和泉市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　Merie　和泉中央駅からマンション群）

この記事では和泉市の

公示地価、基準地価
土地価格がこれまで上昇・下落した理由
今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）

１、和泉市の土地価格
- 途中ですが、この記事の説明を
２、和泉市の土地価格の動き
- ５年間の変化率（2018→2023年）
３、これからどうなるのか？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
- 売るなら：低金利の今がチャンス

１、和泉市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!

*基：基準地価（2022.7.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

所在地及び地番	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比	2018年比
公）和泉市いぶき野５丁目６番４	和泉中央（370）	47.2	1.4%	5.1%
公）和泉市太町１７３番１６	北信太（270）	31.8	1.0%	1.4%
公）和泉市池上町１丁目５９６番１の１８外	信太山（60）	32	1.0%	1.1%
公）和泉市府中町３丁目１３０３番５	和泉府中（560）	33.3	1.0%	2.6%
公）和泉市府中町５丁目５６１番９１	和泉府中（900）	33.7	1.0%	3.0%
公）和泉市のぞみ野１丁目１１８９番１４３	和泉中央（1400）	31.8	0.7%	2.1%
公）和泉市肥子町２丁目１７０９番１外	和泉府中（760）	30.3	0.7%	0.0%
公）和泉市府中町１丁目１２５２番１	和泉府中（0）	65.7	0.5%	2.6%
公）和泉市葛の葉町２丁目１番２５	北信太（80）	30.7	0.4%	0.0%
公）和泉市王子町２丁目６４番８	北信太（800）	25.5	0.4%	-0.5%
公）和泉市伯太町２丁目６３番９	和泉府中（1000）	26.8	0.4%	-0.1%
公）和泉市内田町１丁目４８９番４	和泉中央（1400）	23.8	0.3%	0.0%
公）和泉市青葉台３丁目６番３	和泉中央（2900）	27	0.2%	0.4%
公）和泉市上町４６番１５	北信太（640）	27.3	0.2%	-0.5%
公）和泉市緑ケ丘２丁目７０番１１	和泉中央（2800）	28.2	0.2%	0.6%
公）和泉市はつが野３丁目３５４番１２７	和泉中央（3200）	21.5	0.2%	-0.3%
公）和泉市和気町２丁目５０４・５０５番合併１５	和泉府中（1300）	27.6	0.1%	-0.2%
公）和泉市観音寺町８５７番１２	和泉府中（1800）	25.6	0.0%	-1.8%
公）和泉市弥生町３丁目３１２番４９	和泉中央（1700）	26.2	0.0%	-2.8%
公）和泉市三林町１２６６番３	和泉中央（2300）	21.2	0.0%	-2.3%
公）和泉市小田町２丁目２０番５４	和泉府中（1700）	24.3	0.0%	-0.9%
公）和泉市黒鳥町３丁目２０３番３８外	和泉府中（2400）	23.1	0.0%	-0.8%
公）和泉市池田下町２６１番２	和泉中央（1500）	23.7	0.0%	-0.8%
公）和泉市伏屋町３丁目１５７番３	光明池（750）	30.3	0.0%	-0.2%
公）和泉市寺門町２丁目１８９番１５６	和泉府中（2600）	26.3	0.0%	-1.5%
公）和泉市箕形町２丁目６５番３０	和泉中央（2400）	22.1	0.0%	-1.0%
公）和泉市光明台１丁目１４番１４	光明池（2500）	25.2	-0.1%	-2.9%
公）和泉市池上町２丁目６６０番２	信太山（380）	23.9	-0.1%	-1.6%
公）和泉市今福町１丁目１番８	和泉府中（2200）	21.6	-0.2%	-1.7%
公）和泉市室堂町７９０番２８	光明池（1200）	31.4	-0.2%	-1.3%
公）和泉市鶴山台１丁目１９番９	北信太（1300）	23.7	-0.3%	-2.6%
公）和泉市山荘町１丁目２４１番６４外	信太山（3000）	19.8	-0.3%	-5.2%
公）和泉市箕形町６丁目５２０番３９	和泉中央（1700）	22.3	-0.4%	-3.0%
公）和泉市上代町６５６番７	北信太（1900）	20.6	-0.6%	-3.0%
公）和泉市小野田町１０９番	和泉中央（6600）	6.9	-1.9%	-9.2%
公）和泉市いぶき野３丁目１８番１３	和泉中央（600）	35
基）和泉市のぞみ野１丁目１１３６番４２	泉北高速和泉中央（980）	31.8	1.0%	1.6%
基）和泉市太町３７番１	ＪＲ北信太（50）	39.9	0.8%	-0.8%
基）和泉市太町１７３番１６	ＪＲ北信太（270）	31.6	0.3%	0.6%
基）和泉市富秋町１丁目４６８番５	ＪＲ信太山（490）	27.1	0.0%	-0.8%
基）和泉市和気町４丁目９９番１４	ＪＲ和泉府中（1900）	26.9	0.0%	-0.2%
基）和泉市肥子町１丁目２５番６	ＪＲ和泉府中（370）	34.7	0.0%	-0.9%
基）和泉市小野町２３番２９	ＪＲ北信太（1500）	25.8	-0.3%	-2.1%
基）和泉市箕形町１丁目２１３番９外	泉北高速和泉中央（2000）	24.3	-0.3%	-1.7%
基）和泉市弥生町３丁目３１２番４９	泉北高速和泉中央（1700）	26.2	-0.4%	-2.6%
基）和泉市伯太町３丁目２０８番９０	ＪＲ信太山（1300）	23.6	-0.6%	-2.6%
基）和泉市伏屋町４丁目２６７９番２８	泉北高速光明池（1200）	27	-0.6%	-1.7%
基）和泉市池田下町１０９５番３	泉北高速和泉中央（1500）	30	-0.7%	-1.6%
基）和泉市阪本町５１６番１１	ＪＲ和泉府中（2800）	24.6	-0.7%	-2.6%
基）和泉市光明台３丁目２４番１８	泉北高速光明池（3500）	24.1	-0.7%	-3.3%
基）和泉市久井町４００番１	泉北高速和泉中央（5300）	7.1	-1.4%	-7.8%

