この記事では鹿児島市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、鹿児島市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）鹿児島市荒田１丁目４１番１０ | 鹿児島中央（1800） | 112.9 | 3.0% | 13.2% |
| 公）鹿児島市上之園町３３番９ | 鹿児島中央（920） | 79.2 | 3.0% | 11.6% |
| 公）鹿児島市上荒田町３８番３外 | 鹿児島中央（1100） | 101 | 2.7% | 11.3% |
| 公）鹿児島市山田町字堀田２８７８番 | 広木（1600） | 13.9 | 2.4% | 4.0% |
| 公）鹿児島市吉野町３０３７番１０外 | 鹿児島（7200） | 21.1 | 2.4% | 4.6% |
| 公）鹿児島市吉野町７３１番２ | 鹿児島（5400） | 13.1 | 2.3% | 3.9% |
| 公）鹿児島市荒田２丁目１７番４ | 鹿児島中央（2100） | 77.2 | 2.2% | 8.3% |
| 公）鹿児島市高麗町１４番１３ | 鹿児島中央（1200） | 77.9 | 2.2% | 4.9% |
| 公）鹿児島市武２丁目２５番７ | 鹿児島中央（750） | 63.4 | 2.1% | 7.9% |
| 公）鹿児島市西田２丁目１６番２７ | 鹿児島中央（500） | 85.1 | 2.0% | 4.0% |
| 公）鹿児島市谷山中央６丁目２９番２１外 | 慈眼寺（380） | 35 | 1.9% | 5.0% |
| 公）鹿児島市七ツ島１丁目４番１１ | 五位野（1900） | 7.2 | 1.9% | 1.9% |
| 公）鹿児島市宇宿３丁目４９番３ | 宇宿（370） | 37.3 | 1.8% | 3.7% |
| 公）鹿児島市小松原２丁目１８番１５ | 谷山（930） | 38.6 | 1.7% | 2.6% |
| 公）鹿児島市卸本町６番１１ | 谷山（1700） | 20.8 | 1.6% | 4.5% |
| 公）鹿児島市東開町字東開４番１１３ | 宇宿（1500） | 41.9 | 1.6% | 6.7% |
| 公）鹿児島市下荒田２丁目１５番８ | 鹿児島中央（2000） | 63.7 | 1.6% | 6.0% |
| 公）鹿児島市西谷山３丁目１番９ | 慈眼寺（550） | 45.5 | 1.5% | 6.2% |
| 公）鹿児島市中央町１６番５ | 鹿児島中央（420） | 189.1 | 1.4% | |
| 公）鹿児島市光山１丁目６１１２番１５ | 坂之上（600） | 19.4 | 1.4% | 5.9% |
| 公）鹿児島市小松原２丁目３３番１２ | 谷山（630） | 48.5 | 1.4% | 2.1% |
| 公）鹿児島市和田１丁目２３番２外 | 谷山（1600） | 48.5 | 1.4% | 2.1% |
| 公）鹿児島市中央町４番３３外 | 鹿児島中央（450） | 296.7 | 1.2% | 4.8% |
| 公）鹿児島市広木２丁目４１７０番３６ | 宇宿（2500） | 22.9 | 1.2% | 6.9% |
| 公）鹿児島市武１丁目９番１２ | 鹿児島中央（420） | 88.4 | 1.1% | 3.9% |
| 公）鹿児島市西田２丁目２１番２４ | 鹿児島中央（200） | 207.6 | 1.1% | 2.8% |
| 公）鹿児島市宇宿２丁目４５０番１０９外 | 宇宿（900） | 24.2 | 1.1% | 4.0% |
| 公）鹿児島市天保山町５９番 | 鹿児島中央（2700） | 61.4 | 1.1% | 2.2% |
| 公）鹿児島市玉里団地３丁目２６４５番２０３ | 鹿児島中央（5400） | 27.7 | 1.1% | 1.9% |
| 公）鹿児島市上之園町１５番１０ | 鹿児島中央（1000） | 92.4 | 1.1% | 3.3% |
| 公）鹿児島市南栄２丁目７番５ | 谷山（1800） | 9.4 | 1.1% | 0.0% |
| 公）鹿児島市宇宿６丁目４番６ | 宇宿（910） | 33.7 | 1.0% | 1.0% |
