（画像出典：wikimedia commons Nkdt77-7,大阪府貝塚市堤）
この記事では貝塚市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、貝塚市の土地価格
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 貝塚市近木町２－３ | 貝塚（90） | 46.5 | 2.9% | 6.8% |
| 貝塚市王子９２８番３０ | 二色浜（880） | 20.3 | 0.0% | 2.0% |
| 貝塚市堤１４７番７ | 和泉橋本（500） | 21.5 | 0.0% | 1.9% |
| 貝塚市堀１－２４－１４ | 貝塚（1000） | 20.6 | 0.0% | 1.0% |
| 貝塚市海塚１－１８－５ | 貝塚（300） | 26.9 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市畠中２－１９－５ | 二色浜（1500） | 20.4 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市澤９９７番２２ | 二色浜（1300） | 22.5 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市北町１５－６ | 貝塚（650） | 29.6 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市澤１２０番１５ | 二色浜（800） | 23.3 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市半田１－６－２４ | 東貝塚（300） | 22.6 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市澤３００番９２ | 二色浜（1100） | 22.2 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市脇浜３－２０－２ | 貝塚（1000） | 20.1 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市二色３－３－３ | 貝塚（2100） | 18.7 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市麻生中１０５６番４ | 東貝塚（880） | 23.1 | 0.0% | -0.1% |
| 貝塚市南町３０－２ | 貝塚（650） | 21.9 | 0.0% | -0.2% |
| 貝塚市清児７３２番２６ | 清児（250） | 18.3 | 0.0% | -0.4% |
| 貝塚市石才６９番５ | 近義の里（100） | 24.2 | 0.0% | -0.4% |
| 貝塚市澤８７７番１外 | 二色浜（780） | 21.3 | 0.0% | |
| 貝塚市半田１０７２番１３ | 東岸和田（1100） | 21.4 | -0.3% | -1.2% |
| 貝塚市名越３８２番３ | 名越（160） | 16.6 | -0.6% | -2.3% |
| 貝塚市名越６１８番１９外 | 名越（750） | 16.6 | -0.6% | -2.9% |
| 貝塚市水間５７６番４ | 水間観音（600） | 9.9 | -0.7% | -3.5% |
| 貝塚市久保１－２３－２３ | 東岸和田（1400） | 22 | -0.7% | -2.2% |
| 貝塚市三ツ松１３０８番 | 三ツ松（260） | 12.1 | -1.1% | -4.7% |
| 貝塚市三ケ山７１０番１外 | 水間観音（1400） | 6.7 | -1.9% | -5.6% |
| 貝塚市東山５－７－７ | 森（1000） | 17.8 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 貝塚市近木町２－３ | 南海貝塚（ 90） | 47.2 | 2.9% | 5.9% |
| 貝塚市二色南町７番４ | 南海貝塚（ 3000） | 11 | 1.8% | 3.8% |
| 貝塚市北町１５－６ | 南海貝塚（ 650） | 29.6 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市麻生中８２２番１３ | 水間鉄道石才（ 290） | 22 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市地蔵堂１４４番５外 | ＪＲ和泉橋本（ 800） | 20.4 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市澤６１０番９ | 南海二色浜（ 220） | 22.9 | 0.0% | 0.0% |
| 貝塚市窪田２１８番４ | 南海二色浜（ 750） | 20.8 | 0.0% | -0.2% |
| 貝塚市三ツ松８７２番３ | 水間鉄道森（ 210） | 15.6 | -0.6% | -2.9% |
| 貝塚市久保１－２３－２３ | ＪＲ東岸和田（ 1400） | 22 | -0.7% | -2.5% |
| 貝塚市王子１２１番７ | ＪＲ和泉橋本（ 1500） | 12 | -0.8% | -4.7% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、貝塚市の土地価格の動き
泉佐野市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.3％、商業地で+1.0％と、商業地では回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.9％。商業地で+3.2％と、住宅地では下落が続いていました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
貝塚駅西口すぐの近木町エリアでは、６％以上の上昇をしていましたが、それ以外のエリアでは横ばい、ないしは下落している地点が多いですね。
特に、水間鉄道の周辺では、下落しているエリアが多い印象です。
なぜ、貝塚駅の周辺でしか上昇していないのか？
もっとも大きな理由は、若い世代の人口が２割以上も減っているためです。
家を購入する中心年代である30〜40代が、2013〜22年の９年間で約6,000人も減っています。
（総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
これだけ若い世代が減ってしまうと、住宅に対する需要もかなり減りますので、買い手がつきにくいエリアがたくさん生まれた結果、土地価格の下落につながってしまったのでしょう。
なぜ、駅周辺だけが上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、大阪府全体の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
しかし、貝塚市では、若い世代の人口が９年で２割以上も減っているため、住宅を購入する人も減っています。
そのため、堺市や大阪市へ通勤するにも、買い物にも便利な貝塚駅の周辺に人気が集中した結果、駅周辺だけで上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
貝塚市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから貝塚市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した貝塚市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約7,000人減少するそうです。
貝塚市はこれから10年で約7,000人減少する
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を購入する中心世代である30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
貝塚市の30〜４0代人口は、2020→30年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今後はさらに若い世代が減ってくるため、貝塚駅周辺などの、一部のエリアを除いて、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
（３）202２年に生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
大阪府の生産緑地の分布図：貝塚市は８０ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
貝塚市にも８０ヘクタールの生産緑地があり、３０坪の戸建てでなんと8,000戸分にもなります。
貝塚市には、中心部に近いエリアでも、けっこう農地が残っていますから、この辺りが宅地に変わるとなれば、古い住宅地はなかなか買い手がつきにくくなるでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、貝塚市の土地価格は、
- 新型コロナ以降、全国的に建築費が２〜３割上昇しており、住宅価格も上昇している
- しかし、貝塚市では３０〜４０代が９年で２割以上も減っており、貝塚駅の周辺だけしか買い手がつきにくいため、駅から離れたエリアでは、下落する傾向にある
- 今後は人口が減少し、2022年問題も控えているので、貝塚駅周辺とそれ以外のエリアとの二極化がさらに進みそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
貝塚市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、買い手がつきやすいエリアは駅周辺の一部に限られています。
また、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますから、住宅ローンも組みにくくなってきます。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、貝塚市に「澤（さわ）」という住宅地があります。
この澤地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：２３万円／坪
- 実際の取引価格：１５〜３５万円／坪
と、公示地価の約０.７〜１.５倍で取引されていました。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
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（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
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