（画像出典：ウィキペディア Aimaimyi, 東京都稲城市を望む）
この記事では稲城市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、稲城市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 稲城市大字百村字三号２５１番７ | 稲城（900） | 64 | 5.4% | 14.1% |
| 稲城市大字大丸字八号１０３０番１ | 南多摩（150） | 99 | 5.3% | 12.8% |
| 稲城市平尾１丁目１７番５ | 新百合ヶ丘（1800） | 67.7 | 5.1% | 9.6% |
| 稲城市若葉台４丁目１６番３ | 若葉台（1300） | 75.6 | 4.6% | 10.6% |
| 稲城市若葉台１丁目４６番８ | 若葉台（900） | 75.6 | 4.6% | 10.6% |
| 稲城市向陽台３丁目２１番３ | 稲城（1800） | 71.9 | 4.3% | 12.4% |
| 稲城市向陽台１丁目６番６ | 稲城（850） | 76.6 | 4.0% | 12.1% |
| 稲城市大字坂浜字四十二号３１７３番５ | 稲城（1400） | 52.1 | 3.9% | 4.6% |
| 稲城市平尾２丁目７８番３ | 新百合ヶ丘（2300） | 64 | 3.7% | 7.8% |
| 稲城市大字東長沼字一号２４番１８ | 稲城長沼（650） | 74.9 | 3.7% | 17.0% |
| 稲城市大字東長沼字五号１７１９番７ | 稲城長沼（1000） | 94.1 | 3.6% | 12.2% |
| 稲城市大字東長沼字七号２１２０番２ | 稲城（320） | 105.6 | 3.6% | 13.1% |
| 稲城市大字矢野口字宿６９１番６外 | 矢野口（200） | 98.3 | 3.5% | 13.3% |
| 稲城市大字東長沼字一号３２１番５ | 稲城長沼（580） | 95 | 3.2% | 17.1% |
| 稲城市大字矢野口字塚戸５６７番４外 | 矢野口（380） | 95.7 | 3.2% | 17.4% |
| 稲城市向陽台３丁目７番２ | 稲城（1400） | 78.2 | 3.0% | 7.7% |
| 稲城市大字押立字稲荷島１７４４番１２３ | 矢野口（620） | 80.9 | 2.9% | 12.9% |
| 稲城市大字押立字中関７６３番１ | 矢野口（1000） | 84.8 | 2.8% | 13.7% |
| 稲城市大字坂浜字八号５３９番７ | 稲城（1800） | 49.5 | 2.7% | 3.4% |
| 稲城市大字矢野口字宿７７２番４外 | 矢野口（500） | 90.8 | 2.6% | 14.6% |
| 稲城市大字東長沼字四号１２８３番４ | 稲城長沼（370） | 95.7 | 2.5% | 14.2% |
| 稲城市大字矢野口字松葉１７４９番４外 | 京王よみうりランド（430） | 93.4 | 2.2% | 15.0% |
| 稲城市大字大丸字四号４４０番２ | 南多摩（500） | 83.2 | 2.0% | |
| 稲城市大字大丸字七号７９１番２ | 南多摩（680） | 84.5 | 1.6% | 13.3% |
| 稲城市大字矢野口字根方２６５３番１ | 京王よみうりランド（630） | 87.5 | 1.5% | 16.2% |
| 稲城市大字東長沼字八号２４１８番１ | 稲城（560） | 97 | 1.4% | |
| 稲城市大字東長沼字六号１９８６番９ | 稲城長沼（700） | 87.8 | 1.1% | 9.5% |
| 稲城市大字矢野口字松葉１９１５番５４ | 京王よみうりランド（550） | 93.1 | 1.1% | 13.3% |
| 稲城市大字東長沼字七号２１３２番２ | 稲城（560） | 93.7 | 1.1% | 9.2% |
| 稲城市大字百村字十七号１６２０番１８ | 稲城（280） | 93.7 | 1.1% | 8.4% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 稲城市平尾二丁目６２番１１ | 新百合ヶ丘（ 1600） | 57.8 | 5.4% | 8.0% |
| 稲城市大字東長沼字一号４６番７ | 稲城長沼（ 500） | 80.9 | 4.7% | 22.5% |
| 稲城市向陽台二丁目４番５０ | 稲城（ 1200） | 76.6 | 4.0% | 7.9% |
| 稲城市大字大丸字八号１０３０番１ | 南多摩（ 150） | 96.4 | 3.5% | 11.5% |
| 稲城市大字東長沼字四号１０４０番４ | 稲城長沼（ 200） | 116.2 | 3.5% | 17.3% |
| 稲城市大字坂浜字二号１１０番３ | 稲城（ 1200） | 70.3 | 3.4% | 9.2% |
| 稲城市大字押立字上関３９６番２９ | 稲城長沼（ 1000） | 81.2 | 3.4% | 10.8% |
| 稲城市大字押立字稲荷島１７１６番３ | 矢野口（ 950） | 81.8 | 3.3% | 13.2% |
| 稲城市大字矢野口字中島３７番９ | 矢野口（ 870） | 84.2 | 3.2% | 12.8% |
| 稲城市大字東長沼字四号１２８３番４ | 稲城長沼（ 370） | 95.4 | 3.2% | 17.5% |
| 稲城市大字矢野口字中島３７５０番４５外 | 矢野口（ 300） | 99 | 3.1% | 11.1% |
| 稲城市大字矢野口字根方２９８３番８ | 京王よみうりランド（ 850） | 85.8 | 2.8% | |
| 稲城市大字大丸字一号１１２番３外 | 稲城長沼（ 300） | 98.7 | 2.7% | 14.1% |