| 公）鹿児島市鴨池１丁目４４番１１ | 郡元（590） | 69.6 | 1.0% | 2.9% |
| 公）鹿児島市西谷山３丁目１５番２１ | 慈眼寺（780） | 35 | 1.0% | |
| 公）鹿児島市東千石町１３番３４外 | 鹿児島中央（1600） | 376.2 | 0.9% | 9.6% |
| 公）鹿児島市東谷山２丁目２４番２ | 谷山（1100） | 38 | 0.9% | 2.7% |
| 公）鹿児島市紫原４丁目２８番３０外 | 南鹿児島（2000） | 38.3 | 0.9% | 0.9% |
| 公）鹿児島市武岡５丁目５７５３番５７ | 鹿児島中央（3700） | 32.4 | 0.8% | 2.9% |
| 公）鹿児島市上福元町字高柳５６８４番７ | 谷山（1800） | 21.3 | 0.8% | 0.3% |
| 公）鹿児島市桜ヶ丘４丁目１１番１５ | 宇宿（2500） | 29.9 | 0.8% | 1.1% |
| 公）鹿児島市坂之上４丁目４８００番６ | 坂之上（300） | 21.8 | 0.8% | 1.4% |
| 公）鹿児島市草牟田町８番１２外 | 鹿児島中央（3100） | 46.2 | 0.7% | 3.7% |
| 公）鹿児島市武３丁目２２番８ | 鹿児島中央（1200） | 49.5 | 0.7% | 2.0% |
| 公）鹿児島市大竜町４番５ | 鹿児島（660） | 55.1 | 0.6% | 3.7% |
| 公）鹿児島市平川町字大薗６０３番３外 | 五位野（600） | 11.1 | 0.6% | 0.9% |
| 公）鹿児島市大明丘２丁目９１３番７６ | 鹿児島（4500） | 17 | 0.6% | 1.8% |
| 公）鹿児島市清和２丁目３０７３番４５ | 谷山（2400） | 22.7 | 0.6% | 0.6% |
| 公）鹿児島市城西２丁目１０番１０ | 鹿児島中央（1600） | 62.4 | 0.5% | 5.0% |
| 公）鹿児島市中央町２５番２ | 鹿児島中央（300） | 195.7 | 0.5% | |
| 公）鹿児島市魚見町１１３番１３ | 谷山（2000） | 22.5 | 0.4% | 0.6% |
| 公）鹿児島市城山２丁目１３４番３９ | 鹿児島中央（3600） | 32.1 | 0.4% | |
| 公）鹿児島市平之町８番１７外 | 鹿児島中央（1200） | 91.4 | 0.4% | 0.4% |
| 公）鹿児島市加治屋町１２番１６外 | 鹿児島中央（950） | 192.7 | 0.3% | 0.7% |
| 公）鹿児島市明和１丁目２６００番９２ | 鹿児島中央（3400） | 31.5 | 0.3% | 3.4% |
| 公）鹿児島市東千石町５番８ | 鹿児島中央（1600） | 119.1 | 0.3% | 3.1% |
| 公）鹿児島市中山１丁目２９９５番３６外 | 谷山（3300） | 26.9 | 0.2% | 0.6% |
| 公）鹿児島市坂之上１丁目９２２番２８外 | 坂之上（1100） | 17.6 | 0.2% | 0.0% |
| 公）鹿児島市稲荷町５３番２６ | 鹿児島（1500） | 23.2 | 0.1% | 0.6% |
| 公）鹿児島市永吉３丁目１０３５番２ | 鹿児島中央（2700） | 26.4 | 0.1% | -0.1% |
| 公）鹿児島市東坂元１丁目３７８番６３ | 鹿児島（3100） | 14.2 | 0.0% | -1.4% |
| 公）鹿児島市伊敷台６丁目７６１７番１８ | 鹿児島中央（6700） | 28.5 | 0.0% | -0.1% |
| 公）鹿児島市伊敷５丁目２７６７番３５ | 鹿児島中央（5700） | 26.7 | 0.0% | -1.6% |
| 公）鹿児島市常盤２丁目９２２番５ | 鹿児島中央（1200） | 41.9 | 0.0% | 0.8% |
| 公）鹿児島市真砂本町４９番９ | 南鹿児島（1200） | 52.8 | 0.0% | 1.9% |
| 公）鹿児島市唐湊４丁目１８６７番３外 | 郡元（230） | 23.9 | 0.0% | -0.3% |
