広島市西区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　大正,　宮島街道・中央変移）

この記事では広島市西区の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、広島市西区の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の広島市西区の土地価格の動き
- 地価マップ：2013-20年の上昇率
- なぜ、広島市では上昇しているのか？
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 広島県では、広島市周辺が特に危ない
４、その他のリスク
- （１）この低金利はいつまで続くのか？
- （２）これから広島市西区の人口はどうなるの？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、広島市西区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
公）広島市西区高須１－９－１４	西広島（1400）	75.2	9.1%	49.0%
公）広島市西区古江西町１９－１２	西広島（2500）	68.6	8.9%	39.6%
公）広島市西区庚午中１－９－１８	西広島（2100）	71.3	6.9%	38.5%
公）広島市西区己斐本町３－１６－１１	西広島（900）	72.6	8.9%	37.5%
公）広島市西区井口３－１－９	新井口（1200）	50.8	8.5%	35.1%
基）広島市西区己斐本町２－１８－２６	西広島（800）	90.4	3.4%	33.7%
基）広島市西区古江西町１０－３４	西広島（2600）	47.5	2.9%	30.9%
公）広島市西区己斐西町２５－１１－３	西広島（800）	49.2	6.4%	29.6%
基）広島市西区上天満町１０－３９	広島（3500）	95	3.6%	28.6%
基）広島市西区東観音町２５－９	広島（4500）	74.6	2.3%	28.4%
公）広島市西区草津南３－４－２０	新井口（400）	75.9	7.0%	27.8%
公）広島市西区己斐本町１－１７－１４	西広島（150）	122.1	7.2%	27.6%
基）広島市西区草津東２－９－１３	新井口（1700）	59.1	4.7%	27.0%
公）広島市西区観音新町１－２５－１５	広島（6300）	50.8	4.8%	26.2%
基）広島市西区横川町２－５－６	横川（230）	119.8	4.9%	25.6%
公）広島市西区楠木町１－１５－２	横川（550）	85.8	8.3%	25.6%
公）広島市西区観音本町２－９－１０	広島（4900）	60.4	5.2%	25.3%
公）広島市西区横川町２－６－３	横川（220）	174.9	10.0%	24.7%
基）広島市西区小河内町２－１０－１３	広島（3900）	67.7	3.0%	22.8%
公）広島市西区大宮２－１６－９	横川（1500）	64.7	4.8%	22.5%
基）広島市西区庚午中３－８－２	西広島（2400）	79.9	3.0%	21.0%
公）広島市西区中広町３－３－１９	横川（750）	99.7	9.8%	20.3%
公）広島市西区観音本町１－１５－１５	広島（4300）	77.2	6.8%	20.0%
基）広島市西区南観音２－８－２８	広島（5400）	75.2	3.6%	20.0%
基）広島市西区西観音町１－２１	広島（4200）	126.7	3.5%	19.3%
基）広島市西区井口鈴が台２－１２－１３	新井口（1400）	40.9	2.5%	18.1%
公）広島市西区三篠町２－１０－１４	横川（400）	72.9	4.7%	17.6%
公）広島市西区観音町８－１７	広島（3900）	108.2	8.3%	15.5%
公）広島市西区草津港２－６－２１	新井口（1300）	33.3	3.6%	14.0%
公）広島市西区鈴が峰町１２－２０	新井口（1200）	45.2	3.8%	13.2%
公）広島市西区井口４－２０－１３	新井口（2400）	28.7	5.8%	13.0%
公）広島市西区三篠町１－７－２８	横川（320）	86.5	6.5%	12.9%
公）広島市西区井口台２－３１－８	新井口（1900）	46.9	2.9%	12.7%
基）広島市西区大芝１－１９－２２	横川（1200）	88.1	3.5%	12.2%
基）広島市西区山手町９－３	横川（1500）	38.3	1.8%	11.5%
公）広島市西区高須台３－１９－２１	西広島（3400）	36	2.8%	11.1%
公）広島市西区井口２－２２－１３	新井口（1000）	29.9	4.1%	9.6%
基）広島市西区田方１－２０－２１－１８	新井口（1700）	31.4	0.5%	9.2%
公）広島市西区三滝本町２－２４－２２	横川（1900）	35.6	0.9%	4.9%
公）広島市西区己斐東１－１７－１５	西広島（1200）	32.5	1.5%	4.8%
公）広島市西区三滝本町１－３－８	横川（1200）	38	0.9%	4.5%
公）広島市西区高須４－２０－８	西広島（1400）	27.3	0.5%	0.5%
公）広島市西区己斐上１－６－１５	西広島（1000）	40.6	0.8%	-0.8%
公）広島市西区己斐大迫１－２２－９	西広島（2500）	21	0.0%	-2.9%
公）広島市西区己斐上５－５３－２４	西広島（3000）	21.6	0.0%	-3.1%
公）広島市西区己斐上５丁目９４９番８	西広島（3300）	10.4	-4.3%	-30.3%
公）広島市西区己斐中３－４５－２１	西広島（1300）	27.1	1.2%
公）広島市西区楠木町４－６－２１	横川（1300）	67.7	5.1%
公）広島市西区山田新町１－９－２	西広島（7000）	21	1.8%
公）広島市西区草津新町２－１３－２２	新井口（550）	72.6	7.3%
公）広島市西区南観音４－６－５	広島（5400）	52.8	4.6%
公）広島市西区己斐上２－３８－２７	西広島（2200）	26.1	1.0%
公）広島市西区商工センター８－２－３５	新井口（1900）	42.6	4.0%
基）広島市西区庚午南２－２５－１６	西広島（3000）	65.3	1.5%
基）広島市西区大芝３－８－６	横川（1900）	62	2.2%
基）広島市西区己斐東２－１９－１６	西広島（1400）	31.8	2.7%
基）広島市西区己斐本町１－６－１４	西広島（220）	81.5	4.2%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の広島市西区の土地価格の動き

