（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア Alpsdake, ツインアーチ138から望む岐阜市中心部）
この記事では岐阜市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、岐阜市の公示地価、基準地価
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 岐阜市玉宮町２丁目９番２ | 岐阜（500） | 77.6 | 8.3% | -3.7% |
| 岐阜市西荘３－１６－２７ | 西岐阜（270） | 35.3 | 4.9% | 10.2% |
| 岐阜市吉野町５丁目１７番外 | 岐阜（0） | 222.4 | 4.0% | 10.1% |
| 岐阜市高野町６丁目１３番 | 岐阜（600） | 39.6 | 3.4% | 5.3% |
| 岐阜市清住町１丁目９番 | 岐阜（800） | 50.2 | 2.7% | 4.8% |
| 岐阜市加納清水町３丁目７番１外 | 岐阜（250） | 81.5 | 2.1% | 4.2% |
| 岐阜市加納堀田町１丁目１９番３ | 岐阜（1500） | 37.3 | 1.8% | 7.6% |
| 岐阜市加納本町３丁目７番１外 | 岐阜（600） | 58.4 | 1.7% | 9.9% |
| 岐阜市加納朝日町２丁目４６番外 | 岐阜（1000） | 38.9 | 1.7% | 4.4% |
| 岐阜市端詰町２０番 | 岐阜（1900） | 40.6 | 1.7% | 5.1% |
| 岐阜市金町６丁目１７番１ | 岐阜（600） | 105.9 | 1.6% | |
| 岐阜市栗矢田町２丁目５番 | 岐阜（1100） | 43.6 | 1.5% | 2.3% |
| 岐阜市加納新町３０番 | 岐阜（850） | 32.9 | 1.5% | 3.3% |
| 岐阜市東鶉４丁目５７番２ | 岐阜（4500） | 19.8 | 1.5% | 1.5% |
| 岐阜市加納永井町１丁目２０番２ | 岐阜（700） | 45.2 | 1.5% | 7.0% |
| 岐阜市茜部中島２丁目５３番２外 | 岐阜（2200） | 24.2 | 1.1% | 3.2% |
| 岐阜市菊地町３丁目３２番１ | 岐阜（1300） | 30.7 | 1.1% | 4.7% |
| 岐阜市八ツ梅町１丁目５番 | 岐阜（1700） | 34.7 | 1.0% | 1.0% |
| 岐阜市長住町９丁目１５番外 | 岐阜（900） | 36 | 0.9% | 0.9% |
| 岐阜市北一色５－１２－４ | 岐阜（3100） | 21 | 0.6% | 0.6% |
| 岐阜市薮田南１－１２－１ | 西岐阜（1300） | 22.4 | 0.6% | 0.1% |
| 岐阜市柳津町梅松１丁目６７番 | 柳津（60） | 17.9 | 0.6% | -0.9% |
| 岐阜市正法寺町４６番３外 | 岐阜（2500） | 19.3 | 0.5% | 0.0% |
| 岐阜市大字正木字貴船１１８４番５ | 岐阜（5400） | 19.5 | 0.5% | -0.2% |
| 岐阜市五坪２－６－２５ | 岐阜（1600） | 26.4 | 0.5% | 0.1% |
| 岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外 | 岐阜（2600） | 14.1 | 0.5% | 0.2% |
| 岐阜市金町５丁目２０番外 | 岐阜（700） | 72.9 | 0.5% | 0.5% |
| 岐阜市大菅南１８－４５ | 西岐阜（1800） | 22.6 | 0.4% | |
| 岐阜市薮田南１－６－３ | 西岐阜（1400） | 31.7 | 0.4% | -0.8% |
| 岐阜市此花町２丁目７番 | 岐阜（1400） | 31.3 | 0.3% | 0.4% |
| 岐阜市六条大溝３－４－１８ | 岐阜（3700） | 13.9 | 0.2% | -0.5% |
| 岐阜市琴塚２－３－５ | 岐阜（6000） | 18.6 | 0.2% | -1.1% |
| 岐阜市水主町２丁目８７番１ | 岐阜（2700） | 21.2 | 0.2% | -0.9% |
| 岐阜市薮田西１－８－２０ | 西岐阜（1800） | 21.4 | 0.2% | -0.2% |
| 岐阜市六条片田１－１５－３ | 岐阜（2400） | 25.4 | 0.1% | |
| 岐阜市寿町７丁目１６番６外 | 岐阜（2700） | 26.7 | 0.1% | -0.4% |
