（画像出典：ウィキペディア OS6, 下見学生街01 (Student town)）
この記事では東広島市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、東広島市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）東広島市志和流通１番２０ | 八本松（5000） | 12.1 | 4.3% | 22.3% |
| 公）東広島市西条町助実字下助実１７５０番２ | 西条（1900） | 22.3 | 3.5% | 13.3% |
| 公）東広島市西条町寺家字有吉５４７７番２ | 寺家（1100） | 39.3 | 3.5% | 20.0% |
| 公）東広島市西条上市町９８１番１ | 西条（900） | 40.9 | 3.3% | 15.9% |
| 公）東広島市西条町西条字畠中４１４番１３ | 西条（270） | 31.6 | 3.1% | 12.1% |
| 公）東広島市吉川工業団地５６７７番 | 八本松（8000） | 8.8 | 3.1% | 21.9% |
| 公）東広島市西条朝日町１４３４番９外 | 西条（1000） | 45.2 | 3.0% | 18.1% |
| 公）東広島市寺家駅前１４番５ | 寺家（150） | 45.9 | 3.0% | |
| 公）東広島市寺家駅前２番５ | 寺家（210） | 34.7 | 2.9% | 20.7% |
| 公）東広島市西条本町１１番２８ | 西条（0） | 116.2 | 2.9% | 16.6% |
| 公）東広島市西条大坪町１３２６番６ | 西条（1300） | 35 | 2.9% | 12.9% |
| 公）東広島市西条中央７丁目１５番１５ | 西条（1600） | 35.6 | 2.9% | 13.4% |
| 公）東広島市西条町御薗宇字前長者１０６３５番１９ | 西条（4000） | 15.7 | 2.4% | 5.3% |
| 公）東広島市八本松飯田８丁目１０４４番１５ | 八本松（1500） | 16.2 | 2.3% | 10.3% |
| 公）東広島市西条町御薗宇字勝谷５１７１番１外 | 西条（2600） | 44.9 | 2.3% | 9.7% |
| 公）東広島市西条町西条字猪道４５番１２ | 西条（1200） | 19.9 | 2.0% | 7.5% |
| 公）東広島市西条町寺家字湯谷迫５０２４番８ | 寺家（720） | 28.1 | 1.9% | 13.3% |
| 公）東広島市八本松南４丁目１８番３３９ | 八本松（1700） | 19.6 | 1.9% | 12.1% |
| 公）東広島市西条町御薗宇字湯之元６４００番３ | 西条（2200） | 11.8 | 1.7% | 14.0% |
| 公）東広島市西条町寺家字重常７４０３番３ | 西条（2200） | 24.4 | 1.4% | 11.3% |
| 公）東広島市西条町田口字三升原３４１６番８ | 西条（6600） | 15.2 | 1.3% | 6.5% |
| 公）東広島市八本松西１丁目３９１番１２ | 八本松（1000） | 15.7 | 1.1% | 8.0% |
| 公）東広島市八本松東６丁目２３３３番１ | 八本松（1700） | 19.4 | 1.0% | 7.7% |
| 公）東広島市八本松町米満字関前７２６番４ | 寺家（2000） | 12 | 0.8% | 4.0% |
| 公）東広島市高屋町宮領２５４番６ | 西高屋（1200） | 10.3 | 0.6% | 3.0% |
| 公）東広島市西条町御薗宇字道天１６２８番２ | 西条（3300） | 11 | 0.6% | 1.8% |
| 公）東広島市黒瀬楢原東２丁目２３３番１２ | 西条（16000） | 8.3 | 0.4% | 0.4% |
| 公）東広島市八本松町正力字小田地１００４４番２０２ | 八本松（3800） | 9.4 | 0.4% | 0.7% |
| 公）東広島市黒瀬切田が丘１丁目２７番３１９ | 西条（18000） | 8.8 | 0.0% | -0.7% |
| 公）東広島市志和町別府字笹野堰７３６番８ | 八本松（6800） | 6.5 | 0.0% | -2.5% |
| 公）東広島市高屋町高屋東１９１１番２１６ | 白市（2600） | 8.2 | -0.8% | -3.1% |
| 公）東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１ | 西条（16000） | 19.4 | -1.2% | -8.0% |
| 公）東広島市黒瀬町乃美尾字東市ノ堂４８３番９ | 西条（12000） | 9.5 | -1.4% | -7.1% |
| 公）東広島市河内町中河内字山之根４５０番３ | 河内（490） | 3.4 | -2.9% | -22.7% |
| 公）東広島市河内町中河内字正道１１８６番１外 | 河内（340） | 5.1 | -3.8% | -25.2% |
| 公）東広島市安芸津町三津字西之原４２４６番３２ | 安芸津（100） | 10.9 | -4.3% | -23.9% |
| 公）東広島市安芸津町風早字蓼原１３１９番１ | 安芸津（2000） | 7.3 | -4.3% | -17.0% |
| 公）東広島市安芸津町風早字蕨迫１０８９５番６５ | 安芸津（2500） | 6.2 | -4.5% | -17.8% |
| 基）東広島市八本松飯田２丁目１４８４番５２ | 寺家（1700） | 10.2 | 3.7% | 16.1% |
| 基）東広島市西条下見５丁目４３８１番２外 | 西条（4000） | 22.5 | 3.0% | 7.4% |
| 基）東広島市西条町寺家字有吉５４７４番５ | 寺家（1200） | 30.6 | 3.0% | 15.9% |
| 基）東広島市西条中央７丁目１５番１５ | 西条（1600） | 35.3 | 2.9% | 10.5% |
| 基）東広島市西条昭和町１２１４番３６外 | 西条（600） | 82.5 | 2.5% | 12.6% |
| 基）東広島市八本松東３丁目２８４０番８ | 寺家（1400） | 33.3 | 2.4% | 9.2% |
| 基）東広島市西条町土与丸字寒作１１５９番２ | 西条（1700） | 21.5 | 2.0% | 6.2% |
| 基）東広島市西条土与丸２丁目１２０番６外 | 西条（850） | 28.6 | 2.0% | 6.6% |
| 基）東広島市西条朝日町１２９５番８ | 西条（500） | 51.2 | 2.0% | 10.7% |
| 基）東広島市三永２丁目１４番７ | 西条（6300） | 15.3 | 1.8% | 5.7% |
| 基）東広島市八本松町飯田字椿６００番３外 | 八本松（1000） | 11.5 | 1.2% | 4.5% |
| 基）東広島市西条下見６丁目３５１番１５ | 西条（4300） | 28.8 | 0.9% | 5.2% |
