（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア Alpsdake, ツインアーチ138から望む岐阜市中心部）
この記事では岐阜市の土地価格について、
- 今いくらなのか？
- この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
- 今後どうなるのか？
を解説していきます。
１、岐阜市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2019.1.1現在）
*基）：基準地価（2019.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）岐阜市加納本町３丁目７番１外 | 岐阜（600） | 53.8 | 1.9% | 17.3% |
| 公）岐阜市加納本町３丁目７番１外 | 岐阜（600） | 53.1 | 1.9% | 15.8% |
| 基）岐阜市今嶺２－１－３ | 西岐阜（600） | 34.7 | 2.9% | 15.4% |
| 公）岐阜市吉野町５丁目１７番外 | 岐阜（0） | 202 | 1.3% | 14.6% |
| 基）岐阜市吉野町５丁目１７番外 | 岐阜（0） | 203 | 1.2% | 13.3% |
| 基）岐阜市柳町１番５ | 岐阜（2300） | 37.3 | 1.8% | 9.7% |
| 公）岐阜市加納永井町１丁目２０番２ | 岐阜（700） | 42.2 | 1.6% | 5.8% |
| 公）岐阜市栗矢田町２丁目５番 | 岐阜（1100） | 42.6 | 0.8% | 4.0% |
| 基）岐阜市江添１－５－１５ | 西岐阜（1200） | 48.2 | 0.7% | 2.8% |
| 基）岐阜市長良若葉町２丁目４番 | 岐阜（5500） | 31.4 | 0.0% | 2.7% |
| 公）岐阜市長良若葉町２丁目４番 | 岐阜（5500） | 31.4 | 0.0% | 2.7% |
| 基）岐阜市養老町２丁目３１番１ | 岐阜（4400） | 29.4 | 0.0% | 2.2% |
| 公）岐阜市加納朝日町２丁目４６番外 | 岐阜（1000） | 37.3 | 0.9% | 1.8% |
| 公）岐阜市金町５丁目１９番外 | 岐阜（700） | 72.6 | 0.9% | 1.4% |
| 公）岐阜市長良福江町１丁目３５番１外 | 岐阜（5600） | 24.1 | 0.0% | 1.3% |
| 基）岐阜市長良西野前１７番３外 | 岐阜（6000） | 26.7 | 0.0% | 1.1% |
| 公）岐阜市六条南１－１９－４ | 岐阜（2300） | 28.1 | -0.4% | 0.9% |
| 公）岐阜市長住町９丁目１５番外 | 岐阜（900） | 35.6 | 0.0% | 0.9% |
| 基）岐阜市茜部菱野４丁目１５３番２ | 岐阜（3400） | 21.6 | 0.8% | 0.8% |
| 基）岐阜市加納栄町通３丁目２番１外 | 岐阜（300） | 64.4 | 0.5% | 0.5% |
| 公）岐阜市福光西３－５－７ | 岐阜（5900） | 25.7 | 0.0% | 0.5% |
| 基）岐阜市真砂町１２丁目１６番外 | 岐阜（600） | 48.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）岐阜市都通３丁目１番２外 | 岐阜（1900） | 37.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）岐阜市大黒町３丁目２番 | 岐阜（2200） | 29.9 | 0.0% | -0.4% |
| 公）岐阜市島田西町４７番１ | 岐阜（2100） | 27.6 | 0.0% | -0.6% |
| 公）岐阜市此花町２丁目７番 | 岐阜（1600） | 31.2 | 0.0% | -0.6% |
| 基）岐阜市神田町７丁目７番６外 | 岐阜（650） | 99 | 0.0% | -0.7% |
| 公）岐阜市南鶉２丁目１１４番 | 岐阜（5300） | 17.1 | -0.4% | -0.8% |
| 基）岐阜市鏡島西２－１４－３０ | 西岐阜（1500） | 25.2 | -0.5% | -0.8% |
| 基）岐阜市城東通６丁目４０番２ | 岐阜（2700） | 24.4 | 0.0% | -0.8% |
| 公）岐阜市大字正木字貴船１１８４番５ | 岐阜（5400） | 19.5 | 0.0% | -0.8% |