| 岐阜市島田西町４７番１ | 岐阜（2000） | 27.3 | 0.1% | -1.3% |
| 岐阜市山口町２４番 | 岐阜（3600） | 28.8 | 0.1% | -0.5% |
| 岐阜市池田町１丁目２番 | 岐阜（2400） | 33.7 | 0.0% | 0.0% |
| 岐阜市長良福江町１丁目３５番１外 | 岐阜（5600） | 24 | 0.0% | -0.1% |
| 岐阜市茜部新所１丁目８２番 | 岐阜（3000） | 25.2 | 0.0% | -0.5% |
| 岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外 | 岐阜（4000） | 24.6 | 0.0% | -0.5% |
| 岐阜市柳津町丸野３丁目３番 | 柳津（1100） | 10.6 | 0.0% | -0.6% |
| 岐阜市菅生２－５－４ | 岐阜（4100） | 22.6 | 0.0% | -0.9% |
| 岐阜市六条南１－１９－４ | 岐阜（2400） | 27.9 | 0.0% | -1.1% |
| 岐阜市鹿島町８丁目２番外 | 岐阜（3000） | 29.3 | 0.0% | -1.1% |
| 岐阜市正木西町１－２５ | 岐阜（5300） | 25.4 | 0.0% | -1.2% |
| 岐阜市小西郷２丁目９４番外 | 岐阜（9000） | 7.4 | 0.0% | -1.3% |
| 岐阜市野一色５－１０－５ | 岐阜（5200） | 20.6 | 0.0% | -1.9% |
| 岐阜市鏡島精華３－１７－３４ | 西岐阜（950） | 31.9 | 0.0% | -1.9% |
| 岐阜市大字折立字北浦２９９番１外 | 岐阜（6700） | 18.6 | 0.0% | -2.1% |
| 岐阜市真砂町５丁目２２番３外 | 岐阜（1600） | 32 | 0.0% | -2.4% |
| 岐阜市須賀４－８－２７ | 西岐阜（2300） | 19.2 | 0.0% | -2.8% |
| 岐阜市長良５丁目１７番外 | 岐阜（6000） | 29.5 | 0.0% | -2.9% |
| 岐阜市金園町１丁目１４番外 | 岐阜（1100） | 42.2 | 0.0% | -3.0% |
| 岐阜市今小町２４番２外 | 岐阜（1900） | 51.5 | 0.0% | -3.1% |
| 岐阜市茶屋新田４丁目６番外 | 西岐阜（6100） | 10.4 | 0.0% | -4.0% |
| 岐阜市大福町７丁目９番 | 岐阜（4100） | 22.7 | 0.0% | -4.3% |
| 岐阜市若宮町８丁目１１番外 | 岐阜（1500） | 36.6 | 0.0% | -4.3% |
| 岐阜市花月町２丁目４番３ | 岐阜（3500） | 17.5 | 0.0% | -4.3% |
| 岐阜市岩栄町１丁目３２番外 | 岐阜（2800） | 17.3 | 0.0% | -4.7% |
| 岐阜市都通４丁目２番外 | 岐阜（1500） | 36.6 | 0.0% | |
| 岐阜市高田５－１３－６ | 岐阜（6300） | 15.7 | -0.2% | -3.4% |
| 岐阜市柳津町蓮池６丁目９６番１ | 柳津（900） | 15 | -0.2% | -3.6% |
| 岐阜市粟野東３丁目３４番外 | 岐阜（10000） | 13.1 | -0.3% | -2.9% |
| 岐阜市美島町４丁目３７番 | 岐阜（3400） | 25.9 | -0.3% | -4.8% |
| 岐阜市蔵前２－３－１２ | 岐阜（4500） | 12.5 | -0.3% | -3.1% |
| 岐阜市近島４－２－１５ | 岐阜（3900） | 22.1 | -0.3% | -3.2% |
| 岐阜市下西郷２丁目１９５番 | 岐阜（8500） | 9.8 | -0.3% | -6.3% |
| 岐阜市長良若葉町２丁目４番 | 岐阜（5500） | 29.1 | -0.3% | -7.2% |
| 岐阜市北柿ケ瀬４４番５ | 岐阜（5700） | 9.4 | -0.4% | -5.0% |
| 岐阜市大字中西郷字木船８６７番１２ | 岐阜（11000） | 9.1 | -0.4% | -6.1% |
| 岐阜市南蝉１丁目７３番１ | 岐阜（4800） | 24.7 | -0.4% | -2.6% |
| 岐阜市島栄町１丁目１３番 | 岐阜（3100） | 24.2 | -0.4% | -5.8% |
| 岐阜市河渡３丁目１２０番４ | 穂積（2300） | 14.2 | -0.5% | -7.7% |
