この記事では府中市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、府中市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 府中市清水が丘１丁目９番２８外 | 東府中（90） | 227.7 | 8.7% | 23.9% |
| 府中市八幡町２丁目２１番９外 | 府中（850） | 196.4 | 8.4% | 25.3% |
| 府中市府中町１丁目１番５外 | 府中（0） | 603.9 | 7.0% | 13.7% |
| 府中市宮町１丁目２３番９ | 府中（260） | 303.6 | 7.0% | 15.0% |
| 府中市府中町１丁目４０番３外 | 府中（620） | 179.9 | 6.9% | |
| 府中市宮町３丁目１１番３４ | 府中（600） | 171.6 | 6.8% | 17.1% |
| 府中市府中町２丁目２２番４外 | 府中（700） | 173.9 | 6.7% | 19.8% |
| 府中市緑町２丁目３１番２ | 東府中（1100） | 134 | 6.0% | 12.8% |
| 府中市武蔵台２丁目１６番１２外 | 西国分寺（900） | 113.9 | 5.8% | 16.2% |
| 府中市八幡町２丁目１２番４０ | 府中競馬正門前（300） | 132 | 5.8% | 21.6% |
| 府中市晴見町２丁目１３番２外 | 北府中（400） | 103 | 5.8% | 9.9% |
| 府中市若松町３丁目２５番１７ | 東府中（950） | 110.6 | 5.7% | 16.3% |
| 府中市西府町１丁目２７番２０ | 西府（380） | 106.3 | 5.6% | 15.0% |
| 府中市白糸台１丁目４９番１５外 | 多磨霊園（930） | 107.3 | 5.5% | 12.1% |
| 府中市南町１丁目６番７４ | 分倍河原（1100） | 96.7 | 5.0% | 11.4% |
| 府中市晴見町１丁目１８番９外 | 府中（1200） | 111.5 | 5.0% | 8.7% |
| 府中市新町２丁目５０番２５外 | 武蔵小金井（2100） | 92.4 | 4.9% | 7.3% |
| 府中市美好町１丁目２３番１４ | 分倍河原（570） | 128 | 4.9% | 13.5% |
| 府中市紅葉丘３丁目３１番８ | 多磨（350） | 102 | 4.7% | 10.8% |
| 府中市若松町４丁目１７番５１ | 東府中（1400） | 95.4 | 4.7% | 12.5% |
| 府中市北山町４丁目２０番３ | 西国分寺（1400） | 97.7 | 4.6% | 7.2% |
| 府中市南町３丁目３１番７６ | 中河原（750） | 98.3 | 4.6% | 10.4% |
| 府中市清水が丘３丁目２０番３０ | 多磨霊園（170） | 128.7 | 4.6% | 10.2% |
| 府中市紅葉丘２丁目４番２７ | 多磨（750） | 93.7 | 4.4% | 10.9% |
| 府中市美好町２丁目４５番７ | 分倍河原（1200） | 112.2 | 4.3% | 11.8% |
| 府中市天神町１丁目５番１８ | 府中（1200） | 113.5 | 4.2% | 11.0% |
| 府中市是政２丁目３番４３ | 是政（600） | 89.4 | 4.2% | 7.5% |
| 府中市本宿町４丁目２０番１１外 | 西府（1100） | 99 | 4.2% | 12.4% |
| 府中市武蔵台１丁目１６番６４ | 西国分寺（1900） | 91.4 | 4.1% | 7.8% |
| 府中市分梅町１丁目１０番２０ | 分倍河原（370） | 125.4 | 4.1% | 14.5% |
| 府中市四谷１丁目１５番５ | 中河原（660） | 101 | 4.1% | |
| 府中市住吉町３丁目７９番６１ | 中河原（1000） | 86.1 | 4.0% | 10.6% |
| 府中市浅間町４丁目１１番２９ | 東府中（1900） | 87.1 | 3.9% | 8.6% |
| 府中市住吉町５丁目２１番５１ | 中河原（500） | 98 | 3.8% | 8.8% |
| 府中市朝日町１丁目８番８ | 多磨（750） | 99.3 | 3.8% | 8.7% |
| 府中市白糸台１丁目７２番１５ | 白糸台（200） | 118.1 | 3.8% | 15.5% |
| 府中市是政５丁目４番３４ | 是政（80） | 109.2 | 3.8% | 6.4% |
| 府中市新町３丁目３番４ | 国分寺（1400） | 91.7 | 3.7% | 5.7% |
| 府中市押立町２丁目２３番４０外 | 飛田給（1000） | 93.1 | 3.7% | 9.3% |
| 府中市栄町２丁目１４番５ | 国分寺（1600） | 93.4 | 3.7% | 6.0% |
| 府中市是政１丁目２０番５７外 | 是政（850） | 93.7 | 3.6% | 6.0% |
| 府中市白糸台６丁目３番８ | 飛田給（510） | 122.1 | 3.6% | 19.4% |
| 府中市西府町４丁目１２番７６ | 谷保（1000） | 94.4 | 3.6% | 10.4% |
| 府中市四谷４丁目１８番７外 | 中河原（1800） | 69.3 | 3.4% | 5.5% |
| 府中市西原町２丁目１６番１３ | 谷保（1400） | 90.8 | 3.4% | 6.2% |
| 府中市白糸台２丁目１３番２８ | 武蔵野台（420） | 112.5 | 3.3% | 8.9% |
| 府中市是政６丁目２７番２２ | 是政（800） | 83.5 | 3.3% | 4.5% |
| 府中市小柳町５丁目３３番１６外 | 競艇場前（500） | 86.1 | 3.2% | 5.7% |
