岐阜市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

岐阜市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

岐阜市岐阜県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア Alpsdake, ツインアーチ138から望む岐阜市中心部

 

この記事では岐阜市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、岐阜市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/商業岐阜市吉野町5丁目17番外岐阜(0)203.90.0%15.7%
公/住宅岐阜市加納永井町1丁目20番2岐阜(700)42.90.0%7.4%
公/住宅岐阜市加納堀田町1丁目19番3岐阜(1500)35.30.0%
公/住宅岐阜市西荘3-16-27西岐阜(350)32.40.0%
公/住宅岐阜市菊地町3丁目32番1岐阜(1300)29.60.0%
公/住宅岐阜市長良福江町1丁目35番1外岐阜(5600)24-0.1%1.3%
公/住宅岐阜市茜部中島2丁目53番2外岐阜(2200)23.5-0.1%-0.7%
公/商業岐阜市六条片田1-15-3岐阜(2300)25.4-0.3%
公/商業岐阜市茜部新所1丁目82番岐阜(2900)25.3-0.3%-5.2%
公/商業岐阜市茜部菱野3丁目214番1外岐阜(3300)24.7-0.3%
公/住宅岐阜市山口町24番岐阜(3600)28.8-0.3%-2.7%
公/住宅岐阜市五坪2丁目6番21岐阜(1900)26.3-0.4%-3.5%
公/住宅岐阜市薮田西1-8-20西岐阜(1800)21.3-0.5%-1.1%
公/工業岐阜市本荘中ノ町5丁目29番外岐阜(2400)14-0.5%-4.3%
公/工業岐阜市六条大溝3-4-18岐阜(3600)13.9-0.5%-4.9%
公/住宅岐阜市寿町7丁目16番6外岐阜(2700)26.7-0.5%-1.7%
公/住宅岐阜市東鶉4丁目57番2岐阜(4500)19.4-0.5%-1.0%
公/住宅岐阜市正法寺町46番3外岐阜(2500)19.2-0.5%-3.0%
公/商業岐阜市正木西町1-25岐阜(5300)25.5-0.5%
公/住宅岐阜市加納新町30番岐阜(980)31.8-0.5%-1.0%
公/住宅岐阜市柳津町梅松1丁目67番柳津(60)17.9-0.6%
公/商業岐阜市鹿島町8丁目2番外岐阜(2900)29.5-0.6%-2.4%
公/住宅岐阜市菅生2-5-4岐阜(4000)22.6-0.6%-3.0%
公/住宅岐阜市大菅南18-45西岐阜(1800)22.6-0.6%
公/住宅岐阜市加納本町3丁目7番1外岐阜(600)53.8-0.6%18.0%
公/工業岐阜市柳津町丸野3丁目3番柳津(1100)10.6-0.6%-5.0%
公/住宅岐阜市北一色5-12-4岐阜(3100)20.7-0.6%-2.6%
公/住宅岐阜市南蝉1丁目73番1岐阜(4800)25.2-0.7%
公/商業岐阜市金園町4丁目23番岐阜(1500)29.7-0.7%-5.5%
公/住宅岐阜市大字正木字貴船1184番5岐阜(5400)19.4-0.7%-0.8%
公/商業岐阜市薮田南1-6-3西岐阜(1400)31.6-0.7%-3.3%
公/住宅岐阜市此花町2丁目7番岐阜(1600)31-0.7%-0.6%
公/住宅岐阜市栗矢田町2丁目5番岐阜(1100)42.6-0.8%4.8%
公/商業岐阜市加納清水町3丁目7番1外岐阜(250)78.2-0.8%
公/住宅岐阜市端詰町20番岐阜(1900)38.6-0.8%0.0%
