岐阜市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア　Alpsdake,　ツインアーチ138から望む岐阜市中心部）

この記事では岐阜市の

公示地価、基準地価
この８年間の土地価格の動きと、その理由
今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、岐阜市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の岐阜市の土地価格の動き
３、これからどうなるのか？
- （１）そろそろ低金利が終わりそう？
- （２）これから岐阜市の人口はどうなるの？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：この低金利はチャンス

１、岐阜市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）

*基：基準地価（2021.7.1現在）更新

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比	平成25年比
基）岐阜市加納本町３丁目７番１外	岐阜（600）	55.1	2.5%	20.1%
基）岐阜市今嶺２－１－３	西岐阜（600）	35.3	1.9%	17.6%
基）岐阜市吉野町５丁目１７番外	岐阜（0）	203.9	0.0%	13.8%
基）岐阜市柳町１番５	岐阜（2300）	38	1.8%	11.7%
基）岐阜市江添１－５－１５	西岐阜（1200）	48.2	0.0%	2.8%
基）岐阜市茜部菱野４丁目１５３番２	岐阜（3400）	21.6	0.0%	0.8%
基）岐阜市大黒町３丁目２番	岐阜（2200）	29.9	0.0%	-0.4%
基）岐阜市加納栄町通３丁目２番１外	岐阜（300）	63.4	0.0%	-1.0%
基）岐阜市真砂町１２丁目１６番外	岐阜（600）	48.2	0.0%	-1.4%
基）岐阜市正木中４－８－２１	岐阜（5300）	21.9	0.0%	-1.5%
基）岐阜市神田町７丁目７番６外	岐阜（650）	97.4	-0.3%	-2.3%
基）岐阜市長良若葉町２丁目４番	岐阜（5500）	29.8	-2.2%	-2.4%
基）岐阜市長住町１丁目１９番	岐阜（700）	51.2	0.0%	-2.5%
基）岐阜市鏡島西２－１４－３０	西岐阜（1500）	24.8	-0.7%	-2.6%
基）岐阜市都通３丁目１番２	岐阜（1900）	36.3	-1.8%	-2.7%
基）岐阜市長良西野前１７番３外	岐阜（6000）	25.7	-1.9%	-2.8%
基）岐阜市城東通６丁目４０番２	岐阜（2700）	23.9	-1.2%	-3.1%
基）岐阜市北野町３２番	岐阜（2300）	27.4	0.0%	-3.3%
基）岐阜市東金宝町４丁目１０番	岐阜（1300）	36.6	-0.9%	-3.5%
基）岐阜市千代田町１丁目３１番２外	岐阜（4900）	28.6	-0.2%	-3.6%
基）岐阜市西島町３－７	岐阜（4100）	24.1	-0.7%	-4.8%
基）岐阜市柳津町北塚２丁目１９番	柳津（500）	16.7	-0.2%	-5.6%
基）岐阜市則武西２－２８－１４	岐阜（5100）	19.9	-1.0%	-5.6%
基）岐阜市大字鷺山字中洙１５４３番６４	岐阜（4900）	20.4	-0.3%	-5.6%
基）岐阜市萱場北町２丁目３０番	岐阜（5000）	20.4	-1.0%	-6.2%
基）岐阜市八ツ梅町１丁目５番	岐阜（1700）	33.7	-1.0%	-6.4%
基）岐阜市大字岩崎字畑中６９６番８	岐阜（8300）	15.8	-1.0%	-6.6%
基）岐阜市六条福寿町５－１２	岐阜（1800）	27.1	-1.2%	-7.0%
基）岐阜市柳津町蓮池２丁目１１番外	柳津（1100）	21.4	-1.5%	-7.8%
基）岐阜市岩田坂３－６－５	岐阜（8300）	10.3	-1.3%	-8.2%
基）岐阜市上土居２－１３－３	岐阜（5500）	20.7	-1.6%	-8.3%
基）岐阜市大字上土居字中野８１０番２外	岐阜（6400）	13.6	-2.1%	-8.8%
基）岐阜市大字折立字屋敷１２９番	岐阜（6800）	13.7	-1.4%	-9.0%