途中ですが、この記事の説明を

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。

この記事では、

あなたの（気になっている）和泉市の土地価格が、これからどうなるのか？
今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？

を判断ができるように、解説をしていきます。

この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？

「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」

新型コロナから３年が経ちました。

ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？

ところが、和泉市の土地価格は、過去５年間で今年が最高値の地点が、全体の約４分の１もあるのです（36地点中9地点、約25%）。

一体、何が起こっているのでしょうか？

この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、和泉市の土地価格の動き

和泉市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.1％、商業地で+1.0％と、特に商業地で上昇していました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1.0％。商業地で+2.9％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

和泉府中駅、和泉中央駅などの、駅近エリアを中心上昇していました。

一方で、駅から離れたエリアでは、下落しているところもいくつか見られており、二極化が進んでいたようです。

なぜ、駅周辺しか上昇していないのか？

４分の１の地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、

「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」

ということになります。

ここからもう少し、具体的に解説していきます。

①建築費が上昇

特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。

建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。

②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入

新型コロナ以降は、建築費の上昇だけでなく、株高と円安も進みました。

株価が上昇すると、富裕層によるマンション購入が増えます。

日本の金融資産の大半を６０代以上が保有しているため、資産が増えると相続税対策を考える人が増えるためです。

特に高層マンションは、株式や現金よりも、相続税評価額を下げられるため、節税対策に使われやすいのです。

（参考：東日本不動産流通機構）

上のグラフは、堺市の中古マンション価格と日経平均株価を並べたものです。

ゆるやかにではありますが、株価も中古マンション価格もともに上昇し続けていますね。新型コロナの影響もあまりありませんでした。大阪市の中古マンションも同様の動きをしています。

③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化

さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。

円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。

例えば、１億円のマンションを海外投資家が購入する場合、

１ドル=115円の時は、約87万ドル
１ドル=150円の時は、約67万ドル

と、２割以上も安く買えるのです。

そのため、堺市の中古マンション価格も、円安が進んできたことで、徐々に価格水準が引き上がっているわけです。

（参考：東日本不動産流通機構）

このように、堺市や大阪市の中古マンションの価格が上昇しているため、高くて手が出せなくなっている一般世帯が、和泉市の駅近のマンション購入に動いているのでしょう。

そのため、駅近エリアのマンションと土地価格が上昇しているわけです。

一方で、駅から離れたエリアでは、農地の宅地化も進んでおり、安く土地を購入できる状況にあります。

そのため、ららぽーと和泉のような、人気の商業施設があるエリアでなければ、買い手がつきにくく、下落傾向にあるわけです。

というわけで、和泉市の土地価格が上昇している背景には、

インフレによる建築費の上昇で、建物の価格が上がってきている
株高、円安が進んだことで、値上げしても購入できる富裕層や海外投資家が、堺市や大阪市のマンションを積極的に購入し、マンション価格の上昇が進んだ
その結果、大阪市で働いている一般世帯が、通勤にも便利で安い、和泉市の駅近エリアのマンション購入に動き、マンションが立地する駅近の商業地が上昇した
一方で、通勤にも不便なエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいる

と考えられます。

３、これからどうなるのか？

和泉市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。

（参考：財務省）

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い

		金利	月の返済額	総返済額
①ふらっと35	固定金利	1.76%	95,723円	約4,020万円
②SBI新生銀行	変動金利	0.32%	75,512円	約3,172万円
①ー②			20,211円	約848万円

*期間３５年、ローン諸費用は除く

（参考：住宅保証機構　「住宅ローンシミュレーション」）

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

つまり、

世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

（参考：NHK「2022年度消費者物価指数前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

（２）202２年に生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

大阪府の生産緑地の分布図：和泉市は90ヘクタール

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

90haということは、30坪の戸建てに換算すると、約9,000戸分になります。特に郊外のエリアに多い傾向があるため、新しい住宅地も造成されるでしょう。

そうすると、ますます既存の戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそうです。

（３）これから和泉市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した和泉市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約5,000人減少するそうです。

ららぽーと和泉が開業して、人気エリアが生まれたものの、すでに人口は減少傾向にありますので、この流れがさらに加速するようです。

和泉市はこれから10年で約5,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約8,000人減る見通しです。

和泉市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約8,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、買い手となる世代が、これから１０年で２割近くも減るのです。

そのため、通勤に便利な駅近エリアや、ららぽーと和泉の周辺では、まだ人気が続くでしょうが、それ以外のエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうです。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、和泉市の土地価格は、

①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、大阪市・堺市の中古マンションが上昇しているため、市外から通勤に便利な安いマンションを求める人が増えた結果、駅近マンションとその商業地の価格が上がった
今後は若い世代がさらに減っていくため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなっていく
インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。