鹿児島市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

鹿児島県

 

この記事では鹿児島市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、鹿児島市の公示地価、基準地価

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)鹿児島市荒田1丁目41番10鹿児島中央(1800)112.93.0%13.2%
公)鹿児島市上之園町33番9鹿児島中央(920)79.23.0%11.6%
公)鹿児島市上荒田町38番3外鹿児島中央(1100)1012.7%11.3%
公)鹿児島市山田町字堀田2878番広木(1600)13.92.4%4.0%
公)鹿児島市吉野町3037番10外鹿児島(7200)21.12.4%4.6%
公)鹿児島市吉野町731番2鹿児島(5400)13.12.3%3.9%
公)鹿児島市荒田2丁目17番4鹿児島中央(2100)77.22.2%8.3%
公)鹿児島市高麗町14番13鹿児島中央(1200)77.92.2%4.9%
公)鹿児島市武2丁目25番7鹿児島中央(750)63.42.1%7.9%
公)鹿児島市西田2丁目16番27鹿児島中央(500)85.12.0%4.0%
公)鹿児島市谷山中央6丁目29番21外慈眼寺(380)351.9%5.0%
公)鹿児島市七ツ島1丁目4番11五位野(1900)7.21.9%1.9%
公)鹿児島市宇宿3丁目49番3宇宿(370)37.31.8%3.7%
公)鹿児島市小松原2丁目18番15谷山(930)38.61.7%2.6%
公)鹿児島市卸本町6番11谷山(1700)20.81.6%4.5%
公)鹿児島市東開町字東開4番113宇宿(1500)41.91.6%6.7%
公)鹿児島市下荒田2丁目15番8鹿児島中央(2000)63.71.6%6.0%
公)鹿児島市西谷山3丁目1番9慈眼寺(550)45.51.5%6.2%
公)鹿児島市中央町16番5鹿児島中央(420)189.11.4%
公)鹿児島市光山1丁目6112番15坂之上(600)19.41.4%5.9%
公)鹿児島市小松原2丁目33番12谷山(630)48.51.4%2.1%
公)鹿児島市和田1丁目23番2外谷山(1600)48.51.4%2.1%
公)鹿児島市中央町4番33外鹿児島中央(450)296.71.2%4.8%
公)鹿児島市広木2丁目4170番36宇宿(2500)22.91.2%6.9%
公)鹿児島市武1丁目9番12鹿児島中央(420)88.41.1%3.9%
公)鹿児島市西田2丁目21番24鹿児島中央(200)207.61.1%2.8%
公)鹿児島市宇宿2丁目450番109外宇宿(900)24.21.1%4.0%
公)鹿児島市天保山町59番鹿児島中央(2700)61.41.1%2.2%
公)鹿児島市玉里団地3丁目2645番203鹿児島中央(5400)27.71.1%1.9%
公)鹿児島市上之園町15番10鹿児島中央(1000)92.41.1%3.3%
公)鹿児島市南栄2丁目7番5谷山(1800)9.41.1%0.0%
公)鹿児島市宇宿6丁目4番6宇宿(910)33.71.0%1.0%
公)鹿児島市鴨池1丁目44番11郡元(590)69.61.0%2.9%
公)鹿児島市西谷山3丁目15番21慈眼寺(780)351.0%
公)鹿児島市東千石町13番34外鹿児島中央(1600)376.20.9%9.6%
公)鹿児島市東谷山2丁目24番2谷山(1100)380.9%2.7%
公)鹿児島市紫原4丁目28番30外南鹿児島(2000)38.30.9%0.9%
公)鹿児島市武岡5丁目5753番57鹿児島中央(3700)32.40.8%2.9%
