この記事では日野市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、日野市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 日野市南平６丁目２０番１５ | 南平（220） | 67.7 | 6.2% | -1.0% |
| 日野市落川９番９ | 百草園（500） | 78.5 | 4.8% | 8.2% |
| 日野市神明４丁目２４番４ | 日野（800） | 85.8 | 4.8% | 6.6% |
| 日野市多摩平３丁目１５番３２ | 豊田（970） | 98 | 4.6% | 13.4% |
| 日野市旭が丘６丁目３番１６ | 豊田（1500） | 75.9 | 4.5% | 10.6% |
| 日野市栄町２丁目１４番４ | 日野（560） | 82.5 | 4.2% | 12.1% |
| 日野市南平５丁目１８番２９外 | 南平（900） | 58.7 | 4.1% | 2.9% |
| 日野市平山５丁目３５番７ | 平山城址公園（350） | 62.7 | 3.8% | -1.0% |
| 日野市豊田２丁目２０番４９ | 豊田（950） | 82.2 | 3.8% | 10.7% |
| 日野市日野本町２丁目６番１４ | 日野（500） | 93.1 | 3.7% | 10.2% |
| 日野市旭が丘５丁目１７番１５外 | 豊田（1800） | 56.1 | 3.7% | 11.1% |
| 日野市多摩平１丁目３番１２ | 豊田（250） | 177.9 | 3.7% | 11.1% |
| 日野市万願寺６丁目２９番３外 | 高幡不動（1200） | 74.9 | 3.7% | 6.6% |
| 日野市東豊田１丁目１２番２３ | 豊田（1200） | 66.7 | 3.6% | 9.2% |
| 日野市新井３丁目７番２４ | 高幡不動（770） | 76.9 | 3.6% | 4.5% |
| 日野市大字日野４１６番２外 | 日野（1200） | 58.7 | 3.5% | 6.0% |
| 日野市日野本町５丁目２４番１３ | 日野（900） | 80.2 | 3.4% | 8.5% |
| 日野市大坂上１丁目３２番２ | 日野（0） | 141.9 | 3.4% | 8.6% |
| 日野市豊田３丁目１７番９外 | 豊田（500） | 91.7 | 3.3% | 9.9% |
| 日野市日野本町２丁目１８番１１ | 日野（350） | 93.7 | 3.3% | 7.2% |
| 日野市平山１丁目１３番３ | 平山城址公園（1000） | 31.4 | 3.3% | -3.1% |
| 日野市高幡１００１番８外 | 高幡不動（120） | 209.6 | 3.3% | 7.6% |
| 日野市豊田３丁目４０番１１外 | 豊田（150） | 165 | 3.1% | |
| 日野市大坂上４丁目１１番３ | 日野（1400） | 78.2 | 3.0% | 6.8% |
| 日野市新町２丁目５番５８ | 日野（750） | 67.3 | 3.0% | 4.6% |
| 日野市高幡３番３ | 高幡不動（100） | 169 | 3.0% | 4.5% |
| 日野市南平２丁目５１番２ | 南平（800） | 35.3 | 2.9% | -8.5% |
| 日野市万願寺６丁目３８番１４外 | 高幡不動（1200） | 72.9 | 2.8% | 7.8% |
| 日野市西平山５丁目２１番３ | 豊田（2300） | 50.8 | 2.7% | 1.3% |
| 日野市西平山２丁目１１番３５ | 長沼（550） | 50.8 | 2.7% | -0.6% |
| 日野市平山４丁目３番４４ | 南平（720） | 63.7 | 2.7% | 2.7% |
| 日野市新町４丁目２５番２０外 | 日野（1700） | 51.2 | 2.6% | 4.0% |
| 日野市百草２０３番３ | 百草園（90） | 90.4 | 2.6% | 5.0% |
| 日野市落川２２０７番５ | 百草園（500） | 68.3 | 2.5% | 2.5% |
| 日野市日野台２丁目２３番２ | 日野（1400） | 59.1 | 2.3% | 2.9% |
| 日野市東豊田４丁目１９番１５ | 豊田（1200） | 76.6 | 2.2% | 6.4% |
| 日野市多摩平７丁目１２番１２ | 豊田（1300） | 80.2 | 2.1% | 3.8% |
| 日野市旭が丘３丁目１番９外 | 豊田（1100） | 64.4 | 2.1% | 7.1% |
| 日野市大字日野７７７３番１５６ | 甲州街道（600） | 64.4 | 2.1% | 3.2% |
| 日野市三沢５丁目２５番１３ | 程久保（450） | 37 | 1.8% | -7.4% |
| 日野市程久保２丁目１５番３０外 | 多摩動物公園（450） | 33.7 | 1.0% | -10.5% |
| 日野市三沢２丁目４０番９外 | 百草園（1100） | 35.3 | 0.9% | -7.8% |