公/商業岐阜市大字折立字北浦299番1外岐阜(6700)18.7-0.9%
公/住宅岐阜市琴塚2-3-5岐阜(6000)18.7-0.9%-1.2%
公/商業岐阜市加納朝日町2丁目46番外岐阜(1000)37.3-0.9%2.7%
公/商業岐阜市高野町6丁目13番岐阜(550)37.3-0.9%-2.6%
公/工業岐阜市小西郷2丁目94番外岐阜(8800)7.5-0.9%
公/商業岐阜市薮田南1-12-1西岐阜(1300)22.2-0.9%-4.1%
公/住宅岐阜市水主町2丁目87番1岐阜(2700)21.2-0.9%-2.8%
公/商業岐阜市長住町9丁目15番外岐阜(900)35.3-0.9%0.9%
公/住宅岐阜市六条南1-19-4岐阜(2300)27.8-0.9%0.6%
公/住宅岐阜市野一色5-10-5岐阜(5200)20.8-0.9%
公/住宅岐阜市島田西町47番1岐阜(2100)27.4-1.0%-0.6%
公/商業岐阜市長良5丁目17番岐阜(6300)30.1-1.0%-1.0%
公/住宅岐阜市池田町1丁目2番岐阜(2100)33.3-1.0%-1.9%
公/住宅岐阜市粟野東3丁目34番外岐阜(9800)13.3-1.0%-9.2%
公/住宅岐阜市近島4-2-15岐阜(4200)22.5-1.0%-3.9%
公/住宅岐阜市高田5-13-6岐阜(6100)16-1.0%-7.0%
公/住宅岐阜市蔵前2-3-12岐阜(4500)12.7-1.0%-9.6%
公/住宅岐阜市栄新町2丁目75番3岐阜(3600)24.8-1.1%-3.3%
公/住宅岐阜市福光西3-5-7岐阜(5900)25.3-1.2%-0.1%
公/住宅岐阜市須賀4-8-27西岐阜(2600)19.5-1.2%-1.3%
公/商業岐阜市真砂町5丁目22番3外岐阜(1600)32.1-1.2%-7.0%
公/住宅岐阜市柳津町蓮池6丁目96番1柳津(900)15.2-1.3%-9.8%
公/商業岐阜市前一色3-5-5岐阜(4500)19.9-1.3%-6.4%
公/住宅岐阜市水海道3-16-15岐阜(5200)17.2-1.3%
公/住宅岐阜市北野西144番外岐阜(15000)4.9-1.3%
公/商業岐阜市金町5丁目20番外岐阜(700)72.3-1.4%2.3%
公/住宅岐阜市北柿ケ瀬44番5岐阜(5700)9.6-1.4%-12.7%
公/商業岐阜市清住町1丁目9番岐阜(800)47.5-1.4%-2.0%
公/住宅岐阜市大字彦坂字中屋敷63番岐阜(12000)4.6-1.4%
公/商業岐阜市芥見4丁目22番岐阜(11000)13.6-1.4%
公/住宅岐阜市旦島4-5-11岐阜(5700)17.9-1.5%
公/住宅岐阜市鏡島中1-2-17西岐阜(1500)17.7-1.5%-4.6%
公/住宅岐阜市柳津町上佐波1丁目395番5柳津(2700)12.5-1.6%
公/住宅岐阜市森東68番2岐阜(14000)8.3-1.6%-12.0%
公/住宅岐阜市芥見長山1丁目64番2外岐阜(11000)10.1-1.6%-9.0%
公/住宅岐阜市大字長良字洞2435番62岐阜(7200)15.5-1.7%-10.5%
公/住宅岐阜市柳津町上佐波西5丁目90番柳津(3400)11.4-1.7%-13.3%
公/商業岐阜市若宮町8丁目11番外岐阜(1600)37.3-1.7%-6.5%
公/商業岐阜市都通3丁目1番2外岐阜(1900)36.6-1.8%-0.9%
公/住宅岐阜市西改田字米野65番3岐阜(7700)12.6-1.8%-8.3%
公/住宅岐阜市美島町4丁目37番岐阜(3300)26.4-1.8%-3.4%
公/工業岐阜市茶屋新田4丁目6番外西岐阜(5700)10.5-1.8%-11.4%