公)鹿児島市上福元町字高柳5684番7谷山(1800)21.30.8%0.3%
公)鹿児島市桜ヶ丘4丁目11番15宇宿(2500)29.90.8%1.1%
公)鹿児島市坂之上4丁目4800番6坂之上(300)21.80.8%1.4%
公)鹿児島市草牟田町8番12外鹿児島中央(3100)46.20.7%3.7%
公)鹿児島市武3丁目22番8鹿児島中央(1200)49.50.7%2.0%
公)鹿児島市大竜町4番5鹿児島(660)55.10.6%3.7%
公)鹿児島市平川町字大薗603番3外五位野(600)11.10.6%0.9%
公)鹿児島市大明丘2丁目913番76鹿児島(4500)170.6%1.8%
公)鹿児島市清和2丁目3073番45谷山(2400)22.70.6%0.6%
公)鹿児島市城西2丁目10番10鹿児島中央(1600)62.40.5%5.0%
公)鹿児島市中央町25番2鹿児島中央(300)195.70.5%
公)鹿児島市魚見町113番13谷山(2000)22.50.4%0.6%
公)鹿児島市城山2丁目134番39鹿児島中央(3600)32.10.4%
公)鹿児島市平之町8番17外鹿児島中央(1200)91.40.4%0.4%
公)鹿児島市加治屋町12番16外鹿児島中央(950)192.70.3%0.7%
公)鹿児島市明和1丁目2600番92鹿児島中央(3400)31.50.3%3.4%
公)鹿児島市東千石町5番8鹿児島中央(1600)119.10.3%3.1%
公)鹿児島市中山1丁目2995番36外谷山(3300)26.90.2%0.6%
公)鹿児島市坂之上1丁目922番28外坂之上(1100)17.60.2%0.0%
公)鹿児島市稲荷町53番26鹿児島(1500)23.20.1%0.6%
公)鹿児島市永吉3丁目1035番2鹿児島中央(2700)26.40.1%-0.1%
公)鹿児島市東坂元1丁目378番63鹿児島(3100)14.20.0%-1.4%
公)鹿児島市伊敷台6丁目7617番18鹿児島中央(6700)28.50.0%-0.1%
公)鹿児島市伊敷5丁目2767番35鹿児島中央(5700)26.70.0%-1.6%
公)鹿児島市常盤2丁目922番5鹿児島中央(1200)41.90.0%0.8%
公)鹿児島市真砂本町49番9南鹿児島(1200)52.80.0%1.9%
公)鹿児島市唐湊4丁目1867番3外郡元(230)23.90.0%-0.3%
公)鹿児島市田上台2丁目3377番9外鹿児島中央(2700)19.90.0%-2.3%
公)鹿児島市西伊敷6丁目4500番88鹿児島中央(8200)18.20.0%-0.2%
公)鹿児島市本名町469番6鹿児島(14000)6.50.0%0.5%
公)鹿児島市春山町1799番37上伊集院(1800)13.20.0%2.6%
公)鹿児島市東郡元町11番8南鹿児島(800)47.50.0%-0.7%
公)鹿児島市千年1丁目3750番80鹿児島中央(7800)13.50.0%-8.7%
公)鹿児島市吉野町8412番3鹿児島(5300)4.20.0%-0.8%
公)鹿児島市船津町4番20外鹿児島中央(2000)100.30.0%3.1%
公)鹿児島市下伊敷1丁目447番2外鹿児島中央(3600)59.70.0%-0.5%
公)鹿児島市田上2丁目33番11鹿児島中央(1900)49.80.0%0.7%
公)鹿児島市真砂町60番29南鹿児島(900)52.80.0%1.3%
公)鹿児島市中町5番29鹿児島中央(1800)204.30.0%4.6%
公)鹿児島市東谷山5丁目27番3谷山(1100)38.90.0%0.0%
公)鹿児島市堀江町4番20鹿児島中央(2100)73.60.0%1.8%
