この記事では日野市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、日野市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）日野市旭が丘５丁目１７番１５外 | 豊田（1800） | 54.1 | 5.1% | 7.9% |
| 公）日野市多摩平３丁目１５番３２ | 豊田（970） | 93.7 | 4.8% | 11.4% |
| 公）日野市多摩平１丁目３番１２ | 豊田（250） | 171.6 | 4.4% | 10.4% |
| 公）日野市豊田２丁目２０番４９ | 豊田（950） | 79.2 | 4.3% | 10.1% |
| 公）日野市栄町２丁目１４番４ | 日野（560） | 79.2 | 4.3% | 10.6% |
| 公）日野市多摩平５丁目１５番３ | 豊田（1200） | 88.4 | 4.3% | 10.3% |
| 公）日野市落川９番９ | 百草園（500） | 74.9 | 3.7% | |
| 公）日野市豊田３丁目１７番９外 | 豊田（500） | 88.8 | 3.5% | 8.0% |
| 公）日野市万願寺６丁目３８番１４外 | 高幡不動（1200） | 71 | 3.4% | 6.4% |
| 公）日野市旭が丘６丁目３番１６ | 豊田（1500） | 72.6 | 3.3% | 7.8% |
| 公）日野市東豊田１丁目１２番２３ | 豊田（1200） | 64.4 | 3.2% | 7.7% |
| 公）日野市日野本町２丁目６番１４ | 日野（500） | 89.8 | 3.0% | 8.4% |
| 公）日野市神明４丁目２４番４ | 日野（800） | 81.8 | 2.9% | 3.3% |
| 公）日野市新井３丁目７番２４ | 高幡不動（770） | 74.3 | 2.7% | 2.7% |
| 公）日野市高幡１００１番８外 | 高幡不動（120） | 203 | 2.7% | 8.5% |
| 公）日野市日野本町５丁目２４番１３ | 日野（900） | 77.6 | 2.6% | 6.8% |
| 公）日野市大坂上１丁目３２番２ | 日野（0） | 137.3 | 2.5% | 8.9% |
| 公）日野市東豊田４丁目１９番１５ | 豊田（1200） | 74.9 | 2.3% | 6.1% |
| 公）日野市大坂上４丁目１１番３ | 日野（1400） | 75.9 | 2.2% | 5.0% |
| 公）日野市平山４丁目３番４４ | 南平（720） | 62 | 2.2% | 0.0% |
| 公）日野市多摩平７丁目１２番１２ | 豊田（1300） | 78.5 | 2.1% | 3.0% |
| 公）日野市旭が丘３丁目１番９外 | 豊田（1100） | 63 | 2.1% | 6.7% |
| 公）日野市高幡３番３ | 高幡不動（100） | 164 | 2.1% | 4.2% |
| 公）日野市万願寺６丁目２９番３外 | 高幡不動（1200） | 72.3 | 1.9% | 3.8% |
| 公）日野市三沢５丁目２５番１３ | 程久保（450） | 36.3 | 1.9% | -13.4% |
| 公）日野市南平６丁目２０番１５ | 南平（220） | 63.7 | 1.6% | -5.9% |
| 公）日野市百草２０３番３ | 百草園（90） | 88.1 | 1.5% | 3.5% |
| 公）日野市日野本町２丁目１８番１１ | 日野（350） | 90.8 | 1.5% | 6.2% |
| 公）日野市新町４丁目２５番２０外 | 日野（1700） | 49.8 | 1.3% | 2.0% |
| 公）日野市西平山１丁目１８番５２ | 長沼（920） | 50.5 | 1.3% | 3.4% |
| 公）日野市南平５丁目１８番２９外 | 南平（900） | 56.4 | 1.2% | 0.0% |
| 公）日野市大字日野４１６番２外 | 日野（1200） | 56.8 | 1.2% | 5.5% |
| 公）日野市大字日野７７７３番１５６ | 甲州街道（600） | 63 | 1.1% | 2.1% |
| 公）日野市新町２丁目５番５８ | 日野（750） | 65.3 | 1.0% | 3.7% |
| 公）日野市落川２２０７番５ | 百草園（500） | 66.7 | 1.0% | 1.0% |
| 公）日野市新町５丁目４番１２外 | 日野（2000） | 36 | 0.9% | 0.0% |
| 公）日野市西平山５丁目２１番３ | 豊田（2300） | 49.5 | 0.7% | -0.7% |
| 公）日野市西平山２丁目１１番３５ | 長沼（550） | 49.5 | 0.7% | -1.3% |
| 公）日野市日野台２丁目２３番２ | 日野（1400） | 57.8 | 0.6% | 1.2% |
| 公）日野市南平２丁目５１番２ | 南平（800） | 34.3 | 0.0% | -15.4% |
| 公）日野市平山１丁目１３番３ | 平山城址公園（1000） | 30.4 | 0.0% | -10.7% |