基）岐阜市柳津町丸野２丁目５３番	柳津（900）	17.7	-1.5%	-9.3%
基）岐阜市早田栄町４丁目２０番１	岐阜（3600）	24.9	-3.0%	-9.7%
基）岐阜市美殿町４２番	岐阜（1300）	45.9	0.0%	-9.7%
基）岐阜市八代１－１６－１７	岐阜（6500）	22.8	-1.1%	-10.1%
基）岐阜市島栄町１丁目１３番	岐阜（3100）	24.7	-1.7%	-10.8%
基）岐阜市蔵前６－５－１９	岐阜（5000）	18.2	-1.8%	-10.9%
基）岐阜市川部２丁目１３１番１外	岐阜（7000）	12.4	-1.3%	-11.1%
基）岐阜市日野南１－１６－６	岐阜（5900）	14.3	-2.0%	-11.6%
基）岐阜市岩滝東２丁目２４４番外	岐阜（10000）	8	-1.6%	-12.0%
基）岐阜市加野１－２７－１９	岐阜（12000）	8.7	-2.2%	-13.2%
基）岐阜市大字次木字清西２５２番２外	西岐阜（3600）	9	-1.4%	-13.4%
基）岐阜市大洞桜台６丁目５２番	岐阜（13000）	9.3	-3.1%	-15.6%
基）岐阜市弥八町２４番	岐阜（1400）	42.9	-4.4%	-15.6%
基）岐阜市大字黒野字溝西５０２番７	岐阜（7700）	13.1	-2.0%	-15.7%
基）岐阜市三田洞東３－８－６	岐阜（10000）	9.9	-2.9%	-16.4%
基）岐阜市柳ケ瀬通１丁目４番	岐阜（1400）	59.7	-3.2%	-16.6%
基）岐阜市大字安食字志良古２６番１６２	岐阜（11000）	6.6	-2.5%	-18.1%
基）岐阜市雄総桜町３丁目３５番	岐阜（6000）	18.6	-2.2%
基）岐阜市鏡島南１－６－３５	西岐阜（1000）	26.9	0.0%
基）岐阜市加納堀田町１丁目１９番３	岐阜（1500）	35.6	0.9%
基）岐阜市則武中１－２０－１５	岐阜（3400）	22.5	-0.7%
基）岐阜市万代町１丁目９番	岐阜（5100）	28.5	-0.5%
基）岐阜市細畑塚浦３９番３	岐阜（2700）	17.2	-1.0%
基）岐阜市金園町１０丁目２６番１０	岐阜（2700）	25.1	-0.7%
基）岐阜市日ノ出町２丁目１７番５外	岐阜（1100）	80.9	-2.0%
基）岐阜市茜部菱野１丁目１４番	岐阜（2600）	28.2	-0.5%
基）岐阜市玉宮町２丁目９番２	岐阜（500）	71.6	-7.3%
公）岐阜市加納本町３丁目７番１外	岐阜（600）	53.8	-0.6%	17.3%
公）岐阜市吉野町５丁目１７番外	岐阜（0）	203.9	0.0%	15.7%
公）岐阜市加納永井町１丁目２０番２	岐阜（700）	42.9	0.0%	7.4%
公）岐阜市栗矢田町２丁目５番	岐阜（1100）	42.6	-0.8%	4.0%
公）岐阜市加納朝日町２丁目４６番外	岐阜（1000）	37.3	-0.9%	1.8%
公）岐阜市長良福江町１丁目３５番１外	岐阜（5600）	24	-0.1%	1.1%
公）岐阜市金町５丁目２０番外	岐阜（700）	72.3	-1.4%	0.9%
公）岐阜市長住町９丁目１５番外	岐阜（900）	35.3	-0.9%	0.0%
公）岐阜市六条南１－１９－４	岐阜（2300）	27.8	-0.9%	-0.4%
公）岐阜市茜部中島２丁目５３番２外	岐阜（2200）	23.5	-0.1%	-0.8%
公）岐阜市端詰町２０番	岐阜（1900）	38.6	-0.8%	-0.8%
公）岐阜市長良若葉町２丁目４番	岐阜（5500）	30.2	-2.4%	-1.2%
公）岐阜市福光西３－５－７	岐阜（5900）	25.3	-1.2%	-1.3%
公）岐阜市此花町２丁目７番	岐阜（1600）	31	-0.7%	-1.4%
公）岐阜市東鶉４丁目５７番２	岐阜（4500）	19.4	-0.5%	-1.5%
公）岐阜市大字正木字貴船１１８４番５	岐阜（5400）	19.4	-0.7%	-1.5%
公）岐阜市薮田西１－８－２０	西岐阜（1800）	21.3	-0.5%	-1.5%
公）岐阜市加納新町３０番	岐阜（980）	31.8	-0.5%	-1.5%
公）岐阜市島田西町４７番１	岐阜（2100）	27.4	-1.0%	-1.5%
公）岐阜市長良５丁目１７番	岐阜（6300）	30.1	-1.0%	-1.9%
