川崎市川崎区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　スイコテイ, 川崎大師平間寺仲見世）

この記事では川崎市川崎区の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、川崎市川崎区の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、川崎市川崎区で土地価格が強いエリアの特徴とは？
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 神奈川県では、横浜・川崎エリアが特に危ない
４、その他のリスク
- （１）この低金利はいつまで続くのか？
- （２）これから川崎市川崎区の人口はどうなるの？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、川崎市川崎区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
公）川崎市川崎区駅前本町１１番１外	川崎（0）	1554.3	10.0%	78.4%
公）川崎市川崎区駅前本町３番６外	川崎（300）	848.1	7.5%	42.8%
基）川崎市川崎区砂子２丁目１１番１４外	川崎（400）	795.3	2.6%	41.8%
基）川崎市川崎区駅前本町３番６外	川崎（300）	831.6	1.2%	37.0%
公）川崎市川崎区砂子２丁目５番７内	川崎（450）	353.1	7.3%	32.1%
公）川崎市川崎区小川町１５番１３	川崎（600）	260.7	6.0%	29.5%
公）川崎市川崎区新川通４－１５	川崎（900）	175.6	4.1%	28.5%
基）川崎市川崎区新川通４－１５	川崎（900）	171.6	0.6%	24.7%
公）川崎市川崎区宮本町５番７	川崎（700）	161	6.1%	22.0%
公）川崎市川崎区宮前町１１－４	川崎（1000）	126.4	4.6%	21.6%
基）川崎市川崎区浮島町９－３	川崎（8800）	48.5	2.1%	21.5%
基）川崎市川崎区大師駅前１－８－５	川崎大師（200）	133	0.8%	19.6%
公）川崎市川崎区大川町１２－１０	川崎（5600）	37.3	3.7%	18.9%
公）川崎市川崎区塩浜３丁目２４番５６	川崎（5300）	43.2	3.1%	18.0%
基）川崎市川崎区夜光３丁目３番８外	川崎（4600）	39.3	1.7%	17.8%
基）川崎市川崎区東田町９番６外	川崎（750）	216.8	1.5%	17.7%
基）川崎市川崎区砂子１丁目５番６	川崎（550）	191.1	0.0%	17.7%
公）川崎市川崎区本町２丁目１２番７	川崎（1100）	124.1	4.2%	17.5%
公）川崎市川崎区日進町２３番８	川崎（1200）	133	3.3%	17.5%
公）川崎市川崎区小島町４－３	小島新田（700）	59.4	1.1%	14.6%
基）川崎市川崎区宮前町８－１１	川崎（750）	193.7	1.9%	14.2%
公）川崎市川崎区昭和１－４－９	東門前（500）	123.1	2.8%	13.4%
基）川崎市川崎区南町９番１０	川崎（900）	152.5	0.0%	12.7%
公）川崎市川崎区旭町１－１１－１２	川崎（1400）	105.6	3.2%	12.3%
基）川崎市川崎区貝塚２－５－１２	川崎（1100）	130	1.0%	12.3%
公）川崎市川崎区中瀬２－１７－１２	川崎大師（550）	89.8	1.5%	11.5%
公）川崎市川崎区日進町１３番１４外	川崎（950）	125.7	3.5%	11.1%
公）川崎市川崎区渡田向町５－１２	川崎（1600）	97.4	2.8%	10.5%
公）川崎市川崎区追分町１７－１	川崎（2500）	127.1	2.7%	10.3%
公）川崎市川崎区渡田山王町１９－１９	八丁畷（650）	116.8	2.6%	9.9%
公）川崎市川崎区中島３－７－２	川崎（2100）	108.6	2.2%	9.7%
基）川崎市川崎区鋼管通１－１７－６	川崎（2500）	107.6	0.9%	8.7%
公）川崎市川崎区大島３－３７－１５	川崎（2700）	94.7	1.4%	7.5%
公）川崎市川崎区京町２－４－１７	川崎（2500）	93.7	1.8%	7.2%
公）川崎市川崎区観音２－４－１９	川崎（3100）	89.4	1.5%	7.1%
基）川崎市川崎区大島１－１０－９	川崎（1700）	100	0.7%	7.1%
公）川崎市川崎区中島３－１８－１１	川崎（2100）	98	1.7%	6.8%
公）川崎市川崎区田島町６－３	川崎（2400）	93.1	1.4%	6.8%
基）川崎市川崎区大島３－３７－１５	川崎（2700）	93.7	0.0%	6.4%
基）川崎市川崎区大師町１４－４	東門前（500）	94.7	0.7%	6.3%
基）川崎市川崎区小田３－６－１２	川崎（2400）	86.5	0.4%	5.6%
基）川崎市川崎区大島上町２３－６	川崎（2000）	93.4	0.0%	5.6%
基）川崎市川崎区鋼管通２－１－１０	川崎（2400）	91.4	0.0%	4.9%
公）川崎市川崎区四谷上町１４－１６	川崎（3700）	82.5	1.6%	4.6%
公）川崎市川崎区小田２－２０－４	川崎（2600）	85.8	1.2%	4.4%
公）川崎市川崎区浅田４－１１－１６	川崎（3400）	81.8	0.8%	2.9%
公）川崎市川崎区川中島２－１１－１０	川崎大師（700）	93.1	2.2%
公）川崎市川崎区小田５－２４－１３	川崎（3000）	83.2	1.2%
公）川崎市川崎区池田２－７－３	八丁畷（450）	118.8
公）川崎市川崎区小田栄１－３－３	川崎（2000）	92.4	1.1%
公）川崎市川崎区台町２１－１５	東門前（750）	90.1	1.5%
公）川崎市川崎区藤崎１－１１－７	川崎（2300）	96.4	1.7%
公）川崎市川崎区小田４－３１－６	川崎（2800）	111.9	2.7%
公）川崎市川崎区大島５－１１－１３	川崎（2200）	118.5	3.8%
公）川崎市川崎区榎町６－２	川崎（900）	151.8	3.8%
公）川崎市川崎区小川町８番２１	川崎（650）	184.8	4.3%
公）川崎市川崎区千鳥町９－２	川崎（6700）	30.3	1.3%
公）川崎市川崎区日ノ出１－２－３	産業道路（550）	76.2	0.4%
公）川崎市川崎区東扇島１７番３	川崎（9000）	73.3	3.3%
基）川崎市川崎区貝塚２－４－１４	川崎（1100）	122.4	2.2%
基）川崎市川崎区塩浜２－１１－１１	川崎（4400）	71	0.9%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、川崎市川崎区で土地価格が強いエリアの特徴とは？

