（画像出典：wikimedia commons Kkjap, 鏡山より唐津市街を空撮）
この記事では唐津市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、唐津市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 唐津市町田４－７－２７ | 唐津（1200） | 15.7 | 1.9% | 3.0% |
| 唐津市鏡新開６３番２ | 東唐津（310） | 18.6 | 1.6% | 9.3% |
| 唐津市鏡字宮ノ原１８３０番４５ | 東唐津（1600） | 12.5 | 1.6% | 11.5% |
| 唐津市東城内２－３０ | 唐津（1100） | 18.9 | 1.1% | 3.2% |
| 唐津市呉服町１８０７番１ | 唐津（250） | 18 | 0.0% | 0.0% |
| 唐津市材木町２１５４番 | 唐津（950） | 17.3 | 0.0% | -1.5% |
| 唐津市浜玉町浜崎字浦町１５８１番 | 浜崎（950） | 8.5 | 0.0% | -1.9% |
| 唐津市浜玉町浜崎字大屋１２８９番１ | 浜崎（700） | 10.4 | 0.0% | -3.4% |
| 唐津市相知町千束字太郎丸１７１１番２８ | 相知（1400） | 2.9 | -0.4% | -5.0% |
| 唐津市相知町相知字中園１６５０番１ | 相知（800） | 5.7 | -0.6% | -6.5% |
| 唐津市二夕子１－６－４２ | 西唐津（800） | 9.5 | -1.0% | -6.5% |
| 唐津市唐房６丁目４９７４番３ | 西唐津（4300） | 6.2 | -1.1% | -5.6% |
| 唐津市相知町相知字菅田２１５６番１１ | 相知（1500） | 4.7 | -1.4% | -5.4% |
| 唐津市西唐津２丁目６２２８番４７ | 西唐津（550） | 11.9 | -1.6% | -10.2% |
| 唐津市呼子町呼子字高尾３９００番９ | 西唐津（12000） | 3.8 | -1.7% | -11.5% |
| 唐津市呼子町殿ノ浦字イザナヲ３７０番１０１外 | 西唐津（12000） | 3.1 | -2.7% | -14.4% |
| 唐津市呼子町呼子字高尾３７６４番３５外 | 西唐津（12000） | 7.6 | -4.1% | -16.0% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 唐津市浜玉町横田上字江川１２３４番２０ | 浜崎（ 1200） | 11.3 | 6.6% | |
| 唐津市和多田天満町１－２－２０ | 和多田（ 1000） | 15.5 | 4.0% | 7.6% |
| 唐津市鏡新開６３番２ | 東唐津（ 310） | 19 | 2.9% | 8.9% |
| 唐津市鏡字宮ノ原１８３０番４５ | 東唐津（ 1600） | 12.6 | 2.1% | 12.3% |
| 唐津市山本字三ノ坪２１３２番２２ | 山本（ 900） | 10.1 | 2.0% | 2.7% |
| 唐津市元旗町６１３番１ | 唐津（ 1100） | 13.7 | 1.0% | -1.0% |
| 唐津市中瀬通１０番１５ | 西唐津（ 1500） | 3.9 | 0.0% | 0.9% |
| 唐津市北波多徳須恵字壁田１２１０番１０ | 山本（ 5300） | 5.3 | 0.0% | 0.0% |
| 唐津市栄町２５８３番１３ | 唐津（ 950） | 19.8 | 0.0% | 0.0% |
| 唐津市和多田西山２－４３ | 和多田（ 900） | 19 | 0.0% | 0.0% |
| 唐津市相知町相知字和田２５７５番４２ | 西相知（ 1100） | 1.7 | 0.0% | 0.0% |
| 唐津市東唐津３丁目６８番１ | 和多田（ 1700） | 15.1 | 0.0% | |
| 唐津市浜玉町横田下字高虹３５番内 | 浜崎（ 930） | 13.9 | 0.0% | |
| 唐津市鎮西町名護屋字材木町１０９２番１外 | 西唐津（ 13000） | 5.4 | -0.6% | -8.3% |
| 唐津市浜玉町平原字草場甲１３４３番３ | 浜崎（ 5300） | 1.9 | -0.8% | -11.4% |
| 唐津市鎮西町名護屋字池ノ端３８９３番２ | 西唐津（ 14000） | 3.3 | -1.0% | -7.3% |
| 唐津市北波多徳須恵字壁田１２００番４ | 山本（ 5000） | 6.5 | -1.0% | -4.3% |
| 唐津市相知町相知字浦ノ川１９８８番３ | 相知（ 1300） | 6 | -1.1% | -4.2% |
| 唐津市北波多志気字裏の谷２９３２番１外 | 山本（ 7900） | 1.3 | -1.2% | |
| 唐津市肥前町入野字山中甲１９６１番１６ | 唐津（ 18000） | 5 | -1.3% | -13.1% |
| 唐津市七山滝川字内野５２５番１ | 浜崎（ 9000） | 2.5 | -1.3% | -6.3% |
| 唐津市呼子町殿ノ浦字殿ノ浦１４６８番１外 | 西唐津（ 12000） | 4.7 | -1.4% | -14.0% |
| 唐津市旭が丘１６－１１ | 唐津（ 1400） | 10.3 | -1.6% | -9.3% |
| 唐津市七山池原字山影甲２４２２番１ | 浜崎（ 15000） | 0.9 | -1.8% | -9.8% |
| 唐津市相知町佐里字寺ノ前２２０６番２ | 西相知（ 1100） | 2 | -1.9% | -11.0% |
| 唐津市厳木町岩屋字山口１１０６番３４ | 岩屋（ 1300） | 3.1 | -2.1% | -12.1% |
| 唐津市相知町平山上字西谷乙１２３２番 | 相知（ 5000） | 1.3 | -2.3% | -16.8% |
| 唐津市厳木町浪瀬字樫原５２６番 | 厳木（ 2600） | 1.3 | -2.5% | -17.9% |
| 唐津市肥前町切木字切木乙３４４番 | 唐津（ 10000） | 1.3 | -2.9% | -17.1% |
| 唐津市七山藤川字市木２２７３番 | 浜崎（ 8500） | 3.3 | -2.9% | -10.0% |
| 唐津市肥前町入野字山崎甲１９１２番５ | 唐津（ 18000） | 2.6 | -3.0% | -18.4% |
| 唐津市湊町字松本１０２４番１ | 西唐津（ 9500） | 3.5 | -3.6% | -14.5% |