| 公）日野市三沢２丁目４０番９外 | 百草園（1100） | 35 | 0.0% | -10.9% |
| 公）日野市程久保１丁目８番２外 | 程久保（570） | 36.6 | 0.0% | -17.2% |
| 公）日野市平山５丁目３５番７ | 平山城址公園（350） | 60.4 | 0.0% | -3.2% |
| 公）日野市程久保２丁目１５番３０外 | 多摩動物公園（450） | 33.3 | -1.0% | -14.4% |
| 公）日野市豊田３丁目４０番１１外 | 豊田（150） | 160.1 | ||
| 基）日野市多摩平六丁目２番１５ | 豊田（1300） | 83.5 | 3.3% | 5.4% |
| 基）日野市神明四丁目２４番４ | 日野（800） | 81.2 | 2.5% | 2.1% |
| 基）日野市高幡１０１５番１７ | 高幡不動（700） | 86.5 | 2.3% | 2.7% |
| 基）日野市旭が丘一丁目１１番６ | 豊田（940） | 76.9 | 2.2% | 1.7% |
| 基）日野市三沢四丁目１４番６ | 高幡不動（750） | 67.7 | 2.0% | 2.5% |
| 基）日野市大字日野１４２０番４外 | 甲州街道（350） | 70.3 | 1.9% | 1.4% |
| 基）日野市万願寺二丁目１０番８ | 万願寺（400） | 73.3 | 1.8% | 2.3% |
| 基）日野市栄町四丁目１１番１０外 | 日野（800） | 65 | 1.5% | 0.5% |
| 基）日野市大坂上一丁目６番９ | 日野（530） | 78.2 | 1.3% | 1.7% |
| 基）日野市豊田四丁目１９番３６ | 豊田（500） | 79.9 | 1.3% | 2.1% |
| 基）日野市石田二丁目９番２０ | 万願寺（250） | 83.5 | 1.2% | 2.0% |
| 基）日野市東平山二丁目２６番７ | 豊田（1400） | 57.4 | 1.2% | 0.0% |
| 基）日野市日野本町三丁目１１番９外 | 日野（1） | 151.1 | 0.7% | 0.7% |
| 基）日野市南平七丁目６番４１ | 南平（80） | 83.5 | 0.4% | -0.8% |
| 基）日野市南平二丁目１９番６ | 南平（980） | 37 | -0.9% | -13.8% |
| 基）日野市百草９７１番６２ | 高幡不動（2100） | 35 | -0.9% | -8.6% |
| 基）日野市南平六丁目２０番１５ | 南平（220） | 62.7 | -1.0% | |
| 基）日野市南平一丁目３０番４ | 高幡不動（750） | 48.5 | -1.3% | -6.4% |
| 基）日野市平山六丁目２７番１５ | 平山城址公園（900） | 23.8 | -2.7% | -27.3% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、日野市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
日野市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.9％、商業地で＋2.5％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋4.3％。商業地で＋15.1％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
淺川を挟んで北側では上昇、南側では下落している印象です。
北側では、豊田駅の周辺で１０％以上の上昇をしていますね。新型コロナ以降、2020〜21年は店舗の売り上げ減少、閉店などの影響によって、商業地では下落していましたが、昨年から回復し始め、コロナ前の高値を更新しています。
その一方で、淺川より南側のエリアでは、１０％以上のげらくをしており、下落が止まりません。
多摩動物園の周辺は、坂がきつく、道幅も狭いところが多いため、通勤にも厳しいので、人気がないのかもしれません。
なぜ2022年は、大きく上昇したのか？
2020年3月に新型コロナの感染拡大が起こり、2020〜21年の２年間は、特に商業地では下落が進んでいましたが、昨年2022年は大きく上昇しています。
その最も大きな理由は、マンション価格の上昇です。
昨年はドル円相場が115→150円にまで円安になったことで、海外投資家によるマンション投資が増加し、多摩地区（東京の市部）のマンション価格も大きく上昇したのです。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
外国人投資家が日野市内のマンションに投資をした可能性は低いですが、２３区や吉祥寺、立川などの人気エリアの物件は、売却しやすいこともあって海外投資家も購入しやすく、かなり価格が高騰しています。
そのため、一般的な子育て世帯が、多摩地区や神奈川、埼玉、千葉などに移り住むようになり、玉突き的に日野市内のマンション価格も上昇したのでしょう。