| 公）岐阜市端詰町２０番 | 岐阜（1900） | 38.6 | 0.9% | -0.8% |
| 基）岐阜市東金宝町４丁目１０番 | 岐阜（1300） | 37.6 | 0.0% | -0.9% |
| 公）岐阜市都通３丁目１番２外 | 岐阜（1900） | 37.3 | 0.0% | -0.9% |
| 公）岐阜市長良５丁目１７番 | 岐阜（6300） | 30.4 | 0.0% | -1.0% |
| 公）岐阜市鏡島精華３－１７－３４ | 西岐阜（950） | 32.5 | 0.0% | -1.0% |
| 公）岐阜市東鶉４丁目５７番２ | 岐阜（4500） | 19.5 | 0.0% | -1.0% |
| 公）岐阜市薮田西１－８－２０ | 西岐阜（1800） | 21.4 | 0.0% | -1.1% |
| 公）岐阜市須賀４－８－２７ | 西岐阜（2600） | 19.8 | -0.2% | -1.2% |
| 公）岐阜市琴塚２－３－５ | 岐阜（6000） | 18.8 | 0.0% | -1.2% |
| 公）岐阜市茜部中島２丁目５３番２外 | 岐阜（2200） | 23.4 | 0.0% | -1.3% |
| 基）岐阜市長住町１丁目１９番 | 岐阜（700） | 51.8 | 0.0% | -1.3% |
| 公）岐阜市大菅北２１－１５ | 西岐阜（1900） | 22.4 | -0.1% | -1.5% |
| 基）岐阜市正木中４－８－２１ | 岐阜（5300） | 21.9 | 0.0% | -1.5% |
| 公）岐阜市加納新町３０番 | 岐阜（980） | 31.8 | 0.0% | -1.5% |
| 公）岐阜市寿町７丁目１６番６外 | 岐阜（2700） | 26.8 | 0.0% | -1.7% |
| 公）岐阜市池田町１丁目２番 | 岐阜（2100） | 33.7 | 0.0% | -1.9% |
| 公）岐阜市北一色３－９－２１ | 岐阜（2900） | 24.7 | -0.3% | -2.2% |
| 公）岐阜市美島町４丁目３７番 | 岐阜（3300） | 27.2 | -0.5% | -2.4% |
| 公）岐阜市鹿島町８丁目２番外 | 岐阜（2900） | 29.7 | 0.0% | -2.4% |
| 公）岐阜市高野町６丁目１３番 | 岐阜（550） | 37.6 | 0.0% | -2.6% |
| 公）岐阜市北一色５－１２－４ | 岐阜（3100） | 20.8 | 0.0% | -2.6% |
| 公）岐阜市山口町２４番 | 岐阜（3600） | 28.9 | 0.0% | -2.7% |
| 公）岐阜市清住町１丁目９番 | 岐阜（800） | 47.9 | 0.7% | -2.7% |
| 基）岐阜市西島町３－７ | 岐阜（4100） | 24.6 | 0.0% | -2.7% |
| 基）岐阜市千代田町１丁目３１番２外 | 岐阜（4900） | 28.9 | 0.0% | -2.8% |
| 公）岐阜市栄新町２丁目７５番３ | 岐阜（3600） | 25.2 | -0.5% | -2.8% |
| 公）岐阜市菅生２－５－４ | 岐阜（4000） | 22.8 | 0.0% | -2.8% |
| 公）岐阜市水主町２丁目８７番１ | 岐阜（2700） | 21.4 | 0.0% | -2.8% |
| 公）岐阜市正法寺町４６番３外 | 岐阜（2500） | 19.3 | -0.3% | -3.0% |
| 公）岐阜市薮田南１－６－３ | 西岐阜（1400） | 31.9 | -0.3% | -3.0% |
| 基）岐阜市北野町３２番 | 岐阜（2300） | 27.4 | 1.2% | -3.2% |
| 基）岐阜市則武西２－２８－１４ | 岐阜（5100） | 20.4 | -0.5% | -3.3% |
| 基）岐阜市柳津町蓮池２丁目１１番外 | 柳津（1100） | 22.4 | -0.6% | -3.4% |
| 公）岐阜市五坪２－６－２５ | 岐阜（1900） | 26.4 | 0.0% | -3.5% |
| 公）岐阜市鏡島中１－２－１７ | 西岐阜（1500） | 18.2 | -0.5% | -3.5% |
| 公）岐阜市近島４－２－１５ | 岐阜（4200） | 22.8 | -0.3% | -3.6% |
| 基）岐阜市萱場北町２丁目３０番 | 岐阜（5000） | 20.9 | -0.5% | -4.1% |
| 公）岐阜市藪田南１－１２－１ | 西岐阜（1300） | 22.4 | 0.0% | -4.1% |
