（画像出典：ウィキペディア At by At 愛知県刈谷市のアイリス通り、刈谷市役所付近）
この記事では刈谷市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、刈谷市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）刈谷市大正町５丁目３１６番 | 刈谷市（550） | 61.1 | 9.5% | 25.0% |
| 公）刈谷市高松町３丁目１７番 | 刈谷市（870） | 66 | 9.3% | 25.8% |
| 公）刈谷市神明町５丁目２１２番１ | 刈谷（1100） | 67.7 | 8.5% | 20.6% |
| 公）刈谷市大手町５丁目３８番５ | 刈谷（770） | 76.6 | 8.4% | 29.6% |
| 公）刈谷市桜町１丁目２４番 | 刈谷（0） | 100 | 8.2% | 29.5% |
| 公）刈谷市南桜町１丁目５４番１ | 刈谷（460） | 72.6 | 7.8% | 17.6% |
| 公）刈谷市末広町１丁目２３番８ | 東刈谷（280） | 59.4 | 7.8% | 11.1% |
| 公）刈谷市原崎町６丁目６０８番 | 刈谷（1600） | 64 | 7.8% | 19.0% |
| 公）刈谷市銀座４丁目７３番 | 刈谷市（500） | 52.5 | 7.4% | 12.8% |
| 公）刈谷市司町３丁目８９番１ | 刈谷市（860） | 54.1 | 7.2% | 16.3% |
| 公）刈谷市一ツ木町４丁目２６番１４ | 一ツ木（480） | 55.4 | 7.0% | 16.7% |
| 公）刈谷市高津波町３丁目９１３番 | 逢妻（210） | 61.1 | 6.9% | 17.8% |
| 公）刈谷市天王町４丁目２７番外 | 刈谷市（1000） | 42.6 | 6.6% | 16.2% |
| 公）刈谷市熊野町７丁目３番１３ | 逢妻（570） | 53.5 | 6.6% | 15.7% |
| 公）刈谷市相生町３丁目７番１ | 刈谷（370） | 59.4 | 6.5% | 14.6% |
| 公）刈谷市青山町１丁目１５８番１３外 | 一ツ木（1800） | 54.5 | 6.5% | 17.0% |
| 公）刈谷市松栄町１丁目１７番１２ | 野田新町（500） | 55.8 | 6.3% | 15.0% |
| 公）刈谷市恩田町２丁目１７０番５ | 一ツ木（1500） | 57.1 | 6.1% | 16.9% |
| 公）刈谷市下重原町１丁目１７番９外 | 刈谷（1300） | 51.8 | 6.1% | 15.4% |
| 公）刈谷市高倉町１丁目３０５番外 | 逢妻（1000） | 57.8 | 6.1% | 12.9% |
| 公）刈谷市新富町３丁目３０３番１ | 刈谷（2000） | 53.1 | 5.9% | 14.2% |
| 公）刈谷市野田町西田７８番３４ | 野田新町（1300） | 54.1 | 5.8% | 13.9% |
| 公）刈谷市荒井町２丁目４番９ | 小垣江（750） | 36.3 | 5.8% | 10.2% |
| 公）刈谷市今川町山ノ神４６番 | 富士松（600） | 43.2 | 5.6% | 14.9% |
| 公）刈谷市小垣江町小道１６番１ | 小垣江（430） | 44.9 | 5.4% | 12.4% |
| 公）刈谷市日高町４丁目５１１番 | 逢妻（1300） | 52.5 | 5.3% | 12.0% |
| 公）刈谷市半城土中町２丁目２２番２２ | 野田新町（1500） | 52.8 | 5.3% | 13.5% |
| 公）刈谷市小山町５丁目５番１２ | 逢妻（2100） | 53.1 | 5.2% | 12.6% |
| 公）刈谷市今岡町宮丘５３番 | 富士松（860） | 41.9 | 5.0% | 13.4% |
| 公）刈谷市野田新町１丁目５０６番 | 野田新町（210） | 56.8 | 4.9% | 15.4% |
| 公）刈谷市小垣江町本郷下１８番１９ | 小垣江（600） | 35.6 | 4.9% | 11.2% |
| 公）刈谷市板倉町１丁目１６番１４ | 東刈谷（360） | 59.1 | 4.7% | 15.5% |
| 公）刈谷市井ケ谷町後ロ田５０番４ | 富士松（4800） | 32.7 | 4.4% | 8.9% |
| 公）刈谷市井ケ谷町一本木２４番 | 富士松（5100） | 24.4 | 4.1% | 10.1% |
| 公）刈谷市東境町高山６９番６ | 富士松（2400） | 35.6 | ||
| 公）刈谷市御幸町４丁目２０３番外 | 刈谷市（110） | 52.8 | ||
| 基）刈谷市若松町４丁目１２番 | 刈谷（550） | 78.9 | 7.7% | 23.8% |
| 基）刈谷市大手町５丁目３８番５ | 刈谷（770） | 73.3 | 7.2% | 22.0% |
| 基）刈谷市住吉町３丁目３６番 | 刈谷（720） | 62.7 | 6.1% | 14.5% |
| 基）刈谷市神明町１丁目４０番１ | 刈谷（680） | 57.1 | 6.1% | 12.3% |
| 基）刈谷市若松町１丁目４番 | 刈谷（200） | 86.1 | 6.1% | 17.0% |
| 基）刈谷市半城土西町２丁目１１番１４外 | 刈谷（1600） | 54.5 | 5.1% | 10.0% |
| 基）刈谷市中手町４丁目５０２番 | 逢妻（830） | 52.8 | 4.6% | 12.7% |
| 基）刈谷市泉田町絵下城２０２番３ | 富士松（1200） | 40.6 | 4.2% | 9.8% |
| 基）刈谷市板倉町１丁目１６番１４ | 東刈谷（360） | 57.8 | 4.2% | 11.5% |
| 基）刈谷市半城土町本郷１７番７ | 野田新町（740） | 42.6 | 4.0% | 7.5% |
| 基）刈谷市東陽町２丁目２４番外 | 刈谷（750） | 51.5 | 4.0% | 6.1% |
| 基）刈谷市東境町上野５７番２ | 富士松（2300） | 37 | 3.7% | 8.7% |
