（画像出典：ウィキペディア Aimaimyi, 東京都稲城市を望む）
この記事では稲城市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、稲城市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）稲城市大字百村字三号２５１番７ | 稲城（900） | 60.7 | 4.0% | 8.9% |
| 公）稲城市大字東長沼字一号２４番１８ | 稲城長沼（650） | 72.3 | 3.8% | 18.4% |
| 公）稲城市大字東長沼字五号１７１９番７ | 稲城長沼（1000） | 90.8 | 3.4% | 10.4% |
| 公）稲城市大字東長沼字一号３２１番５ | 稲城長沼（580） | 92.1 | 3.3% | 18.2% |
| 公）稲城市平尾２丁目７８番３ | 新百合ヶ丘（2300） | 61.7 | 3.3% | 4.5% |
| 公）稲城市平尾１丁目１７番５ | 新百合ヶ丘（1800） | 64.4 | 3.2% | |
| 公）稲城市大字矢野口字根方２６５３番１ | 京王よみうりランド（630） | 86.1 | 3.2% | 19.7% |
| 公）稲城市大字押立字稲荷島１７４４番１２３ | 矢野口（620） | 78.5 | 3.0% | 12.3% |
| 公）稲城市大字東長沼字七号２１２０番２ | 稲城（320） | 102 | 3.0% | 14.4% |
| 公）稲城市向陽台３丁目２１番３ | 稲城（1800） | 69 | 3.0% | 9.4% |
| 公）稲城市大字矢野口字松葉１９１５番５４ | 京王よみうりランド（550） | 92.1 | 3.0% | 16.3% |
| 公）稲城市大字矢野口字塚戸５６７番４外 | 矢野口（380） | 92.7 | 2.9% | 18.6% |
| 公）稲城市若葉台４丁目１６番３ | 若葉台（1300） | 72.3 | 2.8% | 7.9% |
| 公）稲城市若葉台１丁目４６番８ | 若葉台（900） | 72.3 | 2.8% | 7.9% |
| 公）稲城市向陽台１丁目６番６ | 稲城（850） | 73.6 | 2.8% | 8.8% |
| 公）稲城市大字矢野口字松葉１７４９番４外 | 京王よみうりランド（430） | 91.4 | 2.6% | 15.9% |
| 公）稲城市大字百村字十七号１６２０番１８ | 稲城（280） | 92.7 | 2.6% | 12.4% |
| 公）稲城市向陽台３丁目７番２ | 稲城（1400） | 75.9 | 2.2% | 6.0% |
| 公）稲城市大字矢野口字宿６９１番６外 | 矢野口（200） | 95 | 2.1% | 12.9% |
| 公）稲城市大字矢野口字宿７７２番４外 | 矢野口（500） | 88.4 | 1.9% | 16.5% |
| 公）稲城市大字東長沼字四号１２８３番４ | 稲城長沼（370） | 93.4 | 1.8% | 16.5% |
| 公）稲城市大字大丸字八号１０３０番１ | 南多摩（150） | 94.1 | 1.8% | 12.2% |
| 公）稲城市大字大丸字四号４４０番２ | 南多摩（500） | 81.5 | 1.6% | |
| 公）稲城市大字押立字中関７６３番１ | 矢野口（1000） | 82.5 | 1.6% | 15.7% |
| 公）稲城市大字東長沼字七号２１３２番２ | 稲城（560） | 92.7 | 1.4% | 13.3% |
| 公）稲城市大字東長沼字八号２４１８番１ | 稲城（560） | 95.7 | 1.4% | |
| 公）稲城市大字坂浜字八号５３９番７ | 稲城（1800） | 48.2 | 1.4% | 0.7% |
| 公）稲城市大字坂浜字四十二号３１７３番５ | 稲城（1400） | 50.2 | 1.3% | 0.7% |
| 公）稲城市大字大丸字七号７９１番２ | 南多摩（680） | 83.2 | 1.2% | 16.1% |
| 公）稲城市大字東長沼字六号１９８６番９ | 稲城長沼（700） | 86.8 | 0.4% | 12.9% |
| 基）稲城市大字東長沼字一号４６番７ | 稲城長沼（500） | 77.2 | 4.9% | 17.0% |
| 基）稲城市大字東長沼字四号１２８３番４ | 稲城長沼（370） | 92.4 | 3.7% | 13.8% |
| 基）稲城市大字東長沼字四号１０４０番４ | 稲城長沼（200） | 112.2 | 3.7% | 13.3% |
| 基）稲城市平尾二丁目６２番１１ | 新百合ヶ丘（1600） | 54.8 | 3.1% | 2.5% |
| 基）稲城市大字大丸字一号１１２番３外 | 稲城長沼（300） | 96 | 2.8% | 11.1% |
| 基）稲城市大字矢野口字中島３７５０番４５外 | 矢野口（300） | 96 | 2.8% | 7.8% |
| 基）稲城市大字東長沼字七号２１０７番９ | 稲城（730） | 104 | 2.6% | 5.7% |
| 基）稲城市大字押立字上関３９６番２９ | 稲城長沼（1000） | 78.5 | 2.1% | 7.2% |
| 基）稲城市大字矢野口字中島３７番９ | 矢野口（870） | 81.5 | 2.1% | 9.3% |
| 基）稲城市大字矢野口字根方２９８３番８ | 京王よみうりランド（850） | 83.5 | 2.0% | |
| 基）稲城市大字矢野口字松葉２０９９番８外 | 京王よみうりランド（700） | 76.9 | 1.7% | 7.9% |
| 基）稲城市大字押立字稲荷島１７１６番３ | 矢野口（950） | 79.2 | 1.7% | 9.6% |
| 基）稲城市大字坂浜字二号１１０番３ | 稲城（1200） | 68 | 1.5% | 5.6% |
| 基）稲城市大字大丸字八号１０３０番１ | 南多摩（150） | 93.1 | 1.4% | 7.6% |
| 基）稲城市向陽台二丁目４番５０ | 稲城（1200） | 73.6 | 1.4% | 3.7% |
