富士見市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

富士見市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

富士見市 埼玉県

(画像出典:ウィキペディア DAJF ショッピングセンター ソヨカふじみ野

 

この記事では富士見市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、富士見市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
富士見市ふじみ野西1丁目20番1ふじみ野(0)237.33.9%9.8%
富士見市東みずほ台2丁目8番11みずほ台(300)89.83.8%7.9%
富士見市水谷2丁目7番8みずほ台(850)74.63.7%9.2%
富士見市渡戸3-11-27ふじみ野(1400)57.13.6%7.5%
富士見市西みずほ台1丁目24番8みずほ台(350)963.6%9.4%
富士見市羽沢2-3-18鶴瀬(1100)58.43.5%7.3%
富士見市針ヶ谷1丁目35番21みずほ台(800)79.23.4%8.1%
富士見市上沢1-15-18鶴瀬(1000)62.43.3%6.8%
富士見市東みずほ台1丁目4番11みずほ台(180)127.73.2%7.8%
富士見市関沢2-10-23鶴瀬(1000)64.43.2%7.7%
富士見市上沢3-16-36鶴瀬(1200)55.43.1%7.0%
富士見市鶴馬2-7-35鶴瀬(1100)55.43.1%7.0%
富士見市鶴馬1丁目25番1鶴瀬(800)80.23.0%6.6%
富士見市鶴瀬東1-9-31鶴瀬(150)117.82.9%6.9%
富士見市水谷東2-49-9志木(2300)47.52.9%5.9%
富士見市羽沢1-16-24鶴瀬(1900)49.52.7%5.6%
富士見市諏訪2-1-15鶴瀬(1700)52.82.6%5.3%
富士見市大字上南畑字中下内手416番11鶴瀬(2900)24.12.0%2.5%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
富士見市ふじみ野東3丁目1番14ふじみ野( 650)95.73.9%10.3%
富士見市ふじみ野西1丁目15番7ふじみ野( 370)106.93.8%10.6%
富士見市東みずほ台2丁目18番22みずほ台( 500)87.53.5%9.5%
富士見市鶴馬1-9-11鶴瀬( 800)61.73.3%7.5%
富士見市西みずほ台1丁目20番7みずほ台( 0)175.23.3%7.3%
富士見市水谷2丁目7番8みずほ台( 850)73.33.3%8.8%
富士見市針ヶ谷2丁目8番9みずほ台( 900)74.33.2%8.7%
富士見市大字鶴馬字名シ久保2605番10鶴瀬( 0)161.73.2%7.2%
富士見市鶴瀬西2-13-37鶴瀬( 650)663.1%7.5%
富士見市ふじみ野東1丁目14番2ふじみ野( 200)1302.9%7.1%
富士見市羽沢1-2-4鶴瀬( 1700)51.82.6%4.7%
富士見市貝塚2-15-5みずほ台( 1800)41.92.4%2.4%
富士見市大字東大久保字金子街道1619番7ふじみ野( 4700)18.51.4%1.3%

 

2、富士見市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「富士見市の土地価格が上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

富士見市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+2.7%、商業地で+3.1%と、大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+5.8%。商業地で+7.3%でした。

 

富士見市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

柳瀬川駅〜ふじみ野駅の鉄道沿線の周辺ほど、上昇している傾向(ピンク色のマーク)にありました。

一方で、駅から離れたエリアほど、上がりにくくなっていますね。

 

なぜ富士見市では、これほど上昇しているのか?

その最も大きな理由は、物価の上昇(インフレ)です。

新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、20〜30%の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。

 

埼玉県の中古マンション、中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構

 

特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。

 

また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。

「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。

 

 

また、富士見市では、家を購入する中心年代である30〜40代が、富士見市外から引っ越してきていることも追い風となっています。

 

【赤色の線】家を購入する30〜40代が、引っ越して来ている

富士見市の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

都心の不動産価格が上昇しすぎたことで、近隣県へ引っ越す人が増えています。

富士見市は、都心への通勤圏内であり、土地価格も比較的安いため、引っ越してくる人が増えているのでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、富士見市の土地価格に影響が与えそうなリスクをご紹介します。

 

(1)金利はこれからも上がるのか?

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、6年ぶりの高水準になります。

 

2022年から金利が本格的に上昇中

20年国債とふらっと35の金利

(参考:財務省ARUHI

 

もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。

例えば、アメリカでは、政策金利(FF金利)をこの1年間で、なんと5%近くも引き上げているのです。

 

そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、富士見市の生産緑地面積は、82ヘクタールあります。

30坪の土地で約8,000戸分にもなります。

 

埼玉の生産緑地の分布図:富士見市は82ヘクタール

埼玉県の生産緑地面積

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

それに加えて、お隣のさいたま市は全国2位の面積、352ヘクタール、川越市も139ヘクタールもあります。

そのため、これらのエリア全体で、農地の宅地化がさらに加速することが予想されますので、駅周辺以外では、かなり影響を受けるのではないでしょうか。

 

(3)これから富士見市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した富士見市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4,000人減少するそうです。

 

富士見市はこれから10年で約4,000人減少

富士見市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

一方で、家を建てる中心年代の30〜40代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約2,000人も減る見通しです。

 

富士見市の30〜40代人口は、これから10年で約2,000人減る

富士見市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

今のところは、市外からの引っ越して来ている人が多いため、駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、富士見市の土地価格は、

  • 都心部のマンショ価格の上昇で、都心から引っ越して来ている人が駅周辺のマンション・戸建てを購入し、上昇が続いている
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく

と言えるでしょう。

 

買うなら:建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に

富士見市の不動産価格は、移住者の増加を追い風に、かなりの広範囲で上昇が続いています。

 

ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:一部のエリアを除いて、下落は進む

富士見市の不動産は、ここまで上昇を続けてきましたが、その背景にあったのは、変動金利の利用者の増加です。

ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。

 

さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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