（画像出典：wikimedia commons プチまさし, 国道165号奈良県境）
この記事では香芝市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、香芝市の公示地価、基準地価
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 香芝市真美ヶ丘１－１１－１１ | 五位堂（1100） | 48.2 | 1.4% | 3.5% |
| 香芝市瓦口２１８０番 | 五位堂（390） | 50.2 | 1.3% | 6.3% |
| 香芝市西真美２丁目５番４ | 五位堂（1500） | 40.3 | 0.8% | 1.7% |
| 香芝市五位堂１丁目３２９番１０ | 五位堂（800） | 30.9 | 0.5% | 0.8% |
| 香芝市旭ヶ丘５丁目１３番１７ | 二上（1300） | 28 | 0.5% | 1.1% |
| 香芝市下田西４丁目１４３番９ | 近鉄下田（370） | 26.1 | 0.3% | 0.6% |
| 香芝市磯壁２丁目１０９０番２３ | 近鉄下田（650） | 28.6 | 0.2% | 0.7% |
| 香芝市藤山１－２－８ | 近鉄下田（800） | 26.9 | 0.1% | -1.2% |
| 香芝市西真美２丁目２番２０ | 五位堂（1500） | 44.9 | 0.0% | 3.0% |
| 香芝市今泉６２９番７外 | 志都美（550） | 21.9 | 0.0% | 0.0% |
| 香芝市逢坂４丁目９７５番４ | 二上（850） | 22.8 | 0.0% | 0.0% |
| 香芝市穴虫１０７番６ | 二上（300） | 34 | 0.0% | 0.0% |
| 香芝市北今市７丁目３４５番１２ | 近鉄下田（1400） | 23.4 | -0.3% | -1.5% |
| 香芝市畑５丁目７９番１ | 二上山（300） | 18.7 | -0.4% | -1.4% |
| 香芝市平野１０９９番 | 志都美（960） | 14.8 | -0.4% | -2.0% |
| 香芝市高１０８番 | 志都美（1000） | 6.5 | -0.5% | -2.5% |
| 香芝市尼寺３丁目４０１番１２外 | 志都美（1900） | 19.5 | -0.7% | -3.4% |
| 香芝市穴虫１９０４番８ | 二上山（1000） | 19.4 | -0.7% | -2.6% |
| 香芝市穴虫３１３１番４７ | 関屋（750） | 17.3 | -0.9% | -4.5% |
| 香芝市関屋北３－６－１７ | 関屋（850） | 17.2 | -2.4% | |
| 香芝市関屋５２７番４ | 関屋（450） | 16.8 | ||
| 香芝市すみれ野２丁目３番５ | 五位堂（850） | 41.9 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 香芝市瓦口２２４７番外 | 五位堂（ 180） | 71.9 | 2.8% | 7.9% |
| 香芝市西真美２丁目５番４ | 五位堂（ 1500） | 40.6 | 1.7% | 1.7% |
| 香芝市すみれ野１丁目５番３ | 五位堂（ 1100） | 42.2 | 1.6% | |
| 香芝市真美ヶ丘３－６－１１ | 五位堂（ 1000） | 44.9 | 1.5% | 3.0% |
| 香芝市高山台３丁目６番１４ | 二上（ 1100） | 26.7 | 0.4% | 0.9% |
| 香芝市鎌田４３８番６８ | ＪＲ五位堂（ 600） | 24.4 | 0.3% | -0.3% |
| 香芝市藤山１－２－８ | 近鉄下田（ 800） | 26.9 | 0.2% | -1.1% |
| 香芝市五位堂６丁目７９番８ | ＪＲ五位堂（ 300） | 22.3 | 0.0% | 0.3% |
| 香芝市磯壁６丁目４６２番５５ | 二上神社口（ 1100） | 25.3 | 0.0% | 0.0% |
| 香芝市磯壁３丁目５３番１ | 近鉄下田（ 400） | 35.3 | 0.0% | 0.0% |
| 香芝市狐井２５２番４外 | 近鉄下田（ 900） | 21.7 | 0.0% | -0.6% |
| 香芝市白鳳台１丁目１１番１１ | 志都美（ 1500） | 23.1 | -0.6% | -3.7% |
| 香芝市畑５丁目１８１６番 | 二上神社口（ 650） | 12.6 | -0.8% | -3.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、香芝市の土地価格の動き
香芝市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で０.６％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.４%のマイナス、商業地は横ばいとなっていました。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
香芝市 | 0% | -0.2% | 0.2% |
奈良県 | -0.5% | -0.6% | -3.1% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
近鉄沿線、JR沿線では上昇している地点が見られますが、市内の南側、駅から遠いエリアでは下げているように見えますね。
なぜ香芝市では、駅周辺しか上がっていないのか？