| 公）鹿児島市田上台２丁目３３７７番９外 | 鹿児島中央（2700） | 19.9 | 0.0% | -2.3% |
| 公）鹿児島市西伊敷６丁目４５００番８８ | 鹿児島中央（8200） | 18.2 | 0.0% | -0.2% |
| 公）鹿児島市本名町４６９番６ | 鹿児島（14000） | 6.5 | 0.0% | 0.5% |
| 公）鹿児島市春山町１７９９番３７ | 上伊集院（1800） | 13.2 | 0.0% | 2.6% |
| 公）鹿児島市東郡元町１１番８ | 南鹿児島（800） | 47.5 | 0.0% | -0.7% |
| 公）鹿児島市千年１丁目３７５０番８０ | 鹿児島中央（7800） | 13.5 | 0.0% | -8.7% |
| 公）鹿児島市吉野町８４１２番３ | 鹿児島（5300） | 4.2 | 0.0% | -0.8% |
| 公）鹿児島市船津町４番２０外 | 鹿児島中央（2000） | 100.3 | 0.0% | 3.1% |
| 公）鹿児島市下伊敷１丁目４４７番２外 | 鹿児島中央（3600） | 59.7 | 0.0% | -0.5% |
| 公）鹿児島市田上２丁目３３番１１ | 鹿児島中央（1900） | 49.8 | 0.0% | 0.7% |
| 公）鹿児島市真砂町６０番２９ | 南鹿児島（900） | 52.8 | 0.0% | 1.3% |
| 公）鹿児島市中町５番２９ | 鹿児島中央（1800） | 204.3 | 0.0% | 4.6% |
| 公）鹿児島市東谷山５丁目２７番３ | 谷山（1100） | 38.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）鹿児島市堀江町４番２０ | 鹿児島中央（2100） | 73.6 | 0.0% | 1.8% |
| 公）鹿児島市新屋敷町１２番２９ | 鹿児島中央（1500） | 62.7 | 0.0% | 0.5% |
| 公）鹿児島市鴨池新町６番３ | 南鹿児島（1600） | 66.3 | 0.0% | 1.0% |
| 公）鹿児島市本名町１１１８番６ | 鹿児島（13000） | 7.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）鹿児島市吉野町３５９９番３外 | 鹿児島（7600） | 39.9 | 0.0% | 0.8% |
| 公）鹿児島市宇宿４丁目３０番１０外 | 宇宿（600） | 38.6 | 0.0% | -0.8% |
| 公）鹿児島市錦江町２４番１２ | 鹿児島中央（3100） | 32.1 | 0.0% | 0.4% |
| 公）鹿児島市伊敷１丁目１３０番１ | 鹿児島中央（4500） | 28.7 | -0.1% | -0.3% |
| 公）鹿児島市伊敷７丁目５１４３番３ | 鹿児島中央（5600） | 19.9 | -0.2% | -1.0% |
| 公）鹿児島市下伊敷２丁目３２３９番１内 | 鹿児島中央（4100） | 31.2 | -0.2% | -0.3% |
| 公）鹿児島市下伊敷３丁目８２１番 | 鹿児島中央（4700） | 21.6 | -0.3% | -1.2% |
| 公）鹿児島市喜入町７０１８番４ | 喜入（550） | 10 | -0.3% | -2.3% |
| 公）鹿児島市原良７丁目２１０２番１５ | 鹿児島中央（2900） | 24 | -0.4% | -1.1% |
| 公）鹿児島市喜入町６９６５番２ | 喜入（450） | 7.7 | -0.4% | -2.5% |
| 公）鹿児島市牟礼岡２丁目３９６６番８２１ | 鹿児島（12000） | 4.9 | -0.7% | -1.3% |
| 公）鹿児島市緑ヶ丘町３７８３番９９ | 鹿児島中央（10000） | 13.5 | -0.7% | -6.2% |
| 公）鹿児島市油須木町３０４番３２ | 伊集院（12000） | 4.3 | -0.8% | -4.4% |
| 公）鹿児島市上谷口町２８６４番５外 | 薩摩松元（280） | 12.4 | -0.8% | -5.1% |
| 公）鹿児島市花野光ヶ丘１丁目４３００番２３０ | 鹿児島中央（9700） | 15.1 | -1.1% | -6.7% |