| 岐阜市栄新町２丁目７５番３ | 岐阜（3800） | 24.2 | -0.5% | -4.2% |
| 岐阜市金園町４丁目２３番 | 岐阜（1500） | 28.9 | -0.6% | -3.4% |
| 岐阜市柳ケ瀬通１丁目４番 | 岐阜（1400） | 57.8 | -0.6% | -10.7% |
| 岐阜市日置江８丁目１２番外 | 西岐阜（6100） | 10.3 | -0.6% | -7.4% |
| 岐阜市大字中字形野５０４番２０ | 岐阜（9100） | 9.9 | -0.7% | -6.5% |
| 岐阜市福光西３－５－７ | 岐阜（5900） | 24.5 | -0.7% | -5.0% |
| 岐阜市芥見長山１丁目６４番２外 | 岐阜（11000） | 9.8 | -0.7% | -6.3% |
| 岐阜市前一色３－５－５ | 岐阜（4500） | 19.4 | -0.7% | -3.9% |
| 岐阜市日置江４丁目２番１外 | 西岐阜（4700） | 13.8 | -0.7% | -6.5% |
| 岐阜市木田１丁目１４１番 | 岐阜（7500） | 4.4 | -0.8% | |
| 岐阜市粟野西６丁目１１１番２ | 岐阜（9500） | 12.5 | -0.8% | -6.9% |
| 岐阜市西改田字米野６５番３ | 岐阜（7500） | 12.1 | -0.8% | -6.1% |
| 岐阜市柳津町高桑２丁目１５８番 | 柳津（4100） | 10.6 | -0.9% | -8.0% |
| 岐阜市鏡島中１－２－１７ | 西岐阜（1400） | 17 | -1.0% | -6.4% |
| 岐阜市北一色３－９－２１ | 岐阜（2900） | 23.3 | -1.0% | -5.6% |
| 岐阜市芥見４丁目２２番 | 岐阜（11000） | 13.1 | -1.0% | |
| 岐阜市大字長良字洞２４３５番６２ | 岐阜（7200） | 14.9 | -1.1% | -7.2% |
| 岐阜市岩田東３丁目９７番 | 岐阜（9500） | 11.9 | -1.1% | -8.2% |
| 岐阜市尻毛１丁目１８８番１ | 岐阜（6700） | 11.4 | -1.1% | -8.0% |
| 岐阜市日野南１－１６－６ | 岐阜（6400） | 13.9 | -1.2% | -7.5% |
| 岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番 | 柳津（3700） | 11 | -1.2% | -6.2% |
| 岐阜市森東６８番２ | 岐阜（14000） | 8 | -1.2% | -7.3% |
| 岐阜市旦島４－５－１１ | 岐阜（5900） | 17.3 | -1.3% | |
| 岐阜市北野西１４４番外 | 岐阜（16000） | 4.7 | -1.4% | -7.8% |
| 岐阜市大字彦坂字中屋敷６３番 | 岐阜（12000） | 4.4 | -1.5% | -7.0% |
| 岐阜市大字三田洞字山崎９０８番１０外 | 岐阜（8700） | 15.5 | -1.7% | -8.6% |
| 岐阜市若福町１４－６ | 岐阜（6700） | 18.9 | -2.2% | -10.0% |
| 岐阜市大字福富字西沖１５９９番５１ | 岐阜（12000） | 7.2 | -2.2% | -11.4% |
| 岐阜市大字長良字長洞３４５９番９２ | 岐阜（7300） | 14.4 | -2.7% | -14.5% |
| 岐阜市諏訪山２－２４－４ | 岐阜（11000） | 7.8 | -2.9% | -12.9% |
| 岐阜市三田洞東３－８－６ | 岐阜（10000） | 9.2 | -3.1% | -12.6% |
| 岐阜市柳津町上佐波１丁目３１１番 | 柳津（2600） | 11.2 | ||
| 岐阜市南鶉２丁目１１４番 | 岐阜（5300） | 16.9 |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 岐阜市玉宮町２丁目９番２ | 岐阜(500) | 80.5 | 8.0% | -2.0% |
| 岐阜市今嶺２－１－３ | 西岐阜(600) | 38.6 | 4.5% | 11.4% |
| 岐阜市吉野町５丁目１７番外 | 岐阜(0) | 226.1 | 3.5% | 11.4% |
| 岐阜市長住町１丁目１９番 | 岐阜(700) | 53.8 | 3.2% | 3.8% |
| 岐阜市茜部菱野４丁目１５３番２ | 岐阜(3400) | 22.9 | 2.1% | 5.8% |
| 岐阜市北野町３２番 | 岐阜(2300) | 28.6 | 2.0% | 4.5% |
