日野市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

日野市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

日野市 多摩動物公園 東京都

この記事では日野市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、日野市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
日野市南平6丁目20番15南平(220)67.76.2%-1.0%
日野市落川9番9百草園(500)78.54.8%8.2%
日野市神明4丁目24番4日野(800)85.84.8%6.6%
日野市多摩平3丁目15番32豊田(970)984.6%13.4%
日野市旭が丘6丁目3番16豊田(1500)75.94.5%10.6%
日野市栄町2丁目14番4日野(560)82.54.2%12.1%
日野市南平5丁目18番29外南平(900)58.74.1%2.9%
日野市平山5丁目35番7平山城址公園(350)62.73.8%-1.0%
日野市豊田2丁目20番49豊田(950)82.23.8%10.7%
日野市日野本町2丁目6番14日野(500)93.13.7%10.2%
日野市旭が丘5丁目17番15外豊田(1800)56.13.7%11.1%
日野市多摩平1丁目3番12豊田(250)177.93.7%11.1%
日野市万願寺6丁目29番3外高幡不動(1200)74.93.7%6.6%
日野市東豊田1丁目12番23豊田(1200)66.73.6%9.2%
日野市新井3丁目7番24高幡不動(770)76.93.6%4.5%
日野市大字日野416番2外日野(1200)58.73.5%6.0%
日野市日野本町5丁目24番13日野(900)80.23.4%8.5%
日野市大坂上1丁目32番2日野(0)141.93.4%8.6%
日野市豊田3丁目17番9外豊田(500)91.73.3%9.9%
日野市日野本町2丁目18番11日野(350)93.73.3%7.2%
日野市平山1丁目13番3平山城址公園(1000)31.43.3%-3.1%
日野市高幡1001番8外高幡不動(120)209.63.3%7.6%
日野市豊田3丁目40番11外豊田(150)1653.1%
日野市大坂上4丁目11番3日野(1400)78.23.0%6.8%
日野市新町2丁目5番58日野(750)67.33.0%4.6%
日野市高幡3番3高幡不動(100)1693.0%4.5%
日野市南平2丁目51番2南平(800)35.32.9%-8.5%
日野市万願寺6丁目38番14外高幡不動(1200)72.92.8%7.8%
日野市西平山5丁目21番3豊田(2300)50.82.7%1.3%
日野市西平山2丁目11番35長沼(550)50.82.7%-0.6%
日野市平山4丁目3番44南平(720)63.72.7%2.7%
日野市新町4丁目25番20外日野(1700)51.22.6%4.0%
日野市百草203番3百草園(90)90.42.6%5.0%
日野市落川2207番5百草園(500)68.32.5%2.5%
日野市日野台2丁目23番2日野(1400)59.12.3%2.9%
日野市東豊田4丁目19番15豊田(1200)76.62.2%6.4%
日野市多摩平7丁目12番12豊田(1300)80.22.1%3.8%
日野市旭が丘3丁目1番9外豊田(1100)64.42.1%7.1%
日野市大字日野7773番156甲州街道(600)64.42.1%3.2%
日野市三沢5丁目25番13程久保(450)371.8%-7.4%
日野市程久保2丁目15番30外多摩動物公園(450)33.71.0%-10.5%
日野市三沢2丁目40番9外百草園(1100)35.30.9%-7.8%
日野市新町5丁目4番12外日野(2000)36.30.9%0.9%
日野市程久保1丁目8番2外程久保(570)370.9%-11.8%
日野市多摩平5丁目2番51豊田(1200)91.1
日野市東平山2丁目15番13平山城址公園(700)60.4
日野市日野台4丁目23番15豊田(1800)61.1

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
日野市多摩平六丁目2番15豊田( 1300)87.54.7%10.4%
日野市栄町四丁目11番10外日野( 800)684.6%5.1%
日野市豊田四丁目19番36豊田( 500)83.54.5%6.8%
日野市高幡1015番17高幡不動( 700)89.83.8%6.7%
日野市大字日野1420番4外甲州街道( 350)72.93.8%5.2%
日野市南平六丁目20番15南平( 220)653.7%
日野市石田二丁目9番20万願寺( 250)86.53.6%5.6%
日野市東平山二丁目26番7豊田( 1400)59.43.4%3.4%
日野市旭が丘一丁目11番6豊田( 940)79.53.4%5.2%
日野市三沢四丁目14番6高幡不動( 750)703.4%6.0%
日野市南平一丁目30番4高幡不動( 750)50.23.4%-3.2%
日野市大坂上一丁目6番9日野( 530)80.93.4%5.2%
日野市神明四丁目24番4日野( 800)83.52.8%5.0%
日野市百草971番62高幡不動( 2100)362.8%-6.0%
日野市万願寺二丁目10番8万願寺( 400)75.22.7%5.1%
日野市南平二丁目19番6南平( 980)382.7%-11.5%
日野市日野本町三丁目11番9外日野( 1)155.12.6%3.3%
日野市南平七丁目6番41南平( 80)84.51.2%0.4%
日野市平山六丁目27番15平山城址公園( 900)23.80.0%-27.3%

 

2、日野市で土地価格が強いエリアの特徴とは?