公/工業岐阜市岩栄町1丁目32番外岐阜(2800)17.5-1.9%-11.8%
公/商業岐阜市今小町24番2外岐阜(1900)51.8-1.9%-7.0%
公/商業岐阜市北一色3-9-21岐阜(2900)24.2-1.9%-2.6%
公/住宅岐阜市大字中字形野504番20岐阜(9100)10.2-1.9%-11.0%
公/住宅岐阜市八ツ梅町1丁目5番岐阜(1700)33.7-1.9%-5.5%
公/住宅岐阜市下西郷2丁目195番岐阜(8500)10.1-1.9%-12.6%
公/商業岐阜市鏡島精華3-17-34西岐阜(950)31.9-1.9%-1.0%
公/住宅岐阜市大福町7丁目9番岐阜(4000)22.9-2.0%-7.8%
公/商業岐阜市大字三田洞字山崎908番10外岐阜(8900)16.3-2.0%-14.6%
公/住宅岐阜市粟野西6丁目111番2岐阜(9500)13-2.0%-8.4%
公/住宅岐阜市花月町2丁目4番3岐阜(3400)17.7-2.0%-10.5%
公/住宅岐阜市日野南1-16-6岐阜(5900)14.5-2.0%-9.5%
公/商業岐阜市日置江4丁目2番1外西岐阜(4500)14.3-2.0%-9.8%
公/住宅岐阜市柳津町高桑2丁目158番柳津(3700)11.1-2.0%-13.0%
公/住宅岐阜市大字中西郷字木船867番12岐阜(11000)9.4-2.1%-10.8%
公/住宅岐阜市若福町14-6岐阜(6700)20.3-2.1%-6.4%
公/住宅岐阜市木田1丁目143番岐阜(7300)4.5-2.1%
公/住宅岐阜市尻毛1丁目188番1岐阜(6500)11.9-2.2%-10.5%
公/商業岐阜市金園町1丁目14番外岐阜(1100)42.2-2.3%-9.0%
公/商業岐阜市島栄町1丁目13番岐阜(3100)24.8-2.3%-8.4%
公/住宅岐阜市長良若葉町2丁目4番岐阜(5500)30.2-2.4%1.2%
公/住宅岐阜市河渡3丁目120番4穂積(2300)14.7-2.4%
公/住宅岐阜市日置江8丁目12番外西岐阜(5400)10.6-2.4%-14.9%
公/住宅岐阜市大字福富字西沖1599番51岐阜(12000)7.8-2.5%-17.7%
公/住宅岐阜市三田洞東3-8-6岐阜(10000)10.1-2.6%-14.2%
公/住宅岐阜市岩田東3丁目97番岐阜(9500)12.4-2.6%-8.1%
公/住宅岐阜市諏訪山2-24-4岐阜(11000)8.5-2.7%-15.7%
公/住宅岐阜市大字長良字長洞3459番92岐阜(7000)15.8-3.6%-12.8%
公/商業岐阜市柳ケ瀬通1丁目4番岐阜(1400)60.4-5.7%-11.8%
公/商業岐阜市玉宮町2丁目9番2岐阜(500)74.3-11.1%
基/住宅岐阜市加納本町3丁目7番1外岐阜(600)53.817.3%
基/住宅岐阜市今嶺2-1-3西岐阜(600)34.715.4%
基/商業岐阜市吉野町5丁目17番外岐阜(0)203.913.8%
基/住宅岐阜市柳町1番5岐阜(2300)37.39.7%
基/商業岐阜市江添1-5-15西岐阜(1200)48.22.8%
基/住宅岐阜市茜部菱野4丁目153番2岐阜(3400)21.60.8%
基/住宅岐阜市長良若葉町2丁目4番岐阜(5500)30.5-0.2%
基/住宅岐阜市大黒町3丁目2番岐阜(2200)29.9-0.4%
基/住宅岐阜市長良西野前17番3外岐阜(6000)26.2-0.9%
基/商業岐阜市都通3丁目1番2外岐阜(1900)37-0.9%
基/商業岐阜市加納栄町通3丁目2番1外岐阜(300)63.4-1.0%
基/商業岐阜市真砂町12丁目16番外岐阜(600)48.2-1.4%
基/住宅岐阜市正木中4-8-21岐阜(5300)21.9-1.5%