| 岐阜市真砂町１２丁目１６番外 | 岐阜(700) | 50.5 | 2.0% | 3.4% |
| 岐阜市鏡島南１－６－３５ | 西岐阜(900) | 28.0 | 1.6% | 2.9% |
| 岐阜市神田町７丁目７番６外 | 岐阜(650) | 99.0 | 1.4% | 0.0% |
| 岐阜市大黒町３丁目２番 | 岐阜(2200) | 30.8 | 1.2% | 3.1% |
| 岐阜市加納本町３丁目７番１外 | 岐阜(600) | 58.7 | 1.1% | 9.2% |
| 岐阜市加納栄町通３丁目２番１外 | 岐阜(300) | 64.0 | 1.0% | -0.5% |
| 岐阜市加納堀田町１丁目１９番３ | 岐阜(1500) | 37.3 | 0.9% | 5.6% |
| 岐阜市則武中１－２０－１５ | 岐阜(4000) | 22.6 | 0.9% | -1.4% |
| 岐阜市柳町１番５ | 岐阜(2400) | 39.6 | 0.8% | 6.2% |
| 岐阜市江添１－５－１５ | 西岐阜(1200) | 48.8 | 0.7% | 1.4% |
| 岐阜市柳津町蓮池２丁目１１番外 | 柳津(1100) | 21.4 | 0.3% | -4.6% |
| 岐阜市八ツ梅町１丁目５番 | 岐阜(1700) | 34.7 | 0.0% | 1.0% |
| 岐阜市正木中４－８－２１ | 岐阜(5400) | 21.9 | 0.0% | 0.0% |
| 岐阜市柳津町北塚２丁目１９番 | 柳津(500) | 16.7 | 0.0% | -0.2% |
| 岐阜市千代田町１丁目３１番２外 | 岐阜(4700) | 28.6 | 0.0% | -0.8% |
| 岐阜市茜部菱野１丁目１４番 | 岐阜(2600) | 28.1 | 0.0% | -0.9% |
| 岐阜市万代町１丁目９番 | 岐阜(5100) | 28.3 | 0.0% | -1.4% |
| 岐阜市東金宝町４丁目１０番 | 岐阜(1300) | 37.0 | 0.0% | -1.8% |
| 岐阜市細畑塚浦３９番３ | 岐阜(3000) | 17.2 | 0.0% | -1.9% |
| 岐阜市鏡島西２－１４－３０ | 西岐阜(1500) | 24.7 | 0.0% | -2.1% |
| 岐阜市六条福寿町５－１２ | 岐阜(1800) | 27.1 | 0.0% | -2.4% |
| 岐阜市城東通６丁目４０番２ | 岐阜(2700) | 23.8 | 0.0% | -2.7% |
| 岐阜市西島町３－７ | 岐阜(4100) | 23.9 | 0.0% | -2.8% |
| 岐阜市美殿町４２番 | 岐阜(1300) | 45.5 | 0.0% | -2.8% |
| 岐阜市柳津町丸野２丁目５３番 | 柳津(900) | 17.7 | 0.0% | -3.4% |
| 岐阜市八代１－１６－１７ | 岐阜(6500) | 22.6 | 0.0% | -3.5% |
| 岐阜市上土居２－１３－３ | 岐阜(5500) | 20.2 | 0.0% | -5.7% |
| 岐阜市早田栄町４丁目２０番１ | 岐阜(3600) | 24.2 | 0.0% | -8.6% |
| 岐阜市都通４丁目２番外 | 岐阜(15000) | 36.6 | 0.0% | |
| 岐阜市蔵前６－５－１９ | 岐阜(5000) | 18.0 | -0.2% | -4.4% |
| 岐阜市長良若葉町２丁目４番 | 岐阜(5500) | 29.1 | -0.2% | -7.2% |
| 岐阜市長良西野前１７番３外 | 岐阜(6000) | 25.2 | -0.3% | -5.7% |
| 岐阜市島栄町１丁目１３番 | 岐阜(3100) | 24.1 | -0.3% | -5.7% |
| 岐阜市大字鷺山字中洙１５４３番６４ | 岐阜(5400) | 20.2 | -0.3% | -2.7% |
| 岐阜市則武西２－２８－１４ | 岐阜(5400) | 19.7 | -0.5% | -3.6% |
| 岐阜市大字上土居字中野８１０番２外 | 岐阜(6400) | 13.1 | -0.5% | -7.5% |
| 岐阜市雄総桜町３丁目３５番 | 岐阜(6000) | 18.1 | -0.7% | -7.0% |
| 岐阜市弥八町２４番 | 岐阜(1400) | 41.3 | -0.8% | -12.0% |
| 岐阜市日野南１－１６－６ | 岐阜(6100) | 13.8 | -1.2% | -7.7% |
| 岐阜市大字折立字屋敷１２９番 | 岐阜(6800) | 13.2 | -1.2% | -6.1% |