公）岐阜市琴塚２－３－５	岐阜（6000）	18.7	-0.9%	-2.1%
公）岐阜市寿町７丁目１６番６外	岐阜（2700）	26.7	-0.5%	-2.2%
公）岐阜市須賀４－８－２７	西岐阜（2600）	19.5	-1.2%	-2.5%
公）岐阜市都通３丁目１番２外	岐阜（1900）	36.6	-1.8%	-2.6%
公）岐阜市池田町１丁目２番	岐阜（2100）	33.3	-1.0%	-2.9%
公）岐阜市鏡島精華３－１７－３４	西岐阜（950）	31.9	-1.9%	-2.9%
公）岐阜市鹿島町８丁目２番外	岐阜（2900）	29.5	-0.6%	-2.9%
公）岐阜市山口町２４番	岐阜（3600）	28.8	-0.3%	-3.0%
公）岐阜市北一色５－１２－４	岐阜（3100）	20.7	-0.6%	-3.2%
公）岐阜市清住町１丁目９番	岐阜（800）	47.5	-1.4%	-3.4%
公）岐阜市高野町６丁目１３番	岐阜（550）	37.3	-0.9%	-3.4%
公）岐阜市正法寺町４６番３外	岐阜（2500）	19.2	-0.5%	-3.5%
公）岐阜市菅生２－５－４	岐阜（4000）	22.6	-0.6%	-3.5%
公）岐阜市水主町２丁目８７番１	岐阜（2700）	21.2	-0.9%	-3.7%
公）岐阜市五坪２丁目６番２１	岐阜（1900）	26.3	-0.4%	-3.9%
公）岐阜市薮田南１－６－３	西岐阜（1400）	31.6	-0.7%	-4.0%
公）岐阜市栄新町２丁目７５番３	岐阜（3600）	24.8	-1.1%	-4.3%
公）岐阜市北一色３－９－２１	岐阜（2900）	24.2	-1.9%	-4.4%
公）岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外	岐阜（2400）	14	-0.5%	-4.7%
公）岐阜市近島４－２－１５	岐阜（4200）	22.5	-1.0%	-4.9%
公）岐阜市薮田南１－１２－１	西岐阜（1300）	22.2	-0.9%	-5.0%
公）岐阜市美島町４丁目３７番	岐阜（3300）	26.4	-1.8%	-5.2%
公）岐阜市六条大溝３－４－１８	岐阜（3600）	13.9	-0.5%	-5.4%
公）岐阜市茜部新所１丁目８２番	岐阜（2900）	25.3	-0.3%	-5.4%
公）岐阜市柳津町丸野３丁目３番	柳津（1100）	10.6	-0.6%	-5.6%
公）岐阜市鏡島中１－２－１７	西岐阜（1500）	17.7	-1.5%	-6.0%
公）岐阜市金園町４丁目２３番	岐阜（1500）	29.7	-0.7%	-6.2%
公）岐阜市八ツ梅町１丁目５番	岐阜（1700）	33.7	-1.9%	-7.3%
公）岐阜市前一色３－５－５	岐阜（4500）	19.9	-1.3%	-7.7%
公）岐阜市高田５－１３－６	岐阜（6100）	16	-1.0%	-8.0%
公）岐阜市真砂町５丁目２２番３外	岐阜（1600）	32.1	-1.2%	-8.1%
公）岐阜市若宮町８丁目１１番外	岐阜（1600）	37.3	-1.7%	-8.1%
公）岐阜市若福町１４－６	岐阜（6700）	20.3	-2.1%	-8.3%
公）岐阜市今小町２４番２外	岐阜（1900）	51.8	-1.9%	-8.7%
公）岐阜市大福町７丁目９番	岐阜（4000）	22.9	-2.0%	-9.6%
公）岐阜市西改田字米野６５番３	岐阜（7700）	12.6	-1.8%	-9.9%
公）岐阜市粟野東３丁目３４番外	岐阜（9800）	13.3	-1.0%	-10.1%
公）岐阜市粟野西６丁目１１１番２	岐阜（9500）	13	-2.0%	-10.3%
公）岐阜市蔵前２－３－１２	岐阜（4500）	12.7	-1.0%	-10.5%
公）岐阜市芥見長山１丁目６４番２外	岐阜（11000）	10.1	-1.6%	-10.5%
公）岐阜市岩田東３丁目９７番	岐阜（9500）	12.4	-2.6%	-10.5%
公）岐阜市島栄町１丁目１３番	岐阜（3100）	24.8	-2.3%	-10.6%
公）岐阜市柳津町蓮池６丁目９６番１	柳津（900）	15.2	-1.3%	-11.0%
公）岐阜市金園町１丁目１４番外	岐阜（1100）	42.2	-2.3%	-11.1%