この７年間の川崎市川崎区の公示地価を見ると、神奈川県全体が１.８％のプラスだったのに対して、プラス７.５％とかなり大きく上昇してきました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりなのか？

実際に地価マップで、過去７年間の上昇率を確認してみましょう。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、川崎駅周辺はかなり上昇していますが、駅から離れるほどに上がりにくくなっていますね。

なぜ、川崎市川崎区ではこれほど上昇しているのか？

その最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

それに加えて、都心への通勤需要や、高齢化が進んでいる郊外から買い物にも外出にも便利な駅近のマンションを購入する共働き世帯やシニア層が増えました。

そのため、駅近エリアのマンションに人気が集中してきたのです。

なぜ郊外では土地価格が上がりにくいのか？

ですが、住宅を建てる件数が増えているわけではありません。

過去30年間の神奈川県の新築の着工戸数（持ち家、分譲マンションのみ）を調べてみると、一貫して下落傾向にあります。

働く人が減っているため、そもそも家を持とうとしている人が、かなり減っているのです。

（ピンクの線）家を買う人は、この１０年で７万戸→４万戸へ

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、駅から離れた郊外のエリアでは、あまり需要がなく、それほど上昇していないんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

産業	企業名	４〜６月売上（前年同期比）	損益（億円）
航空	全日空	-75.7%	-1,088
鉄道	JR東	-55.2%	-1,553
百貨店	三越伊勢丹HD	-53.3%	-305
飲食	ワタミ	-44.3%	-45
自動車	トヨタ	-40.4%	1,494
電機	日立	-21.6%	2,264

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

神奈川県では、横浜・川崎エリアが特に危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、横浜市、川崎市で特に大きな影響を受けていました。

都心への通勤需要から、駅近のマンションや商業施設の開発が活発化し、土地価格が大きく上昇してきましたので、その反動が起こったのです。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから川崎市川崎区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した川崎市川崎区の人口の見通しによると、2020→30年までに6,100人増加するようです。

