広島市東区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

広島市東区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

広島市東区広島県

(画像出典:ウィキペディア そらみみ, 広島県道84号より回答グランクロスタワー広島

 

この記事では広島市東区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、広島市東区の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)広島市東区光町2-8-30広島(500)179.27.3%72.9%
基)広島市東区若草町10-11広島(350)287.14.8%63.2%
公)広島市東区光が丘13-12広島(700)90.17.1%61.5%
公)広島市東区牛田中1-8-23広島(1700)100.713.4%57.2%
基)広島市東区牛田本町5-3-28広島(2400)97.75.7%55.0%
公)広島市東区牛田旭2-2-42広島(2300)79.213.2%50.0%
公)広島市東区牛田旭1-8-16広島(2300)112.210.4%41.1%
基)広島市東区曙2-8-18広島(1400)121.14.9%33.5%
公)広島市東区光が丘7-32広島(900)60.14.6%30.0%
公)広島市東区牛田早稲田3-13-14広島(2900)46.58.5%24.8%
基)広島市東区牛田早稲田3-13-14広島(2900)46.54.4%24.8%
基)広島市東区曙4-4-22広島(1400)642.1%22.0%
公)広島市東区尾長西1-9-18広島(1200)49.52.7%22.0%
公)広島市東区矢賀2-8-41広島(2500)45.53.8%21.1%
公)広島市東区温品4-16-26広島(4000)44.93.0%19.3%
公)広島市東区牛田新町1-11-15-2広島(3500)47.25.1%18.2%
公)広島市東区戸坂千足1-16-20広島(5700)42.24.1%15.3%
公)広島市東区牛田新町4-5-9広島(4500)47.93.6%14.2%
公)広島市東区温品2-16-11広島(4000)39.93.4%9.0%
公)広島市東区牛田東3-28-5広島(1600)39.62.6%8.1%
基)広島市東区戸坂山根2-4-11広島(6300)35.60.9%6.9%
公)広島市東区温品5-2-6広島(3900)53.11.3%5.2%
公)広島市東区牛田新町3-15-60広島(4200)36.61.8%4.7%
基)広島市東区中山上2-42-16広島(4300)250.5%3.7%
公)広島市東区戸坂桜西町7-12広島(6100)341.0%3.1%
公)広島市東区戸坂出江2-7-20広島(6500)51.20.6%2.6%
基)広島市東区温品3-11-20広島(4500)29.20.0%2.2%
公)広島市東区戸坂大上4-13-4広島(5100)25.60.5%2.1%
公)広島市東区中山鏡が丘14-8広島(3700)25.60.5%1.0%
公)広島市東区中山中町21-15広島(3600)21.30.5%0.3%
公)広島市東区尾長東3-7-7-3広島(1800)20.7-0.5%-4.3%
基)広島市東区戸坂南1-14-19広島(5300)23.30.0%-4.7%
公)広島市東区上温品2-32-17広島(5800)18.8-1.0%-8.8%
公)広島市東区馬木3-11-12広島(7700)17.4-1.7%-11.1%
公)広島市東区福田7-25-9広島(11000)13.3-1.7%-12.7%
基)広島市東区福田8-24-8五月ヶ丘バス停(440)11-2.1%-14.6%
公)広島市東区福田1丁目402番6広島(9100)17.1
公)広島市東区馬木9-14-32広島(9100)14.3-1.8%
公)広島市東区東蟹屋町6-20広島(650)98.74.9%
公)広島市東区二葉の里3-3-1広島(400)237.620.0%
基)広島市東区二葉の里3-3-1広島(400)237.610.8%
基)広島市東区温品4-6-14広島(3700)52.50.6%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の広島市東区の土地価格の動き

この7年間で広島市東区の土地価格を見ると、広島県の平均が0.4%下落したのに対して、プラス11.8%とむしろ逆に大きく上げていました。

 

広島市東区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

中心部の駅周辺ほど上昇率が高くなっていますね。

一方で、山際の郊外エリアでは上昇率が鈍くなっていき、下落している地点もチラホラありました。

 

なぜ、広島市では上昇しているのか?

最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

マツダなどの製造業が円安で好調

しかも、マツダなどの製造業が好調です。

日銀の異次元緩和は低金利だけでなく、円安ももたらしました。

そのため、円ドル相場が110〜120円台の円安が続いてきました。

 

この円安によって、輸出する製造業の業績が回復し、雇用が増えているのです。

 

異次元緩和が始まった2013年からマツダの業績が急回復

為替相場とマツダの決算

(参考:マツダ 決算資料)

 

雇用が増え、給料が増えれば、家を買う人も増えます。

共働き世帯も増えていますし、通勤しやすい「職住近接」のマンションや戸建てが人気となり、駅周辺の土地価格が上昇しているのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

広島県では、広島市周辺が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に広島市周辺で影響が大きいようです。

これまでマツダ自動車の好調な決算によって、雇用も消費も支えられてきた側面が大きかったわけですが、海外への輸出も厳しくなり、消費も減退となってしまい、逆回転に陥っている状況です。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから広島市東区の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した広島市東区の人口の見通しによると、2020→30年までに3,800人減少するそうです。

 

広島市東区の人口は、2020→30年までに3,800人減少

広島市東区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2020→30年までに5,800人減る見通しです。

 

広島市東区の20〜40代人口は、2020→30年までに5,800人減少

広島市東区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりも 1割ぐらい減るので、買い手がつきにくいエリアでは、さらに下落が加速するのではないでしょうか?

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、広島市東区の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったこと、製造業の好調さ、外国人観光客の増加によって、中心部への通勤需要から駅近エリアで土地価格が上昇している
  • ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
  • さらに、この10年間で20〜40代人口が減少していくため、買い手が減っていく

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

製造業の好業績もあって、駅近エリアを中心に上昇していきた広島市東区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「牛田早稲田(うしたわせだ)」という、広島駅から3kmほど北に住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:40万円/坪
  • 実際の取引価格:19〜80万円/坪

と、公示地価の約0.5〜2.0倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、4.2倍の価格差があります。

 

【広島市東区牛田早稲田の公示地価】

広島市東区牛田早稲田の公示地価

  • 広島駅から3,400mの距離、徒歩約42分(1分=80m)
  • 123,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =40万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【広島市東区牛田早稲田の土地取引(過去2年間)】

広島市東区牛田早稲田の土地取引

  • 広島駅から徒歩30〜60分のエリアで、19〜80万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
島根県出雲市塩冶町16万円12〜18万円0.75〜1.13倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
山口県周南市富田18万円17〜24万円0.94〜1.33倍
山口県岩国市今津町27万円22〜32万円0.81〜1.19倍
山口県防府市東仁井令町9.5万円8.5〜12万円0.89〜1.26倍

 

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