伊那市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

伊那市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

伊那市長野県

(画像出典:wikimedia commons キノリ, 長野県伊那市新井)

 

この記事では伊那市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、伊那市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)伊那市前原8365番5伊那北(3600)5.7-0.6%-4.4%
公)伊那市山寺2400番5伊那北(950)8.7-0.8%-5.7%
基)伊那市日影244番2伊那市(2000)7.7-1.3%-7.5%
基)伊那市西箕輪7127番4伊那北(4100)5.4-1.8%-8.4%
基)伊那市長谷溝口1221番4伊那市(16000)1.3-2.1%-12.4%
基)伊那市東春近10746番55沢渡(1600)3.3-2.1%-12.5%
基)伊那市高遠町東高遠2161番伊那市(11000)2.5-2.1%-13.8%
基)伊那市西町5237番1伊那市(1600)9.2-2.4%-14.9%
基)伊那市下新田3110番4伊那市(2000)11.4-2.0%-15.5%
公)伊那市荒井3624番1外伊那市(350)10.1-2.2%-17.1%
基)伊那市山寺3172番2外1筆伊那北(200)13.3-2.9%-18.1%
公)伊那市高遠町西高遠1707番1伊那市(9200)6.4-2.5%-18.6%
公)伊那市荒井32番1外伊那市(250)15.6-2.5%-20.0%
公)伊那市上新田2172番7伊那市(1400)9.9-0.7%
公)伊那市高遠町西高遠259番3伊那市(9400)4.2-2.3%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の伊那市の土地価格の動き

この7年間で伊那市の土地価格を見ると、長野県の平均が6.9%下落したのに対して、マイナス8.7%と同じような動きをしていました。

 

伊那市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で下落していますが、駅から離れた郊外エリアだけでなく、駅周辺の商業地も大きく下落しているようです。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、伊那市は大きく下げているのか?

その理由は、2つあります。

 

1つは公共事業の減少です。

長野五輪以降の20年で、長野県の公共事業は3分の1以下に減少してしまったため、景気が一気に悪くなってしまい、土地価格も下落を続けているのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で3分の1以下に減少

長野県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

もう1つが、少子高齢化です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、長野県ではこの10年間で7万人以上減少しています。

 

長野県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、全体的に買い手がつきにくくなっており、土地価格が下落しているのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

長野県では、長野市、松本市の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に長野市や松本市などの大都市で影響が大きいようです。

これらのエリアでは、海外・県外からのお客さんがいなくなったため、中心部の商業地のお店の売り上げが厳しくなっているのは確実です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

長野県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

金利の上昇が始まった?

そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。

(参考:ブルームバーグ「長期金利5年ぶり高水準、市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:財務省、 FRB of St.Louis

 

2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。

このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。

(参考:NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」)

 

そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。

 

そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。

 

もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。

ちなみに10年国債の金利が1%ぐらいにまで戻れば、土地価格は15%〜20%は下がると考えられます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから伊那市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した伊那市の人口の見通しによると、2020→30年までに6,600人減少するそうです。

 

伊那市の人口は、2020→30年までに6,600人減る

伊那市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2020→30年までに4,500人減る見通しです。

 

伊那市の20〜40代人口は、2020→30年までに約4,500人減少

伊那市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも2割近く減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、伊那市の土地価格は、

  • 公共事業や人口の減少によって、土地価格の下落が止まらない
  • 買い手となる人口がさらに減少していくので、今後さらに下落が加速していきそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた伊那市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、伊那市内に「日影(ひかげ)」という地区があります。

 

この地域の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:7.7万円/坪
  • 実際の取引価格:6.2〜8.8万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.1倍で取引されていました。

 

【伊那市日影の公示地価】

伊那市の公示地価

  • 23,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =7.7万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【伊那市日影の土地取引(過去2年間)】

伊那市の土地取引

  • 6.2〜8.8万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
長野県飯田市鼎10万円3〜12万円0.3〜1.2倍
長野県佐久市岩村田10万円7.3〜13万円0.73〜1.3倍
長野県安曇野市豊科南穂高4万円1.2〜20万円0.3〜5倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
新潟県三条市西裏館11万円13万円1.18倍
新潟県新発田市住吉町13万円12〜16万円0.92〜1.23倍
新潟県柏崎市北半田13.7万円8.3〜14万円0.61〜1.02倍
新潟県燕市東太田11万円6〜16万円0.55〜1.45倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県白山市八ツ矢町20万円13〜25万円0.65〜1.25倍
石川県小松市日の出町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