| 公）鹿児島市下福元町字八ノ尾２９０９番 | 慈眼寺（2100） | 5.1 | -1.3% | -6.0% |
| 公）鹿児島市郡山町４００番２２ | 伊集院（12000） | 6.7 | -1.5% | -4.3% |
| 公）鹿児島市郡山町１４１９番５外 | 伊集院（11000） | 11.7 | -1.7% | -5.3% |
| 公）鹿児島市喜入前之浜町７０６２番２外 | 前之浜（700） | 3.6 | -1.8% | -9.1% |
| 公）鹿児島市山之口町１１番２５ | 鹿児島中央（1500） | 115.5 | -2.2% | -3.6% |
| 公）鹿児島市川上町８３０番１ | 鹿児島（8000） | 7.6 | -2.6% | -10.2% |
| 公）鹿児島市小山田町９４５８番８ | 鹿児島中央（13000） | 4.3 | -3.0% | -8.4% |
| 公）鹿児島市上谷口町１０９７番２ | 薩摩松元（450） | 8.9 | ||
| 公）鹿児島市谷山中央１丁目４２１６番６外 | 谷山（380） | 51.8 | ||
| 公）鹿児島市吉野町１７５９番１外 | 鹿児島（4800） | 27.8 | ||
| 基）鹿児島市荒田１丁目４１番１０ | 鹿児島中央（1800） | 110.9 | 3.1% | 10.9% |
| 基）鹿児島市上之園町３３番９ | 鹿児島中央（920） | 77.9 | 3.1% | 8.8% |
| 基）鹿児島市上荒田町１７番５ | 鹿児島中央（1200） | 78.9 | 3.0% | 8.6% |
| 基）鹿児島市吉野町３３５５番２２６外 | 吉野幼稚園バス停（110） | 17.3 | 2.9% | 8.2% |
| 基）鹿児島市西田３丁目２１番１７ | 鹿児島中央（730） | 71.3 | 2.9% | 10.2% |
| 基）鹿児島市錦江台１丁目９５０５番１０６ | 団地中央バス停（130） | 15.2 | 2.2% | 3.4% |
| 基）鹿児島市中央町２４番２５ | 鹿児島中央（330） | 143.6 | 2.1% | 20.8% |
| 基）鹿児島市谷山中央１丁目４３１７番２ | 谷山（530） | 32.8 | 2.1% | 9.3% |
| 基）鹿児島市荒田１丁目３０番１４ | 鹿児島中央（1200） | 83.5 | 2.0% | 6.3% |
| 基）鹿児島市石谷町１２９９番２６ | 石谷小前バス停（100） | 12.2 | 1.9% | 5.4% |
| 基）鹿児島市東谷山５丁目１７番１１ | 谷山（850） | 35.3 | 1.9% | |
| 基）鹿児島市武１丁目２２番５ | 鹿児島中央（450） | 73.3 | 1.8% | 6.2% |
| 基）鹿児島市小松原１丁目２９番６外 | 宇宿（1200） | 37 | 1.8% | 1.8% |
| 基）鹿児島市下荒田３丁目４４番３外内 | 体育館前バス停（120） | 74.3 | 1.8% | 5.1% |
| 基）鹿児島市荒田１丁目３２番４ | 鹿児島中央（1400） | 76.2 | 1.8% | 6.0% |
| 基）鹿児島市荒田２丁目１７番４ | 鹿児島中央（2100） | 76.2 | 1.8% | 6.0% |
| 基）鹿児島市下荒田１丁目１３番９ | 二中通バス停（280） | 62.7 | 1.6% | 3.8% |
| 基）鹿児島市東開町字東開３番９６外 | 谷山（1700） | 22.9 | 1.5% | 3.0% |
| 基）鹿児島市星ヶ峯３丁目３８２１番９０ | 広木（1600） | 23.1 | 1.4% | 2.9% |
| 基）鹿児島市薬師１丁目４番７ | 鹿児島中央（800） | 71.3 | 1.4% | 8.0% |
| 基）鹿児島市坂之上７丁目５９７６番６ | 坂之上（1400） | 21.5 | 1.4% | 1.6% |
| 基）鹿児島市小松原２丁目３３番１２ | 谷山（630） | 48.2 | 1.4% | 1.4% |
| 基）鹿児島市日之出町１７番１１ | 宇宿（850） | 25.7 | 1.3% | 1.3% |
