唐津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

唐津市佐賀県

(画像出典:wikimedia commons Kkjap, 鏡山より唐津市街を空撮)

 

この記事では唐津市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、唐津市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
唐津市町田4-7-27唐津(1200)15.71.9%3.0%
唐津市鏡新開63番2東唐津(310)18.61.6%9.3%
唐津市鏡字宮ノ原1830番45東唐津(1600)12.51.6%11.5%
唐津市東城内2-30唐津(1100)18.91.1%3.2%
唐津市呉服町1807番1唐津(250)180.0%0.0%
唐津市材木町2154番唐津(950)17.30.0%-1.5%
唐津市浜玉町浜崎字浦町1581番浜崎(950)8.50.0%-1.9%
唐津市浜玉町浜崎字大屋1289番1浜崎(700)10.40.0%-3.4%
唐津市相知町千束字太郎丸1711番28相知(1400)2.9-0.4%-5.0%
唐津市相知町相知字中園1650番1相知(800)5.7-0.6%-6.5%
唐津市二夕子1-6-42西唐津(800)9.5-1.0%-6.5%
唐津市唐房6丁目4974番3西唐津(4300)6.2-1.1%-5.6%
唐津市相知町相知字菅田2156番11相知(1500)4.7-1.4%-5.4%
唐津市西唐津2丁目6228番47西唐津(550)11.9-1.6%-10.2%
唐津市呼子町呼子字高尾3900番9西唐津(12000)3.8-1.7%-11.5%
唐津市呼子町殿ノ浦字イザナヲ370番101外西唐津(12000)3.1-2.7%-14.4%
唐津市呼子町呼子字高尾3764番35外西唐津(12000)7.6-4.1%-16.0%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
唐津市浜玉町横田上字江川1234番20浜崎( 1200)11.36.6%
唐津市和多田天満町1-2-20和多田( 1000)15.54.0%7.6%
唐津市鏡新開63番2東唐津( 310)192.9%8.9%
唐津市鏡字宮ノ原1830番45東唐津( 1600)12.62.1%12.3%
唐津市山本字三ノ坪2132番22山本( 900)10.12.0%2.7%
唐津市元旗町613番1唐津( 1100)13.71.0%-1.0%
唐津市中瀬通10番15西唐津( 1500)3.90.0%0.9%
唐津市北波多徳須恵字壁田1210番10山本( 5300)5.30.0%0.0%
唐津市栄町2583番13唐津( 950)19.80.0%0.0%
唐津市和多田西山2-43和多田( 900)190.0%0.0%
唐津市相知町相知字和田2575番42西相知( 1100)1.70.0%0.0%
唐津市東唐津3丁目68番1和多田( 1700)15.10.0%
唐津市浜玉町横田下字高虹35番内浜崎( 930)13.90.0%
唐津市鎮西町名護屋字材木町1092番1外西唐津( 13000)5.4-0.6%-8.3%
唐津市浜玉町平原字草場甲1343番3浜崎( 5300)1.9-0.8%-11.4%
唐津市鎮西町名護屋字池ノ端3893番2西唐津( 14000)3.3-1.0%-7.3%
唐津市北波多徳須恵字壁田1200番4山本( 5000)6.5-1.0%-4.3%
唐津市相知町相知字浦ノ川1988番3相知( 1300)6-1.1%-4.2%
唐津市北波多志気字裏の谷2932番1外山本( 7900)1.3-1.2%
唐津市肥前町入野字山中甲1961番16唐津( 18000)5-1.3%-13.1%
唐津市七山滝川字内野525番1浜崎( 9000)2.5-1.3%-6.3%
唐津市呼子町殿ノ浦字殿ノ浦1468番1外西唐津( 12000)4.7-1.4%-14.0%
唐津市旭が丘16-11唐津( 1400)10.3-1.6%-9.3%
唐津市七山池原字山影甲2422番1浜崎( 15000)0.9-1.8%-9.8%
唐津市相知町佐里字寺ノ前2206番2西相知( 1100)2-1.9%-11.0%
唐津市厳木町岩屋字山口1106番34岩屋( 1300)3.1-2.1%-12.1%
唐津市相知町平山上字西谷乙1232番相知( 5000)1.3-2.3%-16.8%
唐津市厳木町浪瀬字樫原526番厳木( 2600)1.3-2.5%-17.9%
唐津市肥前町切木字切木乙344番唐津( 10000)1.3-2.9%-17.1%
唐津市七山藤川字市木2273番浜崎( 8500)3.3-2.9%-10.0%
唐津市肥前町入野字山崎甲1912番5唐津( 18000)2.6-3.0%-18.4%
唐津市湊町字松本1024番1西唐津( 9500)3.5-3.6%-14.5%
唐津市鎮西町石室字干場1172番西唐津( 11000)1.2-4.2%-16.7%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、唐津市の土地価格の動き

