府中市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

府中市 東京都

この記事では府中市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、府中市の土地価格

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
府中市宮町3丁目11番34府中(600)160.75.9%12.0%
府中市清水が丘1丁目9番50外東府中(90)209.65.8%16.9%
府中市府中町1丁目40番3外府中(620)168.35.8%
府中市府中町2丁目22番4外府中(700)1635.8%13.6%
府中市八幡町2丁目21番9外府中(850)181.25.8%20.1%
府中市若松町3丁目25番17東府中(950)104.65.3%10.8%
府中市八幡町2丁目12番40府中競馬正門前(300)124.75.3%16.3%
府中市西府町1丁目27番20西府(380)100.75.2%10.5%
府中市宮町1丁目23番9府中(260)283.84.9%10.3%
府中市緑町2丁目31番2東府中(1100)126.44.6%7.0%
府中市西府町4丁目12番76谷保(1000)91.14.5%10.0%
府中市分梅町1丁目10番20分倍河原(370)120.54.3%11.3%
府中市美好町1丁目23番14分倍河原(570)122.14.2%9.1%
府中市武蔵台2丁目16番12外西国分寺(900)107.64.2%10.5%
府中市美好町2丁目45番7分倍河原(1200)107.64.2%9.4%
府中市白糸台6丁目3番8飛田給(510)117.84.1%19.8%
府中市南町3丁目31番76中河原(750)94.14.0%6.3%
府中市本宿町4丁目20番11外西府(1100)954.0%12.9%
府中市清水が丘3丁目20番30多磨霊園(170)123.13.9%5.7%
府中市若松町4丁目17番51東府中(1400)91.13.8%8.2%
府中市南町1丁目6番74分倍河原(1100)92.13.7%7.3%
府中市白糸台1丁目49番15外多磨霊園(930)101.63.7%7.3%
府中市白糸台2丁目13番28武蔵野台(420)108.93.4%6.1%
府中市北山町4丁目20番3西国分寺(1400)93.43.3%3.3%
府中市朝日町1丁目8番8多磨(750)95.73.2%5.8%
府中市四谷1丁目15番5中河原(660)973.2%
府中市紅葉丘3丁目31番8多磨(350)97.43.1%7.3%
府中市白糸台1丁目72番15白糸台(200)113.93.0%16.2%
府中市住吉町5丁目21番51中河原(500)94.42.9%5.9%
府中市浅間町4丁目11番29東府中(1900)83.82.8%5.4%
府中市多磨町2丁目5番22多磨(950)86.82.7%8.2%
府中市西原町2丁目16番13谷保(1400)87.82.7%3.5%
府中市紅葉丘2丁目4番27多磨(750)89.82.6%7.5%
府中市天神町1丁目5番18府中(1200)108.92.5%8.2%
府中市住吉町3丁目79番61中河原(1000)82.82.4%10.1%
府中市府中町1丁目1番5外府中(0)564.32.4%12.5%
府中市紅葉丘3丁目41番23多磨(110)127.42.4%10.6%
府中市是政2丁目3番43是政(600)85.82.4%4.8%
府中市武蔵台1丁目16番64西国分寺(1900)87.82.3%4.3%
府中市押立町2丁目23番40外飛田給(1000)89.82.3%6.3%
府中市四谷4丁目54番10外中河原(2100)63.72.1%
府中市日新町4丁目37番36西府(1300)701.9%2.4%
府中市是政1丁目20番57外是政(850)90.41.9%2.2%
府中市住吉町1丁目35番4外中河原(220)1291.8%3.2%
府中市小柳町3丁目7番70武蔵野台(780)951.8%3.6%
府中市晴見町2丁目13番2外北府中(400)97.41.7%4.6%
府中市是政6丁目27番22是政(800)80.91.7%4.3%
府中市小柳町5丁目33番16外競艇場前(500)83.51.6%3.7%
府中市新町2丁目50番25外武蔵小金井(2100)88.11.5%3.1%
府中市新町3丁目3番4国分寺(1400)88.41.5%2.3%
府中市四谷4丁目18番7外中河原(1800)671.5%2.5%
府中市栄町2丁目14番5国分寺(1600)90.11.5%2.6%
府中市天神町3丁目9番3府中(2000)951.4%1.1%
府中市是政5丁目4番34是政(80)105.31.3%4.2%
府中市晴見町1丁目18番9外府中(1200)106.31.3%4.9%
府中市栄町2丁目1番18国分寺(1600)105.30.9%0.6%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
府中市美好町一丁目30番3分倍河原( 650)148.55.9%12.5%
府中市宮西町五丁目9番4外府中( 760)220.15.9%21.3%
府中市幸町一丁目25番3府中( 1200)122.15.7%14.6%
府中市緑町一丁目18番13府中( 900)153.85.7%13.7%
府中市本町二丁目10番24府中本町( 400)123.15.1%14.1%
府中市武蔵台三丁目34番28西国分寺( 450)123.15.1%
府中市若松町三丁目25番17東府中( 950)106.64.9%12.5%
府中市清水が丘二丁目10番22東府中( 450)125.44.7%18.0%
府中市若松町四丁目9番12東府中( 1200)113.94.5%11.7%
府中市南町三丁目31番76中河原( 750)95.74.3%7.8%
府中市白糸台三丁目14番25武蔵野台( 730)1044.3%9.4%
府中市若松町二丁目3番4東府中( 350)162.44.2%12.8%
府中市美好町三丁目49番16分倍河原( 750)108.24.1%14.3%
府中市美好町二丁目45番7分倍河原( 1200)108.94.1%10.4%
府中市南町五丁目16番50中河原( 1200)85.14.0%7.9%
府中市宮町一丁目23番9府中( 260)289.13.7%10.9%
府中市多磨町一丁目21番34多磨( 450)95.73.6%7.4%
府中市武蔵台一丁目6番6北府中( 1000)88.13.5%5.5%
府中市西原町四丁目11番15外谷保( 860)90.83.4%11.8%
府中市宮西町二丁目17番7府中( 430)3283.0%11.4%
府中市天神町四丁目24番14府中( 2100)90.12.2%3.4%
府中市新町一丁目55番34国分寺( 2200)87.51.9%
府中市四谷三丁目49番25中河原( 1700)76.91.7%2.2%
府中市北山町三丁目23番6外国立( 1700)100.31.7%0.7%
府中市是政三丁目16番23是政( 530)85.81.6%3.6%
府中市押立町五丁目12番28飛田給( 1500)87.50.8%0.0%
府中市本宿町四丁目27番3西府( 950)104.6

