この記事では府中市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、府中市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）府中市宮町３丁目１１番３４ | 府中（600） | 160.7 | 5.9% | 12.0% |
| 公）府中市清水が丘１丁目９番５０外 | 東府中（90） | 209.6 | 5.8% | 16.9% |
| 公）府中市府中町１丁目４０番３外 | 府中（620） | 168.3 | 5.8% | |
| 公）府中市府中町２丁目２２番４外 | 府中（700） | 163 | 5.8% | 13.6% |
| 公）府中市八幡町２丁目２１番９外 | 府中（850） | 181.2 | 5.8% | 20.1% |
| 公）府中市若松町３丁目２５番１７ | 東府中（950） | 104.6 | 5.3% | 10.8% |
| 公）府中市八幡町２丁目１２番４０ | 府中競馬正門前（300） | 124.7 | 5.3% | 16.3% |
| 公）府中市西府町１丁目２７番２０ | 西府（380） | 100.7 | 5.2% | 10.5% |
| 公）府中市宮町１丁目２３番９ | 府中（260） | 283.8 | 4.9% | 10.3% |
| 公）府中市緑町２丁目３１番２ | 東府中（1100） | 126.4 | 4.6% | 7.0% |
| 公）府中市西府町４丁目１２番７６ | 谷保（1000） | 91.1 | 4.5% | 10.0% |
| 公）府中市分梅町１丁目１０番２０ | 分倍河原（370） | 120.5 | 4.3% | 11.3% |
| 公）府中市美好町１丁目２３番１４ | 分倍河原（570） | 122.1 | 4.2% | 9.1% |
| 公）府中市武蔵台２丁目１６番１２外 | 西国分寺（900） | 107.6 | 4.2% | 10.5% |
| 公）府中市美好町２丁目４５番７ | 分倍河原（1200） | 107.6 | 4.2% | 9.4% |
| 公）府中市白糸台６丁目３番８ | 飛田給（510） | 117.8 | 4.1% | 19.8% |
| 公）府中市南町３丁目３１番７６ | 中河原（750） | 94.1 | 4.0% | 6.3% |
| 公）府中市本宿町４丁目２０番１１外 | 西府（1100） | 95 | 4.0% | 12.9% |
| 公）府中市清水が丘３丁目２０番３０ | 多磨霊園（170） | 123.1 | 3.9% | 5.7% |
| 公）府中市若松町４丁目１７番５１ | 東府中（1400） | 91.1 | 3.8% | 8.2% |
| 公）府中市南町１丁目６番７４ | 分倍河原（1100） | 92.1 | 3.7% | 7.3% |
| 公）府中市白糸台１丁目４９番１５外 | 多磨霊園（930） | 101.6 | 3.7% | 7.3% |
| 公）府中市白糸台２丁目１３番２８ | 武蔵野台（420） | 108.9 | 3.4% | 6.1% |
| 公）府中市北山町４丁目２０番３ | 西国分寺（1400） | 93.4 | 3.3% | 3.3% |
| 公）府中市朝日町１丁目８番８ | 多磨（750） | 95.7 | 3.2% | 5.8% |
| 公）府中市四谷１丁目１５番５ | 中河原（660） | 97 | 3.2% | |
| 公）府中市紅葉丘３丁目３１番８ | 多磨（350） | 97.4 | 3.1% | 7.3% |
| 公）府中市白糸台１丁目７２番１５ | 白糸台（200） | 113.9 | 3.0% | 16.2% |
| 公）府中市住吉町５丁目２１番５１ | 中河原（500） | 94.4 | 2.9% | 5.9% |
| 公）府中市浅間町４丁目１１番２９ | 東府中（1900） | 83.8 | 2.8% | 5.4% |
| 公）府中市多磨町２丁目５番２２ | 多磨（950） | 86.8 | 2.7% | 8.2% |
| 公）府中市西原町２丁目１６番１３ | 谷保（1400） | 87.8 | 2.7% | 3.5% |
| 公）府中市紅葉丘２丁目４番２７ | 多磨（750） | 89.8 | 2.6% | 7.5% |
| 公）府中市天神町１丁目５番１８ | 府中（1200） | 108.9 | 2.5% | 8.2% |
| 公）府中市住吉町３丁目７９番６１ | 中河原（1000） | 82.8 | 2.4% | 10.1% |
| 公）府中市府中町１丁目１番５外 | 府中（0） | 564.3 | 2.4% | 12.5% |
| 公）府中市紅葉丘３丁目４１番２３ | 多磨（110） | 127.4 | 2.4% | 10.6% |
| 公）府中市是政２丁目３番４３ | 是政（600） | 85.8 | 2.4% | 4.8% |
| 公）府中市武蔵台１丁目１６番６４ | 西国分寺（1900） | 87.8 | 2.3% | 4.3% |
| 公）府中市押立町２丁目２３番４０外 | 飛田給（1000） | 89.8 | 2.3% | 6.3% |
| 公）府中市四谷４丁目５４番１０外 | 中河原（2100） | 63.7 | 2.1% | |
| 公）府中市日新町４丁目３７番３６ | 西府（1300） | 70 | 1.9% | 2.4% |
| 公）府中市是政１丁目２０番５７外 | 是政（850） | 90.4 | 1.9% | 2.2% |