川崎市川崎区は2020→30年までに6,100人増加

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そう考えると、まだ上がりそうに見えますが、家を買う中心年代である20〜40代の人口は、2020→30年までに5,800人以上減る見通しです。

川崎市川崎区の20〜40代人口は、2020→30年までに5,800人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ということは、今よりも買い手が減るということです。

そのため、よほど人気が集中していないと、土地価格もなかなか上がりにくくなるでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、川崎市川崎区の土地価格は、

金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、駅近を中心に土地価格は上昇している
新型コロナが長期化することで、商業地にある店舗の多くが閉店する可能性が高い
今後は、買い手となる人口の減少が進むので、土地価格は上がりにくくなる

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

都心への通勤需要もあって駅近エリアを中心に上昇していきた川崎市川崎区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、川崎区の「大島（おおしま）」という地区があります。

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

公示地価：100万円／坪
実際の取引：37〜150万円／坪

なんと、公示地価の約0.4〜1.5倍で取引されていました。

【川崎市川崎区大島の公示地価】

川崎駅から1,700mの距離、徒歩約２１分（1分＝８０m）
303,000円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝１００万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【川崎市川崎区大島の土地取引（過去２年間）】

川崎駅から徒歩２３〜２９分のエリアで、37〜150万円／坪で取引されている
公示地価、実際の取引ともに「第２種住居地域」という、似たような街並みのエリア

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
神奈川県	藤沢市本鵠沼	70万円	58〜96万円	0.83〜1.37倍
神奈川県	茅ヶ崎市小和田	68万円	38〜120万円	0.56〜1.76倍
神奈川県	平塚市北金目	29万円	18〜35万円	0.62〜1.21倍
神奈川県	大和市中央林間	85万円	12〜130万円	0.14〜1.53倍
神奈川県	厚木市恩名	58万円	30〜100万円	0.52〜1.72倍
神奈川県	小田原市飯泉	30万円	24〜37万円	0.8〜1.23倍
神奈川県	鎌倉市材木座	71万円	4.6〜92万円	0.06〜1.3倍
神奈川県	秦野市南矢名	27万円	5.3〜31万円	0.2〜1.15倍
神奈川県	座間市相模が丘	62万円	58〜84万円	0.94〜1.35倍
神奈川県	海老名市河原口	61万円	74〜100万円	1.21〜1.64倍
神奈川県	伊勢原市伊勢原	43万円	56〜57万円	1.3〜1.33倍
神奈川県	綾瀬市小園	45万円	29〜53万円	0.64〜1.18倍
神奈川県	横浜市鶴見区豊岡町	115万円	200〜210万円	1.74〜1.83倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	横浜市西区久保町	80万円	25〜98万円	0.31〜1.23倍
神奈川県	横浜市中区山手町	213万円	110〜270万円	0.52〜1.27倍
神奈川県	横浜市南区大岡	115万円	200〜210万円	1.74〜1.83倍
神奈川県	横浜市保土ケ谷区岩井町	66万円	20〜130万円	0.3〜1.97倍
神奈川県	横浜市磯子区洋光台	64万円	56〜98万円	0.88〜1.53倍
神奈川県	横浜市金沢区釜利谷東	54万円	32〜88万円	0.59〜1.63倍
神奈川県	横浜市港北区箕輪町	103万円	110〜180万円	1.07〜1.75倍
神奈川県	横浜市戸塚区品濃町	89万円	110〜140万円	1.24〜1.57倍
神奈川県	横浜市港南区大久保	57万円	200〜210万円	3.51〜3.68倍
神奈川県	横浜市旭区鶴ケ峰	64万円	97〜130万円	1.52〜2.03倍
神奈川県	横浜市緑区長津田	68万円	120〜130万円	1.76〜1.91倍
神奈川県	横浜市瀬谷区東野	60万円	56〜97万円	0.93〜1.62倍
神奈川県	横浜市栄区笠間	74万円	12〜87万円	0.16〜1.18倍
神奈川県	横浜市泉区和泉中央南	73万円	59〜95万円	0.81〜1.3倍
神奈川県	横浜市青葉区美しが丘	97万円	61〜120万円	0.63〜1.24倍
神奈川県	横浜市都筑区牛久保	93万円	110万円	1.18倍