| 基）鹿児島市春山町１９０８番１ | 春山小入口バス停（90） | 13.7 | 1.2% | 1.2% |
| 基）鹿児島市永吉１丁目１５番２５ | 鹿児島中央（2100） | 55.8 | 1.2% | 3.0% |
| 基）鹿児島市加治屋町２番１５ | 鹿児島中央（900） | 90.1 | 1.1% | 1.1% |
| 基）鹿児島市草牟田２丁目４０８２番８ | 出会坂通バス停（230） | 33 | 1.0% | 5.3% |
| 基）鹿児島市武岡１丁目１４番１５ | 鹿児島中央（2400） | 33.3 | 1.0% | 6.3% |
| 基）鹿児島市東千石町１４番３ | 鹿児島中央（1600） | 336.6 | 1.0% | 4.1% |
| 基）鹿児島市宇宿３丁目４９番３ | 宇宿（370） | 37 | 0.9% | 2.8% |
| 基）鹿児島市紫原２丁目１９番１０ | 南鹿児島（1500） | 37.6 | 0.9% | 0.9% |
| 基）鹿児島市東谷山６丁目１７番２ | 谷山（1400） | 40.3 | 0.8% | -0.8% |
| 基）鹿児島市桜ヶ丘６丁目２５番７ | 宇宿（1800） | 29.7 | 0.8% | |
| 基）鹿児島市谷山港２丁目５番１５ | 運輸支局前バス停（520） | 8.6 | 0.8% | 0.8% |
| 基）鹿児島市清和３丁目３１６６番７ | 竹ノ迫西バス停（330） | 22.3 | 0.7% | 1.5% |
| 基）鹿児島市郡元２丁目３番５ | 郡元（480） | 49.8 | 0.7% | 1.3% |
| 基）鹿児島市西千石町３番１９ | 鹿児島中央（950） | 101.6 | 0.7% | 2.7% |
| 基）鹿児島市郡元３丁目５番１１ | 南鹿児島（900） | 53.5 | 0.6% | 1.3% |
| 基）鹿児島市下荒田４丁目２１番５ | 与次郎ケ浜バス停（110） | 59.7 | 0.6% | 2.8% |
| 基）鹿児島市下荒田３丁目３３番７ | 騎射場バス停（300） | 62.4 | 0.5% | 2.7% |
| 基）鹿児島市鴨池２丁目１８番３ | 郡元（1300） | 64.7 | 0.5% | 3.2% |
| 基）鹿児島市武２丁目１６番８ | 鹿児島中央（900） | 66.3 | 0.5% | 2.6% |
| 基）鹿児島市小川町１番１６外 | 鹿児島（400） | 67 | 0.5% | 0.5% |
| 基）鹿児島市薬師２丁目８番１４ | 鹿児島中央（1200） | 67.3 | 0.5% | 2.0% |
| 基）鹿児島市与次郎１丁目２２９５番２８６外 | 市民文化ホール北口バス停（100） | 74.9 | 0.4% | 0.4% |
| 基）鹿児島市田上台４丁目２５０１番３８ | 田上団地中央バス停（200） | 23.6 | 0.4% | 2.3% |
| 基）鹿児島市松原町１番１７ | 鹿児島中央（1900） | 79.5 | 0.4% | 2.6% |
| 基）鹿児島市皇徳寺台４丁目２８０番１６ | 広木（3800） | 23.4 | 0.3% | -0.3% |
| 基）鹿児島市自由ヶ丘１丁目４７６４番３ | 自由ヶ丘バス停（200） | 22.3 | 0.1% | 0.1% |
| 基）鹿児島市宇宿７丁目２１８２番４ | 宇宿（1200） | 26.5 | 0.1% | 0.1% |
| 基）鹿児島市池之上町１番２２ | 鹿児島（900） | 46.2 | 0.0% | -0.7% |
| 基）鹿児島市西坂元町２１３６番１８ | 上之原団地バス停（90） | 14.4 | 0.0% | -2.0% |
| 基）鹿児島市西伊敷２丁目２４８６番１４３ | 西伊敷二丁目バス停（140） | 19.3 | 0.0% | -0.8% |
| 基）鹿児島市明和４丁目２６００番４６８ | 明和北バス停（150） | 31.5 | 0.0% | 1.1% |
| 基）鹿児島市西陵６丁目３６００番３０８ | 西陵中前バス停（160） | 27 | 0.0% | 2.5% |
| 基）鹿児島市唐湊３丁目１０９５番１ | 郡元（950） | 19.8 | 0.0% | -1.3% |