公)鹿児島市新屋敷町12番29鹿児島中央(1500)62.70.0%0.5%
公)鹿児島市鴨池新町6番3南鹿児島(1600)66.30.0%1.0%
公)鹿児島市本名町1118番6鹿児島(13000)7.90.0%0.0%
公)鹿児島市吉野町3599番3外鹿児島(7600)39.90.0%0.8%
公)鹿児島市宇宿4丁目30番10外宇宿(600)38.60.0%-0.8%
公)鹿児島市錦江町24番12鹿児島中央(3100)32.10.0%0.4%
公)鹿児島市伊敷1丁目130番1鹿児島中央(4500)28.7-0.1%-0.3%
公)鹿児島市伊敷7丁目5143番3鹿児島中央(5600)19.9-0.2%-1.0%
公)鹿児島市下伊敷2丁目3239番1内鹿児島中央(4100)31.2-0.2%-0.3%
公)鹿児島市下伊敷3丁目821番鹿児島中央(4700)21.6-0.3%-1.2%
公)鹿児島市喜入町7018番4喜入(550)10-0.3%-2.3%
公)鹿児島市原良7丁目2102番15鹿児島中央(2900)24-0.4%-1.1%
公)鹿児島市喜入町6965番2喜入(450)7.7-0.4%-2.5%
公)鹿児島市牟礼岡2丁目3966番821鹿児島(12000)4.9-0.7%-1.3%
公)鹿児島市緑ヶ丘町3783番99鹿児島中央(10000)13.5-0.7%-6.2%
公)鹿児島市油須木町304番32伊集院(12000)4.3-0.8%-4.4%
公)鹿児島市上谷口町2864番5外薩摩松元(280)12.4-0.8%-5.1%
公)鹿児島市花野光ヶ丘1丁目4300番230鹿児島中央(9700)15.1-1.1%-6.7%
公)鹿児島市下福元町字八ノ尾2909番慈眼寺(2100)5.1-1.3%-6.0%
公)鹿児島市郡山町400番22伊集院(12000)6.7-1.5%-4.3%
公)鹿児島市郡山町1419番5外伊集院(11000)11.7-1.7%-5.3%
公)鹿児島市喜入前之浜町7062番2外前之浜(700)3.6-1.8%-9.1%
公)鹿児島市山之口町11番25鹿児島中央(1500)115.5-2.2%-3.6%
公)鹿児島市川上町830番1鹿児島(8000)7.6-2.6%-10.2%
公)鹿児島市小山田町9458番8鹿児島中央(13000)4.3-3.0%-8.4%
公)鹿児島市上谷口町1097番2薩摩松元(450)8.9
公)鹿児島市谷山中央1丁目4216番6外谷山(380)51.8
公)鹿児島市吉野町1759番1外鹿児島(4800)27.8
基)鹿児島市荒田1丁目41番10鹿児島中央(1800)110.93.1%10.9%
基)鹿児島市上之園町33番9鹿児島中央(920)77.93.1%8.8%
基)鹿児島市上荒田町17番5鹿児島中央(1200)78.93.0%8.6%
基)鹿児島市吉野町3355番226外吉野幼稚園バス停(110)17.32.9%8.2%
基)鹿児島市西田3丁目21番17鹿児島中央(730)71.32.9%10.2%
基)鹿児島市錦江台1丁目9505番106団地中央バス停(130)15.22.2%3.4%
基)鹿児島市中央町24番25鹿児島中央(330)143.62.1%20.8%
基)鹿児島市谷山中央1丁目4317番2谷山(530)32.82.1%9.3%
基)鹿児島市荒田1丁目30番14鹿児島中央(1200)83.52.0%6.3%
基)鹿児島市石谷町1299番26石谷小前バス停(100)12.21.9%5.4%
基)鹿児島市東谷山5丁目17番11谷山(850)35.31.9%
基)鹿児島市武1丁目22番5鹿児島中央(450)73.31.8%6.2%
基)鹿児島市小松原1丁目29番6外宇宿(1200)371.8%1.8%