この７年間で広島市西区の土地価格を見ると、広島県の平均が０.４％下落したのに対して、プラス１４.０％とむしろ逆に上げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

駅周辺ほど上昇率が高くなっています。特に高須駅周辺のエリアが大きく上昇していますね。

一方で、北側の山沿いのエリアでは下落している地点もあり、狭いエリアの中でも二極化が進んでいることが分かりますね。

なぜ、広島市では上昇しているのか？

最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

マツダなどの製造業が円安で好調

しかも、マツダなどの製造業が好調です。

日銀の異次元緩和は低金利だけでなく、円安ももたらしました。

そのため、円ドル相場が110〜120円台の円安が続いてきました。

この円安によって、輸出する製造業の業績が回復し、雇用が増えているのです。

異次元緩和が始まった2013年からマツダの業績が急回復

（参考：マツダ　決算資料）

雇用が増え、給料が増えれば、家を買う人も増えます。

共働き世帯も増えていますし、通勤しやすい「職住近接」のマンションや戸建てが人気となり、駅周辺の土地価格が上昇しているのです。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

産業	企業名	４〜６月売上（前年同期比）	損益（億円）
航空	全日空	-75.7%	-1,088
鉄道	JR東	-55.2%	-1,553
百貨店	三越伊勢丹HD	-53.3%	-305
飲食	ワタミ	-44.3%	-45
自動車	トヨタ	-40.4%	1,494
電機	日立	-21.6%	2,264

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

広島県では、広島市周辺が特に危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、特に広島市周辺で影響が大きいようです。

これまでマツダ自動車の好調な決算によって、雇用も消費も支えられてきた側面が大きかったわけですが、海外への輸出も厳しくなり、消費も減退となってしまい、逆回転に陥っている状況です。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから広島市西区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した広島市西区の人口の見通しによると、2020→30年までに1,500人増加するそうです。

広島市西区の人口は、2020→30年までに1,500人増加

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そうすると、まだまだ大丈夫だと思ってしまいますが、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2020→30年までに7,800人減る見通しです。

広島市西区の20〜40代人口は、2020→30年までに7,800人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

家の買い手が今よりも１割ぐらい減るので、買い手がつきにくいエリアでは、さらに下落が加速するのではないでしょうか？

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、広島市西区の土地価格は、

金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったこと、製造業の好調さ、外国人観光客の増加によって、中心部への通勤需要から駅近エリアで土地価格が上昇している
ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
さらに、この10年間で20〜40代人口が減少していくため、買い手が減っていく

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

製造業の好業績もあって、駅近エリアを中心に上昇していきた広島市西区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「井口鈴が台（いのくちすずがだい）」という住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：４１万円／坪
実際の取引価格：４０〜５８万円／坪

と、公示地価の約１.０〜１.４倍で取引されていました。

【広島市西区井口鈴が台の公示地価】

新井口駅から1,400mの距離、徒歩約１８分（1分＝８０m）
124,000円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝４１万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【広島市西区井口鈴が台の土地取引（過去２年間）】

新井口駅から徒歩１８〜２４分のエリアで、40〜58万円／坪で取引されている
公示地価も実際の取引ともに「第１種低層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
広島県	尾道市高須町	18万円	18〜25万円	1〜1.39倍
広島県	東広島市西条町西条	18万円	5.3〜25万円	0.29〜1.39倍
広島県	廿日市市串戸	42万円	22〜53万円	0.52〜1.26倍
広島県	三原市皆実	20万円	16〜29万円	0.8〜1.45倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
島根県	出雲市塩冶町	16万円	12〜18万円	0.75〜1.13倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
山口県	周南市富田	18万円	17〜24万円	0.94〜1.33倍
山口県	岩国市今津町	27万円	22〜32万円	0.81〜1.19倍
山口県	防府市東仁井令町	9.5万円	8.5〜12万円	0.89〜1.26倍