| 唐津市鎮西町石室字干場１１７２番 | 西唐津（ 11000） | 1.2 | -4.2% | -16.7% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、唐津市の土地価格の動き
唐津市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１３.１％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.６%のマイナス、商業地は１.３％のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
全域で下落していますが、特に中心街の下落が大きいですね。
上昇している２地点は、いずれも国道202号線沿いでした。イオン唐津店があったり、スーパー銭湯があったりと、買い物にも便利なエリアため人気なのでしょう。
なぜ唐津市では、一部のエリアしか上昇しないのか？
理由は大きく３つあります。
①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②農地の宅地化によって、郊外に人が移っている
ところが、唐津市では、農地の宅地化が進んでいます。
この10年で佐賀県の農地は、約5,200ha（ヘクタール）も減少しているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約５２万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
その結果、郊外の農地が、キレイで道幅も広い街並みへと姿を変えたため、若い世帯がそちらに移り住んでいるのです。
この点を確認するために、地区別に人口の増減を調べてみました。
唐津市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
人口が増加している地区は、
- ボートレース場の周辺地区（トライアルの近く）
- 国道202号線沿いの地区（イオン唐津の近く）
- 唐津駅の南口にある新興町（大きなマンションが建設）
など、駅前の新興町は例外ですが、他は農地が多く残っている郊外にあり、大規模な住宅地が作られていました。
唐津市では、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、唐津市はバイパス沿いのお店がかなり充実しています。
買い物に便利なお店のほとんどがバイパス沿い
なので、わざわざ駅前で買い物をする必要がなくなり、農地の宅地化も進んでいるため、郊外に人が移り住んでいるわけです。
新しい住宅地ができるということは、古い住宅地に対する需要が下がりますので、周辺の人口も減りますし、土地価格が下がりやすくなっているわけです。
③唐津市では、人口の減少が深刻
さらに唐津市では、人口減少も深刻です。
この７年間で、唐津市の人口は、約8,000人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
人口が減って、買い手も減っていく中で、農地の宅地化によって郊外に新しい住宅地ができれば、他の古くからある住宅地の買い手は一気に減ってしまいます。
そのため、一部のエリアを除いて、土地価格の下落が止まらないのです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、唐津市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから唐津市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した唐津市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.１万人減少するそうです。
唐津市は、これから10年で約１.１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口も、2020→30年の10年間で約5,000人も減る見通しです。
唐津市の３０〜４０代人口は、2020→30年で5,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後はさらに買い手がつきにくくなるでしょう。
（３）唐津市の再開発はこれからどうなるのか？
唐津市には「いきいき唐津 株式会社」という元気な会社があります。
この会社が、新天町パティオ街区の再開発を手がけることになりました。
そのイメージがこちら。
映画館や飲食店、カフェ、オフィス、簡易宿泊所などが入り、郊外の店舗とは競合しない施設内容になる予定です。
ちょっとオシャレなお店には立ち寄りたくなるものですし、そういうお店が増えてくると、自然と人も集まるようになります。
また、これまでの市街地の活性化策の多くが、その担い手が公務員という縛りがあり、継続的に楽しいイベントを撃ち続けることが難しく、尻すぼみのようにして失敗するパターンがほとんどでした。
ですが、「いきいき唐津」は、第３セクターとはいえ、街おこし専門の企画会社なので、施設を作りっぱなしでお終いにはならないはずです。
これを拠点に、多くの活性化策がつながっていくでしょうし、そうなれば中心街の土地価格も安定するのではないでしょうか。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、唐津市の土地価格は、
- 人口の減少と郊外の店舗出店、農地の宅地化によって、特に中心街での土地価格の下落が止まらない
- 今後もさらに人口は減っていくが、市街地の再開発プロジェクトの進み方によっては、中心部の活性化につながる可能性がある
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、唐津市内に「和多田本村（わただほんむら）」という住宅地があります。
この和多田本村の公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１８万円／坪
- 実際の取引価格：１８〜２４万円／坪
と、公示地価の約１.０〜１.３倍で取引されていました。
【唐津市和多田本村の土地取引（過去２年間）】
- 和多田駅から徒歩４分のエリアで、１８〜２４万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「準住居地域」という似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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