基)鹿児島市下荒田3丁目44番3外内体育館前バス停(120)74.31.8%5.1%
基)鹿児島市荒田1丁目32番4鹿児島中央(1400)76.21.8%6.0%
基)鹿児島市荒田2丁目17番4鹿児島中央(2100)76.21.8%6.0%
基)鹿児島市下荒田1丁目13番9二中通バス停(280)62.71.6%3.8%
基)鹿児島市東開町字東開3番96外谷山(1700)22.91.5%3.0%
基)鹿児島市星ヶ峯3丁目3821番90広木(1600)23.11.4%2.9%
基)鹿児島市薬師1丁目4番7鹿児島中央(800)71.31.4%8.0%
基)鹿児島市坂之上7丁目5976番6坂之上(1400)21.51.4%1.6%
基)鹿児島市小松原2丁目33番12谷山(630)48.21.4%1.4%
基)鹿児島市日之出町17番11宇宿(850)25.71.3%1.3%
基)鹿児島市春山町1908番1春山小入口バス停(90)13.71.2%1.2%
基)鹿児島市永吉1丁目15番25鹿児島中央(2100)55.81.2%3.0%
基)鹿児島市加治屋町2番15鹿児島中央(900)90.11.1%1.1%
基)鹿児島市草牟田2丁目4082番8出会坂通バス停(230)331.0%5.3%
基)鹿児島市武岡1丁目14番15鹿児島中央(2400)33.31.0%6.3%
基)鹿児島市東千石町14番3鹿児島中央(1600)336.61.0%4.1%
基)鹿児島市宇宿3丁目49番3宇宿(370)370.9%2.8%
基)鹿児島市紫原2丁目19番10南鹿児島(1500)37.60.9%0.9%
基)鹿児島市東谷山6丁目17番2谷山(1400)40.30.8%-0.8%
基)鹿児島市桜ヶ丘6丁目25番7宇宿(1800)29.70.8%
基)鹿児島市谷山港2丁目5番15運輸支局前バス停(520)8.60.8%0.8%
基)鹿児島市清和3丁目3166番7竹ノ迫西バス停(330)22.30.7%1.5%
基)鹿児島市郡元2丁目3番5郡元(480)49.80.7%1.3%
基)鹿児島市西千石町3番19鹿児島中央(950)101.60.7%2.7%
基)鹿児島市郡元3丁目5番11南鹿児島(900)53.50.6%1.3%
基)鹿児島市下荒田4丁目21番5与次郎ケ浜バス停(110)59.70.6%2.8%
基)鹿児島市下荒田3丁目33番7騎射場バス停(300)62.40.5%2.7%
基)鹿児島市鴨池2丁目18番3郡元(1300)64.70.5%3.2%
基)鹿児島市武2丁目16番8鹿児島中央(900)66.30.5%2.6%
基)鹿児島市小川町1番16外鹿児島(400)670.5%0.5%
基)鹿児島市薬師2丁目8番14鹿児島中央(1200)67.30.5%2.0%
基)鹿児島市与次郎1丁目2295番286外市民文化ホール北口バス停(100)74.90.4%0.4%
基)鹿児島市田上台4丁目2501番38田上団地中央バス停(200)23.60.4%2.3%
基)鹿児島市松原町1番17鹿児島中央(1900)79.50.4%2.6%
基)鹿児島市皇徳寺台4丁目280番16広木(3800)23.40.3%-0.3%
基)鹿児島市自由ヶ丘1丁目4764番3自由ヶ丘バス停(200)22.30.1%0.1%
基)鹿児島市宇宿7丁目2182番4宇宿(1200)26.50.1%0.1%
基)鹿児島市池之上町1番22鹿児島(900)46.20.0%-0.7%
基)鹿児島市西坂元町2136番18上之原団地バス停(90)14.40.0%-2.0%
基)鹿児島市西伊敷2丁目2486番143西伊敷二丁目バス停(140)19.30.0%-0.8%
基)鹿児島市明和4丁目2600番468明和北バス停(150)31.50.0%1.1%
基)鹿児島市西陵6丁目3600番308西陵中前バス停(160)270.0%2.5%