| 公）府中市住吉町１丁目３５番４外 | 中河原（220） | 129 | 1.8% | 3.2% |
| 公）府中市小柳町３丁目７番７０ | 武蔵野台（780） | 95 | 1.8% | 3.6% |
| 公）府中市晴見町２丁目１３番２外 | 北府中（400） | 97.4 | 1.7% | 4.6% |
| 公）府中市是政６丁目２７番２２ | 是政（800） | 80.9 | 1.7% | 4.3% |
| 公）府中市小柳町５丁目３３番１６外 | 競艇場前（500） | 83.5 | 1.6% | 3.7% |
| 公）府中市新町２丁目５０番２５外 | 武蔵小金井（2100） | 88.1 | 1.5% | 3.1% |
| 公）府中市新町３丁目３番４ | 国分寺（1400） | 88.4 | 1.5% | 2.3% |
| 公）府中市四谷４丁目１８番７外 | 中河原（1800） | 67 | 1.5% | 2.5% |
| 公）府中市栄町２丁目１４番５ | 国分寺（1600） | 90.1 | 1.5% | 2.6% |
| 公）府中市天神町３丁目９番３ | 府中（2000） | 95 | 1.4% | 1.1% |
| 公）府中市是政５丁目４番３４ | 是政（80） | 105.3 | 1.3% | 4.2% |
| 公）府中市晴見町１丁目１８番９外 | 府中（1200） | 106.3 | 1.3% | 4.9% |
| 公）府中市栄町２丁目１番１８ | 国分寺（1600） | 105.3 | 0.9% | 0.6% |
| 基）府中市緑町一丁目１８番１３ | 府中（900） | 145.5 | 5.0% | 7.6% |
| 基）府中市宮西町五丁目９番４外 | 府中（760） | 207.9 | 5.0% | 14.5% |
| 基）府中市美好町一丁目３０番３ | 分倍河原（650） | 140.3 | 4.9% | 6.3% |
| 基）府中市若松町二丁目３番４ | 東府中（350） | 155.8 | 4.9% | 8.3% |
| 基）府中市幸町一丁目２５番３ | 府中（1200） | 115.5 | 4.5% | 8.4% |
| 基）府中市清水が丘二丁目１０番２２ | 東府中（450） | 119.8 | 4.0% | 12.7% |
| 基）府中市武蔵台三丁目３４番２８ | 西国分寺（450） | 117.2 | 3.8% | |
| 基）府中市若松町四丁目９番１２ | 東府中（1200） | 108.9 | 3.8% | 6.8% |
| 基）府中市宮西町二丁目１７番７ | 府中（430） | 318.5 | 3.8% | 8.2% |
| 基）府中市若松町三丁目２５番１７ | 東府中（950） | 101.6 | 3.7% | 7.3% |
| 基）府中市宮町一丁目２３番９ | 府中（260） | 278.9 | 3.7% | 7.0% |
| 基）府中市白糸台三丁目１４番２５ | 武蔵野台（730） | 99.7 | 2.7% | 4.9% |
| 基）府中市本町二丁目１０番２４ | 府中本町（400） | 117.2 | 2.3% | 8.6% |
| 基）府中市美好町三丁目４９番１６ | 分倍河原（750） | 104 | 2.3% | 9.8% |
| 基）府中市南町三丁目３１番７６ | 中河原（750） | 91.7 | 2.2% | 3.3% |
| 基）府中市美好町二丁目４５番７ | 分倍河原（1200） | 104.6 | 1.9% | 6.0% |
| 基）府中市多磨町一丁目２１番３４ | 多磨（450） | 92.4 | 1.8% | 3.7% |
| 基）府中市南町五丁目１６番５０ | 中河原（1200） | 81.8 | 1.6% | 3.8% |
| 基）府中市是政三丁目１６番２３ | 是政（530） | 84.5 | 1.6% | 2.0% |
| 基）府中市西原町四丁目１１番１５外 | 谷保（860） | 87.8 | 1.5% | 8.1% |
| 基）府中市新町一丁目５５番３４ | 国分寺（2200） | 85.8 | 1.2% | |
| 基）府中市武蔵台一丁目６番６ | 北府中（1000） | 85.1 | 0.8% | 2.0% |
| 基）府中市四谷三丁目４９番２５ | 中河原（1700） | 75.6 | 0.4% | 0.4% |
| 基）府中市天神町四丁目２４番１４ | 府中（2100） | 88.1 | 0.4% | 1.1% |
| 基）府中市北山町三丁目２３番６外 | 国立（1700） | 98.7 | 0.3% | -1.0% |
| 基）府中市押立町五丁目１２番２８ | 飛田給（1500） | 86.8 | 0.0% | -0.8% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、府中市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
府中市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋3.3％、商業地で＋2.8％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋7.4％。商業地で＋8.5％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
鉄道沿線の周辺ほど上昇率が高い（黄色のマーク）ですね。駅から離れるほど、上がりにくくなっているようです。
