富士見市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

富士見市埼玉県

(画像出典:ウィキペディア DAJF ショッピングセンター ソヨカふじみ野

 

この記事では富士見市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、富士見市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)富士見市ふじみ野西1丁目20番1ふじみ野(0)228.43.7%9.8%
公)富士見市西みずほ台1丁目24番8みずほ台(350)92.73.7%8.9%
公)富士見市水谷2丁目7番8みずほ台(850)71.93.3%8.5%
公)富士見市関沢2丁目2754番5鶴瀬(1000)62.43.3%7.4%
公)富士見市東みずほ台2丁目8番11みずほ台(300)86.53.1%6.5%
公)富士見市針ヶ谷1丁目35番21みずほ台(800)76.63.1%7.9%
公)富士見市渡戸3丁目341番29ふじみ野(1400)55.13.1%5.7%
公)富士見市鶴馬1丁目25番1鶴瀬(800)77.93.1%6.3%
公)富士見市鶴瀬東1丁目2517番5鶴瀬(150)114.53.0%6.4%
公)富士見市水谷東2丁目3273番11志木(2300)46.22.9%4.5%
公)富士見市羽沢1丁目755番1鶴瀬(1900)48.22.8%4.3%
公)富士見市上沢1丁目115番20鶴瀬(1000)60.42.8%5.8%
公)富士見市東みずほ台1丁目4番11みずほ台(180)123.82.7%7.4%
公)富士見市諏訪2丁目2020番7鶴瀬(1700)51.52.6%4.0%
公)富士見市上沢3丁目8番20鶴瀬(1200)53.82.5%6.5%
公)富士見市鶴馬2丁目3179番6鶴瀬(1100)53.82.5%5.8%
公)富士見市羽沢2丁目502番6鶴瀬(1100)56.42.4%5.6%
公)富士見市大字上南畑字中下内手416番11鶴瀬(2900)23.60.7%0.6%
基)富士見市ふじみ野西1丁目15番7ふじみ野(370)1033.0%6.5%
基)富士見市ふじみ野東3丁目1番14ふじみ野(650)92.13.0%6.1%
基)富士見市東みずほ台2丁目18番22みずほ台(500)84.52.8%5.8%
基)富士見市水谷2丁目7番8みずほ台(850)712.4%5.4%
基)富士見市針ヶ谷2丁目8番9みずほ台(900)71.92.3%5.3%
基)富士見市鶴馬1丁目2177番8鶴瀬(800)59.72.3%4.0%
基)富士見市鶴瀬西2丁目3603番51鶴瀬(650)642.1%4.3%
基)富士見市大字鶴馬字名シ久保2605番10鶴瀬(0)156.81.9%3.9%
基)富士見市ふじみ野東1丁目14番2ふじみ野(200)126.41.9%4.1%
基)富士見市西みずほ台1丁目20番7みずほ台(0)169.61.8%3.8%
基)富士見市羽沢1丁目1415番10鶴瀬(1700)50.51.3%2.0%
基)富士見市貝塚2丁目1651番15みずほ台(1800)40.90.8%0.0%
基)富士見市大字東大久保字金子街道1619番7ふじみ野(4700)18.20.0%-0.2%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、富士見市の土地価格の動き

富士見市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+2.7%、商業地で+3.1%と、大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+5.8%。商業地で+7.3%でした。

 

富士見市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

柳瀬川駅〜ふじみ野駅の鉄道沿線の周辺ほど、上昇している傾向(ピンク色のマーク)にありました。

一方で、駅から離れたエリアほど、上がりにくくなっていますね。

 

なぜ富士見市では、これほど上昇しているのか?

その最も大きな理由は、物価の上昇(インフレ)です。

新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、20〜30%の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。

 

埼玉県の中古マンション、中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構

 

特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。

 

また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。

「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。

 

 

また、富士見市では、家を購入する中心年代である30〜40代が、富士見市外から引っ越してきていることも追い風となっています。

 

【赤色の線】家を購入する30〜40代が、引っ越して来ている

富士見市の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

都心の不動産価格が上昇しすぎたことで、近隣県へ引っ越す人が増えています。

富士見市は、都心への通勤圏内であり、土地価格も比較的安いため、引っ越してくる人が増えているのでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、富士見市の土地価格に影響が与えそうなリスクをご紹介します。

 

(1)金利はこれからも上がるのか?

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、6年ぶりの高水準になります。

 

2022年から金利が本格的に上昇中

20年国債とふらっと35の金利

(参考:財務省ARUHI

 

もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。

例えば、アメリカでは、政策金利(FF金利)をこの1年間で、なんと5%近くも引き上げているのです。

 

そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、富士見市の生産緑地面積は、82ヘクタールあります。

30坪の土地で約8,000戸分にもなります。

 

埼玉の生産緑地の分布図:富士見市は82ヘクタール

埼玉県の生産緑地面積

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

それに加えて、お隣のさいたま市は全国2位の面積、352ヘクタール、川越市も139ヘクタールもあります。

そのため、これらのエリア全体で、農地の宅地化がさらに加速することが予想されますので、駅周辺以外では、かなり影響を受けるのではないでしょうか。

 

(3)これから富士見市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した富士見市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4,000人減少するそうです。

 

富士見市はこれから10年で約4,000人減少

富士見市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

一方で、家を建てる中心年代の30〜40代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約2,000人も減る見通しです。

 

富士見市の30〜40代人口は、これから10年で約2,000人減る

富士見市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

今のところは、市外からの引っ越して来ている人が多いため、駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、富士見市の土地価格は、

  • 都心部のマンショ価格の上昇で、都心から引っ越して来ている人が駅周辺のマンション・戸建てを購入し、上昇が続いている
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:円安、株高、低金利のうちが売りごろ

新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で、東武鉄道沿線の周辺では上昇しています。

一方で、農地の多い郊外では、生産緑地の宅地化の解禁によって、宅地がさらに増えるため、売却を検討しているのであれば、株高、低金利が続いている今のうちに、準備をして行った方がいいでしょう。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、「鶴馬(つるま)」という地区があります。

鶴瀬駅の周辺にある住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:58万円/坪
  • 実際の取引価格:36〜78万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、約2倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや5〜10階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【富士見市鶴馬の公示地価】

富士見市の公示地価

  • 鶴瀬駅から800mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 176,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 58万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【富士見市鶴馬の土地取引(令和元年〜2年)】

富士見市の土地取引

  • 鶴瀬駅から徒歩8〜9分のエリアで、36〜78万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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