| 基）岐阜市大字鷺山字中洙１５４３番６４ | 岐阜（4900） | 20.7 | -0.3% | -4.1% |
| 基）岐阜市早田栄町４丁目２０番１ | 岐阜（3600） | 26.4 | -0.4% | -4.2% |
| 公）岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外 | 岐阜（2400） | 14.1 | 0.0% | -4.3% |
| 基）岐阜市八ツ梅町１丁目５番 | 岐阜（1700） | 34.3 | 0.0% | -4.6% |
| 公）岐阜市旦島４－５－２ | 岐阜（5700） | 19.2 | -0.7% | -4.7% |
| 基）岐阜市六条福寿町５－１２ | 岐阜（1800） | 27.7 | -0.6% | -4.8% |
| 基）岐阜市大字岩崎字畑中６９６番８ | 岐阜（8300） | 16.1 | 0.0% | -4.9% |
| 公）岐阜市若福町１４－６ | 岐阜（6700） | 21.1 | -1.2% | -4.9% |
| 公）岐阜市六条大溝３－４－１８ | 岐阜（3600） | 14 | 0.0% | -4.9% |
| 基）岐阜市岩田坂３－６－５ | 岐阜（8300） | 10.7 | -0.6% | -5.0% |
| 公）岐阜市柳津町丸野３丁目３番 | 柳津（1100） | 10.7 | 0.0% | -5.0% |
| 基）岐阜市大字上土居字中野８１０番２外 | 岐阜（6400） | 14.2 | -0.5% | -5.1% |
| 公）岐阜市茜部新所１丁目８２番 | 岐阜（2900） | 25.3 | -0.1% | -5.2% |
| 基）岐阜市上土居２－１３－３ | 岐阜（5500） | 21.4 | -0.2% | -5.3% |
| 基）岐阜市柳津町北塚２丁目１９番 | 柳津（500） | 16.8 | 0.0% | -5.4% |
| 公）岐阜市金園町４丁目２３番 | 岐阜（1500） | 29.9 | -0.4% | -5.4% |
| 公）岐阜市八ツ梅町１丁目５番 | 岐阜（1700） | 34.3 | 0.0% | -5.5% |
| 公）岐阜市若宮町８丁目１１番外 | 岐阜（1600） | 38.3 | -0.9% | -5.7% |
| 公）岐阜市前一色３－５－５ | 岐阜（4500） | 20.2 | -0.5% | -6.0% |
| 公）岐阜市高田５－１３－６ | 岐阜（6100） | 16.3 | -0.8% | -6.3% |
| 公）岐阜市真砂町５丁目２２番３外 | 岐阜（1600） | 32.8 | -0.7% | -6.3% |
| 公）岐阜市大福町７丁目９番 | 岐阜（4000） | 23.8 | -2.0% | -6.4% |
| 基）岐阜市大字折立字屋敷１２９番 | 岐阜（6800） | 14.1 | -1.2% | -6.4% |
| 公）岐阜市今小町２４番２外 | 岐阜（1900） | 53.1 | -0.6% | -6.4% |
| 基）岐阜市柳津町丸野２丁目５３番 | 柳津（900） | 18.3 | -0.7% | -6.4% |
| 公）岐阜市岩田東３丁目９７番 | 岐阜（9500） | 12.9 | -2.2% | -6.4% |
| 公）岐阜市粟野西６丁目１１１番２ | 岐阜（9500） | 13.4 | -1.0% | -7.3% |
| 公）岐阜市西改田字米野６５番３ | 岐阜（7700） | 12.9 | -1.0% | -7.3% |
| 基）岐阜市島栄町１丁目１３番 | 岐阜（3100） | 25.6 | -0.5% | -7.4% |
| 公）岐阜市島栄町１丁目１３番 | 岐阜（3100） | 25.6 | -1.0% | -7.6% |
| 基）岐阜市蔵前６－５－１９ | 岐阜（5000） | 18.8 | -0.9% | -7.6% |
| 基）岐阜市日野南１－１６－６ | 岐阜（5900） | 14.9 | -1.3% | -7.7% |
| 基）岐阜市八代１－１６－１７ | 岐阜（6500） | 23.4 | -0.6% | -7.8% |
| 基）岐阜市美殿町４２番 | 岐阜（1300） | 46.9 | 0.0% | -7.8% |
| 基）岐阜市弥八町２４番 | 岐阜（1400） | 46.9 | -1.4% | -7.8% |
| 公）岐阜市芥見長山１丁目６４番２外 | 岐阜（11000） | 10.4 | -1.3% | -7.9% |