基/商業岐阜市城東通6丁目40番2岐阜(2700)24.2-1.9%
基/住宅岐阜市鏡島西2-14-30西岐阜(1500)24.9-1.9%
基/商業岐阜市神田町7丁目7番6外岐阜(650)97.7-2.0%
基/商業岐阜市長住町1丁目19番岐阜(700)51.2-2.5%
基/商業岐阜市東金宝町4丁目10番岐阜(1300)37-2.6%
基/住宅岐阜市北野町32番岐阜(2300)27.4-3.3%
基/商業岐阜市千代田町1丁目31番2外岐阜(4900)28.7-3.3%
基/商業岐阜市西島町3-7岐阜(4100)24.3-4.2%
基/住宅岐阜市則武西2-28-14岐阜(5100)20.1-4.7%
基/住宅岐阜市萱場北町2丁目30番岐阜(5000)20.6-5.3%
基/住宅岐阜市大字鷺山字中洙1543番64岐阜(4900)20.5-5.3%
基/住宅岐阜市柳津町北塚2丁目19番柳津(500)16.8-5.4%
基/住宅岐阜市八ツ梅町1丁目5番岐阜(1700)34-5.5%
基/住宅岐阜市大字岩崎字畑中696番8岐阜(8300)16-5.6%
基/商業岐阜市六条福寿町5-12岐阜(1800)27.4-5.9%
基/商業岐阜市柳津町蓮池2丁目11番外柳津(1100)21.7-6.4%
基/住宅岐阜市大字上土居字中野810番2外岐阜(6400)13.9-6.9%
基/住宅岐阜市上土居2-13-3岐阜(5500)21.1-6.9%
基/商業岐阜市早田栄町4丁目20番1岐阜(3600)25.7-6.9%
基/住宅岐阜市岩田坂3-6-5岐阜(8300)10.5-7.0%
基/住宅岐阜市大字折立字屋敷129番岐阜(6800)13.9-7.7%
基/住宅岐阜市柳津町丸野2丁目53番柳津(900)18-7.9%
基/商業岐阜市八代1-16-17岐阜(6500)23.1-9.1%
基/商業岐阜市島栄町1丁目13番岐阜(3100)25.1-9.2%
基/住宅岐阜市蔵前6-5-19岐阜(5000)18.5-9.2%
基/商業岐阜市美殿町42番岐阜(1300)45.9-9.7%
基/住宅岐阜市日野南1-16-6岐阜(5900)14.6-9.8%
基/住宅岐阜市川部2丁目131番1外岐阜(7000)12.6-9.9%
基/住宅岐阜市岩滝東2丁目244番外岐阜(10000)8.1-10.6%
基/住宅岐阜市加野1-27-19岐阜(12000)8.9-11.2%
基/商業岐阜市弥八町24番岐阜(1400)44.9-11.7%
基/住宅岐阜市大字次木字清西252番2外西岐阜(3600)9.1-12.1%
基/住宅岐阜市大洞桜台6丁目52番岐阜(13000)9.6-12.9%
基/商業岐阜市柳ケ瀬通1丁目4番岐阜(1400)61.7-13.8%
基/住宅岐阜市三田洞東3-8-6岐阜(10000)10.2-13.9%
基/住宅岐阜市大字黒野字溝西502番7岐阜(7700)13.3-14.0%
基/住宅岐阜市大字安食字志良古26番162岐阜(11000)6.7-16.0%
基/住宅岐阜市雄総桜町3丁目35番岐阜(6000)19.1
基/住宅岐阜市鏡島南1-6-35西岐阜(1000)26.9
基/住宅岐阜市加納堀田町1丁目19番3岐阜(1500)35.3
基/住宅岐阜市則武中1-20-15岐阜(3400)22.7
基/住宅岐阜市万代町1丁目9番岐阜(5100)28.6
基/住宅岐阜市細畑塚浦39番3岐阜(2700)17.3
基/商業岐阜市金園町10丁目26番10岐阜(2700)25.2
基/商業岐阜市日ノ出町2丁目17番5外岐阜(1100)82.5
基/商業岐阜市茜部菱野1丁目14番岐阜(2600)28.3
基/商業岐阜市玉宮町2丁目9番2岐阜(500)77.2
公/住宅岐阜市金町6丁目17番1岐阜(600)101.6