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- ところが、香芝市では、駅周辺でしか人口が増えておらず、郊外ではむしろ減少している
- しかも、農地の宅地化も進んでいるため、土地に限りがある駅近エリアを除いて、土地価格が下落しやすくなっている
と考えられます。
では、これから１つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なので、そもそも香芝市もこの数年間は、土地価格が上がりやすい条件にあったのです。では、なぜ駅周辺しか上がっていないのでしょうか？
②香芝市では、駅周辺しか人口が増えていない
最も大きな理由は、人口の動きです。
この７年間の100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみたところ、一部の駅周辺しか、人口が増えていなかったのです。
香芝市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
ご覧の通り、JR香芝駅〜五位堂駅にかけての中心部のエリアで、人口が増加しているものの、それ以外のエリアではほぼ減少傾向にありました。
特に駅周辺に家が欲しい人は、土地が限られているため、土地価格が上昇しやすかったんですね。
③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下
その一方で、郊外で土地価格が下落しているのは、人口減少だけでなく、農地の宅地化の影響も大きいです。
実は、この10年で、奈良県内の農地は、約2,400ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約24万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
先ほど地区別の人口の増減を確認しましたが、香芝市内では、中心部でも駅から少し離れたエリアでは、農地がまだまだ結構あります。
そのような農地が宅地化すると、周りの住宅地に対する需要は下がるため、郊外のエリアほど、土地価格が下落しやすくなっているわけですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
香芝市の住宅地は、あまり影響がない
公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格です。
そして、一部の土地については、１月と７月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。
奈良市内の１月→７月の土地価格の変化
変化率：赤色（+0.1〜1%）＞緑色（変化なし）＞青色の↙️（-0.1〜0.9%）＞紫色の↙️（-1.0〜1.9%）＞黒色の↙️（-2%以上）
ご覧の通り、香芝市では、比較可能な地点が２地点ほどありましたが、西真美２丁目は影響がなく、藤山１丁目では下落していました。
JR線よりも西側のエリアは、全体的に農地も多く、土地価格が下がりやすいエリアなため、このような買い手が減るような状況になると、早い段階から価格に影響が出てくるようです。
ただし、外国人観光客がいなくなったことで、観光業や飲食店を中心に厳しい状況が続いていますが、それ以外の業態ではあまり影響がないのが現状です。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから香芝市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した香芝市の人口の見通しによると、2020→30年までに500人減少するだそうです。
香芝市の人口は、2020→30年までに500人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代であ３０〜４０代は、2020→30年までに約4,000人減る見通しです。
香芝市の30〜40代人口は、2020→30年までに約4,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、家の買い手が今よりも１割以上減るので、今後は土地価格が下げやすくなっていくでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、香芝市の土地価格は、
- 中心部への人口集中と、農地の宅地化が進んでいることから、近鉄・JR沿線の周辺で上昇する一方で、郊外では下落する二極化が進んでいる
- 今後は家を建てる若い世代が減っていくので、郊外エリアでは特に下げやすくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ家づくり
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、香芝市内に「真美ケ丘（まみがおか）」と呼ばれる住宅地があります。
この地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：４４万円／坪
- 実際の取引価格：３３〜５５万円／坪
と、公示地価の約０.８〜１.３倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.７倍の価格差があります。
【香芝市真美ケ丘の土地取引（過去２年間）】
- 五位堂駅から徒歩１３〜２１分のエリアで、３３〜５５万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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