 

※ご自分の不動産の正確な価格を知りたい方へ

府中市の不動産は、価格が高いこともあって、国が出している公示地価や基準地価と、実際の取引価格では、価格に大きな開きがあるので注意が必要です。

 

例えば、「栄町(さかえちょう)」という地区があります。

国分寺駅の南側にある住宅地です。

 

この地区の公示地価と実際の取引価格を調べてみたところ、

  • 公示地価:88万円/坪
  • 実際の取引価格:89〜110万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.2倍で取引されていました。

 

【府中市栄町の公示地価】

府中市の公示地価

  • 国分寺駅から1,600mの距離、徒歩約20分(1分=80m)
  • 268,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =88万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【府中市栄町の土地取引】

府中市の土地取引

  • 国分寺駅から徒歩14〜15分のエリアで、89〜110万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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2、府中市で土地価格が強いエリアの特徴とは?

府中市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+3.3%、商業地で+2.8%と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+13%、商業地で+18.5%でした。

 

府中市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

鉄道沿線の周辺ほど上昇率が高い(黄色のマーク)ですね。駅から離れるほど、上がりにくくなっているようです。

また、新型コロナ以降、店舗の閉店などから、2020〜21年ごろまで、商業地では下落が続いていましたが、昨年あたりから回復し始め、コロナ前の高値を更新して来ています。

 

なぜ、これほど大きく上昇しているのか?

最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。

 

株高でマンション価格も上昇

低金利や変動金利の利用者の増加に加えて、株高によって、国内外の投資家が駅近マンションの購入に動いていることで、駅周辺の土地価格が大きく上昇しました。

都心部のマンション価格が上がりすぎたため、多摩地区や千葉、神奈川、埼玉のマンションを求める人が増え、高層マンションが立地する駅近エリアの土地価格が大きく上昇したのです。

 

多摩地区のマンション価格と日経平均

(参考:東日本不動産流通機構)

 

この10年で、多摩地区の中古マンションの価格は、約1.5倍になっています。

中古の戸建て価格はこれほど上がっていませんので、マンションが集中する駅周辺ほど、土地価格の上昇率が高くなっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、府中市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)2024年の株式市場はどうなる?

日本の株式市場は、外国人投資家の投資比率が3割を超えているため、海外、特にアメリカの株式市場の影響を強く受けます。

 

そして、2024年はアメリカの大統領選挙があります。

2001年以降の、大統領選挙までの1年間のアメリカの株式指数の上昇率を見てみると、リーマンショックがあった2008年を除いて、5〜15%の上昇をしていました。

 

S&P500と大統領選1年間の株価上昇率

(参考:yahoo finance US)

 

特に、現職の大統領が2期目を狙う場合、選挙対策に経済政策を打ち出す傾向にあり、株式市場も上がりやすかったようです。

(ブッシュ1期、オバマ1期、トランプ1期は、いずれも10%以上の上昇)

 

そのため、2024年のアメリカの株式市場は、リーマンショックのような混乱がなければ、上昇する可能性が高く、日本の株式市場も堅調に動くでしょう。

 

ですが、相場に絶対はありません。暴落するとしたら、以下の2つのシナリオが考えられます。

 

【暴落シナリオ①】アメリカの銀行破綻

1つ目は、アメリカの銀行破綻による金融危機の可能性です。

2023年3月〜5月にかけて、アメリカではシリコンバレー銀行、ファーストリパブリック銀行などの中堅銀行が破綻しました。

 