| 岐阜市岩滝東２丁目２４４番外 | 岐阜(12000) | 7.7 | -1.3% | -7.2% |
| 岐阜市岩田坂３－６－５ | 岐阜(8300) | 9.8 | -1.3% | -8.6% |
| 岐阜市川部２丁目１３１番１外 | 岐阜(7000) | 11.9 | -1.4% | -6.9% |
| 岐阜市大字次木字清西２５２番２外 | 西岐阜(3600) | 8.6 | -1.5% | -7.5% |
| 岐阜市大字黒野字溝西５０２番７ | 岐阜(7700) | 12.5 | -1.6% | -8.9% |
| 岐阜市大字安食字志良古２６番１６２ | 岐阜(11000) | 6.2 | -1.6% | -10.0% |
| 岐阜市萱場北町２丁目３０番 | 岐阜(5500) | 19.8 | -1.6% | -5.2% |
| 岐阜市柳ケ瀬通１丁目４番 | 岐阜(1400) | 57.1 | -1.7% | -11.3% |
| 岐阜市大字岩崎字畑中６９６番８ | 岐阜(8200) | 14.9 | -1.9% | -7.4% |
| 岐阜市加野１－２７－１９ | 岐阜(12000) | 8.2 | -2.0% | -9.8% |
| 岐阜市三田洞東３－８－６ | 岐阜(10000) | 9.0 | -3.2% | -13.0% |
| 岐阜市大洞桜台６丁目５２番 | 岐阜(14000) | 8.4 | -3.4% | -14.4% |
| 岐阜市徹明通２丁目１番４ | 岐阜(1000) | 74.3 | -4.7% | |
| 岐阜市金町６丁目１７番１ | 岐阜(600) | 106.6 | ||
| 岐阜市金園町１０丁目６番外 | 岐阜(2700) | 25.0 |
この記事の活用方法
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。
この記事は、
「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」
「これからどうなるのか」
をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。
とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。
特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。
なので、記事自体はけっこう長めになっています。
そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。
それでは参りましょう。
２、岐阜市の土地価格の動き
岐阜市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.3％、商業地で＋0.2％でした。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-3.5％。商業地で-2.5％と、新型コロナ以降に下落が始まっていますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
特徴をまとめてみると、
- 岐阜駅の周辺で、商店街は下落しているものの、住宅地では上昇している
- 駅から遠い住宅地では、全体的に下落している
といった傾向がありました。
なぜ、中心部しか上昇していないのか？
その理由は、住宅需要が中心部に集まっているからです。詳しく見て行きましょう。
①岐阜市では人口が減少、世帯数は増加
岐阜市では、2015〜23年の８年間で、人口は1.3万人の減少、世帯数は1.1万世帯の増加をしていました。
また、年代別の転入超過数（市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、増えているのは、大半が外国人（灰色の部分↓）でした。
国外から移住してきた外国人は、免許証がないため、バスや電車で通勤できる場所に住むか、勤務先に近い寮などで住むことになります。
そのため、駅周辺の賃貸アパートの需要が増えます。
②岐阜駅周辺でマンション建設ラッシュ
もう一つが、岐阜駅周辺でマンションの建設ラッシュが続いているためです。
2018年〜23年までで、約900戸分のマンションが作られているのです。
| マンション名 | 総戸数 | 完成時期 |
| ライオンズ岐阜マークスフォート | 52 | 2019年1月 |
| モアグレース長良平和通レジデンス | 40 | 2020年3月 |
| ザ・パークハウス岐阜 | 56 | 2020年6月 |
| プレサンスロジェ岐阜ザ・クラス | 72 | 2020年9月 |