| 基）鹿児島市南新町２０５０番１１３外 | 南鹿児島（550） | 25.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）鹿児島市和田３丁目１７７番２ | 和田名バス停（520） | 22 | 0.0% | 0.0% |
| 基）鹿児島市伊敷台４丁目７４１６番１６ | 伊敷ニュータウンバス停（170） | 31.2 | 0.0% | 1.1% |
| 基）鹿児島市原良２丁目１番５外 | 鹿児島中央（1900） | 75.9 | 0.0% | -0.4% |
| 基）鹿児島市南林寺町２２番２３外 | 鹿児島中央（2000） | 56.1 | 0.0% | 0.6% |
| 基）鹿児島市西田２丁目３番２６ | 鹿児島中央（660） | 94.4 | 0.0% | 4.4% |
| 基）鹿児島市草牟田２丁目１６番６ | 鹿児島中央（2800） | 65.7 | 0.0% | 1.5% |
| 基）鹿児島市易居町５番９８ | 鹿児島（700） | 63.7 | 0.0% | -0.5% |
| 基）鹿児島市住吉町４番８外 | 鹿児島（1200） | 63.7 | 0.0% | 0.5% |
| 基）鹿児島市与次郎２丁目２２９５番２４７ | 与次郎二丁目バス停（1） | 58.4 | 0.0% | 0.0% |
| 基）鹿児島市新栄町１８５番２３１外 | 南鹿児島（1700） | 26 | 0.0% | -2.7% |
| 基）鹿児島市吉野町８６４０番２７ | 中別府入口バス停（500） | 10.3 | -0.3% | -0.3% |
| 基）鹿児島市平川町字風穴１３７２番３ | 五位野（1300） | 7.2 | -0.5% | -4.4% |
| 基）鹿児島市城南町７番２９外 | 鹿児島中央（2500） | 55.8 | -0.6% | -0.6% |
| 基）鹿児島市船津町４番２０外 | 鹿児島中央（2000） | 100.3 | -0.7% | 1.7% |
| 基）鹿児島市樋之口町１０番５０ | 鹿児島中央（1500） | 87.8 | -0.7% | -1.5% |
| 基）鹿児島市吉野町４８９１番 | 神社入口バス停（200） | 4 | -0.8% | -0.8% |
| 基）鹿児島市長田町９番６ | 鹿児島（900） | 36 | -0.9% | -2.7% |
| 基）鹿児島市東俣町９７０番２ | 東俣駐在所バス停（120） | 3.4 | -1.0% | -3.7% |
| 基）鹿児島市石谷町２１６９番２２ | 駅上バス停（400） | 9.4 | -1.0% | -5.0% |
| 基）鹿児島市田上５丁目２１８４番５ | 田上小前バス停（200） | 28.4 | -1.1% | -1.1% |
| 基）鹿児島市喜入中名町２５９２番 | 中名（400） | 5.4 | -1.2% | -5.8% |
| 基）鹿児島市犬迫町１０２２１番１ | 横井バス停（100） | 4.8 | -1.4% | -4.6% |
| 基）鹿児島市田上１丁目１３番１５外 | 田上バス停（100） | 43.9 | -1.5% | -2.9% |
| 基）鹿児島市西佐多町２８９番５ | 吉田中バス停（260） | 2.8 | -1.7% | -8.5% |
| 基）鹿児島市三和町４８番１５ | 鶴ケ崎バス停（70） | 31.7 | -2.0% | -7.7% |
| 基）鹿児島市油須木町６２４番３ | 油須木中バス停（1） | 3.1 | -2.1% | -5.0% |
| 基）鹿児島市本城町６３４番１０ | 発電所前バス停（170） | 3.1 | -2.1% | -9.7% |
| 基）鹿児島市西俣町１２９３番１３ | 西俣バス停（160） | 4.5 | -2.2% | -6.2% |
| 基）鹿児島市喜入瀬々串町３４７６番外 | 瀬々串（300） | 4.3 | -2.3% | -10.3% |
| 基）鹿児島市直木町４０７０番４ | 吉松商店前バス停（220） | 2.7 | -2.4% | -6.8% |
| 基）鹿児島市喜入生見町１３８１番 | 生見（1100） | 2 | -3.1% | -12.7% |
