香芝市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

香芝市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

香芝市奈良県

(画像出典:wikimedia commons プチまさし, 国道165号奈良県境)

 

この記事では香芝市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、香芝市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)香芝市瓦口2180番五位堂(390)49.52.0%19.0%
基)香芝市瓦口2247番外五位堂(180)68.60.0%16.9%
公)香芝市真美ヶ丘1-11-11五位堂(1100)47.20.7%12.6%
公)香芝市西真美2丁目5番4五位堂(1500)39.90.0%10.0%
基)香芝市真美ヶ丘3-6-11五位堂(1000)43.90.0%9.9%
基)香芝市西真美2丁目5番4五位堂(1500)39.90.0%9.0%
基)香芝市高山台3丁目6番14二上(1100)26.60.0%4.0%
公)香芝市五位堂1丁目329番10五位堂(800)30.80.0%2.4%
公)香芝市旭ヶ丘5丁目13番17二上(1300)27.80.4%2.2%
公)香芝市下田西4丁目143番9近鉄下田(370)260.3%1.0%
公)香芝市穴虫107番6二上(300)340.0%1.0%
公)香芝市磯壁2丁目1090番23近鉄下田(650)28.50.2%0.7%
公)香芝市今泉629番7外志都美(550)21.90.0%0.3%
公)香芝市藤山1-2-8近鉄下田(800)27.20.0%0.2%
公)香芝市北今市7丁目345番12近鉄下田(1400)23.80.0%0.0%
公)香芝市下田東1丁目453番6香芝(550)24.70.0%0.0%
基)香芝市藤山1-2-8近鉄下田(800)27.1-0.6%-0.4%
基)香芝市磯壁6丁目462番55二上神社口(1100)25.30.0%-0.6%
公)香芝市畑5丁目79番1二上山(300)190.0%-0.9%
公)香芝市逢坂4丁目975番4二上(850)22.80.0%-1.0%
基)香芝市狐井252番4外近鉄下田(900)21.7-0.3%-1.5%
公)香芝市平野1099番志都美(960)15-0.4%-3.0%
基)香芝市鎌田438番68JR五位堂(600)24.3-0.3%-3.0%
基)香芝市磯壁3丁目53番1近鉄下田(400)35.30.0%-3.6%
公)香芝市穴虫1904番8二上山(1000)19.8-0.3%-3.8%
基)香芝市白鳳台1丁目11番11志都美(1500)23.5-1.0%-3.9%
公)香芝市尼寺3丁目401番12外志都美(1900)20-0.7%-4.9%
公)香芝市穴虫3131番47関屋(750)17.8-0.9%-5.6%
基)香芝市畑5丁目1816番二上神社口(650)12.9-0.8%-6.0%
公)香芝市関屋北3-6-17関屋(850)18.3-1.8%
公)香芝市関屋468番7関屋(570)18.7-0.7%
公)香芝市高108番志都美(1000)6.6-0.5%
公)香芝市西真美2丁目2番20五位堂(1500)44.91.5%
基)香芝市五位堂6丁目79番8JR五位堂(300)22.30.0%
基)香芝市すみれ野1丁目5番3五位堂(1100)41.30.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の香芝市の土地価格の動き

この7年間で香芝市の土地価格を見ると、奈良県の平均が3.1%下落したのに対して、プラス0.2%とほぼ横ばいでした。

 

香芝市の公示地価の推移

 

2019年

2020年

2013比

香芝市

0%

-0.2%

0.2%

奈良県

-0.5%

-0.6%

-3.1%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

近鉄沿線、JR沿線では上昇している地点が見られますが、市内の南側、駅から遠いエリアでは下げているように見えますね。

 

なぜ香芝市では、駅周辺しか上がっていないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. ところが、香芝市では、駅周辺でしか人口が増えておらず、郊外ではむしろ減少している
  3. しかも、農地の宅地化も進んでいるため、土地に限りがある駅近エリアを除いて、土地価格が下落しやすくなっている

と考えられます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも香芝市もこの数年間は、土地価格が上がりやすい条件にあったのです。では、なぜ駅周辺しか上がっていないのでしょうか?

 

②香芝市では、駅周辺しか人口が増えていない

最も大きな理由は、人口の動きです。

この7年間の100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみたところ、一部の駅周辺しか、人口が増えていなかったのです。

 

香芝市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:香芝市 「人口と世帯数」)

 

ご覧の通り、JR香芝駅〜五位堂駅にかけての中心部のエリアで、人口が増加しているものの、それ以外のエリアではほぼ減少傾向にありました。

特に駅周辺に家が欲しい人は、土地が限られているため、土地価格が上昇しやすかったんですね。

 

③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

その一方で、郊外で土地価格が下落しているのは、人口減少だけでなく、農地の宅地化の影響も大きいです。

実は、この10年で、奈良県内の農地は、約2,400ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

奈良県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約24万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

先ほど地区別の人口の増減を確認しましたが、香芝市内では、中心部でも駅から少し離れたエリアでは、農地がまだまだ結構あります。

そのような農地が宅地化すると、周りの住宅地に対する需要は下がるため、郊外のエリアほど、土地価格が下落しやすくなっているわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

香芝市の住宅地は、あまり影響がない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

奈良市内の1月→7月の土地価格の変化

変化率:赤色(+0.1〜1%)>緑色(変化なし)>青色の↙️(-0.1〜0.9%)>紫色の↙️(-1.0〜1.9%)>黒色の↙️(-2%以上)

 

ご覧の通り、香芝市では、比較可能な地点が2地点ほどありましたが、西真美2丁目は影響がなく、藤山1丁目では下落していました。

JR線よりも西側のエリアは、全体的に農地も多く、土地価格が下がりやすいエリアなため、このような買い手が減るような状況になると、早い段階から価格に影響が出てくるようです。

 

ただし、外国人観光客がいなくなったことで、観光業や飲食店を中心に厳しい状況が続いていますが、それ以外の業態ではあまり影響がないのが現状です。

 

奈良県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

奈良県では出ていませんが、京都府や大阪府では、3月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されています。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:京都府)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地や、それまで人気のなかった郊外の住宅地において、土地価格に影響が広がっていました。

ですが、今後はさらにその影響が広がっていくものと予想されます。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから香芝市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した香芝市の人口の見通しによると、2020→30年までに500人減少するだそうです。

 

香芝市の人口は、2020→30年までに500人減る

香芝市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代であ30〜40代は、2020→30年までに約4,000人減る見通しです。

 

香芝市の30〜40代人口は、2020→30年までに約4,000人減少

香芝市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも1割以上減るので、今後は土地価格が下げやすくなっていくでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、香芝市の土地価格は、

  • 中心部への人口集中と、農地の宅地化が進んでいることから、近鉄・JR沿線の周辺で上昇する一方で、郊外では下落する二極化が進んでいる
  • 今後は家を建てる若い世代が減っていくので、郊外エリアでは特に下げやすくなっていく

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

この7年間は、ほぼ横ばいで推移してきた香芝市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、香芝市内に「真美ケ丘(まみがおか)」と呼ばれる住宅地があります。

 

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:44万円/坪
  • 実際の取引価格:33〜55万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.7倍の価格差があります。

 

【香芝市真美ケ丘の公示地価】

香芝市の公示地価

  • 五位堂駅から1,000mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 133,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =44万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【香芝市真美ケ丘の土地取引(過去2年間)】

香芝市の土地取引

  • 五位堂駅から徒歩13〜21分のエリアで、33〜55万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
奈良県大和郡山市北郡山町25万円17〜47万円0.68〜1.88倍
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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