府中市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

府中市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

府中市 東京都

この記事では府中市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、府中市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
府中市清水が丘1丁目9番28外東府中(90)227.78.7%23.9%
府中市八幡町2丁目21番9外府中(850)196.48.4%25.3%
府中市府中町1丁目1番5外府中(0)603.97.0%13.7%
府中市宮町1丁目23番9府中(260)303.67.0%15.0%
府中市府中町1丁目40番3外府中(620)179.96.9%
府中市宮町3丁目11番34府中(600)171.66.8%17.1%
府中市府中町2丁目22番4外府中(700)173.96.7%19.8%
府中市緑町2丁目31番2東府中(1100)1346.0%12.8%
府中市武蔵台2丁目16番12外西国分寺(900)113.95.8%16.2%
府中市八幡町2丁目12番40府中競馬正門前(300)1325.8%21.6%
府中市晴見町2丁目13番2外北府中(400)1035.8%9.9%
府中市若松町3丁目25番17東府中(950)110.65.7%16.3%
府中市西府町1丁目27番20西府(380)106.35.6%15.0%
府中市白糸台1丁目49番15外多磨霊園(930)107.35.5%12.1%
府中市南町1丁目6番74分倍河原(1100)96.75.0%11.4%
府中市晴見町1丁目18番9外府中(1200)111.55.0%8.7%
府中市新町2丁目50番25外武蔵小金井(2100)92.44.9%7.3%
府中市美好町1丁目23番14分倍河原(570)1284.9%13.5%
府中市紅葉丘3丁目31番8多磨(350)1024.7%10.8%
府中市若松町4丁目17番51東府中(1400)95.44.7%12.5%
府中市北山町4丁目20番3西国分寺(1400)97.74.6%7.2%
府中市南町3丁目31番76中河原(750)98.34.6%10.4%
府中市清水が丘3丁目20番30多磨霊園(170)128.74.6%10.2%
府中市紅葉丘2丁目4番27多磨(750)93.74.4%10.9%
府中市美好町2丁目45番7分倍河原(1200)112.24.3%11.8%
府中市天神町1丁目5番18府中(1200)113.54.2%11.0%
府中市是政2丁目3番43是政(600)89.44.2%7.5%
府中市本宿町4丁目20番11外西府(1100)994.2%12.4%
府中市武蔵台1丁目16番64西国分寺(1900)91.44.1%7.8%
府中市分梅町1丁目10番20分倍河原(370)125.44.1%14.5%
府中市四谷1丁目15番5中河原(660)1014.1%
府中市住吉町3丁目79番61中河原(1000)86.14.0%10.6%
府中市浅間町4丁目11番29東府中(1900)87.13.9%8.6%
府中市住吉町5丁目21番51中河原(500)983.8%8.8%
府中市朝日町1丁目8番8多磨(750)99.33.8%8.7%
府中市白糸台1丁目72番15白糸台(200)118.13.8%15.5%
府中市是政5丁目4番34是政(80)109.23.8%6.4%
府中市新町3丁目3番4国分寺(1400)91.73.7%5.7%
府中市押立町2丁目23番40外飛田給(1000)93.13.7%9.3%
府中市栄町2丁目14番5国分寺(1600)93.43.7%6.0%
府中市是政1丁目20番57外是政(850)93.73.6%6.0%
府中市白糸台6丁目3番8飛田給(510)122.13.6%19.4%
府中市西府町4丁目12番76谷保(1000)94.43.6%10.4%
府中市四谷4丁目18番7外中河原(1800)69.33.4%5.5%
府中市西原町2丁目16番13谷保(1400)90.83.4%6.2%
府中市白糸台2丁目13番28武蔵野台(420)112.53.3%8.9%
府中市是政6丁目27番22是政(800)83.53.3%4.5%
府中市小柳町5丁目33番16外競艇場前(500)86.13.2%5.7%
府中市多磨町2丁目5番22多磨(950)89.43.0%9.7%
府中市日新町4丁目37番36西府(1300)71.92.8%4.8%
府中市栄町2丁目1番18国分寺(1600)108.22.8%2.8%
府中市天神町3丁目9番3府中(2000)97.42.4%2.8%
府中市紅葉丘3丁目41番23多磨(110)130.42.3%11.0%
府中市小柳町3丁目7番70武蔵野台(780)972.1%5.0%
府中市四谷4丁目54番10外中河原(2100)652.1%5.9%
府中市住吉町1丁目35番4外中河原(220)1311.5%3.9%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
府中市美好町一丁目30番3分倍河原( 650)148.55.9%12.5%
府中市宮西町五丁目9番4外府中( 760)220.15.9%21.3%
府中市幸町一丁目25番3府中( 1200)122.15.7%14.6%
府中市緑町一丁目18番13府中( 900)153.85.7%13.7%
府中市本町二丁目10番24府中本町( 400)123.15.1%14.1%
府中市武蔵台三丁目34番28西国分寺( 450)123.15.1%
府中市若松町三丁目25番17東府中( 950)106.64.9%12.5%
府中市清水が丘二丁目10番22東府中( 450)125.44.7%18.0%
府中市若松町四丁目9番12東府中( 1200)113.94.5%11.7%
府中市南町三丁目31番76中河原( 750)95.74.3%7.8%
府中市白糸台三丁目14番25武蔵野台( 730)1044.3%9.4%
府中市若松町二丁目3番4東府中( 350)162.44.2%12.8%
府中市美好町三丁目49番16分倍河原( 750)108.24.1%14.3%
府中市美好町二丁目45番7分倍河原( 1200)108.94.1%10.4%
府中市南町五丁目16番50中河原( 1200)85.14.0%7.9%
府中市宮町一丁目23番9府中( 260)289.13.7%10.9%
府中市多磨町一丁目21番34多磨( 450)95.73.6%7.4%
府中市武蔵台一丁目6番6北府中( 1000)88.13.5%5.5%
府中市西原町四丁目11番15外谷保( 860)90.83.4%11.8%
府中市宮西町二丁目17番7府中( 430)3283.0%11.4%
府中市天神町四丁目24番14府中( 2100)90.12.2%3.4%
府中市新町一丁目55番34国分寺( 2200)87.51.9%
府中市四谷三丁目49番25中河原( 1700)76.91.7%2.2%
府中市北山町三丁目23番6外国立( 1700)100.31.7%0.7%
府中市是政三丁目16番23是政( 530)85.81.6%3.6%
府中市押立町五丁目12番28飛田給( 1500)87.50.8%0.0%
府中市本宿町四丁目27番3西府( 950)104.6

