（画像出典：wikimedia commons クハ４１９－５, 星田駅前商店街）
この記事では交野市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、交野市の土地価格
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 交野市星田北５－５２－１１ | 星田（1000） | 34.3 | 9.5% | 46.9% |
| 交野市星田５－１７－２８ | 星田（150） | 54.1 | 2.5% | 3.1% |
| 交野市天野が原町２－４１－２２ | 河内磐船（950） | 52.1 | 1.9% | 3.9% |
| 交野市松塚２８－５ | 郡津（200） | 52.8 | 1.9% | 2.6% |
| 交野市倉治７－１８－１０ | 津田（900） | 41.9 | 1.6% | 2.4% |
| 交野市私部４－１７－４ | 交野市（500） | 43.6 | 1.5% | 3.1% |
| 交野市私部３－１２－４ | 交野市（100） | 55.8 | 1.2% | 1.8% |
| 交野市星田北３－２４－２１ | 星田（800） | 15.7 | 1.1% | |
| 交野市倉治３－３５－９ | 津田（1300） | 34.7 | 1.0% | 1.9% |
| 交野市藤が尾５－７－７ | 星田（1300） | 36.3 | 0.9% | 1.9% |
| 交野市私部８－６－１４ | 交野市（1200） | 37.3 | 0.9% | -0.9% |
| 交野市郡津２－６－１ | 郡津（850） | 37.6 | 0.9% | 1.8% |
| 交野市幾野４－４－１５ | 郡津（1300） | 38 | 0.9% | 0.0% |
| 交野市私部２－１２－１７ | 交野市（250） | 48.2 | 0.7% | 2.8% |
| 交野市私市５－２６－２ | 私市（800） | 34 | 0.0% | -2.8% |
| 交野市星田山手３－１２－９ | 星田（1500） | 28.8 | -0.8% | -4.9% |
| 交野市寺２－３－１８ | 河内磐船（900） | 33.3 | -1.0% | -4.7% |
| 交野市妙見東２－９－３ | 星田（2300） | 21.1 | -1.5% | -11.2% |
| 交野市私市山手４－１１－２０ | 私市（350） | 28.6 | -1.8% | -13.3% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 交野市星田８－１－１４ | ＪＲ星田（ 550） | 40.9 | 5.1% | 6.9% |
| 交野市私部西１－４－２０ | 京阪交野市（ 100） | 63.7 | 4.3% | 6.0% |
| 交野市倉治７－３２－２７ | ＪＲ津田（ 500） | 39.3 | 3.5% | 5.3% |
| 交野市天野が原町２－４１－２２ | ＪＲ河内磐船（ 950） | 52.8 | 3.2% | 5.3% |
| 交野市私部６－２１－１１ | 京阪交野市（ 900） | 38.6 | 2.6% | 3.5% |
| 交野市妙見坂３－１５－１３ | ＪＲ星田（ 1500） | 33.7 | 1.0% | -2.9% |
| 交野市私市山手４－１１－２０ | 京阪私市（ 350） | 28.4 | -1.6% | -12.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、交野市の土地価格の動き
交野市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.5％、商業地で+1.9％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1.2％。商業地で+2.5％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
星田駅や交野市駅などの、駅周辺を中心に上昇していますね。
一方で、駅から離れたエリアや、第二京阪自動車より南側のエリアでは、下落しているところが目立ちますね。
なぜ、貝塚駅の周辺でしか上昇していないのか？
もっとも大きな理由は、若い世代の人口が約16%も減っているためです。
家を購入する中心年代である30〜40代が、2013〜22年の９年間で約4,000人も減っています。
（総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
これだけ若い世代が減ってしまうと、住宅に対する需要もかなり減りますので、買い手がつきにくいエリアがたくさん生まれた結果、土地価格の下落につながってしまったのでしょう。
なぜ、駅周辺だけが上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、大阪府全体の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
ただし、交野市では、買い手となる若い世代が減っているため、駅から離れたエリアでは買い手がつきにくく、価格が上昇しにくい状況です。
反面、駅周辺は通勤にも買い物にも便利なため、多少高くても購入したい人が出てきますので、価格が上昇しやすいわけですね。
３、これからどうなるのか？
交野市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから交野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した交野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約7,000人減少するそうです。
交野市はこれから10年で約7,000人減少する
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を購入する中心世代である30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約5,000人減る見通しです。
交野市の30〜４0代人口は、2020→30年で約5,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
今後はさらに若い世代が減ってくるため、駅周辺などの、一部のエリアを除いて、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
（３）202２年に生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
大阪府の生産緑地の分布図：交野市は６４ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
交野市にも６４ヘクタールの生産緑地があり、３０坪の戸建てで6,400戸分になります。
また、お隣の枚方市や寝屋川市にも６０〜９０ヘクタールの生産緑地があります。
特に交野市では、中心部から少し離れたエリアにも、多くの農地が残っており、その辺りでの宅地開発によって、人口が拡散され、土地価格の値崩れも起こってきましたので、この流れがさらに加速すると考えて良いでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、交野市の土地価格は、
- 新型コロナ以降、全国的に建築費が２〜３割上昇しており、住宅価格も上昇している
- しかし、交野市では３０〜４０代が９年で約16％も減っており、駅から離れたエリアでは、下落する傾向にある
- 今後は人口が減少し、生産緑地の宅地化もこれから本格化するので、駅周辺とそれ以外のエリアとの二極化がさらに進みそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地情報だけでなく、相見積もりをすることで、他社の見積書を使って値引き交渉も出来ますので、「①非公開物件を探せる」「②安く家を建てられる」の２つのおいしいところが狙えます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
交野市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、買い手がつきやすいエリアは駅周辺の一部に限られています。
また、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますから、住宅ローンも組みにくくなってきます。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、交野市に「私部（きさべ）」という住宅地があります。
この私部地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：62万円／坪
- 実際の取引価格：46〜120万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.9倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.６倍の価格差があります。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地元企業も参加）
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント