藤枝市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

藤枝市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

藤枝市静岡県

(画像出典:ウィキペディア 江戸村のとくぞう, 藤枝駅 北口

 

この記事では藤枝市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、藤枝市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)藤枝市前島2-1-4藤枝(340)51.83.3%12.9%
公)藤枝市前島3-6-20藤枝(900)34.32.0%11.3%
公)藤枝市駅前2-7-27藤枝(270)49.53.4%8.7%
公)藤枝市田沼3-9-17藤枝(1100)26.40.6%8.5%
公)藤枝市泉町37番27藤枝(2300)18.50.0%7.7%
基)藤枝市田沼3-19-10藤枝(700)35.60.0%6.9%
基)藤枝市田沼1-15-13藤枝(500)37.3-1.7%4.6%
公)藤枝市小石川町2-4-23藤枝(1100)26.90.1%4.1%
基)藤枝市高柳1-9-5藤枝(1300)25.2-0.5%4.1%
基)藤枝市青南町3丁目2番8藤枝(2800)15.6-0.8%3.9%
基)藤枝市小石川町2-4-23藤枝(1100)26.90.0%3.4%
公)藤枝市小石川町1-6-13藤枝(900)32.70.0%2.1%
公)藤枝市青葉町1-11-3藤枝(1600)23.50.1%1.9%
公)藤枝市高柳1-18-21藤枝(1800)15.80.0%1.7%
基)藤枝市下青島字十二社山37番120藤枝(1900)23-1.0%1.2%
公)藤枝市南新屋字向屋敷461番25藤枝(1600)25.1-0.1%0.0%
公)藤枝市田中2-2-4西焼津(2300)18-0.5%-0.2%
基)藤枝市上青島字玄力東409番10外藤枝(3300)20.8-1.4%-0.3%
基)藤枝市高洲21番21外藤枝(1900)25-1.4%-0.8%
基)藤枝市岡出山3-10-6藤枝(2800)22.3-0.6%-1.0%
公)藤枝市駿河台2-14-6藤枝(2900)26.4-0.5%-1.2%
基)藤枝市志太2-6-3藤枝(1600)21.1-1.2%-2.0%
公)藤枝市音羽町2-9-17藤枝(3800)18.2-0.5%-3.2%
基)藤枝市南駿河台4-13-3藤枝(3200)26-1.9%-3.2%
基)藤枝市五十海4-5-38藤枝(4300)19.8-1.5%-3.9%
基)藤枝市茶町2-12-5藤枝(2700)20.1-1.3%-3.9%
基)藤枝市岡出山2-9-26藤枝(2600)24.1-1.4%-3.9%
基)藤枝市仮宿字芝添1586番1焼津(4600)14.3-0.5%-4.6%
公)藤枝市天王町1-9-4藤枝(3800)18.1-1.1%-4.7%
公)藤枝市瀬古3-6-2藤枝(2700)22.4-0.9%-5.0%
基)藤枝市下当間56番焼津(4300)13.4-1.9%-6.2%
公)藤枝市旭が丘19-18藤枝(3500)19-1.7%-6.3%
基)藤枝市岡部町村良字町の坪458番4外焼津(8000)10.2-1.6%-6.3%
基)藤枝市下藪田字宮脇26番15藤枝(5700)14.9-1.5%-9.6%
公)藤枝市岡部町内谷字塩田977番5外焼津(5600)16.6-0.6%-10.2%
基)藤枝市藤岡5-24-19藤枝(4700)17.9-2.0%-10.4%
公)藤枝市岡部町三輪字大箱1505番10焼津(4200)14.4-0.9%-10.8%
基)藤枝市宮原字向島721番藤枝(8200)6.9-2.3%-13.7%
基)藤枝市岡部町内谷字八反田623番4外焼津(6000)16.9-1.5%-16.2%
公)藤枝市北方字白藤227番55藤枝(8700)7.4-3.0%-20.4%
公)藤枝市水守3丁目6番14西焼津(3600)20.51.6%
公)藤枝市堀之内字木戸口532番24藤枝(4400)12.8-0.3%
公)藤枝市大手2-8-10藤枝(3800)18.1-1.1%
公)藤枝市岡部町岡部字板沢1660番13焼津(8200)11.7-3.5%
公)藤枝市高岡3-7-30藤枝(1600)25.70.9%
公)藤枝市水守3丁目1番1藤枝(4500)25.30.5%
基)藤枝市岡部町岡部字天神前422番4焼津(6600)15.4-1.5%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の藤枝市の土地価格の動き

この7年間で静岡市の土地価格を見ると、静岡県の平均が5.9%下落したのに対して、マイナス2.4%とあまり下げませんでした。

 

藤枝市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、藤枝駅の周辺、特に南側で大きく上昇している地域が目立ちますね。

また、北側の郊外へ向かうほど、下落率が大きくなっています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ、あまり上がらないのか?

2011年にあった東日本大震災によって、全国的に沿岸部の住宅地に対する需要は一気に冷え込みました。

首都圏ではタワーマンションが立ち並んで現在は活況ですが、千葉の浦安市や千葉市の美浜区などでも持ち直してきたのはこの2年ぐらいです。

 

そのため、静岡県の市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見ると、内陸部にある地域だけが上昇しています。

静岡市葵区、浜松市中区、三島市などの一部の市区町村に限られます。

 

住宅地の公示地価:7年間変化率

静岡県の公示地価の変化率マップ

 

また、人口の減少も追い打ちとなっています。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、静岡県ではこの10年間で20万人近く減少しています。

 

静岡県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

それに加えて、藤枝市では空き家率も、年々増加しています。

2013年現在で、5,500戸以上も空き家があり、すでに家は十分に余っている状況なんですね。

 

藤枝市の空き家率

(出典:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

このようなことから、

  • 沿岸部を避けて住宅地を選ぶようになったため、内陸部の藤枝市に人気が集まっている
  • 一方で、家を建てる30代は減少傾向にあり、空き家も増加しているため、駅の周辺から広がらない
  • そのため、藤枝駅周辺だけが上昇し、郊外では下落する二極化が進んでいる

と言えるでしょう。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

静岡県では、静岡市・浜松市周辺が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、静岡市や浜松市などの大都市で特に影響が大きいようです。

静岡駅周辺の再開発や、スズキ自動車の好調な決算などもあって、雇用も土地価格も安定していましたが、今回のコロナで一転、売り上げの減少に苦しんでいるためです。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから藤枝市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した藤枝市の人口の見通しによると、2020年がピークだそうです。

 

藤枝市の人口は、2020年がピーク

藤枝市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30代は、2025年までに3,000人減る見通しです。

 

藤枝市の30代人口は、2025年までに約3,000人減少

藤枝市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

この2年ぐらいで土地価格が下げているのは、家を買う人が減ってきているからかもしれません。

特に郊外のエリアでは、注意が必要でしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、藤枝市の土地価格は、

  • 人口の減少と地震リスクへの警戒から、藤枝駅の周辺が人気化する一方で、郊外では下落する二極化が進んでいる
  • しかし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地も下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた藤枝市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「高岡(たかおか)」という、藤枝駅の南側1kmほど離れたところに広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:25万円/坪
  • 実際の取引価格:9.5〜29万円/坪

と、公示地価の約0.4〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約3倍です。

 

【藤枝市高岡の公示地価】

藤枝市高岡の公示地価

  • 藤枝駅から1,600mの距離、徒歩約20分(1分=80m)
  • 76,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =25万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【藤枝市高岡の土地取引(過去2年間)】

藤枝市高岡の土地取引

  • 藤枝駅から徒歩18〜21分のエリアで、9.5〜29万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県富士市松岡24万円17〜32万円0.71〜1.33倍
静岡県富士宮市黒田15万円5〜18万円0.33〜1.2倍
静岡県沼津市東椎路27万円18〜31万円0.67〜1.15倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
静岡県磐田市国府台27万円27〜32万円1〜1.19倍
静岡県焼津市塩津20万円2.8〜22万円0.14〜1.1倍
静岡県掛川市久保22万円16〜28万円0.73〜1.27倍
静岡県藤枝市高岡25万円9.5〜29万円0.38〜1.16倍
静岡県袋井市愛野南22万円16〜26万円0.73〜1.18倍
静岡県島田市横井25万円10〜29万円0.4〜1.16倍
静岡県御殿場市東田中22.6万円20〜29万円0.88〜1.28倍
静岡県伊東市八幡野12万円1.8〜15万円0.15〜1.25倍
静岡県湖西市鷲津16万円7.5〜25万円0.47〜1.56倍
静岡県長泉町下土狩43.5万円23〜59万円0.53〜1.36倍
静岡県熱海市春日町31万円22〜38万円0.71〜1.23倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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