 

2、府中市で土地価格が強いエリアの特徴とは?

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「府中市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

府中市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+3.3%、商業地で+2.8%と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+13%、商業地で+18.5%でした。

 

府中市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

鉄道沿線の周辺ほど上昇率が高い(黄色のマーク)ですね。駅から離れるほど、上がりにくくなっているようです。

また、新型コロナ以降、店舗の閉店などから、2020〜21年ごろまで、商業地では下落が続いていましたが、昨年あたりから回復し始め、コロナ前の高値を更新して来ています。

 

なぜ、これほど大きく上昇しているのか?

最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。

 

株高でマンション価格も上昇

低金利や変動金利の利用者の増加に加えて、株高によって、国内外の投資家が駅近マンションの購入に動いていることで、駅周辺の土地価格が大きく上昇しました。

都心部のマンション価格が上がりすぎたため、多摩地区や千葉、神奈川、埼玉のマンションを求める人が増え、高層マンションが立地する駅近エリアの土地価格が大きく上昇したのです。

 

多摩地区のマンション価格と日経平均

(参考:東日本不動産流通機構)

 

この10年で、多摩地区の中古マンションの価格は、約1.5倍になっています。

中古の戸建て価格はこれほど上がっていませんので、マンションが集中する駅周辺ほど、土地価格の上昇率が高くなっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、府中市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2024年の株式市場はどうなる?

2024年4月現在、日経平均は1989年の最高値を更新し、4万円台をつけています。

これをバブルと心配される方も多いと思いますが、株価は今後も上がり続けるのでしょうか?