| 基）岐阜市川部２丁目１３１番１外 | 岐阜（7000） | 12.8 | -1.3% | -8.0% |
| 公）岐阜市日野南１－１６－６ | 岐阜（5900） | 15 | -1.3% | -8.1% |
| 公）岐阜市金園町１丁目１４番外 | 岐阜（1100） | 43.6 | -1.5% | -8.3% |
| 公）岐阜市粟野東３丁目３４番外 | 岐阜（9800） | 13.5 | -0.7% | -8.5% |
| 公）岐阜市日置江４丁目２番１外 | 西岐阜（4500） | 14.8 | -1.3% | -8.6% |
| 基）岐阜市岩滝東２丁目２４４番外 | 岐阜（10000） | 8.3 | -0.8% | -8.8% |
| 公）岐阜市尻毛１丁目１８８番１ | 岐阜（6500） | 12.4 | -1.6% | -8.8% |
| 公）岐阜市蔵前２－３－１２ | 岐阜（4500） | 12.9 | -1.0% | -8.9% |
| 公）岐阜市大字長良字洞２４３５番６２ | 岐阜（7200） | 16 | -1.8% | -9.0% |
| 公）岐阜市柳津町蓮池６丁目９６番１ | 柳津（900） | 15.5 | -1.1% | -9.1% |
| 基）岐阜市加野１－２７－１９ | 岐阜（12000） | 9.1 | -1.8% | -9.2% |
| 公）岐阜市大字中西郷字木船８６７番１２ | 岐阜（11000） | 9.7 | -1.3% | -9.2% |
| 公）岐阜市花月町２丁目４番３ | 岐阜（3400） | 18.3 | -1.2% | -9.3% |
| 公）岐阜市大字中字形野５０４番２０ | 岐阜（9100） | 10.6 | -1.5% | -9.6% |
| 公）岐阜市岩栄町１丁目３２番外 | 岐阜（2800） | 18.2 | -1.3% | -10.1% |
| 基）岐阜市柳ケ瀬通１丁目４番 | 岐阜（1400） | 64.4 | -1.0% | -10.1% |
| 基）岐阜市大洞桜台６丁目５２番 | 岐阜（13000） | 9.9 | -1.6% | -10.5% |
| 公）岐阜市大字長良字長洞３４５９番９２ | 岐阜（7000） | 16.9 | -2.3% | -10.5% |
| 基）岐阜市大字次木字清西２５２番２外 | 西岐阜（3600） | 9.3 | -1.7% | -10.5% |
| 公）岐阜市森東６８番２ | 岐阜（15000） | 8.6 | -1.5% | -10.6% |
| 公）岐阜市茶屋新田４丁目６番外 | 西岐阜（5700） | 10.8 | -1.2% | -10.6% |
| 公）岐阜市柳ケ瀬通１丁目４番 | 岐阜（1400） | 64.7 | -1.0% | -10.9% |
| 公）岐阜市下西郷２丁目１９５番 | 岐阜（8500） | 10.5 | -1.9% | -10.9% |
| 公）岐阜市柳津町高桑２丁目１５８番 | 柳津（3700） | 11.5 | -2.0% | -11.2% |
| 公）岐阜市芥見１丁目２７９番 | 岐阜（10000） | 14 | -1.4% | -11.3% |
| 公）岐阜市北柿ケ瀬４４番５ | 岐阜（5700） | 9.9 | -1.3% | -11.5% |
| 基）岐阜市大字黒野字溝西５０２番７ | 岐阜（7700） | 13.7 | -2.1% | -11.7% |
| 基）岐阜市三田洞東３－８－６ | 岐阜（10000） | 10.4 | -1.6% | -12.3% |
| 公）岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番 | 柳津（3400） | 11.7 | -1.4% | -12.3% |
| 公）岐阜市三田洞東３－８－６ | 岐阜（10000） | 10.5 | -1.5% | -12.9% |
| 公）岐阜市大字三田洞字山崎９０８番１０外 | 岐阜（8900） | 17 | -1.9% | -13.0% |
| 公）岐阜市日置江８丁目１２番外 | 西岐阜（5400） | 11.1 | -2.0% | -13.1% |
| 公）岐阜市諏訪山２－２４－４ | 岐阜（11000） | 8.9 | -2.5% | -13.4% |
| 基）岐阜市大字安食字志良古２６番１６２ | 岐阜（11000） | 6.9 | -2.3% | -13.6% |
| 公）岐阜市大字福富字西沖１５９９番５１ | 岐阜（12000） | 8.1 | -2.4% | -16.3% |
