(画像出典:wikimedia commons Whatsfb, 海南市民交流「海南のびの」。海南市海南図書館がます。)
この記事では海南市の
- 公示地価、基準地価
- この7年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
1、海南市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公):公示地価(2020.1.1現在)
*基):基準地価(2020.7.1現在)
住居表示 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比変化率 | H25比変化率 |
---|---|---|---|---|
基)海南市阪井字高畑ヶ1546番3 | 海南(6000) | 11.9 | -0.8% | -4.7% |
公)海南市大野中字八幡470番4 | 海南(1000) | 25.1 | -0.7% | -7.0% |
公)海南市溝ノ口字宮ノ前26番6 | 海南(8100) | 7.2 | -0.5% | -7.7% |
公)海南市大野中字井田前474番58 | 海南(700) | 24.2 | -1.5% | -7.9% |
公)海南市下津町小原字拝町1464番12 | 下津(800) | 13.9 | -0.9% | -11.6% |
基)海南市原野字東原ノ代352番1 | 貴志(4000) | 5.6 | -1.7% | -12.9% |
基)海南市井田字大坪153番4 | 海南(1500) | 18 | -1.3% | -13.4% |
基)海南市下津町中字横手67番1 | 加茂郷(1800) | 8.9 | -1.5% | -13.7% |
公)海南市幡川字奥ノ谷307番3 | 海南(1800) | 13.7 | -1.4% | -14.2% |
基)海南市黒江字室山1番60 | 黒江(200) | 19.1 | -1.2% | -14.4% |
基)海南市船尾字東濱186番56 | 海南(1000) | 19.7 | -2.6% | -14.6% |
公)海南市名高字大須賀537番6 | 海南(300) | 32.9 | -4.1% | -16.2% |
基)海南市下津町丸田字佃128番4 | 加茂郷(500) | 14.4 | -2.5% | -18.3% |
基)海南市日方字新濱1294番21 | 海南(1200) | 7.3 | -0.4% | -18.7% |
基)海南市日方字新濱1272番63 | 海南(800) | 18.6 | -2.3% | -20.0% |
基)海南市名高字赤倉369番1 | 海南(540) | 12.2 | -2.6% | -20.0% |
公)海南市岡田字南山崎771番1 | 黒江(800) | 8.6 | -3.0% | -20.8% |
公)海南市船尾字中濱215番23 | 海南(1500) | 16.9 | -3.4% | -22.8% |
公)海南市下津町方字北原411番 | 加茂郷(1200) | 6.6 | -2.9% | -26.6% |
公)海南市重根東1丁目16番7 | 海南(3600) | 22.6 | 0.0% | |
公)海南市日方字上芦原1027番18 | 海南(500) | 17.8 | -2.5% | |
公)海南市下津町黒田字川端55番1 | 加茂郷(160) | 14.8 | -2.8% | |
基)海南市重根字西垣内9番1外 | 海南(2500) | 21.1 | -1.1% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか?下がっているのか?」
「これからどうなるのか?」
という情報がすごく少ないと思いませんか?
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
- この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。
そのため、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、過去7年間の海南市の土地価格の動き
この7年間で海南市の土地価格を見ると、和歌山県の平均が13.3%下落したのに対して、マイナス15.4%とさらに大きく下落していました。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
海南市 | -2% | -1.8% | -15.4% |
和歌山県 | -1.3% | -1.2% | -13.3% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?
公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ:2013-20年の上昇率
変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)
ご覧のように、ほぼ全域で10%以上のマイナスとなっています。
その中でも海南駅より東側のエリアでは、若干下げ幅が小さいようです。
なぜ海南市では、これほど下がっているのか?
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- ところが、海南市では、ほぼ全域で人口の減少が進んでおり、土地の買い手がつきにくくなっている
- しかも、特に北側の農地の宅地化が進んでいるため、人口が郊外に分散してしまい、土地価格の下落が止まらなくなっている
と考えられます。
では、これから1つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
なので、そもそも海南市もこの数年間は、土地価格が上がりやすい条件にあったのです。では、なぜこれほど下げているのでしょうか?
