藤枝市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　江戸村のとくぞう,　藤枝駅北口）

この記事では藤枝市の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、藤枝市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の藤枝市の土地価格の動き
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 静岡県では、静岡市・浜松市周辺が特に危ない
４、その他のリスク
- （１）この低金利はいつまで続くのか？
- （２）これから藤枝市の人口はどうなるの？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、藤枝市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
公）藤枝市前島２－１－４	藤枝（340）	51.8	3.3%	12.9%
公）藤枝市前島３－６－２０	藤枝（900）	34.3	2.0%	11.3%
公）藤枝市駅前２－７－２７	藤枝（270）	49.5	3.4%	8.7%
公）藤枝市田沼３－９－１７	藤枝（1100）	26.4	0.6%	8.5%
公）藤枝市泉町３７番２７	藤枝（2300）	18.5	0.0%	7.7%
基）藤枝市田沼３－１９－１０	藤枝（700）	35.6	0.0%	6.9%
基）藤枝市田沼１－１５－１３	藤枝（500）	37.3	-1.7%	4.6%
公）藤枝市小石川町２－４－２３	藤枝（1100）	26.9	0.1%	4.1%
基）藤枝市高柳１－９－５	藤枝（1300）	25.2	-0.5%	4.1%
基）藤枝市青南町３丁目２番８	藤枝（2800）	15.6	-0.8%	3.9%
基）藤枝市小石川町２－４－２３	藤枝（1100）	26.9	0.0%	3.4%
公）藤枝市小石川町１－６－１３	藤枝（900）	32.7	0.0%	2.1%
公）藤枝市青葉町１－１１－３	藤枝（1600）	23.5	0.1%	1.9%
公）藤枝市高柳１－１８－２１	藤枝（1800）	15.8	0.0%	1.7%
基）藤枝市下青島字十二社山３７番１２０	藤枝（1900）	23	-1.0%	1.2%
公）藤枝市南新屋字向屋敷４６１番２５	藤枝（1600）	25.1	-0.1%	0.0%
公）藤枝市田中２－２－４	西焼津（2300）	18	-0.5%	-0.2%
基）藤枝市上青島字玄力東４０９番１０外	藤枝（3300）	20.8	-1.4%	-0.3%
基）藤枝市高洲２１番２１外	藤枝（1900）	25	-1.4%	-0.8%
基）藤枝市岡出山３－１０－６	藤枝（2800）	22.3	-0.6%	-1.0%
公）藤枝市駿河台２－１４－６	藤枝（2900）	26.4	-0.5%	-1.2%
基）藤枝市志太２－６－３	藤枝（1600）	21.1	-1.2%	-2.0%
公）藤枝市音羽町２－９－１７	藤枝（3800）	18.2	-0.5%	-3.2%
基）藤枝市南駿河台４－１３－３	藤枝（3200）	26	-1.9%	-3.2%
基）藤枝市五十海４－５－３８	藤枝（4300）	19.8	-1.5%	-3.9%
基）藤枝市茶町２－１２－５	藤枝（2700）	20.1	-1.3%	-3.9%
基）藤枝市岡出山２－９－２６	藤枝（2600）	24.1	-1.4%	-3.9%
基）藤枝市仮宿字芝添１５８６番１	焼津（4600）	14.3	-0.5%	-4.6%
公）藤枝市天王町１－９－４	藤枝（3800）	18.1	-1.1%	-4.7%
公）藤枝市瀬古３－６－２	藤枝（2700）	22.4	-0.9%	-5.0%
基）藤枝市下当間５６番	焼津（4300）	13.4	-1.9%	-6.2%
公）藤枝市旭が丘１９－１８	藤枝（3500）	19	-1.7%	-6.3%
基）藤枝市岡部町村良字町の坪４５８番４外	焼津（8000）	10.2	-1.6%	-6.3%
基）藤枝市下藪田字宮脇２６番１５	藤枝（5700）	14.9	-1.5%	-9.6%
公）藤枝市岡部町内谷字塩田９７７番５外	焼津（5600）	16.6	-0.6%	-10.2%
基）藤枝市藤岡５－２４－１９	藤枝（4700）	17.9	-2.0%	-10.4%
公）藤枝市岡部町三輪字大箱１５０５番１０	焼津（4200）	14.4	-0.9%	-10.8%
基）藤枝市宮原字向島７２１番	藤枝（8200）	6.9	-2.3%	-13.7%
基）藤枝市岡部町内谷字八反田６２３番４外	焼津（6000）	16.9	-1.5%	-16.2%
公）藤枝市北方字白藤２２７番５５	藤枝（8700）	7.4	-3.0%	-20.4%
公）藤枝市水守３丁目６番１４	西焼津（3600）	20.5	1.6%
公）藤枝市堀之内字木戸口５３２番２４	藤枝（4400）	12.8	-0.3%
公）藤枝市大手２－８－１０	藤枝（3800）	18.1	-1.1%
公）藤枝市岡部町岡部字板沢１６６０番１３	焼津（8200）	11.7	-3.5%
公）藤枝市高岡３－７－３０	藤枝（1600）	25.7	0.9%
公）藤枝市水守３丁目１番１	藤枝（4500）	25.3	0.5%
基）藤枝市岡部町岡部字天神前４２２番４	焼津（6600）	15.4	-1.5%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の藤枝市の土地価格の動き