| 基）東広島市高屋町中島４３５番２ | 西高屋（140） | 29.3 | -0.1% | -2.1% |
| 基）東広島市高屋町中島２５７番１１ | 西高屋（380） | 19.7 | -0.2% | -1.2% |
| 基）東広島市黒瀬町楢原字梶屋田５８１番８ | 楢原バス停（70） | 10.3 | -0.3% | -2.5% |
| 基）東広島市西条町郷曽字柏原３９６４番１外 | 西条（8200） | 5.4 | -0.6% | -2.4% |
| 基）東広島市志和町冠字延末１３８４番１外 | 八本松（6700） | 4.9 | -0.7% | -2.6% |
| 基）東広島市福富町久芳字喜呂沢６１６番１外 | 東谷西バス停（50） | 1 | -0.7% | |
| 基）東広島市豊栄町吉原１０２４番４ | 敷地バス停（1） | 0.8 | -0.8% | -6.8% |
| 基）東広島市河内町小田字都中２９７９番２ | 河内（6800） | 1 | -0.9% | -12.4% |
| 基）東広島市高屋町小谷３２４８番５０ | 白市（950） | 9.2 | -1.1% | -5.7% |
| 基）東広島市高屋高美が丘４丁目２４番１１ | 西高屋（2100） | 18.1 | -1.1% | -4.5% |
| 基）東広島市黒瀬町宗近柳国字中間２８８番２ | 小多田バス停（650） | 5.7 | -1.1% | -3.9% |
| 基）東広島市安芸津町三津字上河原４３５９番１ | 安芸津（550） | 7.9 | -2.0% | -12.4% |
| 基）東広島市福富町久芳字円明寺３８０７番１ | 久芳バス停（1） | 3.7 | -2.6% | -11.2% |
| 基）東広島市福富町久芳字円明寺３７９４番１外 | 久芳バス停（130） | 2.8 | -2.7% | -10.9% |
| 基）東広島市河内町上河内字郷２３２番１外 | 河内（2400） | 2.2 | -3.0% | -17.4% |
| 基）東広島市豊栄町乃美２９２０番１ | 乃美森川バス停（80） | 2 | -3.2% | -12.7% |
| 基）東広島市河内町中河内字槙風呂１２６１番５外 | 河内（120） | 5.5 | -3.5% | -18.9% |
| 基）東広島市安芸津町三津字祇園廻り１５２６番１ | 安芸津（2700） | 3.6 | -3.6% | -15.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、東広島市の土地価格の動き
東広島市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.7％、商業地で+1.3％と、上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+2.4％、商業地で+5.9％と、こちらも順調に上昇を続けていますね。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：西条駅、寺家駅などの駅周辺
- 下落エリア：黒瀬町、安芸津町など
という傾向が見られました。
なぜ、一部のエリアだけが上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
広島県の中古マンションでは約14%、中古戸建てでも約8.1%上昇しているのです。
そのため、特にマンションが立っているようなエリアでは、土地価格の上昇が目立つようになっているのです。
③東広島市では、人口・世帯数ともに増加
このように、不動産価格が上がりやすい環境にあったわけですが、一部の駅周辺しか上昇していないのは、不動産の需要が一部に偏っているからでしょう。
実際、この５年間で東広島市の世帯数の変化を見てみると、西条駅を中心に増加しているエリアが広がっていました。
増減数：濃い赤色（+100世帯以上）＞オレンジ色（+50〜99世帯）＞緑色（+10〜 49世帯）＞青色の↙️（-10〜 -49世帯）＞紫色の↙️（-50世帯以下）
その一方で、駅から離れたエリアでは、世帯数が減っており、不動産の需要が少ないようです。
このような状況が価格にも反映されているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
東広島市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから東広島市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した東広島市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4,000人減少するそうです。
東広島市では、これから10年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、転入超過数（呉市に引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、特に15〜29才の若い世代の人口流出が目立ちますね。
（青い線）15〜29才が市外に引っ越している
一方で、0〜14才は増えていることから、子育て世帯が引っ越して来ているため、不動産の需要は安定しています。
広島市の不動産価格が上がりすぎているため、郊外の不動産需要が増えているのかもしれません。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、東広島市の土地価格は、
- 東広島市では、一部の駅周辺しか世帯数が増えていないため、低金利で不動産は買いやすくなっているものの、一部のエリアしか買い手がつきにくい
- 若い世代の人口減少が続いているが、子育て世帯は引っ越して来ているため、通勤に便利な駅周辺の不動産需要は安定していきそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
東広島市の土地価格は、低金利や建築費の上昇などによる、土地価格への追い風はあったものの、不動産の需要があるエリアが駅周辺の一部に偏っており、この傾向は今後も続くでしょう。
また、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、現在の水準で購入したいという人も減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「西条土与丸（さいじょう どよまる）」という、西条駅の東側に位置する住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：28万円／坪
- 実際の取引価格：20〜36万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.3倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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