可児市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

可児市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

可児市岐阜県

(画像出典:ウィキペディア nacsaha, JR可児駅全景

 

この記事では可児市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、可児市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)可児市坂戸字西ノ川原762番可児川(1400)17.91.7%6.3%
基)可児市下恵土字峠1514番1外新可児(600)14.70.0%1.1%
基)可児市中恵土字助太郎2371番296新可児(2200)11.6-0.6%0.0%
基)可児市広見字森下2315番5外新可児(1300)12.80.0%0.0%
公)可児市土田字溝尻2555番3日本ライン今渡(1100)10.30.0%-0.3%
基)可児市土田字宿2215番17可児川(800)10-0.7%-1.0%
基)可児市姫ケ丘1丁目14番外新可児(2200)9.9-0.3%-1.0%
基)可児市皐ケ丘6丁目108番多治見(7200)11.8-0.8%-1.7%
公)可児市広見5丁目76番外新可児(850)23.10.0%-1.7%
基)可児市川合字西野2793番178日本ライン今渡(1700)11.2-0.6%-1.7%
基)可児市今渡字大東1619番444外日本ライン今渡(1200)13.1-1.5%-2.0%
公)可児市広眺ケ丘2丁目55番外新可児(1600)9.6-0.3%-2.0%
公)可児市松伏2丁目112番1姫(1100)6.3-2.1%-7.3%
公)可児市帷子新町2丁目53番外西可児(230)18.6-0.4%-7.5%
基)可児市大森字奥山1501番2725外根本(1900)5.4-2.4%-14.9%
基)可児市兼山字九郎七1114番9明智(4400)5-3.2%-15.6%
公)可児市若葉台4丁目152番西可児(850)9.6-3.0%-15.7%
基)可児市長坂6丁目213番西可児(2100)8.9-3.9%-20.4%
公)可児市広見5丁目58番1新可児(1000)15.90.0%
公)可児市下恵土字愛宕516番新可児(1000)12.60.3%
基)可児市今渡字松葉1946番9日本ライン今渡(750)13.3-0.5%
基)可児市下恵土字広瀬5884番1外新可児(1200)20.6-1.4%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の可児市の土地価格の動き

この7年間で可児市の土地価格を見ると、岐阜県の平均が6.5%下落したのに対して、マイナス4.8%と同じような動きをしていました。

 

可児市の公示地価の推移(令和2年)

 

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

可児駅の周辺で上昇している他は、駅から離れるほど下落する傾向にありますね。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ可児市では、可児駅周辺でしか上がらないのか?

その理由は、大きく3つあります。

  • 公共事業の減少
  • 人口の減少
  • 駅周辺に住むのが便利だから

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

岐阜県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

岐阜県の公共事業は、この20年で3分の1に減少

岐阜県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、岐阜県ではこの10年間で8万人減少しています。

 

岐阜県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

③駅周辺に住む方が便利

郊外にショッピングセンターができた2000年代は、家を建てる動きは郊外へと広がっていきましたが、駅周辺の土地価格が下落したこともあって、駅周辺が見直されています。

 

子供の数も少なくなっていますから、お子さんがいる世帯では、なるべく生徒数の多い場所に住みたくなりますし、可児駅は国道21号線と248号線に囲まれているため、大型店舗にも近く買い物にも便利です。

 

そのため、駅周辺の需土地価格が安定しているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

岐阜県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、岐阜県は2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が広がりましたが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから可児市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した可児市の人口の見通しによると、2020年ごろにピークになるそうです。

 

可児市の人口は、2020年ごろがピーク

可児市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかしその一方で、家を買う中心年代である30代は、2025年までに2,500人減る見通しです。

 

可児市の30代人口は、2025年までに約2,500人減少

可児市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後もこの傾向が一層進んでいくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、可児市の土地価格は、

  • 人口の減少から、駅近エリアの一部で上昇しているものの、全体的には下落傾向にある
  • 今後は、30代人口がさらに減っていき、財政も苦しくなるので、駅近の便利なエリアとそうでないエリアの二極化が加速する
  • しかし、新型コロナが長期化した場合には、閉店が増えて中心部の商業地も下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた可児市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、可児市内に「下恵土(しもえど)」という地区があります。

可児駅の周辺に広がる住宅地です。

 

この下恵土地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:12.5万円/坪
  • 実際の取引価格:3.2〜30万円/坪

と、公示地価の約0.3〜2.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、9.3倍の価格差があります。

 

【可児市下恵土の公示地価】

可児市下恵土の公示地価

  • 新可児駅から1,000mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 37,900円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =12.5万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【可児市下恵土の土地取引(過去2年間)】