この７年間で静岡市の土地価格を見ると、静岡県の平均が５.９％下落したのに対して、マイナス２.４％とあまり下げませんでした。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、藤枝駅の周辺、特に南側で大きく上昇している地域が目立ちますね。

また、北側の郊外へ向かうほど、下落率が大きくなっています。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ、あまり上がらないのか？

2011年にあった東日本大震災によって、全国的に沿岸部の住宅地に対する需要は一気に冷え込みました。

首都圏ではタワーマンションが立ち並んで現在は活況ですが、千葉の浦安市や千葉市の美浜区などでも持ち直してきたのはこの２年ぐらいです。

そのため、静岡県の市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見ると、内陸部にある地域だけが上昇しています。

静岡市葵区、浜松市中区、三島市などの一部の市区町村に限られます。

住宅地の公示地価：７年間変化率

また、人口の減少も追い打ちとなっています。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、静岡県ではこの１０年間で２０万人近く減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

それに加えて、藤枝市では空き家率も、年々増加しています。

2013年現在で、5,500戸以上も空き家があり、すでに家は十分に余っている状況なんですね。

（出典：国土交通省　住宅・土地統計調査）

このようなことから、

沿岸部を避けて住宅地を選ぶようになったため、内陸部の藤枝市に人気が集まっている
一方で、家を建てる30代は減少傾向にあり、空き家も増加しているため、駅の周辺から広がらない
そのため、藤枝駅周辺だけが上昇し、郊外では下落する二極化が進んでいる

と言えるでしょう。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

産業	企業名	４〜６月売上（前年同期比）	損益（億円）
航空	全日空	-75.7%	-1,088
鉄道	JR東	-55.2%	-1,553
百貨店	三越伊勢丹HD	-53.3%	-305
飲食	ワタミ	-44.3%	-45
自動車	トヨタ	-40.4%	1,494
電機	日立	-21.6%	2,264

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

静岡県では、静岡市・浜松市周辺が特に危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、静岡市や浜松市などの大都市で特に影響が大きいようです。

静岡駅周辺の再開発や、スズキ自動車の好調な決算などもあって、雇用も土地価格も安定していましたが、今回のコロナで一転、売り上げの減少に苦しんでいるためです。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから藤枝市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した藤枝市の人口の見通しによると、2020年がピークだそうです。

藤枝市の人口は、2020年がピーク

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である３０代は、2025年までに3,000人減る見通しです。

藤枝市の30代人口は、2025年までに約3,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

この２年ぐらいで土地価格が下げているのは、家を買う人が減ってきているからかもしれません。

特に郊外のエリアでは、注意が必要でしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、藤枝市の土地価格は、

人口の減少と地震リスクへの警戒から、藤枝駅の周辺が人気化する一方で、郊外では下落する二極化が進んでいる
しかし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地も下がる可能性あり

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた藤枝市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「高岡（たかおか）」という、藤枝駅の南側1kmほど離れたところに広がる住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：25万円／坪
実際の取引価格：9.5〜29万円／坪

と、公示地価の約0.4〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約３倍です。

【藤枝市高岡の公示地価】

藤枝駅から1,600mの距離、徒歩約20分（1分＝８０m）
76,500円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝25万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【藤枝市高岡の土地取引（過去２年間）】

藤枝駅から徒歩18〜21分のエリアで、9.5〜29万円／坪で取引されている

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	富士市松岡	24万円	17〜32万円	0.71〜1.33倍
静岡県	富士宮市黒田	15万円	5〜18万円	0.33〜1.2倍
静岡県	沼津市東椎路	27万円	18〜31万円	0.67〜1.15倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
静岡県	磐田市国府台	27万円	27〜32万円	1〜1.19倍
静岡県	焼津市塩津	20万円	2.8〜22万円	0.14〜1.1倍
静岡県	掛川市久保	22万円	16〜28万円	0.73〜1.27倍
静岡県	藤枝市高岡	25万円	9.5〜29万円	0.38〜1.16倍
静岡県	袋井市愛野南	22万円	16〜26万円	0.73〜1.18倍
静岡県	島田市横井	25万円	10〜29万円	0.4〜1.16倍
静岡県	御殿場市東田中	22.6万円	20〜29万円	0.88〜1.28倍
静岡県	伊東市八幡野	12万円	1.8〜15万円	0.15〜1.25倍
静岡県	湖西市鷲津	16万円	7.5〜25万円	0.47〜1.56倍
静岡県	長泉町下土狩	43.5万円	23〜59万円	0.53〜1.36倍
静岡県	熱海市春日町	31万円	22〜38万円	0.71〜1.23倍