また、新型コロナ以降、店舗の閉店などから、2020〜21年ごろまで、商業地では下落が続いていましたが、昨年あたりから回復し始め、コロナ前の高値を更新して来ています。
なぜ新型コロナ以降も、上昇が続いているのか？
最も大きな理由は、富裕層や海外投資家によるマンション購入が続いているためです。
実際、新型コロナ前と後とを比較すると、公示地価（住宅地、商業地）と中古マンションでは、圧倒的に中古マンションの方が上昇しているのです。
府中市の土地価格の変化（2020年1月→23年1月）
| 2020年比 | |
| 住宅地 | +4.7% |
| 商業地 | +3.8% |
| 中古マンション価格（*多摩地区） | +11.9% |
*多摩地区：東京の市部
では、なぜ中古マンションがこれほど上昇しているのか？
ウクライナ戦争などで物価が上昇している点ももちろんありますが、上がり過ぎれば買い手がつかなくなるので、これだけでは説明がつきません。
最も大きな理由は、富裕層や海外投資家による（節税を含めた）マンション投資が増えたためでしょう。
実際、多摩地区のマンション価格は、株価の動きとかなり似ています。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
日本の金融資産の多くは、お金の使い道が少ない７０代以上が保有していますから、株価が上昇して儲かってくると、相続税の節税対策に中古マンションへとお金が流れます。
昨年2022年は、円安で海外投資家の投資が活発化
また、昨年2022年は、世界中で物価上昇が激しくなり、金利を上げることで物価上昇を抑えようという動きが活発化しました。
アメリカでは2022年3月ごろから、金利の引き上げが始まり、それによって円ドル相場も115円→150円台にまで円安になったのです。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
115→150円の円安になると、１億円の物件が87→67万ドルで買えます（23%安く買える）から、海外投資家による日本のマンション投資が活発化したわけですね。
このように、富裕層や海外投資家が購入するようなマンションは、駅近の人気物件になります。
そして、マンション価格の上昇は、周辺の土地価格を押し上げますので、駅近エリアを中心に、土地価格が上昇したわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、府中市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
東京の生産緑地の分布図：府中市は100ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
１ヘクタール＝３０００坪なので、１００haだと３０坪の戸建て1万戸分の広さになります。
府中市の周辺でも、三鷹市や調布市、国分寺市など、100ha単位の生産緑地を持つ自治体に囲まれているため、これらの農地が宅地化されれば、大きな影響を受けるでしょう。
特に府中市の土地価格の動きを見ると、駅から徒歩１５分以上かかる土地は、あまり上がってきませんでした。
周辺エリアの農地が宅地化されていけば、人気のないところにさらに土地が増えるので、土地価格への影響も大きいはずです。
（３）これから府中市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した府中市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2,300人減少するそうです。
府中市はこれから10年で約2,300人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約6,000人も減る見通しです。
府中市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
このように長期的には買い手が減っていくため、現在の価格水準を維持するためには、富裕層や投資家への依存度がさらに高まっていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、府中市の今後の土地価格は、
- 新型コロナ以降、円安が進んだことで海外投資家による都心部のマンション購入が増えたことから、玉突き的に府中市内の駅近エリアを中心に土地価格の上昇が続いている
- 世界的に金融不安が広がっており、株安が進むと海外投資家が資金を引き上げる可能性があるため、上昇率が高いエリアほど注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「栄町（さかえちょう）」という地区があります。
国分寺駅の南側にある住宅地です。
この地区の公示地価と実際の取引価格を調べてみたところ、
- 公示地価：88万円／坪
- 実際の取引価格：89〜110万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.2倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てを中心とした街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【府中市栄町の土地取引】
- 国分寺駅から徒歩14〜15分のエリアで、89〜110万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント