（画像出典：ウィキペディア DVMG, Hankyu Itami Station platform）
この記事では伊丹市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、伊丹市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）伊丹市北河原５丁目７０番 | 伊丹（1200） | 34.7 | 5.0% | 14.1% |
| 公）伊丹市伊丹１丁目２４６番１１ | 伊丹（230） | 105.3 | 4.6% | 29.7% |
| 公）伊丹市森本１丁目８番６ | 伊丹（950） | 35 | 3.9% | 8.9% |
| 公）伊丹市森本９丁目１７番１外 | 伊丹（2000） | 35.3 | 3.9% | 8.6% |
| 公）伊丹市西台３丁目５２６番１２ | 阪急伊丹（350） | 100 | 3.8% | 24.7% |
| 公）伊丹市中央４丁目１８番 | 阪急伊丹（270） | 94.1 | 3.6% | 26.1% |
| 公）伊丹市西台１丁目５１番１外 | 阪急伊丹（150） | 127.1 | 2.7% | 20.7% |
| 公）伊丹市荒牧３丁目２２９番 | 中山寺（1100） | 51.2 | 2.6% | 6.9% |
| 公）伊丹市伊丹６丁目２０番１１ | 新伊丹（500） | 67.3 | 2.5% | 7.4% |
| 公）伊丹市伊丹３丁目５２８番１ | 伊丹（450） | 102 | 2.3% | 21.2% |
| 公）伊丹市東野４丁目１番９ | 阪急伊丹（3000） | 44.9 | 2.3% | 7.1% |
| 公）伊丹市瑞穂町３丁目３９番２ | 阪急伊丹（1800） | 62.7 | 2.2% | 7.3% |
| 公）伊丹市中央１丁目４５番 | 阪急伊丹（70） | 175.2 | 2.1% | 25.5% |
| 公）伊丹市緑ケ丘３丁目１５番２外 | 阪急伊丹（2500） | 50.8 | 2.0% | 10.0% |
| 公）伊丹市瑞原３丁目３３番１外 | 阪急伊丹（3000） | 51.5 | 2.0% | 5.4% |
| 公）伊丹市昆陽南５丁目１２１番 | 阪急伊丹（2100） | 52.8 | 1.9% | 7.4% |
| 公）伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外 | 新伊丹（180） | 90.8 | 1.9% | 9.1% |
| 公）伊丹市柏木町１丁目１１２番 | 阪急塚口（830） | 72.9 | 1.8% | 6.3% |
| 公）伊丹市松ケ丘２丁目２３番 | 阪急伊丹（2800） | 56.4 | 1.8% | 6.9% |
| 公）伊丹市行基町４丁目２３番５ | 阪急伊丹（600） | 77.2 | 1.7% | |
| 公）伊丹市桜ケ丘３丁目４２番１外 | 阪急伊丹（700） | 77.6 | 1.7% | 6.8% |
| 公）伊丹市御願塚２丁目１８番３ | 新伊丹（550） | 77.6 | 1.7% | 6.3% |
| 公）伊丹市西野６丁目１１７番 | 阪急伊丹（5200） | 39.6 | 1.7% | 3.4% |
| 公）伊丹市高台１丁目１５２番１１ | 阪急伊丹（1400） | 59.4 | 1.7% | 5.9% |
| 公）伊丹市千僧２丁目１０番４ | 阪急伊丹（1500） | 60.7 | 1.7% | 6.4% |
| 公）伊丹市稲野町５丁目５３番１ | 稲野（350） | 81.5 | 1.6% | 6.0% |
| 公）伊丹市鈴原町９丁目３７６番 | 新伊丹（1000） | 63 | 1.6% | 4.9% |
| 公）伊丹市平松３丁目９番５ | 新伊丹（220） | 86.8 | 1.5% | 6.0% |
| 公）伊丹市千僧６丁目５４番外 | 阪急伊丹（1000） | 66.3 | 1.5% | 6.9% |
| 公）伊丹市清水３丁目９番１１ | 阪急伊丹（700） | 67 | 1.5% | 5.2% |
| 公）伊丹市北野５丁目５４番 | 阪急伊丹（4400） | 45.2 | 1.5% | 5.4% |
| 公）伊丹市安堂寺町６丁目２０７番 | 稲野（1000） | 70.6 | 1.4% | 3.9% |
| 公）伊丹市鴻池６丁目４７３番２ | 阪急伊丹（3900） | 47.9 | 1.4% | |
| 公）伊丹市寺本６丁目３２番外 | 阪急伊丹（2800） | 48.5 | 1.4% | 4.3% |
| 公）伊丹市池尻１丁目３２７番 | 阪急伊丹（3400） | 49.5 | 1.4% | 2.7% |
| 公）伊丹市中野東１丁目２８９番 | 阪急伊丹（3100） | 51.2 | 1.3% | 5.4% |
| 公）伊丹市南野４丁目２８８番３ | 稲野（1300） | 56.8 | 1.2% | 6.2% |
| 公）伊丹市西野７丁目９０番 | 阪急伊丹（5000） | 37.6 | 0.9% | 2.7% |
| 公）伊丹市桑津２丁目４２７番１ | 伊丹（1300） | 38 | 0.9% | 1.8% |
| 公）伊丹市西野２丁目４３番 | 阪急伊丹（4000） | 45.2 | 0.7% | 2.2% |
| 公）伊丹市荒牧７丁目１４３番 | 山本（1100） | 49.2 | 0.7% | 3.5% |
| 公）伊丹市昆陽東４丁目１６９番 | 阪急伊丹（1300） | 54.8 | 0.6% | 3.8% |
| 公）伊丹市昆陽５丁目１４９番 | 阪急伊丹（1800） | 55.8 | 0.6% | 3.0% |
| 公）伊丹市鴻池２丁目１０番 | 阪急伊丹（2900） | 55.8 | 0.6% | 3.7% |
| 公）伊丹市野間北２丁目８番９ | 阪急伊丹（2600） | 58.1 | 0.6% | 3.5% |
| 公）伊丹市野間７丁目５９４番２ | 武庫之荘（1500） | 62.7 | 0.5% | 2.7% |
| 公）伊丹市瑞穂町１丁目６４番外 | 阪急伊丹（1600） | 62.7 | 0.5% | 4.4% |
| 公）伊丹市大鹿７丁目２３番２外 | 阪急伊丹（1100） | 72.6 | 0.5% | |
| 公）伊丹市東有岡３丁目２１５番１ | 伊丹（640） | 38 | ||
| 基）伊丹市伊丹１丁目２４６番１１ | ＪＲ伊丹（230） | 103 | 4.7% | 25.3% |
| 基）伊丹市北伊丹７丁目９０番２ | ＪＲ北伊丹（420） | 40.9 | 3.3% | 6.9% |
| 基）伊丹市池尻４丁目９番９８ | 阪急伊丹（3900） | 46.5 | 2.9% | 6.0% |
| 基）伊丹市荒牧５丁目２５８番 | ＪＲ中山寺（1400） | 50.5 | 2.7% | 7.0% |
| 基）伊丹市行基町１丁目１０７番 | 阪急伊丹（650） | 79.2 | 2.6% | 15.9% |
| 基）伊丹市鴻池７丁目２番外 | 阪急伊丹（4000） | 42.9 | 2.4% | 5.7% |
| 基）伊丹市緑ケ丘５丁目１００番２ | 阪急伊丹（2500） | 58.4 | 2.3% | 6.6% |
| 基）伊丹市北河原１丁目１６３番 | ＪＲ伊丹（800） | 45.5 | 2.2% | 6.2% |
| 基）伊丹市寺本５丁目４１１番 | 阪急伊丹（3000） | 45.9 | 2.2% | 3.7% |
| 基）伊丹市中野北４丁目１０番 | 阪急伊丹（4000） | 46.5 | 2.2% | 4.4% |
| 基）伊丹市瑞穂町３丁目３９番２ | 阪急伊丹（1800） | 62 | 2.2% | 5.6% |
| 基）伊丹市荻野４丁目７３番１ | 阪急伊丹（4000） | 47.2 | 2.1% | 5.9% |
| 基）伊丹市山田６丁目１３２番 | 阪急伊丹（3000） | 52.8 | 1.3% | 3.9% |
| 基）伊丹市稲野町１丁目５４番２ | 阪急稲野（150） | 82.2 | 1.2% | 4.6% |
| 基）伊丹市大鹿４丁目４６番 | 阪急伊丹（1300） | 57.1 | 1.2% | 3.6% |
| 基）伊丹市平松３丁目９番５ | 阪急新伊丹（220） | 86.1 | 1.2% | 4.4% |
| 基）伊丹市広畑５丁目４３番１ | 阪急伊丹（1800） | 60.1 | 1.1% | 3.4% |
| 基）伊丹市野間１丁目２９８番２ | 阪急武庫之荘（2100） | 60.1 | 1.1% | 1.7% |
| 基）伊丹市池尻１丁目１５８番２外 | 阪急伊丹（3000） | 62.7 | 1.1% | 3.3% |
| 基）伊丹市野間北２丁目８番９ | 阪急伊丹（2600） | 57.8 | 0.6% | 2.3% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）伊丹市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、伊丹市の土地価格は、すべての地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（45地点中45地点、100%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、伊丹市の土地価格の動き
伊丹市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.6％、商業地で+2.0％と、かなり上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+5.9％。商業地で+15％と、商業地の上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