| 日野市新町５丁目４番１２外 | 日野（2000） | 36.3 | 0.9% | 0.9% |
| 日野市程久保１丁目８番２外 | 程久保（570） | 37 | 0.9% | -11.8% |
| 日野市多摩平５丁目２番５１ | 豊田（1200） | 91.1 | ||
| 日野市東平山２丁目１５番１３ | 平山城址公園（700） | 60.4 | ||
| 日野市日野台４丁目２３番１５ | 豊田（1800） | 61.1 |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 日野市南平六丁目２０番１５ | 南平(220) | 69.3 | 6.6% | 1.0% |
| 日野市神明四丁目２４番４ | 日野(800) | 88.1 | 5.5% | 9.4% |
| 日野市大坂上一丁目６番９ | 日野(530) | 85.1 | 5.3% | 9.3% |
| 日野市万願寺二丁目１０番８ | 万願寺(400) | 79.2 | 5.3% | 9.6% |
| 日野市三沢四丁目１４番６ | 高幡不動(750) | 73.6 | 5.2% | 10.4% |
| 日野市旭が丘一丁目１１番６ | 豊田(940) | 83.5 | 5.0% | 9.5% |
| 日野市大字日野１４２０番４外 | 甲州街道(350) | 76.6 | 5.0% | 8.4% |
| 日野市栄町四丁目１１番１０外 | 日野(800) | 71.3 | 4.9% | 9.1% |
| 日野市高幡１０１５番１７ | 高幡不動(700) | 94.1 | 4.8% | 10.5% |
| 日野市百草９７１番６２ | 高幡不動(2100) | 37.6 | 4.6% | 0.0% |
| 日野市豊田四丁目１９番３６ | 豊田(500) | 87.1 | 4.3% | 10.0% |
| 日野市南平二丁目１９番６ | 南平(980) | 39.6 | 4.3% | -4.8% |
| 日野市多摩平六丁目２番１５ | 豊田(1300) | 91.1 | 4.2% | 14.0% |
| 日野市東平山二丁目２６番７ | 豊田(1400) | 61.7 | 3.9% | 6.9% |
| 日野市石田二丁目９番２０ | 万願寺(250) | 89.8 | 3.8% | 7.9% |
| 日野市南平七丁目６番４１ | 南平(80) | 87.5 | 3.5% | 3.9% |
| 日野市南平一丁目３０番４ | 高幡不動(750) | 51.8 | 3.3% | -0.6% |
| 日野市日野本町三丁目１１番９外 | 日野(1) | 160.1 | 3.2% | 5.4% |
| 日野市平山六丁目２７番１５ | 平山城址公園(900) | 24.4 | 2.8% | -24.5% |
２、日野市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「日野市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
日野市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.9％、商業地で＋2.5％と、大きく上昇しました。
また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋6.2％、商業地で＋18％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
10年間の変化率（2013→2023年）
変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
淺川を挟んで北側では上昇、南側では下落している印象です。
北側では、日の駅の周辺では２０％前後の上昇、豊田駅の周辺で３０％前後の上昇をしていました。2014年にイオン多摩平がオープンしたことで、豊田駅の周辺での開発が進み、土地価格の上昇へとつながっています。
その一方で、淺川より南側のエリアでは、１０％以上の下落をしており、下落が止まりません。
なぜ、淺川より北側しか上昇していないのか？
そもそも、土地価格が大きく上昇した、最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。
このように、低い金利を利用することで、家を買うためにお金を出せる人が増えているため、広範囲で不動産価格が上昇しているわけですね。
淺川より南側では、土砂災害警戒区域に指定された影響で下落
一方で、淺川以南の、多摩動物園の周辺では、１０％以上の下落をしているところが多く見られます。
この理由は、2018年に土砂災害警戒区域に、これらのエリアが指定された影響が大きいでしょう。
（参考：日野市 2018.5.2「土砂災害警戒区域等が指定されました」）
実際、これらの下落地点の価格を見ると、2018年を境に大きな下落が始まっています。
もともと、多摩動物園の周辺の住宅地は、坂が多く、道路も狭いところが多いため、2018年以前からじわじわと下落をしていましたが、この指定が決定打となった印象です。