基)鹿児島市唐湊3丁目1095番1郡元(950)19.80.0%-1.3%
基)鹿児島市南新町2050番113外南鹿児島(550)25.70.0%0.0%
基)鹿児島市和田3丁目177番2和田名バス停(520)220.0%0.0%
基)鹿児島市伊敷台4丁目7416番16伊敷ニュータウンバス停(170)31.20.0%1.1%
基)鹿児島市原良2丁目1番5外鹿児島中央(1900)75.90.0%-0.4%
基)鹿児島市南林寺町22番23外鹿児島中央(2000)56.10.0%0.6%
基)鹿児島市西田2丁目3番26鹿児島中央(660)94.40.0%4.4%
基)鹿児島市草牟田2丁目16番6鹿児島中央(2800)65.70.0%1.5%
基)鹿児島市易居町5番98鹿児島(700)63.70.0%-0.5%
基)鹿児島市住吉町4番8外鹿児島(1200)63.70.0%0.5%
基)鹿児島市与次郎2丁目2295番247与次郎二丁目バス停(1)58.40.0%0.0%
基)鹿児島市新栄町185番231外南鹿児島(1700)260.0%-2.7%
基)鹿児島市吉野町8640番27中別府入口バス停(500)10.3-0.3%-0.3%
基)鹿児島市平川町字風穴1372番3五位野(1300)7.2-0.5%-4.4%
基)鹿児島市城南町7番29外鹿児島中央(2500)55.8-0.6%-0.6%
基)鹿児島市船津町4番20外鹿児島中央(2000)100.3-0.7%1.7%
基)鹿児島市樋之口町10番50鹿児島中央(1500)87.8-0.7%-1.5%
基)鹿児島市吉野町4891番神社入口バス停(200)4-0.8%-0.8%
基)鹿児島市長田町9番6鹿児島(900)36-0.9%-2.7%
基)鹿児島市東俣町970番2東俣駐在所バス停(120)3.4-1.0%-3.7%
基)鹿児島市石谷町2169番22駅上バス停(400)9.4-1.0%-5.0%
基)鹿児島市田上5丁目2184番5田上小前バス停(200)28.4-1.1%-1.1%
基)鹿児島市喜入中名町2592番中名(400)5.4-1.2%-5.8%
基)鹿児島市犬迫町10221番1横井バス停(100)4.8-1.4%-4.6%
基)鹿児島市田上1丁目13番15外田上バス停(100)43.9-1.5%-2.9%
基)鹿児島市西佐多町289番5吉田中バス停(260)2.8-1.7%-8.5%
基)鹿児島市三和町48番15鶴ケ崎バス停(70)31.7-2.0%-7.7%
基)鹿児島市油須木町624番3油須木中バス停(1)3.1-2.1%-5.0%
基)鹿児島市本城町634番10発電所前バス停(170)3.1-2.1%-9.7%
基)鹿児島市西俣町1293番13西俣バス停(160)4.5-2.2%-6.2%
基)鹿児島市喜入瀬々串町3476番外瀬々串(300)4.3-2.3%-10.3%
基)鹿児島市直木町4070番4吉松商店前バス停(220)2.7-2.4%-6.8%
基)鹿児島市喜入生見町1381番生見(1100)2-3.1%-12.7%
基)鹿児島市山之口町8番40鹿児島中央(1600)102.3-3.1%-8.8%
基)鹿児島市持木町145番東桜島小学校前バス停(200)1.7-3.8%-10.7%
基)鹿児島市桜島小池町1446番2小池バス停(150)3.2-4.0%-11.8%
基)鹿児島市桜島藤野町924番藤野バス停(100)2.2-4.3%-10.7%
基)鹿児島市桜島横山町60番3桜島港バス停(110)8.5-4.4%-13.4%
基)鹿児島市桜島白浜町935番1東白浜バス停(100)1.7-4.7%-12.9%
基)鹿児島市東坂元2丁目3126番辻ヶ丘団地公園前バス停(1)14.3