 

 

 

 

2、過去7年間の岐阜市の土地価格の動き

この7年間で岐阜市の土地価格を見ると、岐阜県の平均が6.5%下落したのに対して、マイナス5.3%と同じような動きをしていました。

 

岐阜市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

岐阜駅や西岐阜駅の周辺と、長良地区の一部で上昇している以外は、ほぼ全域で下落しています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ岐阜市では一部のエリアでしか上がらないのか?

その理由は、大きく3つあります。

  • 公共事業の減少
  • 人口の減少
  • 名古屋市への通勤需要

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

岐阜県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

岐阜県の公共事業は、この20年で3分の1に減少

岐阜県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、岐阜県ではこの10年間で8万人減少しています。

 

岐阜県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

それに加えて、岐阜市でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率はなんと17.3%。34,000戸も空き家があるのです。

全国平均よりも4%近く多いので、かなり家があまり気味と言えます。

 

岐阜市の空き家率

(出典:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

③名古屋市への一極集中が進んでしまっている

市区町村別にこの7年間の土地価格(住宅地)の動きを見ると、名古屋市に近い南側ほど下落率が低い傾向にあります。

 

7年間の上昇率:南部の下落率がゆるい

岐阜県の公示地価の変化率図

(参考:国土交通省 地価公示)

 

名古屋市に一極集中してしまっている理由は、トヨタなどの製造業が好調だからです。

 

愛知県内でも、トヨタ本社のある西三河地区から名古屋市にかけて雇用が増えて、家を建てる人がこのエリアに集中し、土地価格が上昇しています。

 

愛知県の公示地価の変化率マップ

 

それに比べて、名古屋市より西側のエリアでは、名古屋市への通勤需要から駅周辺しか上昇していないのです。

 

このように、名古屋市への通勤目的で駅周辺の一部では上昇する地点があるものの、それ以外のエリアでは空き家も増えて、人口も減少しているため、全体的に下落しているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから岐阜市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した岐阜市の人口の見通しによると、2025年までに22,000人減少するそうです。

 

岐阜市の人口は、2025年までに22,000人減少する

岐阜市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30代は、2025年までに9,300人減る見通しです。

 

岐阜市の30代人口は、2025年までに約9,300人減少

岐阜市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後もこの傾向が一層進んでいくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、岐阜市の土地価格は、

  • 人口の減少から、名古屋市への通勤目的として駅近エリアの一部で上昇しているものの、全体的には下落傾向にある
  • 今後は、30代人口がさらに減っていき、財政も苦しくなるので、駅近の便利なエリアとそうでないエリアの二極化が加速する
  • しかし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えるので、中心部の商業地も下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ土地探し

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた岐阜市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、岐阜市内に「北一色(きたいっしき)」という地区があります。

岐阜駅から3kmほど東に離れたところにある住宅地です。

 

この北一色地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:21万円/坪
  • 実際の取引価格:17〜28万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

【岐阜市北一色の公示地価】

岐阜市北一色の公示地価

  • 岐阜駅から3,100mの距離、徒歩約40分(1分=80m)
  • 63,100円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =21万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【岐阜市北一色の土地取引(過去2年間)】

岐阜市北一色の土地取引

  • 岐阜駅から徒歩30〜60分のエリアで、17〜28万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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