| 基）鹿児島市山之口町８番４０ | 鹿児島中央（1600） | 102.3 | -3.1% | -8.8% |
| 基）鹿児島市持木町１４５番 | 東桜島小学校前バス停（200） | 1.7 | -3.8% | -10.7% |
| 基）鹿児島市桜島小池町１４４６番２ | 小池バス停（150） | 3.2 | -4.0% | -11.8% |
| 基）鹿児島市桜島藤野町９２４番 | 藤野バス停（100） | 2.2 | -4.3% | -10.7% |
| 基）鹿児島市桜島横山町６０番３ | 桜島港バス停（110） | 8.5 | -4.4% | -13.4% |
| 基）鹿児島市桜島白浜町９３５番１ | 東白浜バス停（100） | 1.7 | -4.7% | -12.9% |
| 基）鹿児島市東坂元２丁目３１２６番 | 辻ヶ丘団地公園前バス停（1） | 14.3 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、鹿児島市の土地価格の動き
鹿児島市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で５.６％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１%のプラス、商業地は０.１％のプラスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
鹿児島中央駅などの、鹿児島市の中心部では上昇しているものの、郊外に行けば行くほど下落する傾向にありました。
なぜ鹿児島市では、中心部しか上昇していないのか？
最初に結論をまとめます。
- 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
- また、鹿児島市では、市の中心部の再開発を進めてきたことで、土地価格の上昇が起こった
- ただし、人口は減少傾向にあり、増えている地区も鹿児島中央駅周辺と、郊外の新興住宅地だけに集中しているため、古くからある住宅地の買い手がつきにくくなっている
といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。
では、もう少し詳しく見ていきましょう。
①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②中心部が上昇している理由は再開発事業
さらに、中心部の再開発事業も大きな影響を与えています。
鹿児島中央駅周辺では、現在４つの再開発事業が進んでおり、かなり駅周辺の住環境が変わってきているのです。
具体的には、
| 所在地 | 完成予定 | |
| 超高層複合ビル（24階建） | 中央町19・20番（鹿児島中央駅前） | 2020年10月 |
| 複合商業施設（15階建） | 千日町1・4番街区（天文館周辺） | 2021年３月 |
| 鹿児島銀行新本店ビル（低層階に商業施設） | 鹿児島市金生町 | 2019年12月 |
| キ・ラ・メ・キ・テラス（複合施設） | 鹿児島市交通局跡地 | 2022年春 |
などが挙げられます。
また、2009年にオープンした鹿児島中央駅ビルの商業施設「アミュプラザ鹿児島」も、毎年のように入館者数、売り上げを更新中です。
（参考：JR九州 ニュースリリース 2018/4/13 各駅ビル営業成績）
郊外のショッピングモールと違って、アミュプラザではイベントや企画ものが多く、もっと買い物を楽しみたい層に受け入れられているのです。
中心部の魅力が高まれば、お客さんも増えますし、売り上げも増えます。
そのような好循環が生まれることで、中心部ほど土地価格が上昇してきているのです。
③ただし、鹿児島市では人口が減っている
ところが、鹿児島市では、人口が減少しています。
鹿児島市の人口は、2013〜20年の7年間で約5,000人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
では、具体的にどのあたりが減っているのでしょうか？
この７年間で人口が１００人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。