唐津市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で13.1%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.6%のマイナス商業地は1.3%のマイナスとなっていました。

 

唐津市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で下落していますが、特に中心街の下落が大きいですね。

上昇している2地点は、いずれも国道202号線沿いでした。イオン唐津店があったり、スーパー銭湯があったりと、買い物にも便利なエリアため人気なのでしょう。

 

なぜ唐津市では、一部のエリアしか上昇しないのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②農地の宅地化によって、郊外に人が移っている

ところが、唐津市では、農地の宅地化が進んでいます。

この10年で佐賀県の農地は、約5,200ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

佐賀県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約52万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

その結果、郊外の農地が、キレイで道幅も広い街並みへと姿を変えたため、若い世帯がそちらに移り住んでいるのです。

 

この点を確認するために、地区別に人口の増減を調べてみました。

 

唐津市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:唐津市 「町別人口・世帯数」)

 

人口が増加している地区は、

  • ボートレース場の周辺地区(トライアルの近く)
  • 国道202号線沿いの地区(イオン唐津の近く)
  • 唐津駅の南口にある新興町(大きなマンションが建設)

など、駅前の新興町は例外ですが、他は農地が多く残っている郊外にあり、大規模な住宅地が作られていました。

 

唐津市では、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

そのため、唐津市はバイパス沿いのお店がかなり充実しています。

 

買い物に便利なお店のほとんどがバイパス沿い

唐津市内の大型店舗

(参考:唐津市中心市街地活性化基本計画)

 

なので、わざわざ駅前で買い物をする必要がなくなり、農地の宅地化も進んでいるため、郊外に人が移り住んでいるわけです。

 

新しい住宅地ができるということは、古い住宅地に対する需要が下がりますので、周辺の人口も減りますし、土地価格が下がりやすくなっているわけです。

 

③唐津市では、人口の減少が深刻

さらに唐津市では、人口減少も深刻です。

この7年間で、唐津市の人口は、約8,000人も減っているのです。

 

唐津市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

人口が減って、買い手も減っていく中で、農地の宅地化によって郊外に新しい住宅地ができれば、他の古くからある住宅地の買い手は一気に減ってしまいます。

そのため、一部のエリアを除いて、土地価格の下落が止まらないのです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、唐津市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

 

(2)これから唐津市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した唐津市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.1万人減少するそうです。

 

唐津市は、これから10年で約1.1万人減る

唐津市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約5,000人も減る見通しです。

 

唐津市の30〜40代人口は、2020→30年で5,000人減る

唐津市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後はさらに買い手がつきにくくなるでしょう。

 

(3)唐津市の再開発はこれからどうなるのか?

唐津市には「いきいき唐津 株式会社」という元気な会社があります。

この会社が、新天町パティオ街区の再開発を手がけることになりました。

そのイメージがこちら。

 

唐津市の再開発事業

(参考:いきいき唐津株式会社)

 

映画館や飲食店、カフェ、オフィス、簡易宿泊所などが入り、郊外の店舗とは競合しない施設内容になる予定です。

ちょっとオシャレなお店には立ち寄りたくなるものですし、そういうお店が増えてくると、自然と人も集まるようになります。

 

また、これまでの市街地の活性化策の多くが、その担い手が公務員という縛りがあり、継続的に楽しいイベントを撃ち続けることが難しく、尻すぼみのようにして失敗するパターンがほとんどでした。

 

ですが、「いきいき唐津」は、第3セクターとはいえ、街おこし専門の企画会社なので、施設を作りっぱなしでお終いにはならないはずです。

これを拠点に、多くの活性化策がつながっていくでしょうし、そうなれば中心街の土地価格も安定するのではないでしょうか。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、唐津市の土地価格は、

  • 人口の減少と郊外の店舗出店、農地の宅地化によって、特に中心街での土地価格の下落が止まらない
  • 今後もさらに人口は減っていくが、市街地の再開発プロジェクトの進み方によっては、中心部の活性化につながる可能性がある

と言えるでしょう。

 

買うなら:安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、唐津市内に「和多田本村(わただほんむら)」という住宅地があります。

 

この和多田本村の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:18万円/坪
  • 実際の取引価格:18〜24万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。

 

【唐津市和多田本村の公示地価】

唐津市の公示地価

  • 和多田駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 54,600円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =18万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【唐津市和多田本村の土地取引(過去2年間)】

唐津市の土地取引

  • 和多田駅から徒歩4分のエリアで、18〜24万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「準住居地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスです。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

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