（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア そらみみ 二日市駅付近のストリートビュー）
この記事では筑紫野市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、筑紫野市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）筑紫野市美しが丘南２丁目９番１２ | 原田（1500） | 28.1 | 6.3% | 42.4% |
| 公）筑紫野市光が丘３丁目１３番６ | 津古（700） | 26.7 | 9.5% | 36.1% |
| 基）筑紫野市湯町２－８－３ | 二日市（1000） | 31.4 | 5.6% | 33.8% |
| 公）筑紫野市紫２－１７－１８ | 紫（480） | 27.7 | 11.3% | 32.3% |
| 公）筑紫野市原田４丁目１４番１外 | 原田（320） | 38.9 | 12.4% | 30.5% |
| 基）筑紫野市二日市中央６－３－２２ | 西鉄二日市（150） | 56.1 | 6.3% | 28.8% |
| 公）筑紫野市二日市西３－５－５ | 二日市（800） | 30.5 | 12.4% | 28.7% |
| 公）筑紫野市筑紫駅前通１丁目７５番 | 筑紫（340） | 26.1 | 13.7% | 28.2% |
| 基）筑紫野市紫６－５－２ | 紫（1000） | 28.6 | 5.7% | 27.7% |
| 基）筑紫野市塔原東４－１０－３ | 西鉄二日市（1100） | 29 | 4.8% | 27.5% |
| 公）筑紫野市天拝坂４丁目１２番１０ | 西鉄二日市（3000） | 26.1 | 7.0% | 24.4% |
| 公）筑紫野市二日市北１－２２－８ | 西鉄二日市（600） | 27.7 | 11.7% | 23.8% |
| 基）筑紫野市大字牛島３１６番１ | 朝倉街道（1300） | 19.5 | 5.7% | 21.3% |
| 基）筑紫野市針摺北３－１６ | 朝倉街道（400） | 23.9 | 5.8% | 20.2% |
| 公）筑紫野市針摺北３－１６ | 朝倉街道（400） | 23.7 | 7.0% | 18.7% |
| 基）筑紫野市武蔵４－７－３５ | 天拝山（1100） | 19.4 | 3.9% | 18.3% |
| 基）筑紫野市針摺中央２－１７－７ | 朝倉街道（100） | 39.6 | 3.4% | 17.6% |
| 公）筑紫野市桜台１－１５－８ | 桜台（430） | 20.6 | 10.6% | 16.4% |
| 公）筑紫野市二日市中央２－３－３ | 二日市（220） | 41.6 | 8.6% | 14.5% |
| 公）筑紫野市むさしヶ丘１－１３－２１ | 天拝山（900） | 17.5 | 6.9% | 14.2% |
| 公）筑紫野市武蔵４－５－１２ | 二日市（1400） | 29.9 | 4.9% | 12.4% |
| 基）筑紫野市大字阿志岐２４８９番４９ | 紫（3000） | 15.8 | 2.1% | 10.3% |
| 公）筑紫野市大字原１６６番２７０ | 太宰府（2800） | 14.5 | 5.8% | 1.4% |
| 公）筑紫野市大字吉木２５１６番１０ | 太宰府（3200） | 9.3 | 1.1% | -2.1% |
| 基）筑紫野市大字山口１１３９番１ | 天拝山（4500） | 5.9 | -1.1% | -7.3% |
| 基）筑紫野市大字山家５１１４番１０ | 筑前山家（450） | 7.6 | 0.0% | -7.7% |
| 公）筑紫野市大字筑紫６６７番８０外 | 筑紫（790） | 19.6 | 12.7% | |
| 公）筑紫野市岡田３丁目１０番２ | 筑紫（1500） | 9.6 | 9.4% | |
| 基）筑紫野市上古賀１丁目２８３番１外 | 二日市（1400） | 12.7 | 3.5% | |
| 基）筑紫野市石崎１－１－１７ | 朝倉街道（590） | 36.6 | 4.7% | |
| 基）筑紫野市杉塚３－１－１０ | 二日市（1900） | 34.3 |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報がすごく少ないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
このサイトでは、４７都道府県・５００以上の市区町村について、５万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。
そのため、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の筑紫野市の土地価格の動き
この７年間で筑紫野市の土地価格を見ると、福岡県の公示地価が、平均で9.6％上昇したのに対して、プラス20.4％とかなり大きく上昇していました。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
筑紫野市 | 4.7% | 9.1% | 20.4% |
福岡県 | 2.6% | 3.5% | 9.6% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
福岡市に近い市の北側の二日市駅の周辺と、市の南端のエリアで特に大きく上昇しています。
なぜ筑紫野市では、これほど大きく上昇しているのか？
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- 外国人観光客が増えたことで、福岡市の景気が良くなって、通勤需要から駅近エリアの土地価格が上昇した
- さらに福岡市から引っ越してくる人も増え、人口が増えたことで、戸建てエリアにまで土地価格の上昇の波が広がった
と言えます。
では、これから１つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
②福岡市で外国人観光客が増えた
金利の低下で、買い手にとって追い風になったことに加えて、外国人観光客数の増加も大きく景気に貢献しました。
2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、福岡県でも３倍以上に増えていますからね。
その中でも、クルーズ船の寄港地である福岡市は、韓国や中国からの旅行者が多く、商業地もかなりのにぎわいになりました。
そのため、観光地として雇用が増えて、周辺に家を建てる人が増えてきたのです。
③筑紫野市では、人口が増えている
このように福岡市では景気が良くなったことで、人口が増加しています。2013→20年の７年間で約2,000人増えたのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