②海南市では、人口が減ってきている
最も大きな理由は、人口の減少でしょう。
この7年間で海南市の人口は、約5,000人も減っているのです。
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
さらに、家を購入する中心年代は、この7年間で約1,700人減っていました。
買い手となる世代が1割以上も減っているわけですから、かなりの土地について、買い手がつきにくくなっていると考えられます。
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
では、具体的にどのあたりで、人口が減少、または増加しているのでしょうか?
この4年間の100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。
海南市の地区別の人口変化(2013.3〜2017.3)
増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)
ご覧の通り、全てのエリアで人口が減少していました。
土地の買い手が減るわけですから、土地価格も下落しやすくなっているわけですね。
③農地の宅地化で、住宅地の買い手が分散した
さらに農地の宅地化も、土地価格の下落に追い討ちをかけています。
実は、この10年で、和歌山県内の農地は、約4,800ヘクタール(ha)も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約48万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
海南市では、全域で人口が減少しているため、ちょっと気付きにくいですが、Google マップの航空地図で見てみると、例えば水田が多く残る北側のエリアでは、農地の間に新しい屋根の住宅地が、10戸ぐらいの規模でチラホラと見られます。
このような新興住宅地が作られると、街並みも綺麗ですし、隣近所も同じような年代で、古くからの人間関係に悩む心配もないため、人気となりやすいわけです。
その結果、周りの古くからある住宅地を購入する人が減ってしまいますから、土地価格の下落が進んでしまうんですね。
3、新型コロナの影響はどうなのか?
和歌山県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく
和歌山県では出ていませんが、京都府や大阪府では、3月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されています。
具体的には、
- 飲食店に対する営業時間の短縮
- 外出、イベントなどの制限
- テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制
などの要請が出されています。
昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地や、それまで人気のなかった郊外の住宅地において、土地価格に影響が広がっていました。
ですが、今後はさらにその影響が広がっていくものと予想されます。
ワクチン接種に時間がかかる
というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。
今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。
実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。
(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)
ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。
イギリスでは、新種ウイルスも出てきた
現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。
今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。
(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)
しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。
4、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
(1)この低金利はいつまで続くのか?
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
金利の上昇が始まった?
そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。
(参考:ブルームバーグ「長期金利5年ぶり高水準、市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」)
(参考:財務省、 FRB of St.Louis)
2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。
このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。
(参考:NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」)
そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。
そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。
もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。
ちなみに10年国債の金利が1%ぐらいにまで戻れば、土地価格は15%〜20%は下がると考えられます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
(2)これから海南市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した海南市の人口の見通しによると、2020→30年までに6,400人減少するだそうです。
海南市の人口は、2020→30年までに6,400人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
しかも、家を買う中心年代であ30〜40代は、2020→30年までに2,500人減る見通しです。
海南市の30〜40代人口は、2020→30年までに約2,500人減少
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
つまり、家の買い手が今よりも2割以上減るのです。そのため、土地価格の下落が加速しそうですね。
4、結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、海南市の土地価格は、
- 人口減少、農地の宅地化によって、全域で土地価格の下落が止まらない
- さらに、家を建てる年代は減っていくため、土地価格の下落は今後さらに加速するだろう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は2つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件=安い物件
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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
ここまで下落を続けてきた海南市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、消費税が10%に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、海南市内に「名高(なたか)」という住宅地があります。
ここの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価:12万円/坪
- 実際の取引価格:18万円/坪
と、公示地価の約1.5倍で取引されていました。
【海南市名高の土地取引(過去2年間)】
- 海南駅から徒歩8〜11分のエリアで、18万円/坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
京都府 | 京都市深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
京都府 | 亀岡市大井町並河 | 29万円 | 9.9〜33万円 | 0.34〜1.14倍 |
京都府 | 舞鶴市伊佐津 | 21万円 | 19〜23万円 | 0.9〜1.1倍 |
京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
京都府 | 長岡京市今里 | 60万円 | 47〜73万円 | 0.78〜1.22倍 |
京都府 | 福知山市篠尾新町 | 22万円 | 20〜23万円 | 0.91〜1.05倍 |
奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
奈良県 | 大和郡山市北郡山町 | 25万円 | 17〜47万円 | 0.68〜1.88倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか?
答えは不動産の一括査定です。
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参考データ
こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。
なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。
海南市の土地取引
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
地区名 | 坪単価(万円) | 取引総額(万円) | 面積(平米) | 最寄駅 | 駅距離(分) | 都市計画 |
---|---|---|---|---|---|---|
井田 | 11 | 720 | 210 | 海南 | 21 | 1中住専 |
岡田 | 9 | 240 | 90 | 黒江 | 13 | 準工業 |
下津町塩津 | 2 | 100 | 160 | 加茂郷 | 30-60分 | その他 |
下津町丸田 | 5.8 | 1600 | 910 | 加茂郷 | 13 | その他 |
下津町橘本 | 15 | 980 | 220 | 加茂郷 | 30-60分 | その他 |
下津町小南 | 12 | 3100 | 840 | 加茂郷 | 10 | その他 |
下津町小南 | 12 | 300 | 85 | 加茂郷 | 14 | その他 |
下津町上 | 8.2 | 870 | 350 | 下津 | 18 | その他 |
下津野 | 14 | 650 | 145 | 貴志 | 60-90分 | その他 |
下津野 | 15 | 450 | 100 | 貴志 | 60-90分 | その他 |
且来 | 19 | 1200 | 220 | 黒江 | 28 | その他 |
且来 | 21 | 1500 | 230 | 黒江 | 28 | その他 |
溝ノ口 | 0.41 | 170 | 1400 | 海南 | 90-120分 | その他 |
阪井 | 7.3 | 320 | 145 | 海南 | 30-60分 | 1低住専 |
阪井 | 3.5 | 400 | 380 | 海南 | 30-60分 | 近隣商業 |
阪井 | 6 | 1600 | 910 | 海南 | 60-90分 | 準工業 |
重根西 | 17 | 2200 | 430 | 海南 | 30-60分 | 1種住居 |
重根西 | 27 | 1400 | 165 | 海南 | 30-60分 | 1種住居 |
重根東 | 23 | 3000 | 430 | 海南 | 30-60分 | 1中住専 |
重根東 | 24 | 1200 | 165 | 海南 | 30-60分 | 1中住専 |
船尾 | 7.6 | 300 | 130 | 海南 | 29 | 近隣商業 |
多田 | 12 | 440 | 120 | 黒江 | 30-60分 | その他 |
多田 | 12 | 1000 | 280 | 黒江 | 30-60分 | その他 |
多田 | 4.5 | 3600 | 2000以上 | 黒江 | 30-60分 | その他 |
大野中 | 14 | 1000 | 230 | 海南 | 16 | 1種住居 |
築地 | 12 | 600 | 170 | 海南 | 8 | 近隣商業 |
鳥居 | 11 | 2600 | 790 | 海南 | 9 | 準工業 |
南赤坂 | 13 | 400 | 100 | 海南 | 30-60分 | 準工業 |
南赤坂 | 12 | 670 | 185 | 海南 | 30-60分 | 準工業 |
日方 | 31 | 1800 | 190 | 海南 | 4 | 商業 |
名高 | 18 | 940 | 175 | 海南 | 11 | 1種住居 |
名高 | 7 | 820 | 390 | 海南 | 9 | 準工業 |
孟子 | 2 | 180 | 300 | 西山口 | 30-60分 | その他 |
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