鹿児島市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、土地価格が大きく上昇している鹿児島中央駅の近くのエリアでは、人口が増加していますが、そこから少し離れたところでは、至る所で減少していますね。
その一方で、それよりさらに遠くの郊外では、1,000人以上も増えている地区が、いくつか点在していました。
全体の人口が減っているのに対して、ごく一部のエリアだけに人気が集中しているということで、それ以外のエリアの買い手がさらに減っていると考えられます。
その結果、駅から遠いエリアほど、土地価格が下がりやすくなっているわけですね。
④農地の宅地化によって、郊外に人が移っている
郊外の方で、いくつかの地区で人口が増えていますが、その理由は農地の宅地化によるものです。
この10年で鹿児島県の農地は、約１万900ha（ヘクタール）も減少しているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約１０９万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
例えば、谷山駅の西側にある西谷山地区では、人口が大きく増えています。
ここは県の農業試験場の跡地と、周辺に残っている農地の宅地化によって、どんどん新しい住宅地が作られていました。
鹿児島市には、多くの農地が残っていますので、このような農地の宅地化が進むことで、1,000人単位で人口が増えているわけです。
その結果、買い手はそれらの住宅地に集中しますから、他のエリアの土地価格が下がってしまうんですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、鹿児島市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから鹿児島市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した鹿児島市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約２.８万人減少するそうです。
鹿児島市は、これから10年で２.８万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口では、2020→30年の10年間で約３.１万人ほど減る見通しです。
鹿児島市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約３.１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、これから１０年で買い手が２割以上も減るのです。
そのため、今すでに人気が低くなっているエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、鹿児島市の土地価格は、
- 中心部では再開発が進む一方で、農地の宅地化と人口の減少によって、中心部と郊外の二極化が進んでいる
- 今後も再開発事業がある一方で、人口は減少していくので、この二極化がさらに進んでいく
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、鹿児島市に「荒田（あらた）」という、鹿児島中央駅の東側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：56万円／坪
- 実際の取引価格：３５〜９１万円／坪
と、公示地価の約０.６〜１.６倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２.６倍です。
【鹿児島市荒田の土地取引（過去２年間）】
- 鹿児島中央駅から徒歩15〜26分のエリアで、35〜91万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種住居地域」という用途区分
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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