| 基）稲城市長峰二丁目２５番１０外 | 若葉台（1500） | 62 | 1.1% | 3.3% |
| 基）稲城市平尾四丁目６７番９ | 栗平（950） | 72.9 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、稲城市の土地価格の動き
稲城市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.5％、商業地で＋2.0％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+12％。商業地で＋10.5％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
市の東側半分では、軒並み５年で１０％以上の高い上昇をしていますね。一方で、西側では、駅から離れたエリアほど、上昇幅が小さいようです。
なぜ稲城市では、これほど上昇しているのか？
最も大きな理由は、子育て世代の人口増加です。
都心の不動産価格が上昇しすぎたこと、リモートワークが広がって来たことから、都心から稲城市に引っ越す人が増えたのです。
新型コロナ以降、外国人投資家によるマンション投資が増加しました。
特に昨年は、ドル円相場が115→150円にまで円安になったことで、海外投資家にとって割安になったため、投資がさらに増加、不動産価格の高騰が進みました。
その結果、多摩地区（東京の市部）のマンション価格も大きく上昇しました。
都心部にマンションを買えない人が引っ越して来て、玉突き現象的に、マンション価格が上昇しているのでしょう。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
そもそも、稲城市の多摩川沿いの住宅地は、川の向こうの調布市や府中市の住宅地に比べて、坪20〜30万円ぐらい安いです。
都心への通勤を考えると、それほど違いはありませんし、リモートワークが広がっていることから、戸建て志向の人にとっては、候補に上がりやすいのでしょう。
そのため、東京の市部の中では、屈指の上昇率となっていると考えられます。
３、これからどうなるのか？
ここからは、稲城市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）南山東部地区の土地整理区画事業の影響は？
稲城駅より南側の東長沼、百村、矢野口地区にまたがるエリアにおいて、土地区画整理事業が行われています。
その事業規模は、87.46ha（ヘクタール）と、３０戸の戸建てで換算すると、約８７万戸分の土地が、住宅地とその道路として開発されているのです。
平成18年〜令和6年まで続きますので、まだまだ新しい住宅地が作り続けられることになります。
そのため、新興住宅地の人気は増えるものの、その周辺の古くからある住宅地では、ショッピングセンターなどの利便性の高い施設ができない限りは、買い手がつきにくくなるかもしれません。
（３）これから稲城市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した稲城市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約300人減少するそうです。
稲城市はこれから10年で約300人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口も、2025→35年の10年間で約2,000人も減る見通しです。
稲城市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる年代がこの１０年で１割近くも減るのです。
再開発もまだまだ進むため、買い手がつきにくいエリアがさらに増えていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、稲城市の今後の土地価格を予想すると、
- 新型コロナ以降も、南山地区の土地造成によって子育て世帯を中心に他市から流入が続いており、駅近エリアの土地価格の上昇が続いている
- ２３区内の不動産価格上昇やテレワークの普及によって、郊外へ移る人が増えているため、今後も駅周辺を中心に土地価格の上昇が見込めそう
- ただし、世界的に金融不安が広がっており、株安が進むと海外投資家が資金を引き上げる可能性があるため、上昇率が高いエリアほど注意が必要
と言えるでしょう。
売るなら：郊外の物件にもチャンスが
現在起こっていることは、都心に近いマンション一辺倒だった住宅需要が、郊外にまで広がっている、ということです。
特に、２３区の土地・マンション価格の上昇は、かなり異常なレベルにまでなっていますから、そこから見れば、稲城市の土地は、かなり安いと見られており、高値で売れるチャンスでしょう。
ただし、これまでの人口増加エリアや、土地価格の動きを見ても、駅近エリアに人気が集まりやすいのは確かです。
なので、駅から遠いエリアの不動産売却は、長期戦になる可能性も考えて、早めの準備をした方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、稲城市内に「東長沼（ひがしながぬま）」という地区があります。
稲城長沼駅の東側に広がる住宅地です。
ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：８６万円／坪
- 実際の取引価格：９３〜１２０万円／坪
と、公示地価の約１.１〜１.４倍で取引されていました。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、マンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【稲城市大字東長沼の土地取引（令和２年）】
- 稲城長沼駅の徒歩４〜５分のエリアで、９３〜１２０万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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