豊田駅の周辺は、イオンモール多摩平の森もあって買い物にも便利なため、移住者に人気となりやすかったと考えられます。
３、これからどうなるのか？
ここからは、日野市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
１ヘクタール＝３０００坪ですから、３０坪の戸建て１００戸分になります。
そして、東京都にある生産緑地の面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなるのです。
では、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
東京の生産緑地の分布図：日野市は116ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。特に町田市と八王子市は、全国でも6位、7位の面積を持つ自治体です。
それに加えて、立川市も200ha以上（２万戸分）とかなり広い面積となっていますので、この周辺ではかなり大きな影響が出てくるでしょう。
日野市では、すでに一部のエリアを除いて下落率の大きくなっていますので、この傾向をさらに加速させることになりそうです。
（３）これから日野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した日野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2,000人減少するそうです。
日野市はこれから10年で約2,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約4,000人も減る見通しです。
日野市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる年代が、この10年で１割近く減るのです。
ここ数年は人口流入が続いていますが、長期的には若い世代の減少は避けられないため、買い手がつきにくくなる土地は増えていくでしょう。
（４）日野市の水害リスク
ここ数年、温暖化の影響からか、全国各地で大規模な水害の被害がニュースに上ることが多くなってきました。
2019年に首都圏を直撃した台風19号では、武蔵小杉のタワーマンションが水没したり、かなりの話題となりました。水害リスクに敏感になっている人は増えていると思われます。
上の地図は、日野市のハザードマップです。1,000年に1度級の大雨が降った場合に、浸水リスクのある場所はどこか、という想定で作られています。
特に濃いピンクのエリアは、被害の度合いが大きいということです。
また、これ以外にも、土砂災害警戒区域が設定されており、その対象に多摩動物園付近が指定されています。
2020年12月に、政府よりこの区域内に家を建てる場合には、フラット３５Sという住宅ローンの優遇金利が使えなくなるように規制の検討がされ始めています。
（参考：NHK 「土砂災害特別警戒区域」で「フラット35S」利用不可へ 政府）
この辺の土地価格が下落しているのは、そういった事情もあるのではないでしょうか。
なお、日野市の水害被害について調べてみたところ、昭和53年に800戸超の住宅が浸水被害にあったのが最高で、それ以降で大きな水害はありませんでした。
災害はいつ起こるかわかりませんので、購入する場所の選定は慎重にすべきでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、日野市の土地価格は、
- 新型コロナ以降、円安が進んだことで海外投資家による都心部のマンション購入が増えたことから、玉突き的に日野市内の駅近エリアを中心に土地価格の上昇が続いている
- 今後は若い世代の人口減少や、2022年問題の影響も出てくるため、特に農地が残っている郊外のエリアでは、土地価格が下がりそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「多摩平（たまだいら）」という地区があります。
豊田駅の北側に広がる住宅地です。
この地区の公示地価と取引を調べてみたところ、
- 公示地価：84万円／坪
- 実際の取引価格：55〜110万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.3倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の２倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てを中心とした街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【日野市多摩平の土地取引（令和２年）】
- 豊田駅から徒歩１５〜１９分のエリアで、55〜110万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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