（画像出典：wikimedia commons Tokumeigakarinoaoshima ベルテラスいこまを撮影）
この記事では生駒市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、生駒市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）生駒市北田原町１６７４番１０ | 学研北生駒（3200） | 22.9 | 3.9% | 28.5% |
| 公）生駒市東生駒１丁目１００番 | 東生駒（400） | 51.2 | 3.3% | 8.4% |
| 公）生駒市あすか野北１丁目３５０番３１８ | 白庭台（850） | 34.7 | 1.9% | 4.0% |
| 公）生駒市緑ヶ丘１４２５番１１ | 生駒（1100） | 34.7 | 1.9% | 1.9% |
| 公）生駒市東松ヶ丘１１７５番６ | 生駒（520） | 41.9 | 1.6% | 6.7% |
| 公）生駒市白庭台２丁目３１００番１８９ | 白庭台（800） | 42.2 | 1.6% | 3.2% |
| 公）生駒市北大和２丁目１１番３ | 学研北生駒（800） | 43.2 | 1.6% | 4.0% |
| 公）生駒市北新町２０１８番外 | 生駒（230） | 108.2 | 1.5% | 6.8% |
| 公）生駒市辻町３９９番２４ | 東生駒（400） | 44.9 | 1.5% | 6.3% |
| 公）生駒市東生駒１丁目７７番２ | 東生駒（200） | 85.8 | 1.2% | 0.8% |
| 公）生駒市壱分町１２５８番３外 | 一分（300） | 36.6 | 0.9% | 2.8% |
| 公）生駒市東旭ヶ丘６９番８ | 生駒（600） | 37 | 0.9% | 3.7% |
| 公）生駒市東生駒３丁目２０７番３２０ | 東生駒（1300） | 39.6 | 0.8% | 3.4% |
| 公）生駒市北新町１０５１番７２ | 生駒（650） | 41.6 | 0.8% | 2.4% |
| 公）生駒市あすか野南１丁目２３６番３１ | 白庭台（1300） | 30 | 0.6% | 0.6% |
| 公）生駒市生駒台南１８１番 | 生駒（1500） | 32.9 | 0.3% | 0.3% |
| 公）生駒市新生駒台１４２番８４ | 生駒（2500） | 30.4 | 0.0% | 0.1% |
| 公）生駒市小瀬町５０６番２０ | 南生駒（600） | 25.3 | 0.0% | -0.3% |
| 公）生駒市萩の台３丁目７番８４ | 萩の台（400） | 27.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）生駒市喜里が丘３丁目３４６番８５ | 生駒（2100） | 26.9 | 0.0% | -0.1% |
| 公）生駒市俵口町１４５０番３７ | 生駒（1200） | 29.1 | 0.0% | 1.8% |
| 公）生駒市真弓南１丁目４８００番１１４ | 学研北生駒（2000） | 31.7 | 0.0% | -0.8% |
| 公）生駒市松美台４５番９０ | 生駒（2300） | 27.6 | 0.0% | -2.7% |
| 公）生駒市中菜畑２丁目１１３７番６ | 菜畑（500） | 27 | 0.0% | 1.4% |
| 公）生駒市俵口町９９８番１４ | 生駒（1400） | 26.7 | 0.0% | 1.1% |
| 公）生駒市萩原町５６番２ | 南生駒（450） | 24.4 | 0.0% | -0.3% |
| 公）生駒市辻町２２０番３ | 東生駒（670） | 29.7 | 0.0% | -0.8% |
| 公）生駒市元町１丁目２６９番１０ | 生駒（160） | 89.1 | 0.0% | -5.3% |
| 公）生駒市壱分町５５２番２６ | 一分（600） | 23.6 | -0.3% | -1.2% |
| 公）生駒市高山町４７６９番１ | 学研北生駒（3700） | 10.6 | -0.6% | -3.0% |
| 公）生駒市小明町４０５番５外 | 東生駒（2200） | 24.8 | -0.7% | -2.8% |
| 公）生駒市小平尾町２２２番９外 | 南生駒（800） | 21.9 | -0.9% | -3.3% |
| 公）生駒市小平尾町１４１６番２ | 萩の台（450） | 10.4 | -0.9% | -6.3% |
| 公）生駒市鹿ノ台西１丁目１番８ | 学研奈良登美ヶ丘（1300） | 29.8 | -1.5% | -4.0% |
| 公）生駒市鹿ノ台西２丁目７番４ | 学研奈良登美ヶ丘（1800） | 28.2 | -1.6% | -5.4% |
| 基）生駒市北田原町１１３２番１１外 | 学研北生駒（2900） | 22 | 3.4% | 20.1% |
| 基）生駒市本町１０８番８ | 生駒（300） | 46.5 | 2.2% | 9.3% |
| 基）生駒市東生駒１丁目１００番 | 東生駒（400） | 49.8 | 2.0% | 4.9% |
| 基）生駒市さつき台１丁目６８０番６２ | 東生駒（2500） | 33.7 | 1.0% | 1.0% |
| 基）生駒市あすか野北１丁目３５０番３１８ | 白庭台（850） | 34.3 | 1.0% | 3.0% |
| 基）生駒市真弓３丁目３９００番７３ | 学研北生駒（1000） | 40.9 | 0.8% | 0.8% |
| 基）生駒市小明町２１０２番３ | 東生駒（1200） | 41.6 | 0.8% | 2.4% |
| 基）生駒市白庭台３丁目２０００番３６１ | 白庭台（500） | 46.9 | 0.7% | 4.4% |
| 基）生駒市真弓南２丁目４８００番４７０ | 学研北生駒（1400） | 47.5 | 0.7% | 0.7% |
| 基）生駒市小明町２１１１番１１ | 東生駒（1400） | 32.7 | 0.5% | 0.5% |
| 基）生駒市谷田町１２７５番２４ | 生駒（750） | 31 | 0.0% | 0.2% |
| 基）生駒市ひかりが丘２丁目１６５８番４１２ | 白庭台（3200） | 21.8 | 0.0% | -3.8% |
| 基）生駒市小瀬町８００番５ | 南生駒（350） | 28.7 | 0.0% | -2.0% |
| 基）生駒市緑ヶ丘１４２５番１１ | 生駒（1100） | 34 | 0.0% | 0.0% |
| 基）生駒市高山町１２６８３番４ | 学研北生駒（2300） | 11.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）生駒市南田原町１４１７番１ | 白庭台（1800） | 11.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）生駒市俵口町１０７２番 | 生駒（1300） | 8.9 | -1.1% | -2.9% |
| 基）生駒市鹿ノ台北３丁目１６番５ | 学研奈良登美ヶ丘（2000） | 26.1 | -1.9% | -5.7% |