| 基）岐阜市茜部菱野１丁目１４番 | 岐阜（2600） | 28.4 | 0.5% | |
| 基）岐阜市加納堀田町１丁目１９番３ | 岐阜（1500） | 35.3 | 1.9% | |
| 基）岐阜市鏡島南１－６－３５ | 西岐阜（1000） | 27.2 | 0.0% | |
| 基）岐阜市玉宮町２丁目９番２ | 岐阜（500） | 82.2 | 2.5% | |
| 基）岐阜市金園町１０丁目２６番１０ | 岐阜（2700） | 25.5 | 0.0% | |
| 基）岐阜市細畑塚浦３９番３ | 岐阜（2700） | 17.5 | 0.0% | |
| 基）岐阜市則武中１－２０－１５ | 岐阜（3400） | 22.9 | 0.0% | |
| 基）岐阜市日ノ出町２丁目１７番５外 | 岐阜（1100） | 85.1 | 0.0% | |
| 基）岐阜市万代町１丁目９番 | 岐阜（5100） | 28.7 | ||
| 基）岐阜市柳津町流通センター１丁目１５番４外 | 柳津（2900） | 11 | -0.3% | |
| 基）岐阜市雄総桜町３丁目３５番 | 岐阜（6000） | 19.4 | -0.3% | |
| 公）岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外 | 岐阜（3300） | 24.8 | 0.0% | |
| 公）岐阜市加納清水町３丁目７番１外 | 岐阜（250） | 78.2 | 0.9% | |
| 公）岐阜市加納堀田町１丁目１９番３ | 岐阜（1500） | 34.7 | 0.0% | |
| 公）岐阜市河渡３丁目１２０番４ | 穂積（2300） | 15.3 | -0.9% | |
| 公）岐阜市菊地町３丁目３２番１ | 岐阜（1300） | 29.3 | 0.1% | |
| 公）岐阜市玉宮町２丁目９番２ | 岐阜（500） | 80.5 | ||
| 公）岐阜市小西郷２丁目９４番外 | 岐阜（8800） | 7.5 | 0.0% | |
| 公）岐阜市水海道３－１６－１５ | 岐阜（5200） | 17.5 | -0.2% | |
| 公）岐阜市正木西町１－２５ | 岐阜（5300） | 25.7 | ||
| 公）岐阜市西荘３－１６－２７ | 西岐阜（350） | 32 | 1.5% | |
| 公）岐阜市大字折立字北浦２９９番１外 | 岐阜（6700） | 19 | -0.3% | |
| 公）岐阜市大字彦坂字中屋敷６３番 | 岐阜（12000） | 4.7 | -1.4% | |
| 公）岐阜市南蝉１丁目７３番１ | 岐阜（4800） | 25.4 | 0.0% | |
| 公）岐阜市北野西１４４番外 | 岐阜（15000） | 5 | -1.9% | |
| 公）岐阜市木田１丁目１４３番 | 岐阜（7300） | 4.7 | -0.7% | |
| 公）岐阜市野一色５－１０－５ | 岐阜（5200） | 21 | -0.2% | |
| 公）岐阜市柳津町上佐波１丁目３９５番５ | 柳津（2700） | 12.8 | -0.3% | |
| 公）岐阜市柳津町梅松１丁目６７番 | 柳津（60） | 18 | -0.2% | |
| 公）岐阜市六条江東３丁目１番３１外 | 岐阜（2700） | 27.1 | 0.2% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去６年間の岐阜市の土地価格の動き
２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、岐阜市の土地価格は４.７％の下落をしていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の６年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-19年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
岐阜駅や西岐阜駅の周辺と、長良地区の一部で上昇している以外は、ほぼ全域で下落しています。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ岐阜市では一部のエリアでしか上がらないのか？
その理由は、大きく３つあります。
- 公共事業の減少
- 人口の減少
- 名古屋市への通勤需要
①公共事業の減少で土地価格が下落した
１つは、公共事業の減少です。
岐阜県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。