| 府中市多磨町２丁目５番２２ | 多磨（950） | 89.4 | 3.0% | 9.7% |
| 府中市日新町４丁目３７番３６ | 西府（1300） | 71.9 | 2.8% | 4.8% |
| 府中市栄町２丁目１番１８ | 国分寺（1600） | 108.2 | 2.8% | 2.8% |
| 府中市天神町３丁目９番３ | 府中（2000） | 97.4 | 2.4% | 2.8% |
| 府中市紅葉丘３丁目４１番２３ | 多磨（110） | 130.4 | 2.3% | 11.0% |
| 府中市小柳町３丁目７番７０ | 武蔵野台（780） | 97 | 2.1% | 5.0% |
| 府中市四谷４丁目５４番１０外 | 中河原（2100） | 65 | 2.1% | 5.9% |
| 府中市住吉町１丁目３５番４外 | 中河原（220） | 131 | 1.5% | 3.9% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 府中市宮西町五丁目９番４外 | 府中(760) | 239.6 | 8.8% | 26.3% |
| 府中市宮西町二丁目１７番７ | 府中(430) | 356.4 | 8.7% | 17.4% |
| 府中市宮町一丁目２３番９ | 府中(260) | 313.5 | 8.4% | 17.3% |
| 府中市新町一丁目５５番３４ | 国分寺(2200) | 94.4 | 7.9% | 11.3% |
| 府中市清水が丘二丁目１０番２２ | 東府中(450) | 135.3 | 7.9% | 24.2% |
| 府中市美好町一丁目３０番３ | 分倍河原(650) | 160.1 | 7.8% | 19.8% |
| 府中市若松町二丁目３番４ | 東府中(350) | 174.9 | 7.7% | 17.8% |
| 府中市若松町四丁目９番１２ | 東府中(1200) | 122.1 | 7.2% | 17.1% |
| 府中市若松町三丁目２５番１７ | 東府中(950) | 113.9 | 6.8% | 19.0% |
| 府中市幸町一丁目２５番３ | 府中(1200) | 130.4 | 6.8% | 20.4% |
| 府中市本町二丁目１０番２４ | 府中本町(400) | 131.0 | 6.4% | 18.5% |
| 府中市西原町四丁目１１番１５外 | 谷保(860) | 96.4 | 6.2% | 15.0% |
| 府中市本宿町四丁目２７番３ | 西府(950) | 110.6 | 5.7% | |
| 府中市美好町三丁目４９番１６ | 分倍河原(750) | 113.9 | 5.2% | 16.6% |
| 府中市多磨町一丁目２１番３４ | 多磨(450) | 100.7 | 5.2% | 11.3% |
| 府中市美好町二丁目４５番７ | 分倍河原(1200) | 114.5 | 5.2% | 13.4% |
| 府中市緑町一丁目１８番１３ | 府中(900) | 161.7 | 5.2% | 18.9% |
| 府中市四谷三丁目４９番２５ | 中河原(1700) | 80.9 | 5.2% | 7.0% |
| 府中市天神町四丁目２４番１４ | 府中(2100) | 94.7 | 5.1% | 7.1% |
| 府中市白糸台三丁目１４番２５ | 武蔵野台(730) | 109.2 | 5.1% | 13.4% |
| 府中市武蔵台一丁目６番６ | 北府中(1000) | 92.4 | 4.9% | 9.8% |
| 府中市南町五丁目１６番５０ | 中河原(1200) | 89.1 | 4.7% | 11.1% |
| 府中市武蔵台三丁目３４番２８ | 西国分寺(450) | 128.7 | 4.6% | |
| 府中市北山町三丁目２３番６外 | 国立(1700) | 104.6 | 4.3% | 5.0% |
| 府中市南町三丁目３１番７６ | 中河原(750) | 99.7 | 4.1% | 11.4% |
| 府中市是政三丁目１６番２３ | 是政(530) | 89.1 | 3.8% | 7.1% |
| 府中市押立町五丁目１２番２８ | 飛田給(1500) | 90.8 | 3.8% | 3.8% |
２、府中市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「府中市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
府中市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋3.3％、商業地で＋2.8％と、大きく上昇しました。
また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋13％、商業地で＋18.5％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
10年間の変化率（2013→2023年）
変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
鉄道沿線の周辺ほど上昇率が高い（黄色のマーク）ですね。駅から離れるほど、上がりにくくなっているようです。
また、新型コロナ以降、店舗の閉店などから、2020〜21年ごろまで、商業地では下落が続いていましたが、昨年あたりから回復し始め、コロナ前の高値を更新して来ています。
なぜ、これほど大きく上昇しているのか？
最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。
株高でマンション価格も上昇
低金利や変動金利の利用者の増加に加えて、株高によって、国内外の投資家が駅近マンションの購入に動いていることで、駅周辺の土地価格が大きく上昇しました。
都心部のマンション価格が上がりすぎたため、多摩地区や千葉、神奈川、埼玉のマンションを求める人が増え、高層マンションが立地する駅近エリアの土地価格が大きく上昇したのです。