| 基）刈谷市末広町１丁目２３番８ | 東刈谷（280） | 56.8 | 3.6% | 5.5% |
| 基）刈谷市小垣江町南屋敷１０番３ | 小垣江（1900） | 22.9 | 3.4% | 5.5% |
| 基）刈谷市一ツ木町６丁目４番９ | 一ツ木（500） | 50.5 | 3.4% | 6.3% |
| 基）刈谷市元町６丁目２７番３ | 刈谷市（880） | 43.2 | 3.1% | 10.1% |
| 基）刈谷市高倉町２丁目２０８番 | 逢妻（1300） | 51.8 | 2.6% | 4.0% |
| 基）刈谷市小垣江町本郷下５１番１ | 小垣江（560） | 21.9 | 1.8% | 2.8% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）刈谷市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、刈谷市の土地価格は、すべての地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（36地点中36地点、100%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、刈谷市の土地価格の動き
刈谷市の土地価格は、この１年間で、住宅地で6.3％、商業地で+7.0％と、かなり大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+15.8％。商業地で+15.7％と、どちらも大きく上昇していました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全域で１０％以上の上昇をしていました。
特にJR刈谷駅、名鉄刈谷市駅の周辺では、２０％以上の上昇をしているところもありました。
なぜ、これほど上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、愛知県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで4.8%、中古マンションでは、なんと15.4%も上昇しているのです。
刈谷市は、名古屋方面への通勤需要が大きいため、駅周辺が人気化しやすいです。
また、刈谷市にはデンソー本社やアイシン精機などの、トヨタ関連企業の本社が多くあるため、駅から離れた住宅地でも、自動車通勤での需要が大きいのでしょう。
そのため、全域で１０％以上の上昇になったものと考えられます。
３、これからどうなるのか？
刈谷市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、刈谷市の生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、刈谷市にも、４４ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約4,400戸分にもなります。
愛知の生産緑地の分布図：刈谷市は４４ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
刈谷市は、駅の周辺などの住宅地が密集したエリアでは、あまり見られませんが、少し離れたところに多くの農地が残っていますよね。
これらの農地が、これから本格的に宅地へと変わってくる可能性があります。
（３）これから刈谷市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した刈谷市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間でも人口は横ばいだそうです。
刈谷市はこれから10年でも横ばい
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
刈谷市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今よりは買い手となる世代は減っていきますが、トヨタ関連企業の本社が多くあるため、住宅需要は減らなさそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、刈谷市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、中古マンション・戸建ての価格が上昇したことで、土地価格が大きく上昇した
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
刈谷市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされてきました。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。建築費の上昇に加えて、住宅ローンの負担が増えれば、一般世帯でもさすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
そのためので、今のうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、刈谷市内に「神明町（しんめいちょう）」という、刈谷駅の北西、デンソー本社の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：51万円／坪
- 実際の取引価格：58〜60万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.2倍で取引されていました。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【刈谷市神明町の土地取引（令和元年〜２年）】
- 刈谷駅から徒歩15〜16分のエリアで、67〜75万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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