| 稲城市長峰二丁目２５番１０外 | 若葉台（ 1500） | 63.7 | 2.7% | 6.0% |
| 稲城市大字東長沼字七号２１０７番９ | 稲城（ 730） | 106.6 | 2.5% | 8.4% |
| 稲城市平尾四丁目６７番９ | 栗平（ 950） | 74.3 | 1.8% | |
| 稲城市大字矢野口字松葉２０９９番８外 | 京王よみうりランド（ 700） | 78.2 | 1.7% | 9.7% |
２、稲城市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「稲城市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
稲城市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.5％、商業地で＋2.0％と、大きく上昇しました。
また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋22.1％、商業地で＋20.0％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
10年間の変化率（2013→2023年）
変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
矢野口駅や稲城駅、南多摩駅などの駅周辺では、２０％以上の上昇をしているところが多いですね。
一方で、ゴルフ場のある丘陵地隊では、あまり人気がないようです。
なぜ、広範囲でこれほど上がっているのか？
上昇している理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。
このように、少ない返済額で高額のローンを組めるようになったことで、土地価格が上がりやすくなったわけですね
土砂災害警戒区域の指定で、ゴルフ場周辺の人気が低下
その一方で、ゴルフ場のある丘陵地帯の周辺では、あまり上がっていません。
その理由は、2019年の3月に東京都が、都内の市区町村の災害リスクの高いエリアを土砂災害警戒区域として定めたためです。
これによって、災害リスクに敏感な人は、警戒区域のエリアの購入を見送るようになり、価格も上がりにくくなったわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、稲城市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）南山東部地区の土地整理区画事業の影響は？
稲城駅より南側の東長沼、百村、矢野口地区にまたがるエリアにおいて、土地区画整理事業が行われています。
その事業規模は、87.46ha（ヘクタール）と、３０戸の戸建てで換算すると、約８７万戸分の土地が、住宅地とその道路として開発されているのです。
平成18年〜令和6年まで続きますので、まだまだ新しい住宅地が作り続けられることになります。
そのため、新興住宅地の人気は増えるものの、その周辺の古くからある住宅地では、ショッピングセンターなどの利便性の高い施設ができない限りは、買い手がつきにくくなるかもしれません。
（３）これから稲城市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表し稲城市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3,000人増加するそうです。
稲城市はこれから10年で約3,000人増加
ですが、足元の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、毎年のように移住者が増加しています。
そのため、住宅の需要は今後も安定しそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、昭島市の土地価格は、
- 【駅近マンションエリア】リモートワークが広がっていることから、都心からの移住者の人気が集中しやすく、価格は上昇または安定しそう
- 【南山地区などの開発区域】大規模な新興住宅地のニーズは高く、人口流入も見込めるので、土地価格は上がりやすい
- 【その他の戸建てエリア】新興住宅地に需要を取られる上、建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が１番の高値のエリアは多いだろう
- 【ゴルフ場の周辺】土砂災害警戒区域の指定により、場所によっては、買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
稲城市の土地価格は、南山地区などの再開発エリアの人気は高く、人口は増加傾向にあります。そのため、金利上昇で値下がりするとしても、そのペースはゆっくりとなるでしょう。
そのため、待っている間の家賃の方が高くつく可能性が高いです。迷っている方は、今のうちから物件探しをしたほうがいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス
稲城市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、リモートワークによる移住者の増加によって、かなり広範囲で上昇してきました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、今が１番の高値の地区は多そうです。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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