公）岐阜市日野南１－１６－６	岐阜（5900）	14.5	-2.0%	-11.3%
公）岐阜市日置江４丁目２番１外	西岐阜（4500）	14.3	-2.0%	-11.6%
公）岐阜市大字長良字洞２４３５番６２	岐阜（7200）	15.5	-1.7%	-12.0%
公）岐阜市花月町２丁目４番３	岐阜（3400）	17.7	-2.0%	-12.3%
公）岐阜市尻毛１丁目１８８番１	岐阜（6500）	11.9	-2.2%	-12.4%
公）岐阜市大字中西郷字木船８６７番１２	岐阜（11000）	9.4	-2.1%	-12.6%
公）岐阜市大字中字形野５０４番２０	岐阜（9100）	10.2	-1.9%	-12.7%
公）岐阜市茶屋新田４丁目６番外	西岐阜（5700）	10.5	-1.8%	-13.1%
公）岐阜市森東６８番２	岐阜（14000）	8.3	-1.6%	-13.4%
公）岐阜市岩栄町１丁目３２番外	岐阜（2800）	17.5	-1.9%	-13.4%
公）岐阜市北柿ケ瀬４４番５	岐阜（5700）	9.6	-1.4%	-13.9%
公）岐阜市下西郷２丁目１９５番	岐阜（8500）	10.1	-1.9%	-14.3%
公）岐阜市柳津町高桑２丁目１５８番	柳津（3700）	11.1	-2.0%	-14.8%
公）岐阜市柳津町上佐波西５丁目９０番	柳津（3400）	11.4	-1.7%	-14.8%
公）岐阜市大字長良字長洞３４５９番９２	岐阜（7000）	15.8	-3.6%	-15.9%
公）岐阜市大字三田洞字山崎９０８番１０外	岐阜（8900）	16.3	-2.0%	-16.2%
公）岐阜市三田洞東３－８－６	岐阜（10000）	10.1	-2.6%	-16.4%
公）岐阜市柳ケ瀬通１丁目４番	岐阜（1400）	60.4	-5.7%	-16.8%
公）岐阜市日置江８丁目１２番外	西岐阜（5400）	10.6	-2.4%	-17.0%
公）岐阜市諏訪山２－２４－４	岐阜（11000）	8.5	-2.7%	-17.9%
公）岐阜市大字福富字西沖１５９９番５１	岐阜（12000）	7.8	-2.5%	-19.7%
公）岐阜市大菅南１８－４５	西岐阜（1800）	22.6	-0.6%
公）岐阜市大字彦坂字中屋敷６３番	岐阜（12000）	4.6	-1.4%
公）岐阜市野一色５－１０－５	岐阜（5200）	20.8	-0.9%
公）岐阜市北野西１４４番外	岐阜（15000）	4.9	-1.3%
公）岐阜市河渡３丁目１２０番４	穂積（2300）	14.7	-2.4%
公）岐阜市加納堀田町１丁目１９番３	岐阜（1500）	35.3	0.0%
公）岐阜市旦島４－５－１１	岐阜（5700）	17.9	-1.5%
公）岐阜市西荘３－１６－２７	西岐阜（350）	32.4	0.0%
公）岐阜市南蝉１丁目７３番１	岐阜（4800）	25.2	-0.7%
公）岐阜市柳津町上佐波１丁目３９５番５	柳津（2700）	12.5	-1.6%
公）岐阜市菊地町３丁目３２番１	岐阜（1300）	29.6	0.0%
公）岐阜市柳津町梅松１丁目６７番	柳津（60）	17.9	-0.6%
公）岐阜市水海道３－１６－１５	岐阜（5200）	17.2	-1.3%
公）岐阜市金町６丁目１７番１	岐阜（600）	101.6
公）岐阜市木田１丁目１４３番	岐阜（7300）	4.5	-2.1%
公）岐阜市正木西町１－２５	岐阜（5300）	25.5	-0.5%
公）岐阜市芥見４丁目２２番	岐阜（11000）	13.6	-1.4%
公）岐阜市六条片田１－１５－３	岐阜（2300）	25.4	-0.3%
公）岐阜市大字折立字北浦２９９番１外	岐阜（6700）	18.7	-0.9%
公）岐阜市加納清水町３丁目７番１外	岐阜（250）	78.2	-0.8%
公）岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外	岐阜（3300）	24.7	-0.3%
公）岐阜市玉宮町２丁目９番２	岐阜（500）	74.3	-11.1%
公）岐阜市小西郷２丁目９４番外	岐阜（8800）	7.5	-0.9%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「わたしの（気になっている）不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。

すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、

「高層マンションが人気で盛り上がってます！」

「郊外の限界ニュータウンがヤバイです！！」

というような、とても極端な話題が多いと思いませんか？

ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。

そのため、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の岐阜市の土地価格の動き

この７年間で岐阜市の土地価格を見ると、岐阜県の平均が６.５％下落したのに対して、マイナス５.３％と同じような動きをしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

岐阜駅や西岐阜駅の周辺と、長良地区の一部で上昇している以外は、ほぼ全域で下落しています。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

（参考：国土交通省　土地白書）

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

なぜ岐阜市では一部のエリアでしか上がらないのか？

その理由は、大きく３つあります。

公共事業の減少
人口の減少
名古屋市への通勤需要

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

岐阜県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

岐阜県の公共事業は、この２０年で３分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、岐阜県ではこの１０年間で８万人減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

それに加えて、岐阜市でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率はなんと１７.３％。34,000戸も空き家があるのです。

全国平均よりも４％近く多いので、かなり家があまり気味と言えます。

（出典：国土交通省　住宅・土地統計調査）

③名古屋市への一極集中が進んでしまっている

市区町村別にこの７年間の土地価格（住宅地）の動きを見ると、名古屋市に近い南側ほど下落率が低い傾向にあります。

７年間の上昇率：南部の下落率がゆるい

（参考：国土交通省　地価公示）

名古屋市に一極集中してしまっている理由は、トヨタなどの製造業が好調だからです。

愛知県内でも、トヨタ本社のある西三河地区から名古屋市にかけて雇用が増えて、家を建てる人がこのエリアに集中し、土地価格が上昇しています。

それに比べて、名古屋市より西側のエリアでは、名古屋市への通勤需要から駅周辺しか上昇していないのです。

このように、名古屋市への通勤目的で駅周辺の一部では上昇する地点があるものの、それ以外のエリアでは空き家も増えて、人口も減少しているため、全体的に下落しているんですね。

３、これからどうなるのか？

岐阜市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

（１）そろそろ低金利が終わりそう？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。
当時の反省から財政法では原則禁止されている。
（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

このような状況もあって、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから岐阜市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した岐阜市の人口の見通しによると、2025年までに22,000人減少するそうです。

岐阜市の人口は、2025年までに22,000人減少する

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である３０代は、2025年までに9,300人減る見通しです。

岐阜市の30代人口は、2025年までに約9,300人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後もこの傾向が一層進んでいくでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、岐阜市の土地価格は、

人口の減少から、名古屋市への通勤目的として駅近エリアの一部で上昇しているものの、全体的には下落傾向にある
今後は、30代人口がさらに減っていき、財政も苦しくなるので、駅近の便利なエリアとそうでないエリアの二極化が加速する
しかし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えるので、中心部の商業地も下がる可能性あり

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：この低金利はチャンス

特に住宅地において、土地価格の上昇にもっとも影響があったのは、この低金利です。１％下がったことで、同じ返済額で２割近く高い物件を買えるようになったわけですからね。

ですが、金利はもうこれ以上、下りようがありません。

そのため、これ以上の価格上昇は、富裕層や高所得層に人気のエリアに限られてくるでしょう。

また、この金利低下を進めてきた日銀の黒田総裁は、任期が2023年までなので、もし売却を考えているのであれば、それまでに準備を進めた方がいいでしょう。

不動産会社選びを間違えると損する？

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

例えば、岐阜市内に「北一色（きたいっしき）」という地区があります。

岐阜駅から３kmほど東に離れたところにある住宅地です。

この北一色地区の公示地価と実際の取引価格は、

公示地価：21万円／坪
実際の取引価格：17〜28万円／坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。

【岐阜市北一色の公示地価】

岐阜駅から3,100mの距離、徒歩約40分（1分＝８０m）
63,100円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝21万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【岐阜市北一色の土地取引（過去２年間）】

岐阜駅から徒歩30〜60分のエリアで、17〜28万円／坪で取引されている

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような現象は、残念ながら全国で見られます。

と言うのも、不動産の取引情報には個人情報（住所から個人が特定できてしまいます）が含まれるため、自社の取引情報しか分からないからです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