| プレサンスロジェ岐阜長良橋通り | 126 | 2020年10月 |
| ライオンズ岐阜殿町マークスフォート | 65 | 2021年2月 |
| レーベン岐阜 | 42 | 2021年12月 |
| レ・ジェイド岐阜 | 54 | 2022年11月 |
| ライオンズ岐阜プレミストタワー３５ | 335 | 2023年1月 |
| プレサンスロジェ岐阜ザ・レジデンス | 56 | 2023年5月 |
| サンリヤン岐阜グランコンド | 172 | 2025年11月（予定） |
2019年から0〜14歳（肌色）、30〜40代（赤紫色）の人口流入が増えているのは、マンションがたくさん完成しているからでしょう。
つまり、岐阜市在住の人たちの人口は減少傾向で、住宅需要がそもそも少ない中で、市外（国外）から引っ越してきたマンション購入世帯や、外国人労働者が増えた結果、駅周辺の土地需要が増え、中心部の土地価格の上昇が起こっているわけです。
そのため、駅から離れた住宅地は、買い手がつきにくく、下落が進んでいると考えられます。
３、これからどうなるのか？
岐阜市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）岐阜駅周辺のマンション建設は続くのか？
マンションの建設ラッシュが続いてきた岐阜市ですが、今後も岐阜駅周辺の再開発は続きそうです。
| マンション名 | 総戸数 | 完成時期 |
| サンリヤン岐阜グランコンド | 172 | 2025年11月（予定） |
| 岐阜駅北側の再開発マンション | 450 | 2028年 |
そもそも、名古屋市の土地価格が上がりすぎていることもあって、電車で通勤できる距離にある駅近マンションの需要は高いです。
岐阜駅ー名古屋駅は、約25分で行けますから、マンションの需要も高く、今後も用地が確保できれば、新しいマンションが作られることでしょう。
（２）これから岐阜市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した岐阜市の人口の見通しによると、2025〜35年の10年間で2.6万人減少するそうです。
岐阜市の人口は、10年間で2.6万人減少する
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である30〜40代は、2035年までに7,000人減る見通しです。
岐阜市の30〜40代人口は、10年間で約7,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
足元の人口流入状況を見てみると、増えているのは、マンション購入世帯と外国人です。
そのため、駅周辺の住宅需要は増えそうですが、それ以外の住宅地の買い手はさらに減っていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、岐阜市の土地価格は、
- 名古屋市の不動産価格が高すぎるため、マンションができると移住してくる世帯が多く、また、外国人の移住者も多いため、駅周辺の土地価格は上がりやすい
- 一方で、岐阜市全体の人口は減少傾向にあるため、駅から離れた郊外では買い手がつきにくく、今後も土地価格は下がる
と言う、岐阜駅周辺と、それ以外との二極化がさらに進むでしょう。
買うなら
ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。
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そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら
ここからは、高く売るコツをご紹介します。
公示地価よりも高く売れるカラクリ
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、岐阜市内に「北一色（きたいっしき）」という地区があります。
岐阜駅から３kmほど東に離れたところにある住宅地です。
この北一色地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：21万円／坪
- 実際の取引価格：17〜28万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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では、どうすれば、それがわかるのか？
答えは、不動産の一括査定です。
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