また、若い世代で、市外から引っ越してきた人が増えています。
特に３０〜４０代は、家を購入する中心年代で、仕事も安定しています。そのような世帯が、わざわざ引っ越してくると言うことは、家を購入する目的である可能性が高いです。
単位：人 | 人口 （2020年） | 人口増減 （13年比） | 転入-転出 （14〜19年） |
30〜49才 | 28,290 | -197人 | +2,126人 |
29才以下 | 30,366 | -1,579人 | +2,485人 |
50才以上 | 45,382 | +3,717人 | +1,006人 |
筑紫野市 合計 | 104,038 | +1,941人 | +5,617人 |
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
と言うのも、福岡市の土地価格が、かなりの勢いで上昇しているからです。
駅近のマンションエリアだけでなく、駅から離れた郊外でも１０％以上の上昇をしているエリアが珍しくないため、より安い場所に家を購入したい若い世代が、筑紫野市に引っ越してきているんですね。
福岡市では、この7年で平均３０％の上昇をしている
では、どのエリアで人口が増えているのでしょうか？
地区別に人口がどれだけ増えたのか、減ったのかを調べてみました。
筑紫野市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
全体的に増加している地区の方が多いですが、
- 市の北側では、ほぼ全域
- 中央部では、郊外の新興住宅地で増加
- 南側では、原田駅、筑紫駅の周辺
あたりが目立ちますね。
特に筑紫野市は、春日市、大野城市とともに福岡市の近隣にありますので、福岡市の土地価格に準じた土地相場が作られやすいです。
そのため、これほど土地価格が上昇しているのでしょう。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
筑紫野市の住宅地は、あまり影響を受けていない
公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格です。
そして、一部の土地については、１月と７月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。
筑紫野市の新型コロナの影響（単位：万円／坪）
*住所の番地は省略
| 住所 | 区分 | ①公示地価 | ②基準地価 | 変化率（②÷①） |
| 針摺北３丁目 | 住宅地 | 23.7 | 23.9 | +1.0% |
筑紫野市内では、比較可能な地点が１地点だけありました。そして、むしろ上昇していました。
福岡県内の他の市でも、特に住宅地ではあまり影響はありませんでした。
飲食店や観光業では影響はあるものの、その影響は一部にとどまるため、土地価格にまで反映されずに済んでいるようです。
ただし、緊急事態宣言によって、今後さらに多くの企業が倒産してくれば、買い手も減ってくる可能性があるので注意が必要ではあります。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、１千万円までしか保護されないため（ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました）、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します（高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる）ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
（２）これから筑紫野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した筑紫野市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。
筑紫野市はこれから10年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約6,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割以上も減ることになります。
筑紫野市の30〜４0代人口は、2020→30年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後は福岡市から引っ越してくる人が、どれだけ増えるかにかかってくるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、筑紫野市の土地価格は、
- 福岡市への一極集中により、近隣に位置する筑紫野市にも通勤需要で家を建てる人が増え、土地価格が上昇している
- 今後は若い世代が減ってくるため、福岡市から引っ越してくる人が、どれだけ継続的に増えてくるかに影響を受けそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで上昇を続けてきた筑紫野市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、筑紫野市内に「二日市西（ふつかいちにし）」という、二日市駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：25万円／坪
- 実際の取引価格：12〜33万円／坪
なんと、公示地価の約0.5〜1.3倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２.７倍です。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 福岡県 | 飯塚市伊岐須 | 7.6万円 | 11万円 | 1.45倍 |
| 福岡県 | 大牟田市大字草木 | 8万円 | 5.6〜12万円 | 0.7〜1.5倍 |
| 福岡県 | 筑紫野市二日市西 | 25万円 | 12〜33万円 | 0.48〜1.32倍 |
| 福岡県 | 大野城市瓦田 | 43万円 | 22〜79万円 | 0.51〜1.84倍 |
| 福岡県 | 春日市春日原南町 | 56万円 | 58〜76万円 | 1.04〜1.36倍 |
| 福岡県 | 宗像市田久 | 11万円 | 8.7〜12万円 | 0.79〜1.09倍 |
| 福岡県 | 糸島市志摩師吉 | 8.5万円 | 4.7〜12万円 | 0.55〜1.41倍 |
| 福岡県 | 行橋市西宮市 | 17万円 | 19〜22万円 | 1.12〜1.29倍 |
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