2023年3〜5月に破綻した主な銀行
  所在国 破綻日(2023年) 総資産(概算)
シルバーゲート銀行 アメリカ 3月8日 1.6兆円
シリコンバレー銀行 アメリカ 3月10日 28兆円
シグネチャー銀行 アメリカ 3月12日 14兆円
クレディ・スイス銀行  スイス 3月20日 80兆円
ファーストリパブリック銀行 アメリカ 5月1日 31兆円

 

これは、アメリカの銀行破綻で過去2番目、3番目の規模であり、リーマンショック級の金融危機がまたくるのか?と騒がれました。

しかし、その後にイエレン財務長官が、「預金者の預金を全額保護する」と宣言したことで、その後の銀行破綻はありませんでした。

 

ですが、これらの銀行が破綻した背景には、新型コロナ以降、リモートワークが普及したことで、オフィスビルや商業施設の空室率が上昇し、不動産事業者の破産・倒産が増えていることがあります。

大都市を中心に15〜20%近くの空室率になっているのです。

 

オフィスの空室率が高い全米の都市ランキング
都市名 州名 2023年の空室率(前年比) 人口(万人)
サンフランシスコ カリフォルニア州 18.85%(+4.18%) 81.5
ヒューストン テキサス州 18.64%(+0.43%) 228.8
ダラス テキサス州 17.93%(+0.35%) 128.8
オースティン テキサス州 16.11%(+3.87%) 96.4
ワシントンDC コロンビア特別区 15.87%(+0.46%) 71.3
フェニックス アリゾナ州 15.78%(+1.57%) 162.5
シカゴ イリノイ州 15.62%(+0.36%) 269.7
デンバー コロラド州 15.34%(+1.13%) 71.2
ロサンゼルス カリフォルニア州 14.99%(+1.32%) 384.9
アトランタ ジョージア州 14.58%(+0.76%) 49.6

(参考:全米不動産業者協会)

 

ちなみに、東京では約6%ですから、いかにアメリカの商業用不動産がやばいかがわかりますね。

 

アメリカでは、ここ1〜2年で政策金利が0.25→5.25%まで上がっていますので、金利負担に耐えきれない事業者は、年々増えていくものと予想されています。

それが2024年に起こるのかはわかりませんが、日本でもリモートワークをしている人が、毎日通勤する仕事に戻っている、という企業の話はあまり聞かないため、解決される見込みは小さく、連鎖倒産は時間の問題なのかもしれません。

 

【暴落シナリオ②】ホルムズ海峡封鎖

2022年にロシアがウクライナに侵攻し、2023年にはイスラエルとハマスが戦争を始めるなど、世界中で戦争地域が広がっています。

その流れの中で、イエメンのフーシ派が、紅海の出入り口になっているバブ・エル・マンデブ海峡の周辺で、欧米の船を攻撃していることで、エジプトのスエズ運河が通れなくなっています。

 

バブ・エル・マンデブ海峡

 

 

これによって、アジアからヨーロッパへの航行ルートが、アフリカ大陸をぐるっと回らざるを得なくなっており、ヨーロッパからの輸入品の価格がさらに上がると予想されています。

(参考:JETRO「フーシ派の攻撃により紅海航路から喜望峰迂回の動きが顕著に、IMF推計」)

 

イスラエルとパレスチナとの戦争がいつ終わるのかわかりませんが、周辺の国々にも戦争が拡大している状況です。

 

もし仮に、イランとアメリカが戦争状態になれば、ホルムズ海峡の周辺での戦争となるため、日本への原油輸入がストップする可能性があります。

日本の原油の輸入先は、95%以上が中東になっており、そのほとんどがホルムズ海峡を通ってきているため、ホルムズ海峡が封鎖されれば、原油の輸入はストップされ、大混乱になるでしょう。

 

株価の暴落はもちろんのことですが、タワーマンション も暴落するでしょう。

タワーマンションは、エレベーターも水道も電気で動いていますので、停電になったらひとたまりもありません。特に価格が高い上層階ほど影響が大きくなると考えられます。

 

2024年1月現在、原油市場は反応しておらず、このような可能性は低いと考えられていますが、投資目的でタワーマンション を保有している方は、これらのリスクも念頭においた方がいいかもしれません。

 

 

(3)これから府中市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した府中市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間でほぼ横ばいだそうです。

 

府中市はこれから10年でほぼ横ばい

府中市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

ただし、足元の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、毎年700〜800人規模で、移住してくる人がいるため、住宅の需要は安定しそうです。

 

府中市の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、府中市の今後の土地価格は、

  • 株高が続けば、高額なマンションの価格上昇は続きそう
  • 一方で、今後は日銀の政策変更によって、変動金利の上昇が予想されるため、一般世帯はさらに購入のハードルが高くなる

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

府中市の土地価格は、株高が続く限り、マンション価格の上昇によって、鉄道沿線の土地価格の上昇は続きそうです。

 

また、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れるチャンス

府中市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、株高を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、お持ちの物件の性質によって、売却の方針は変わるでしょう。

富裕層向けの戸建て・マンションであれば、株式市場の動き次第となりますし、一般世帯向けなのであれば、住宅ローンの変動金利の動きに注意が必要です。

特に、一般世帯向けは、サラリーマンの給料が上がりにくい状況を考えると、低金利の今が1番の高値かもしれません。

 

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