可児市下恵土の土地取引

  • 新可児駅から徒歩10〜15分のエリアで、3.2〜30万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
岐阜県高山市石浦町14万円4.4〜17万円0.31〜1.21倍
岐阜県関市鋳物師屋13.2万円5.2〜15万円0.39〜1.14倍
岐阜県中津川市昭和町12.5万円3.6〜17万円0.29〜1.36倍
岐阜県羽島市小熊町14.5万円16〜34万円1.1〜2.34倍
岐阜県土岐市泉町15.2万円16〜19万円1.05〜1.25倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

可児市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
みずきケ丘6260140下切131低住専
愛岐ケ丘13880230西可児191低住専
下恵土161300270新可児31種住居
下恵土161300270新可児41種住居
下恵土191600280新可児41種住居
下恵土16520110新可児41種住居
下恵土14440105新可児41種住居
下恵土16490105新可児41種住居
下恵土232500350新可児61種住居
下恵土9.3280100新可児61種住居
下恵土15770170新可児91種住居
下恵土121100310新可児111種住居
下恵土221000150新可児111種住居
下恵土7.1850400新可児141種住居
下恵土181300230新可児16第2種住居
下恵土11930280新可児161種住居
下恵土6.71900910日本ライン今渡131種住居
下切11700210下切81低住専
下切6360195下切131低住専
光陽台7.2530240西可児30-60分1低住専
広見201000175新可児6商業
広見18690125新可児9商業
広見14610145新可児111種住居
広見1251001400新可児111種住居
広見18910170新可児12商業
広見15110002000以上新可児131種住居
広見173200630新可児18その他
広見1436080新可児19準工業
広見121100300新可児20その他
広見9.3300105新可児20その他
広眺ケ丘7.3300135新可児191低住専
広眺ケ丘4.8300210明智(名鉄)261低住専
広眺ケ丘8.8530200明智(名鉄)30-60分1低住専
2.111001800下切13その他
6.6480240下切14その他
今渡141700400日本ライン今渡5準工業
今渡102000640日本ライン今渡5準工業
今渡151800400日本ライン今渡9近隣商業
今渡4.528002000以上日本ライン今渡101種住居
今渡638002000以上日本ライン今渡111種住居
今渡102400780日本ライン今渡111種住居
今渡171200240日本ライン今渡161種住居
今渡5.1500320日本ライン今渡161種住居
坂戸15950210可児川19その他
坂戸516001100可児川25その他
坂戸3530580可児川30-60分その他
桜ケ丘10850270根本30-60分1低住専
桜ケ丘12900250根本30-60分1低住専
桜ケ丘13110026030-60分1低住専
皐ケ丘132300570多治見60-90分1低住専
皐ケ丘14120028030-60分1低住専
若葉台8.3650260西可児111低住専
松伏5.6450260111低住専
瀬田7490230明智(名鉄)14その他
瀬田0.595002000以上明智(名鉄)18その他
瀬田3.4750730明智(名鉄)21その他
瀬田7.5540240明智(名鉄)21その他
石井3.31000990明智(名鉄)20その他
川合7.524001100新可児30-60分その他
川合2190320新可児30-60分その他
川合10800250日本ライン今渡26その他
川合2.6550690日本ライン今渡30-60分1種住居
大森2.4400550111低住専
大森1392023030-60分1低住専
大森0.584902000以上30-60分その他
大森9.988029030-60分1低住専
大森1285023030-60分1低住専
中恵土8.637001400新可児151種住居
中恵土9.81700580新可児161種住居
中恵土9.61200400新可児21第2種住居
中恵土101000340明智(名鉄)19その他
長坂3.5480450西可児161低住専
長坂5260175西可児201低住専
長坂8.7500190西可児201低住専
長坂10800260西可児211低住専
長坂6.8450220西可児261低住専
土田417001400可児川61種住居
土田7.2960440可児川71種住居
土田7.420085可児川71種住居
土田4240200可児川81種住居
土田6.9980470可児川81種住居
土田12800230可児川111種住居
土田13850220可児川121種住居
土田4.8520360可児川131種住居
土田14850200可児川141種住居
土田6.1230125可児川161種住居
土田4.5500370可児川161種住居
土田71500690可児川161種住居
土田3.140002000以上可児川19近隣商業
土田14900210日本ライン今渡181種住居
東帷子1.916002000以上西可児6その他
東帷子4.5730540西可児13その他
二野9.8150002000以上下切30-60分工業専用
二野9.8120002000以上下切30-60分工業専用
虹ケ丘161000210可児川111低住専
平貝戸12780220明智(名鉄)3その他
平貝戸2.412001600明智(名鉄)3その他
平貝戸0.588580明智(名鉄)4その他
13780200西可児151低住専
121500420西可児151低住専
緑ケ丘4990820可児30-60分その他
緑ケ丘7.9550230新可児30-60分1低住専
羽崎41000840新可児30-60分その他
羽崎3.933002000以上新可児30-60分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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