伊丹駅や新伊丹駅などの、駅周辺ほど上昇率が高く、逆に駅から遠いほど、上昇率が鈍くなる傾向にあります。
なぜ、これほど上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、兵庫県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で、中古戸建てで17.8%、中古マンションでは、なんと20.4%も上昇しているのです。
駅周辺の商業地ほど、土地価格の上昇率が高いのは、多くの高層マンションが立地しているためです。
逆に、駅から離れたエリアでは、戸建てがほとんどなため、上昇率は低めになりがちです。
伊丹市に、子育て世帯が引っ越して来ている
伊丹市の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、15歳以上では、ほぼ横ばいが続いていますが、0〜14歳のこどもは、安定して増加しています。
つまり、子育て世帯は、伊丹市に引っ越して来ているわけです。
そのため、市外へ通勤するために、駅近エリアほど需要が高まりやすく、マンション価格の上昇につながっているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、伊丹市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、伊丹市にも、９８ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約１万戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図：伊丹市は９８ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
航空地図で見たところ、イオンモール伊丹昆陽の周辺でも、けっこう農地が残っていました。これらの農地が生産緑地とは限りませんが、農地の宅地化は進んでいるため、2022年以降に本格化するかもしれません。
また、大阪市に近い西宮市、尼崎市、宝塚市などでも生産緑地が結構残っています。
「大阪方面へ通勤しているけど、戸建てが欲しい」という世帯は、これらのエリアと競合することになります。
そのため、郊外のエリアでは、今以上に土地価格が緩んでくるでしょう。
（３）これから伊丹市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した伊丹市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1万人減少するそうです。
伊丹市はこれから10年で人口が約1万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
伊丹市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、特に郊外では、買い手がつきにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、伊丹市の土地価格は、
- 大阪市や神戸市への通勤需要から、駅周辺での上昇率が高い一方で、郊外でも人口の増加が追い風となって、土地価格が安定している
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、若い世代の人口が減っていくので、郊外では買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
伊丹市の不動産は、建築費の上昇によって、特に人気が集中しやすい駅周辺では大きく上昇して来ました。
ですが、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層による相続税対策のマンション購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「安堂寺町（あんどうじまち）」という、稲野駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：69万円／坪
- 実際の取引価格：63〜100万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.4倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアで、駅からの距離もほぼ同条件のエリアでも、これほど価格が違うのです。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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