特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。
そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。
岐阜県の公共事業は、この２０年で３分の１に減少
車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。
しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。
そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。
②人口が減って、家を買う人が減った
２つ目が、人口の減少です。
家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、岐阜県ではこの１０年間で８万人減少しています。
それに加えて、岐阜市でも空き家が上昇しています。
2013年現在で空き家率はなんと１７.３％。34,000戸も空き家があるのです。
全国平均よりも４％近く多いので、かなり家があまり気味と言えます。
③名古屋市への一極集中が進んでしまっている
市区町村別にこの６年間の土地価格（住宅地）の動きを見ると、名古屋市に近い南側ほど下落率が低い傾向にあります。
６年間の上昇率：南部の下落率がゆるい
名古屋市に一極集中してしまっている理由は、トヨタなどの製造業が好調だからです。
愛知県内でも、トヨタ本社のある西三河地区から名古屋市にかけて雇用が増えて、家を建てる人がこのエリアに集中し、土地価格が上昇しています。
それに比べて、名古屋市より西側のエリアでは、名古屋市への通勤需要から駅周辺しか上昇していないのです。
このように、名古屋市への通勤目的で駅周辺の一部では上昇する地点があるものの、それ以外のエリアでは空き家も増えて、人口も減少しているため、全体的に下落しているんですね。
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
では、ここからは、「今後の岐阜市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。
（２）これから岐阜市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した岐阜市の人口の見通しによると、2025年までに22,000人減少するそうです。
岐阜市の人口は、2025年までに22,000人減少する
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である３０代は、2025年までに9,300人減る見通しです。
岐阜市の30代人口は、2025年までに約9,300人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後もこの傾向が一層進んでいくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、岐阜市の土地価格は、
- 人口の減少から、名古屋市への通勤目的として駅近エリアの一部で上昇しているものの、全体的には下落傾向にある
- 今後は、30代人口がさらに減っていき、財政も苦しくなるので、駅近の便利なエリアとそうでないエリアの二極化が加速する
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、６００社以上の注文住宅メーカーから、
「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた岐阜市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、岐阜市内に「北一色（きたいっしき）」という地区があります。
岐阜駅から３kmほど東に離れたところにある住宅地です。
この北一色地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：21万円／坪
- 実際の取引価格：17〜28万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」
という人も大丈夫。
机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。
今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
コメント