この１０年で、多摩地区の中古マンションの価格は、約1.5倍になっています。
中古の戸建て価格はこれほど上がっていませんので、マンションが集中する駅周辺ほど、土地価格の上昇率が高くなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、府中市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2024年の株式市場はどうなる？
2024年4月現在、日経平均は1989年の最高値を更新し、４万円台をつけています。
これをバブルと心配される方も多いと思いますが、株価は今後も上がり続けるのでしょうか？
ポイントは２つあります。
①2024年はアメリカ大統領選挙
１つ目は、アメリカの大統領選挙です。
日本の株式市場は、外国人投資家の投資比率が３割を超えているため、海外、特にアメリカの株式市場の影響を強く受けます。
2001年以降の、大統領選挙までの１年間のアメリカの株式指数の上昇率を見てみると、リーマンショックがあった2008年を除いて、５〜１５％の上昇をしていました。
特に、現職の大統領が２期目を狙う場合、選挙対策に経済政策を打ち出す傾向にあり、株式市場も上がりやすかったようです。
（ブッシュ１期、オバマ１期、トランプ１期は、いずれも１０％以上の上昇）
そのため、2024年のアメリカの株式市場は、リーマンショックのような混乱がなければ、上昇する可能性が高く、日本の株式市場も堅調に動くでしょう。
②アメリカの銀行の連鎖破綻リスク
ですが、相場に絶対はありません。株価が暴落するとしたら、もっとも可能性が高いのが、銀行の連鎖破綻でしょう。
2023年3月〜5月にかけて、アメリカではシリコンバレー銀行、ファーストリパブリック銀行などの中堅銀行が破綻しました。
2023年3〜5月に破綻した主な銀行
| 所在国 | 破綻日（2023年） | 総資産（概算） | |
| シルバーゲート銀行 | アメリカ | 3月8日 | 1.6兆円 |
| シリコンバレー銀行 | アメリカ | 3月10日 | 28兆円 |
| シグネチャー銀行 | アメリカ | 3月12日 | 14兆円 |
| クレディ・スイス銀行 | スイス | 3月20日 | 80兆円 |
| ファーストリパブリック銀行 | アメリカ | 5月1日 | 31兆円 |
これは、アメリカの銀行破綻で過去２番目、３番目の規模であり、リーマンショック級の金融危機がまたくるのか？と騒がれました。
しかし、その後にイエレン財務長官が、「預金者の預金を全額保護する」と宣言したことで、その後の銀行破綻はありませんでした。
ですが、これらの銀行が破綻した背景には、新型コロナ以降、リモートワークが普及したことで、オフィスビルや商業施設の空室率が上昇し、不動産事業者の破産・倒産が増えています。
今年に入って、あおぞら銀行が、アメリカの不動産投資で巨額の損失を出したことで、決算を下方修正し、株価も３割ほど下落しました。
その決算資料を見ると、ニューヨークやロサンゼルス、シカゴなどの大都市のオフィスの評価損が、のきなみ５〜６割にもなっていました。
（参考：あおぞら銀行 決算関連資料 2024年3月期 第３四半期資料）
アメリカの銀行の方が、多くの不動産事業者に融資していますから、その影響は今後出てきます。
あおぞら銀行でこれほどの損失を出しているわけですから、アメリカの銀行の連鎖破綻のリスクは、それなりに高いでしょう。
ちなみに、リーマンショックの時には、マンション価格も、１割〜２割下がりました。
投資目的でマンションを保有している方は、株式市場の動向にも注意を払うべきでしょう。
（３）これから府中市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した府中市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間でほぼ横ばいだそうです。
府中市はこれから10年でほぼ横ばい
ただし、足元の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、毎年700〜800人規模で、移住してくる人がいるため、住宅の需要は安定しそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、府中市の今後の土地価格は、
- 株高が続けば、高額なマンションの価格上昇は続きそう
- 一方で、今後は日銀の政策変更によって、変動金利の上昇が予想されるため、一般世帯はさらに購入のハードルが高くなる
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
府中市の土地価格は、株高が続く限り、マンション価格の上昇によって、鉄道沿線の土地価格の上昇は続きそうです。
また、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストは上がっていきます。
そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス
府中市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、株高を追い風に、上昇を続けてきました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、お持ちの物件の性質によって、売却の方針は変わるでしょう。
富裕層向けの戸建て・マンションであれば、株式市場の動き次第となりますし、一般世帯向けなのであれば、住宅ローンの変動金利の動きに注意が必要です。
特に、一般世帯向けは、サラリーマンの給料が上がりにくい状況を考えると、低金利の今が１番の高値かもしれません。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
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