2011年の震災以降、地震・災害に対するニュース報道が増えてきたこともあって、災害リスクの高い沿岸部や山間地の土地価格は、全国的に下落傾向にあります。
多摩動物園の周辺の土地価格の下落も、このような流れを受けてのものと言えるでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、日野市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2022年問題は、その後どうなったのか？
「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか？
「生産緑地」と呼ばれる、「農業を続けさえすれば、固定資産税や相続税が安くなる」という農地の優遇制度のことです。
これが2022年に期限が来たことで、「生産緑地が宅地に変わることで、不動産価格が下がるのではないか？」と心配されていたのです。
実際には、この制度は、その後の法改正によって、最長で３０年の延長が可能になり、９割近くの農家が、延長を申し出ています。
小平市の場合は、86haの生産緑地のうち、77haが延長を申請しました。
また、そもそも優遇税制を利用していない農地もあります。これらをまとめた結果が、このようになります。
日野市の農地の内訳
| 農地の面積（ヘクタール） | |
| 農地面積（合計） | 131 |
| うち特定生産緑地（優遇税制あり） | 77 |
| うち普通の農地（優遇税制なし） | 54 |
（参考：農林水産省 作物統計調査、特定生産緑地の指定状況）
約54ヘクタールの農地が、いつでも宅地化される状況にあります。荒川や淺川沿いに多い印象ですね。
東京都内の農家の平均年齢は、約65歳と高齢化が進んでおり、相続を機に、特定生産緑地を解除することもできます。
そのため、今後も農地の宅地化が進む可能性は高く、それに見合う人口増加がなければ、買い手がつきにくくなる地区が増えてくるかもしれません。
（３）これから日野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した日野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間でも横ばいだそうです。
日野市はこれから10年で横ばい
ただし、足元の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、全ての年代で、移住者が増えています。
そのため、住宅の需要は強く、土地価格が安定するエリアは多いのではないでしょうか。
（４）日野市の水害リスク
ここ数年、温暖化の影響からか、全国各地で大規模な水害の被害がニュースに上ることが多くなってきました。
2019年に首都圏を直撃した台風19号では、武蔵小杉のタワーマンションが水没したり、かなりの話題となりました。水害リスクに敏感になっている人は増えていると思われます。
上の地図は、日野市のハザードマップです。1,000年に1度級の大雨が降った場合に、浸水リスクのある場所はどこか、という想定で作られています。
特に濃いピンクのエリアは、被害の度合いが大きいということです。
また、これ以外にも、土砂災害警戒区域が設定されており、その対象に多摩動物園付近が指定されています。
なお、日野市の水害被害について調べてみたところ、昭和53年に800戸超の住宅が浸水被害にあったのが最高で、それ以降で大きな水害はありませんでした。
災害はいつ起こるかわかりませんので、購入する場所の選定は慎重にすべきでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、日野市の土地価格は、
- 【日野駅・豊田駅周辺のマンションエリア】株高で都心のマンション価格が高騰しており、多摩地区のマンションにも影響が広がっている。そのため、株式市場の動きに注意が必要
- 【戸建てエリア】建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が１番の高値のエリアは多いだろう
- 【多摩動物園の周辺エリア】土砂災害警戒区域への指定から、買い手がつきにくい状況は今後も続く
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
日野市の不動産購入で注意すべき点は、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストはさらに上がっていく点です。
そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス
日野市の不動産価格は、変動金利の利用者増加によって、価格が上がりやすい環境にはありました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、今が１番高い時期のエリアは多いかもしれません
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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