２番２外 | 玉戸（1400） | 11.8 | 0.0% | -1.1% |
| 公）筑西市外塚字神明７４８番外 | 下館（1500） | 12.8 | 0.0% | -2.0% |
| 公）筑西市字上八町甲２７番１外 | 下館（630） | 11.7 | -0.3% | -3.0% |
| 公）筑西市市野辺字柳町１４番 | 下館（1300） | 8.6 | -0.4% | -1.9% |
| 公）筑西市新治字谷島１９９６番６８ | 新治（750） | 6.8 | -0.5% | -2.4% |
| 公）筑西市新治字谷島１９６４番７外 | 新治（700） | 6.5 | -0.5% | -2.5% |
| 公）筑西市海老ケ島字上内並木９７４番５ | 下館（9000） | 5.7 | -0.6% | -4.4% |
| 公）筑西市黒子字無１８３番 | 黒子（400） | 5.3 | -0.6% | -8.0% |
| 公）筑西市字鷹場丙６７番２ | 下館（780） | 10.4 | -0.6% | -2.2% |
| 公）筑西市関本中字館内６３番４外 | 川島（5500） | 5.1 | -0.6% | -4.3% |
| 公）筑西市女方字東新田２６８番６２ | 川島（1200） | 7 | -0.9% | -3.2% |
| 公）筑西市大関字北浦９６９番１ | 折本（3900） | 3.3 | -1.0% | -4.7% |
| 公）筑西市東石田字東台１１３２番 | 下館（13000） | 3 | -1.1% | -6.0% |
| 公）筑西市松原字篠ノ内２９８８番３外 | 下館（6300） | 5 | -1.3% | -5.0% |
| 公）筑西市花田字西山５８番２ | 黒子（4300） | 2.9 | -1.7% | -8.3% |
| 基）筑西市字台甲３９７番１ | 下館（1100） | 10.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）筑西市菅谷字大道１７６８番 | 下館（1300） | 10.4 | 0.0% | -0.3% |
| 基）筑西市下岡崎２丁目１９番５ | 下館（480） | 13.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）筑西市小川字箱ケ島１４７９番４６ | 川島（600） | 8.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）筑西市築地字東浦２８８番１ | 下館（9700） | 2.4 | 0.0% | -1.3% |
| 基）筑西市みどり町１丁目４番３ | 下館（550） | 12.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）筑西市下平塚字大谷原６３０番４６ | 玉戸（1400） | 3.9 | 0.0% | -2.5% |
| 基）筑西市玉戸字南新田１５０９番２ | 大田郷（220） | 5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）筑西市玉戸字西原２９７１番外 | 玉戸（340） | 6.6 | 0.0% | -0.5% |
| 基）筑西市舟生字下木有戸１５３２番１ | 玉戸（5700） | 5.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）筑西市字田谷川乙９５４番 | 下館（300） | 14.6 | -0.2% | -3.3% |
| 基）筑西市海老ヶ島字東原７４０番１ | 下館（8900） | 8.6 | -0.4% | -2.6% |
| 基）筑西市岡芹字上９８２番 | 下館二高前（130） | 7.5 | -0.4% | -1.7% |
| 基）筑西市辻字寺西１３２２番 | 黒子（380） | 6.6 | -0.5% | -2.4% |
| 基）筑西市桑山字八番耕地１６２７番９ | 新治（5000） | 2.8 | -0.6% | -5.0% |
| 基）筑西市字下田中丙２１０番７ | 下館（90） | 22.3 | -0.6% | -5.2% |
| 基）筑西市関本上字上町１３７３番６ | 川島（4800） | 5.1 | -0.6% | -6.1% |
| 基）筑西市門井字谷島１９７７番６ | 新治（1000） | 8.8 | -0.7% | -2.6% |
| 基）筑西市海老ヶ島字鳥ノ山５５９番３ | 下館（9600） | 5.4 | -1.2% | -2.9% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、筑西市の土地価格の動き
筑西市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で８.２%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.６％のマイナス、商業地は０.５%のマイナスとなっていました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、下館駅の周辺で横ばいの地点が２地点ある以外は、すべての地域で下落しています。
下館駅の近くであっても、商業地では１０％以上下落している地点もあります。
ちなみに、2014〜21年の７年間で、人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみた結果がこちらです。
筑西市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、下館駅の周辺で、人口が増えているエリアが集中していますね。それ以外のエリアでは、ほとんど減少していました。
中心部で人口が増えているにもかかわらず、土地価格が下落しているのは、農地から宅地への転用が多いからでしょう。
下館駅の周辺は、駅近エリアでも農地がまだ残っていますので、そういったエリアに数十戸単位の建売住宅が分譲されていました。
つまり、新型コロナ以前は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口は減少（８年で約7,000人）
- 農地の宅地化したエリアだけで人口が増加（＝古い住宅地の買い手が減少）
といったことにより、全体的に土地価格が下落していると考えられます。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降も傾向は変わっていません。
一部、土地価格が安定しているところも、取引が少ない郊外に多く、取引価格がつかないため価格を据え置きにしている可能性があります。
そのため、全体的には下落傾向が続いていると考えられます。
３、これからどうなるのか？
筑西市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから筑西市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した筑西市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１万人減少するそうです。
筑西市では、これから10年で約１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約6,000人減る見通しです。これから10年で、買い手がさらに２割以上も減るのです。
筑西市の30〜４0代人口は、2020→30年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今後も農地の宅地化は進むでしょうから、さらに今ある住宅地では、買い手がつきにくくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、筑西市の土地価格は、
- 若い世代の人口減少と、農地の宅地化が進んでいるため、駅周辺の一部を除いて全域で下落が続いている
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、人気の低いエリアではさらに買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「菅谷（すがや）」という、下館駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：10万円／坪
- 実際の取引価格：11〜13万円／坪
なんと、公示地価の約1.1〜1.3倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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