伊那市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積()最寄駅駅距離(分)都市計画
9.6630220伊那市181種住居
7.7700300伊那市201種住居
狐島7.1520240伊那市161中住専
荒井3.7800720伊那市201種住居
荒井内の萱0.35100940伊那市90-120分その他
高遠町小原2.9400450伊那市90-120分その他
高遠町上山田1.211002000以上伊那市90-120分その他
高遠町西高遠1.765125伊那市120分以上商業
高遠町西高遠2.7500620伊那市120分以上1種住居
高遠町西高遠4.816001100伊那市120分以上1種住居
高遠町西高遠3.1150165伊那市120分以上近隣商業
山寺7410195伊那市111中住専
山寺1131090伊那北4商業
山寺4.4150110伊那北71種住居
山寺7420200伊那北9準工業
山寺5.6550330伊那北151低住専
山寺3.622002000以上伊那北181低住専
小沢0.1430700伊那市30-60分その他
上の原2590980伊那北21その他
上の原3.516001500伊那北28工業
上の原6.1780430伊那北29工業
上の原6890480伊那北29工業
上の原8.5840330伊那北30-60分工業
上の原6.7410200伊那北30-60分工業
上の原6.11200630伊那北30-60分工業
上の原6.7440220伊那北30-60分工業
上の原6680370伊那北30-60分その他
上の原6.1670370伊那北30-60分その他
上の原6.1670360伊那北30-60分その他
上新田9850310伊那市191中住専
上新田732001500伊那市211中住専
上新田161500310伊那市231種住居
上牧5170110田畑24その他
西春近3760840下島(JR)11その他
西春近0.31401600下島(JR)20その他
西春近4.1440350赤木6その他
西春近0.2831400赤木9その他
西春近424002000以上赤木24その他
西春近529001900赤木24その他
西町5.3750470伊那市5近隣商業
西町5.1440280伊那市61種住居
西町1.2200550伊那市21その他
西町8.519075伊那市24準工業
西町4.4360280伊那市25準工業
西町7.8650280伊那市28その他
西町1.989155伊那市29その他
西町1.856105伊那市30-60分その他
西箕輪3620690伊那市60-90分その他
西箕輪3.6360330伊那市60-90分その他
西箕輪1.25601500伊那市90-120分その他
西箕輪1.27902000以上伊那市90-120分その他
西箕輪1.28702000以上伊那市90-120分その他
西箕輪1.25501500伊那市90-120分その他
西箕輪1.27101900伊那市90-120分その他
西箕輪1.25301400伊那市90-120分その他
西箕輪1.25401500伊那市90-120分その他
西箕輪1.25301400伊那市90-120分その他
西箕輪1.214002000以上伊那市90-120分その他
西箕輪1.29102000以上伊那市90-120分その他
西箕輪1.25501500伊那市90-120分その他
西箕輪1.215002000以上伊那市90-120分その他
西箕輪3.67570伊那市90-120分その他
西箕輪4.5540400伊那北60-90分その他
西箕輪6.3950500伊那北30-60分その他
西箕輪3280310田畑60-90分その他
西箕輪0.545902000以上田畑60-90分その他
西箕輪2.5350460北殿30-60分その他
仙美1.8170320伊那北30-60分その他
前原0.3280820田畑26その他
中央848002000以上伊那市15第2種住居
中央0.88100380伊那北25その他
東春近3.8160140下島(JR)20その他
東春近1.9250450下島(JR)28その他
東春近2.1500770下島(JR)30-60分その他
東春近1.8150280下島(JR)30-60分その他
東春近5210140下島(JR)30-60分その他
東春近5600400下島(JR)30-60分その他
日影5410270伊那市21その他
日影8.8670250伊那市251低住専
日影8.5640250伊那市251低住専
日影7.8630260伊那市261低住専
日影6.7900440伊那北30-60分1低住専
日影6.2560300伊那北30-60分1種住居
美篶5.7910530伊那市30-60分その他
美篶2.68901100伊那市30-60分その他
美篶3.8280240伊那北60-90分その他
美篶1120390伊那北30-60分その他
富県3160180伊那市60-90分その他
富県2.2400590伊那市60-90分その他
野底2.130002000以上田畑30-60分その他
福島3.3230230北殿19その他
福島1.9220380北殿24その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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