| 基）生駒市軽井沢町２５５５番２２ | 生駒（900） | 22.3 | -1.9% | -6.1% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、生駒市の土地価格の動き
生駒市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で３.７％上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で横ばい、商業地は０.８%のマイナスとなっていました。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
生駒市 | 0.4% | 0.2% | 3.8% |
奈良県 | -0.5% | -0.6% | -3.1% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
登美ケ丘より北側、南生駒よりも南側で一部下落しているところもありますが、ほとんどのエリアで上昇しています。
なぜ生駒市では、これほど上昇しているのか？
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- その一方で、人口の減少と農地の宅地化が進んでいるため、郊外の住宅地の人気が下がり、土地価格の下落が進んでいる
という二極化が進んでいました。
では、これから１つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
そのため、生駒市でも１５〜２０％程度は、土地価格が上がりやすい条件にあったわけです。
では、なぜ駅周辺などの一部のエリアしか、大きく上昇してこなかったのでしょうか？
②人口の減少が追い討ち
その理由は、人口の減少です。
生駒市の人口は、この７年間で約1,500人減少していました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
では、具体的にどのあたりで、人口が減少、または増加しているのか？
この点について確認するために、50人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。
生駒市の地区別の人口変化（2017.10〜2021.2）
増減：赤色（500人以上増加）＞オレンジ色（100〜499人増加）＞緑色（50〜99人増加）＞青色の↙️（50〜99人減少）＞紫色の↙️（100以上の減少）
ご覧の通り、大阪方面へ通勤利用で便利な生駒駅の周辺や、新しくできた南側の住宅地の翠光台では増加していますが、それ以外のエリアでは、ほとんどの地区で減少していました。
人口が減っているということは、買い手が少なくなっているということですので、なかなか上がりにくくなっているんですね。
③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下
さらに農地の宅地化が進んでいることも、郊外のエリアの土地価格の上がりにくさにつながっています。
実は、この10年で、奈良県内の農地は、約2,400ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約24万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
生駒市の中でも、中心部から少し離れると、かなり農地が残っていますよね。それらの農地の一部が、どんどん宅地化されているわけです。
ということは、今ある住宅地の人気は下がりますので、特に郊外の住宅地では、土地価格が下がりやすくなるわけですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
生駒市の住宅地は、駅近エリアほど影響が少ない
公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格です。
そして、一部の土地については、１月と７月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。
奈良市内の１月→７月の土地価格の変化
変化率：赤色（+0.1〜1%）＞緑色（変化なし）＞青色の↙️（-0.1〜0.9%）＞紫色の↙️（-1.0〜1.9%）＞黒色の↙️（-2%以上）
ご覧の通り、生駒市では、ほとんど影響がなく、土地価格に変化はありませんでした。
外国人観光客がいなくなったことで、観光業や飲食店を中心に厳しい状況が続いていますが、それ以外の業態ではあまり影響がないのが現状です。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから生駒市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した生駒市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。
生駒市では、これから10年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口では、2020→30年の10年間で約8,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割以上も減ることになります。
生駒市の30〜４0代人口は、2020→30年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、よほど他地域から引っ越してくる人が増えないことには、なかなか上がりにくくなっていくでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、生駒市の土地価格は、
- 金利の低下によって、土地価格が安い生駒市に家を買いたい大阪への通勤者が増え、土地価格が上昇しているものの、郊外ではあまり上がらないか、下落している
- 家を建てる年代は減っていくので、今後は上昇ペースが鈍ってくる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、生駒市内に「俵口町（たわらぐちちょう）」と呼ばれる住宅地があります。
この俵口町地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：２７万円／坪
- 実際の取引価格：２２〜３５万円／坪
と、公示地価の約０.８〜１.３倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。
【生駒市俵口町の土地取引（過去２年間）】
- 生駒駅から徒歩１３〜２３分のエリアで、２２〜３５万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種住居地域」という、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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