ポイントは2つあります。

 

①2024年はアメリカ大統領選挙

1つ目は、アメリカの大統領選挙です。

日本の株式市場は、外国人投資家の投資比率が3割を超えているため、海外、特にアメリカの株式市場の影響を強く受けます。

 

2001年以降の、大統領選挙までの1年間のアメリカの株式指数の上昇率を見てみると、リーマンショックがあった2008年を除いて、5〜15%の上昇をしていました。

 

S&P500と大統領選1年間の株価上昇率

(参考:yahoo finance US)

 

特に、現職の大統領が2期目を狙う場合、選挙対策に経済政策を打ち出す傾向にあり、株式市場も上がりやすかったようです。

(ブッシュ1期、オバマ1期、トランプ1期は、いずれも10%以上の上昇)

 

そのため、2024年のアメリカの株式市場は、リーマンショックのような混乱がなければ、上昇する可能性が高く、日本の株式市場も堅調に動くでしょう。

 

②アメリカの銀行の連鎖破綻リスク

ですが、相場に絶対はありません。株価が暴落するとしたら、もっとも可能性が高いのが、銀行の連鎖破綻でしょう。

2023年3月〜5月にかけて、アメリカではシリコンバレー銀行、ファーストリパブリック銀行などの中堅銀行が破綻しました。

 

2023年3〜5月に破綻した主な銀行
  所在国 破綻日(2023年) 総資産(概算)
シルバーゲート銀行 アメリカ 3月8日 1.6兆円
シリコンバレー銀行 アメリカ 3月10日 28兆円
シグネチャー銀行 アメリカ 3月12日 14兆円
クレディ・スイス銀行  スイス 3月20日 80兆円
ファーストリパブリック銀行 アメリカ 5月1日 31兆円

 

これは、アメリカの銀行破綻で過去2番目、3番目の規模であり、リーマンショック級の金融危機がまたくるのか?と騒がれました。

しかし、その後にイエレン財務長官が、「預金者の預金を全額保護する」と宣言したことで、その後の銀行破綻はありませんでした。

 

ですが、これらの銀行が破綻した背景には、新型コロナ以降、リモートワークが普及したことで、オフィスビルや商業施設の空室率が上昇し、不動産事業者の破産・倒産が増えています。

 

今年に入って、あおぞら銀行が、アメリカの不動産投資で巨額の損失を出したことで、決算を下方修正し、株価も3割ほど下落しました。

その決算資料を見ると、ニューヨークやロサンゼルス、シカゴなどの大都市のオフィスの評価損が、のきなみ5〜6割にもなっていました。

 

あおぞら銀行の都市別のオフィスビルの評価損率

(参考:あおぞら銀行 決算関連資料 2024年3月期 第3四半期資料)

 

アメリカの銀行の方が、多くの不動産事業者に融資していますから、その影響は今後出てきます。

あおぞら銀行でこれほどの損失を出しているわけですから、アメリカの銀行の連鎖破綻のリスクは、それなりに高いでしょう。

 

ちなみに、リーマンショックの時には、マンション価格も、1割〜2割下がりました。

投資目的でマンションを保有している方は、株式市場の動向にも注意を払うべきでしょう。

 

(3)これから府中市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した府中市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間でほぼ横ばいだそうです。

 

府中市はこれから10年でほぼ横ばい

府中市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

ただし、足元の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、毎年700〜800人規模で、移住してくる人がいるため、住宅の需要は安定しそうです。

 

府中市の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、府中市の今後の土地価格は、

  • 株高が続けば、高額なマンションの価格上昇は続きそう
  • 一方で、今後は日銀の政策変更によって、変動金利の上昇が予想されるため、一般世帯はさらに購入のハードルが高くなる

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

府中市の土地価格は、株高が続く限り、マンション価格の上昇によって、鉄道沿線の土地価格の上昇は続きそうです。

 

また、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れるチャンス

府中市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、株高を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、お持ちの物件の性質によって、売却の方針は変わるでしょう。

富裕層向けの戸建て・マンションであれば、株式市場の動き次第となりますし、一般世帯向けなのであれば、住宅ローンの変動金利の動きに注意が必要です。

特に、一般世帯向けは、サラリーマンの給料が上がりにくい状況を考えると、低金利の今が1番の高値かもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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