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、鹿児島市の土地価格の動き

鹿児島市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で5.6%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.1%のプラス商業地は0.1%のプラスとなっていました。

 

鹿児島市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

鹿児島中央駅などの、鹿児島市の中心部では上昇しているものの、郊外に行けば行くほど下落する傾向にありました。

 

なぜ鹿児島市では、中心部しか上昇していないのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、鹿児島市では、市の中心部の再開発を進めてきたことで、土地価格の上昇が起こった
  3. ただし、人口は減少傾向にあり、増えている地区も鹿児島中央駅周辺と、郊外の新興住宅地だけに集中しているため、古くからある住宅地の買い手がつきにくくなっている

といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②中心部が上昇している理由は再開発事業

さらに、中心部の再開発事業も大きな影響を与えています。

鹿児島中央駅周辺では、現在4つの再開発事業が進んでおり、かなり駅周辺の住環境が変わってきているのです。

 

具体的には、

 所在地完成予定
超高層複合ビル(24階建)中央町19・20番(鹿児島中央駅前)2020年10月
複合商業施設(15階建)千日町1・4番街区(天文館周辺)2021年3月
鹿児島銀行新本店ビル(低層階に商業施設)鹿児島市金生町2019年12月
キ・ラ・メ・キ・テラス(複合施設)鹿児島市交通局跡地2022年春

などが挙げられます。

 

また、2009年にオープンした鹿児島中央駅ビルの商業施設「アミュプラザ鹿児島」も、毎年のように入館者数、売り上げを更新中です。

 

 

アミュプラザ鹿児島の売上推移

(参考:JR九州 ニュースリリース 2018/4/13 各駅ビル営業成績)

 

郊外のショッピングモールと違って、アミュプラザではイベントや企画ものが多く、もっと買い物を楽しみたい層に受け入れられているのです。

中心部の魅力が高まれば、お客さんも増えますし、売り上げも増えます。

そのような好循環が生まれることで、中心部ほど土地価格が上昇してきているのです。

 

③ただし、鹿児島市では人口が減っている

ところが、鹿児島市では、人口が減少しています。

鹿児島市の人口は、2013〜20年の7年間で約5,000人も減っているのです。

 

鹿児島市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、具体的にどのあたりが減っているのでしょうか?

この7年間で人口が100人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。

 

鹿児島市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:鹿児島市 「住民基本台帳人口と推計人口」)

 

ご覧の通り、土地価格が大きく上昇している鹿児島中央駅の近くのエリアでは、人口が増加していますが、そこから少し離れたところでは、至る所で減少していますね。

その一方で、それよりさらに遠くの郊外では、1,000人以上も増えている地区が、いくつか点在していました。

 

全体の人口が減っているのに対して、ごく一部のエリアだけに人気が集中しているということで、それ以外のエリアの買い手がさらに減っていると考えられます。

その結果、駅から遠いエリアほど、土地価格が下がりやすくなっているわけですね。

 

④農地の宅地化によって、郊外に人が移っている

郊外の方で、いくつかの地区で人口が増えていますが、その理由は農地の宅地化によるものです。

この10年で鹿児島県の農地は、約1万900ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

鹿児島県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約109万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

例えば、谷山駅の西側にある西谷山地区では、人口が大きく増えています。

ここは県の農業試験場の跡地と、周辺に残っている農地の宅地化によって、どんどん新しい住宅地が作られていました。

 

鹿児島市には、多くの農地が残っていますので、このような農地の宅地化が進むことで、1,000人単位で人口が増えているわけです。

その結果、買い手はそれらの住宅地に集中しますから、他のエリアの土地価格が下がってしまうんですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、鹿児島市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

 

(2)これから鹿児島市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した鹿児島市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2.8万人減少するそうです。

 

鹿児島市は、これから10年で2.8万人減る

鹿児島市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口では、2020→30年の10年間で約3.1万人ほど減る見通しです。

 

鹿児島市の30〜40代人口は、2020→30年で約3.1万人減る

鹿児島市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから10年で買い手が2割以上も減るのです。

そのため、今すでに人気が低くなっているエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、鹿児島市の土地価格は、

  • 中心部では再開発が進む一方で、農地の宅地化と人口の減少によって、中心部と郊外の二極化が進んでいる
  • 今後も再開発事業がある一方で、人口は減少していくので、この二極化がさらに進んでいく

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

未公開物件=安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

未公開物件

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、鹿児島市に「荒田(あらた)」という、鹿児島中央駅の東側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:56万円/坪
  • 実際の取引価格:35〜91万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2.6倍です。

 

【鹿児島市荒田の公示地価】

鹿児島市荒田の公示地価

  • 鹿児島中央駅から1,400mの距離、徒歩約18分(1分=80m)
  • 218,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =72万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【鹿児島市荒田の土地取引(過去2年間)】

鹿児島市荒田の土地取引

  • 鹿児島中央駅から徒歩15〜26分のエリアで、35〜91万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種住居地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

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