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「日野市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

日野市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.9%、商業地で+2.5%と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+6.2%、商業地で+18%でした。

 

日野市の公示地価 2013〜23年

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

淺川を挟んで北側では上昇、南側では下落している印象です。

北側では、日の駅の周辺では20%前後の上昇、豊田駅の周辺で30%前後の上昇をしていました。2014年にイオン多摩平がオープンしたことで、豊田駅の周辺での開発が進み、土地価格の上昇へとつながっています。

 

その一方で、淺川より南側のエリアでは、10%以上の下落をしており、下落が止まりません。

 

なぜ、淺川より北側しか上昇していないのか?

そもそも、土地価格が大きく上昇した、最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。

このように、低い金利を利用することで、家を買うためにお金を出せる人が増えているため、広範囲で不動産価格が上昇しているわけですね。

 

淺川より南側では、土砂災害警戒区域に指定された影響で下落

一方で、淺川以南の、多摩動物園の周辺では、10%以上の下落をしているところが多く見られます。

この理由は、2018年に土砂災害警戒区域に、これらのエリアが指定された影響が大きいでしょう。

(参考:日野市 2018.5.2「土砂災害警戒区域等が指定されました」)

 

実際、これらの下落地点の価格を見ると、2018年を境に大きな下落が始まっています。

もともと、多摩動物園の周辺の住宅地は、坂が多く、道路も狭いところが多いため、2018年以前からじわじわと下落をしていましたが、この指定が決定打となった印象です。

 

2011年の震災以降、地震・災害に対するニュース報道が増えてきたこともあって、災害リスクの高い沿岸部や山間地の土地価格は、全国的に下落傾向にあります。

多摩動物園の周辺の土地価格の下落も、このような流れを受けてのものと言えるでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、日野市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2022年問題は、その後どうなったのか?

「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか?

「生産緑地」と呼ばれる、「農業を続けさえすれば、固定資産税や相続税が安くなる」という農地の優遇制度のことです。

 

これが2022年に期限が来たことで、「生産緑地が宅地に変わることで、不動産価格が下がるのではないか?」と心配されていたのです。

実際には、この制度は、その後の法改正によって、最長で30年の延長が可能になり、9割近くの農家が、延長を申し出ています。

 

特定生産緑地制度の利用状況

(参考:国土交通省「特定生産緑地の指定状況」)

 

小平市の場合は、86haの生産緑地のうち、77haが延長を申請しました。

また、そもそも優遇税制を利用していない農地もあります。これらをまとめた結果が、このようになります。

 

日野市の農地の内訳

  農地の面積(ヘクタール)
農地面積(合計) 131
 うち特定生産緑地(優遇税制あり) 77
 うち普通の農地(優遇税制なし) 54

(参考:農林水産省 作物統計調査特定生産緑地の指定状況

 

約54ヘクタールの農地が、いつでも宅地化される状況にあります。荒川や淺川沿いに多い印象ですね。

 

東京都内の農家の平均年齢は、約65歳と高齢化が進んでおり、相続を機に、特定生産緑地を解除することもできます。

そのため、今後も農地の宅地化が進む可能性は高く、それに見合う人口増加がなければ、買い手がつきにくくなる地区が増えてくるかもしれません。

 

(3)これから日野市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した日野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間でも横ばいだそうです。

 

日野市はこれから10年で横ばい

日野市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

ただし、足元の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、全ての年代で、移住者が増えています。

 

日野市の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

そのため、住宅の需要は強く、土地価格が安定するエリアは多いのではないでしょうか。

 

(4)日野市の水害リスク

日野市のハザードマップ

(参考:国土交通省 「ハザードマップ ポータルサイト」)

 

ここ数年、温暖化の影響からか、全国各地で大規模な水害の被害がニュースに上ることが多くなってきました。

2019年に首都圏を直撃した台風19号では、武蔵小杉のタワーマンションが水没したり、かなりの話題となりました。水害リスクに敏感になっている人は増えていると思われます。

 

上の地図は、日野市のハザードマップです。1,000年に1度級の大雨が降った場合に、浸水リスクのある場所はどこか、という想定で作られています。

特に濃いピンクのエリアは、被害の度合いが大きいということです。

 

また、これ以外にも、土砂災害警戒区域が設定されており、その対象に多摩動物園付近が指定されています。

 

なお、日野市の水害被害について調べてみたところ、昭和53年に800戸超の住宅が浸水被害にあったのが最高で、それ以降で大きな水害はありませんでした。

災害はいつ起こるかわかりませんので、購入する場所の選定は慎重にすべきでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、日野市の土地価格は、

  • 【日野駅・豊田駅周辺のマンションエリア】株高で都心のマンション価格が高騰しており、多摩地区のマンションにも影響が広がっている。そのため、株式市場の動きに注意が必要
  • 【戸建てエリア】建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が1番の高値のエリアは多いだろう
  • 【多摩動物園の周辺エリア】土砂災害警戒区域への指定から、買い手がつきにくい状況は今後も続く

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

日野市の不動産購入で注意すべき点は、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストはさらに上がっていく点です。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れるチャンス

日野市の不動産価格は、変動金利の利用者増加によって、価格が上がりやすい環境にはありました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

そのため、今が1番高い時期のエリアは多いかもしれません

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

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