（画像出典：wikimedia commons Suikotei, ららぽーと海老名）
この記事では海老名市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、海老名市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 海老名市国分南１－６－３８ | 小田急海老名（700） | 93.7 | 7.6% | 20.9% |
| 海老名市浜田町１３－１７ | 小田急海老名（1800） | 61.7 | 5.6% | 5.6% |
| 海老名市下今泉１－２７－４８ | 小田急海老名（1300） | 71.9 | 5.3% | 13.0% |
| 海老名市扇町５－８ | 小田急海老名（400） | 132.7 | 5.2% | |
| 海老名市河原口１－１－８ | 厚木（60） | 75.2 | 5.1% | 16.3% |
| 海老名市中新田２－１３－３５ | 厚木（250） | 71 | 4.9% | 15.0% |
| 海老名市大谷北２－１９－８ | 小田急海老名（1700） | 57.1 | 4.8% | 5.5% |
| 海老名市中央２－８－４１ | 小田急海老名（600） | 99 | 4.5% | 12.4% |
| 海老名市本郷字中谷津２６８９番１外 | 小田急海老名（6100） | 31 | 4.4% | 11.2% |
| 海老名市柏ケ谷字長ヲサ９４０番２ | かしわ台（600） | 55.1 | 4.4% | 4.4% |
| 海老名市東柏ケ谷４－６－１０ | さがみ野（750） | 63 | 4.4% | 7.3% |
| 海老名市上今泉６－５－１１ | かしわ台（650） | 52.8 | 3.9% | 3.2% |
| 海老名市中新田３－２１－１９ | 厚木（950） | 61.7 | 3.9% | 7.5% |
| 海老名市中央１－４－３５ | 小田急海老名（150） | 291.1 | 3.8% | 11.4% |
| 海老名市河原口３－４－１１ | 厚木（950） | 65.3 | 3.7% | 9.4% |
| 海老名市国分北２－１８－１５ | 小田急海老名（1700） | 57.8 | 3.6% | 5.4% |
| 海老名市杉久保北４－１５－１１ | 小田急海老名（4200） | 40.9 | 3.3% | 2.5% |
| 海老名市門沢橋５－７－１４ | 門沢橋（550） | 43.2 | 3.1% | 5.6% |
| 海老名市社家６－９－１２ | 社家（500） | 43.9 | 3.1% | 6.4% |
| 海老名市大谷北４－８－１７ | 小田急海老名（2600） | 45.2 | 3.0% | 3.8% |
| 海老名市今里２－１２－１０ | 小田急海老名（3100） | 45.9 | 3.0% | 6.1% |
| 海老名市杉久保北５－１０－８ | 小田急海老名（4800） | 34.7 | 2.9% | 0.0% |
| 海老名市社家３－１７－３ | 社家（1000） | 33.3 | 2.0% | 8.0% |
| 海老名市中河内字中道１２３０番４ | 小田急海老名（3800） | 20.8 | 1.6% | 2.8% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 海老名市浜田町１３－１７ | 小田急海老名(1800) | 63.4 | 5.5% | 8.5% |
| 海老名市中新田５－２４－１ | 厚木(1400) | 44.9 | 5.4% | 21.4% |
| 海老名市上郷１－１９－２５ | 小田急海老名(1100) | 71.9 | 5.3% | 19.8% |
| 海老名市東柏ケ谷２－１７－３４ | さがみ野(400) | 67.7 | 5.1% | 11.4% |
| 海老名市上今泉４－１３－１７ | 座間(1100) | 54.1 | 5.1% | 10.1% |
| 海老名市東柏ケ谷２－２４－４ | さがみ野(70) | 92.4 | 4.9% | 9.8% |
| 海老名市国分北３－２５－１６ | 小田急海老名(1800) | 52.1 | 3.9% | 5.3% |
| 海老名市国分寺台３－６－１２ | 小田急海老名(2900) | 48.8 | 3.5% | 5.0% |
| 海老名市河原口４－６－３ | 小田急海老名(1200) | 69.6 | 3.4% | 13.4% |
| 海老名市杉久保北４－１５－１１ | 小田急海老名(4200) | 41.6 | 3.3% | 5.0% |
| 海老名市門沢橋２－２１－６ | 門沢橋(400) | 43.6 | 3.1% | 6.5% |
| 海老名市杉久保南４－１１－８ | 小田急海老名(4400) | 17.0 | 0.8% | -0.2% |
| 海老名市中央２－８－４１ | 小田急海老名(600) | 103.3 |
２、海老名市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「海老名市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
海老名市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.4％、商業地で+2.5％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+3.8％。商業地で+11.3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：海老名駅、厚木駅の周辺で大きく上昇
- 下落エリア：海老名ＳＡの南側
という傾向が見られました。
なぜ、駅周辺で、これほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③海老名市では、世帯数が増加している
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、海老名市では、この５年間で人口は約7,000人の増加、世帯数は約6,000世帯も増えているのです。
特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
実際、海老名市の転入超過数（区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、ほぼ全ての年代で増加しています。
特に、2018年以降は毎年1,000人以上が、移住してきており、22年には2,000人を超える勢いとなっています。
都心部や横浜の不動産価格が上昇しすぎたことと、リモートワークの普及によって、海老名市へ移住する世帯が増えているようです。
市外から移住して来た人の多くは、勤務先が都心や横浜方面である場合が多く、駅周辺のマンション・戸建てに人気が集中しがちです。
特に、海老名市では、海老名駅の周辺に多くの商業施設がオープンしていますので、駅周辺に人気が集中してしまいるわけです。
というわけで、海老名市の不動産価格は、
- 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
- そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
- さらに、市外からの人口流入が増えており、特に通勤しやすい駅近エリアに人気が集中している
- 一方で、買い手がつきにくい郊外では、土地価格の下落が始まっている
という、二極化が始まっていると言えます。
３、これからどうなるのか？
海老名市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（2）これから海老名市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した海老名市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4,000人減少するそうです。
海老名市はこれから10年で約4,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ですが、新型コロナ以降は、リモートワークの普及もあって、移住者が増えている状況を考えると、人口減少ペースはもう少しゆるやかになりそうです。
移住者が増えている現状から、住宅需要は、まだまだ増えていくでしょう。
結論
ここまでをまとめると、海老名市の土地価格は、
- インフレによる建築費の高騰によって、中古マンション・戸建ての価格が上がっており、駅周辺を中心に土地価格も連れ高している
- 一方で、駅から遠いエリアでは、農地の宅地化が進んでいることもあって、割高な古い住宅地では下落しているエリアも出てきている
- 今後もリモートワークの広がりから、人口流入は続きそうだが、郊外エリアまで移住は進まず、買い手がつかないエリアは増えていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
海老名市の土地価格は、移住者が増えているおり、さらに金利と建築費の上昇が進むため、購入コストは上がっていきます。
そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。
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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス
海老名市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
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